Khi công ty của bạn sở hữu căn nhà bạn đang ở tại Canada

Công ty của tôi có thể mua nhà hoặc căn hộ condo cho tôi ở không?

Thường là được, nhưng hãy kiểm tra quyền sở hữu và vị trí trước khi mua. Đến hết ngày 1 tháng 1 năm 2027, lệnh cấm liên bang đối với việc mua nhà ở có thể áp dụng cho công ty tư nhân Canada nếu một người không phải công dân Canada trực tiếp hoặc gián tiếp sở hữu từ 10% trở lên giá trị vốn hoặc số phiếu biểu quyết của công ty, hoặc kiểm soát công ty trên thực tế. Lệnh cấm áp dụng cho nhà ở trong các khu vực đô thị điều tra dân số (census metropolitan area) và cụm dân cư điều tra dân số (census agglomeration); các ngoại lệ gồm việc mua để phát triển dự án. Vi phạm có thể bị phạt tối đa $10.000, bị tòa án buộc bán và các cán bộ điều hành hoặc giám đốc tham gia phải chịu trách nhiệm. Nếu công ty được phép mua, việc công ty cho bạn dùng căn nhà vì bạn sở hữu cổ phần có thể tạo ra lợi ích cổ đông chịu thuế theo section 15 của Income Tax Act. CRA nêu rõ việc dùng nhà của công ty cho mục đích cá nhân là một lợi ích có thể phát sinh.

Hãy quyết định ai sẽ sở hữu, ở và trả tiền cho bất động sản trước khi ký thư chào mua hoặc chuyển nhượng. Công ty còn có nguồn vốn vay, sổ sách, thuế bất động sản và việc bán sau này của riêng mình. Dùng lợi nhuận giữ lại để mua nhà không xóa đi hệ quả thuế của việc bạn dùng cho mục đích cá nhân. Nếu bạn đang cân nhắc nhận tiền rồi tự mua nhà, xem Tiền lương hay cổ tức.

Nếu tôi ở nhà đó mà không trả đủ tiền thuê thì phát sinh lợi ích cổ đông nào?

Lợi ích chịu thuế của bạn thường là giá trị của việc sử dụng căn nhà, trừ đi số tiền bạn trả cho công ty để dùng. Sổ tay kiểm tra của CRA thường bắt đầu từ tiền thuê của một bất động sản tương đương. Lợi ích được đo theo khoảng thời gian bất động sản sẵn sàng cho bạn dùng; nếu công ty mua chủ yếu để bạn dùng cá nhân, những ngày bạn chọn không ở đó không nhất thiết làm giảm khoảng thời gian này.

Với cổ đông là người cư trú Canada, lợi ích này thuộc về tờ khai cá nhân của năm phát sinh. Công ty thường khai nó trên T4A mà không khấu trừ qua bảng lương và không được khấu trừ nó như một chi phí kinh doanh; bạn tự xử lý thuế thu nhập và mọi khoản đóng CPP khi nộp tờ khai (CRA: Lợi ích cổ đông). Với cổ đông không cư trú, lợi ích nhận được do sở hữu cổ phần thường bị coi là cổ tức chịu thuế Part XIII. Công ty phải nộp thuế này kể cả khi không có khoản trả bằng tiền mặt và phải chịu trách nhiệm nếu không khấu trừ. Nhà ở dành cho nhân viên theo quy tắc khác; việc bạn nhận nhà ở vì công việc hay vì cổ phần là vấn đề phải xác định theo dữ kiện thực tế.

Hãy giữ các tin rao thuê tương đương hoặc ý kiến định giá tiền thuê độc lập, hợp đồng thuê, hồ sơ thanh toán, ngày ở và hồ sơ cho thấy vì sao công ty mua bất động sản. Việc trả tiền điện nước hay thuế bất động sản không đồng nghĩa với việc xác lập giá trị của lợi ích nhà ở (sổ tay kiểm tra của CRA).

Trả tiền thuê theo giá thị trường có luôn ngăn được lợi ích cổ đông không?

Không. Trả tiền thuê tương đương theo giá thị trường là bằng chứng quan trọng, nhưng CRA cho biết tiền thuê tương đương có thể chưa đủ khi nó không mang lại tỷ suất sinh lời hợp lý trên giá gốc hoặc giá trị của bất động sản. Điều này có thể quan trọng với căn nhà đắt tiền được mua chủ yếu để cổ đông sử dụng.

Thay vào đó, CRA có thể xem xét một người thuê không có quan hệ với công ty sẽ phải trả bao nhiêu để thuyết phục công ty mua và giữ đúng bất động sản đó. Phương pháp kiểm tra của CRA xem xét tỷ suất sinh lời trên giá gốc hoặc giá trị bất động sản, chi phí vận hành, khả năng tăng giá, các khoản ứng trước của cổ đông và lịch sử của thỏa thuận. Đó là một phép định giá, không phải mức cố định hay khoản phụ thu tự động. Một hợp đồng thuê thật với điều khoản mà người thuê không liên quan chấp nhận, kèm tiền thuê thực sự được trả, giúp xác lập các dữ kiện nhưng tự nó không giải quyết được việc định giá (sổ tay kiểm tra của CRA).

Nếu con tôi ở căn hộ condo hoặc gia đình tôi dùng nhà nghỉ của công ty thì sao?

Gia đình sử dụng cũng có thể tạo ra lợi ích cổ đông. Nếu con bạn ở căn hộ condo của công ty vì bạn sở hữu cổ phần, lợi ích đó có thể được tính vào thu nhập của bạn dù con bạn không sở hữu cổ phần nào. Section 15 thường coi lợi ích dành cho cá nhân có quan hệ không độc lập (non-arm's-length) hoặc có liên kết là lợi ích trao cho cổ đông, trừ phần giá trị đã được tính vào thu nhập của cá nhân đó hoặc của người khác.

Việc con ở condo của công ty và việc gia đình dùng nhà nghỉ của công ty cần được xem xét giống nhau: ai có quyền sử dụng, ai trả tiền và vì sao công ty mua. Với nhà nghỉ được mua chủ yếu để gia đình dùng, CRA xem xét khoảng thời gian nhà nghỉ sẵn sàng cho dùng, không chỉ những đêm có người ở. Sở hữu gián tiếp qua một công ty khác tự nó không loại bỏ vấn đề; CRA mô tả một ví dụ trong đó việc cổ đông gián tiếp dùng miễn phí nhà nghỉ của công ty bị đánh thuế theo một quy tắc lợi ích khác (sổ tay kiểm tra của CRA).

Công ty có được khấu trừ tiền lãi vay thế chấp, chi phí bất động sản và khấu hao không?

Công ty không thể mặc định rằng nhà ở gia đình tạo ra các khoản chi được khấu trừ. Section 18 giới hạn chi phí ở những khoản phát sinh để tạo ra thu nhập kinh doanh hoặc thu nhập từ tài sản, và section 20 gắn khoản khấu trừ tiền lãi với việc dùng số tiền vay để tạo thu nhập. CRA cho biết bất động sản được mua chỉ để cổ đông sử dụng không thể xếp vào nhóm khấu hao, nên công ty không thể yêu cầu khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance) cho nó (sổ tay kiểm tra của CRA).

Hãy giữ hợp đồng vay, bằng chứng về cách dùng tiền vay, hóa đơn, biên nhận tiền thuê và hồ sơ ghi từng loại sử dụng. Công ty thực sự nắm giữ bất động sản để cho người thuê không liên quan thuê đặt ra một câu hỏi khác; xem Công ty holding và công ty đầu tư.

Tiền thuê mà công ty thu được thường là thu nhập từ tài sản chịu thuế, không phải thu nhập đủ điều kiện hưởng khấu trừ doanh nghiệp nhỏ (small business deduction). Thu nhập đầu tư ròng và lãi vốn chịu thuế của một CCPC (công ty tư nhân do người Canada kiểm soát) cũng có thể chịu thuế hoàn lại và làm giảm hạn mức doanh nghiệp nhỏ sau này. Xem Công ty bị đánh thuế như thế nào.

Tôi có được miễn thuế nhà ở chính khi công ty sở hữu căn nhà không?

Thường là không. Sống trong căn nhà do công ty sở hữu không biến nó thành căn nhà bạn sở hữu để hưởng miễn thuế nhà ở chính. Định nghĩa nhà ở chính trong Income Tax Act yêu cầu người nộp thuế là chủ sở hữu và quy định cách chỉ định cho cá nhân hoặc quỹ tín thác cá nhân đủ điều kiện, không phải công ty thông thường. Cổ phần trong công ty thông thường không phải là quyền sở hữu căn nhà của công ty. Nếu công ty chỉ là người ủy thác danh nghĩa (bare trustee) và bạn nắm quyền sử dụng cũng như quyền điều khiển việc bán căn nhà, CRA có thể coi bạn là chủ sở hữu hưởng lợi. Cổ phần chỉ được mua để có quyền ở một căn nhà trong hợp tác xã nhà ở cũng có thể đủ điều kiện.

Công ty cũng không thể chỉ định căn nhà là nhà ở chính của bạn khi bán. Nếu bạn sở hữu nhà cá nhân, khoản miễn thuế cho lần bán của chính bạn có quy tắc riêng về việc cư trú, chỉ định và khai báo; xem Miễn thuế nhà ở chính.

Tôi có thể bán nhà của mình cho công ty và vẫn giữ miễn thuế nhà ở chính không?

Có, đối với khoản lãi của bạn cho đến lúc bán, nếu căn nhà đủ điều kiện và bạn chỉ định các năm đủ điều kiện. Khoản lãi của công ty sau đó không được miễn thuế theo cách này. Bán nhà của bạn cho công ty là một lần chuyển nhượng dù bạn vẫn tiếp tục ở. Hãy xác lập giá trị thị trường hợp lý và khai việc bán cùng việc chỉ định trên Schedule 3 và Form T2091(IND). Nếu bạn chỉ sở hữu trong thời gian ngắn, hãy kiểm tra quy tắc mua đi bán lại bất động sản và các ngoại lệ trước khi cho rằng khoản miễn thuế áp dụng.

Giá bán bị thổi phồng có thể tạo ra lợi ích cổ đông. Bán dưới giá thị trường cho công ty có quan hệ không độc lập với bạn có thể khiến bạn bị coi là nhận tiền bán bằng giá trị thị trường hợp lý theo section 69. Vì vậy hai phía có thể có kết quả thuế khác nhau nếu giá sai. Hãy lấy bản định giá hiện hành và ghi lại khoản đối ứng thực tế, kể cả khoản thế chấp, giấy nợ hoặc cổ phần được nhận thay.

Một lần chuyển nhượng đủ điều kiện cho công ty Canada chịu thuế có thể cho phép cùng chọn theo section 85 bằng Form T2057, nếu đáp ứng điều kiện, kể cả khoản đối ứng bằng cổ phần (Income Tax Act, section 85). Bạn và một cán bộ điều hành được ủy quyền của công ty ký Part 5. Việc lựa chọn đến hạn vào ngày sớm hơn trong các hạn nộp tờ khai thuế thu nhập của các bên cho năm chuyển nhượng; nộp trễ có thể bị phạt (Form T2057). Lựa chọn này thay đổi giá gốc thuế thu nhập và tiền bán của lần chuyển nhượng; nó không giữ khoản miễn thuế nhà ở chính của bạn cho khoản lãi tương lai của công ty và không giải quyết thuế chuyển nhượng đất hay GST/HST. Hãy so sánh lựa chọn này với việc bán theo giá thị trường hợp lý trước khi ký.

Tôi cần kiểm tra những vấn đề thuế chuyển nhượng đất và GST/HST nào?

Hãy kiểm tra tỉnh bang, thành phố, tư cách người bán và lịch sử của bất động sản trước khi công ty mua hoặc nhận. Thuế chuyển nhượng đất do tỉnh bang hoặc địa phương đặt ra, nên không có một mức thuế chung cho toàn Canada. Tại Ontario, việc chuyển cho công ty để đổi lấy cổ phần, hoặc từ công ty cho cổ đông, dùng giá trị thị trường hợp lý của bất động sản làm khoản đối ứng chịu thuế theo hướng dẫn của Bộ Tài chính Ontario. Việc góp đất vào công ty mà không có khoản đối ứng có thể có cơ sở tính thuế bằng không; điều đó không áp dụng khi chuyển ngược lại cho cổ đông. Khoản thế chấp, giấy nợ hoặc cổ phần có thể được tính là khoản đối ứng. Với bất động sản nhà ở tại Ontario, cũng hãy kiểm tra Thuế đầu cơ đối với người không cư trú (Non-Resident Speculation Tax): công ty thành lập tại Canada có thể phải nộp thuế này nếu bị người nước ngoài kiểm soát. Các tỉnh bang và thành phố khác có quy định riêng.

GST/HST phụ thuộc vào bất động sản và giao dịch, không chỉ vào việc người mua là công ty. Nhà mới hoặc nhà được cải tạo lớn thường chịu GST/HST; việc bán nhà đã có người ở trước đó bởi người không phải nhà xây dựng thường được miễn, tùy điều kiện như có khoản tín thuế đầu vào đã yêu cầu trước đó (CRA: GST/HST và xây nhà; CRA: Bán bất động sản nhà ở). Hãy kiểm tra công ty có phải nhà xây dựng không, giao dịch bán có chịu thuế không và ai phải nộp. Công ty mua nhà mới không thể yêu cầu hoàn thuế GST/HST nhà mới hoặc hoàn thuế cho người mua nhà lần đầu chỉ vì cổ đông hoặc gia đình sống ở đó. Hợp đồng thuê nhà ở dài hạn thường được miễn GST/HST, và chủ nhà thường không thể lấy lại thuế đã trả khi mua thông qua tín thuế đầu vào; nhà cho thuê đủ điều kiện có thể có khoản hoàn thuế riêng. Nếu công ty xây dựng, cải tạo lớn hoặc mua nhà còn đang xây, công ty có thể là nhà xây dựng (builder). Tự cung cấp (self-supply) có thể áp dụng khi công ty lần đầu giao quyền chiếm hữu cho ai đó để ở theo hợp đồng thuê, giấy phép hoặc thỏa thuận tương tự. Xem GST/HST đối với nhà ở để biết các khoản hoàn thuế và quy tắc tự cung cấp.

Khi công ty sau này bán hoặc chuyển căn nhà cho tôi thì phát sinh thuế gì?

Khi bán cho người mua không liên quan, công ty phải khai khoản lãi của mình. Đó là lãi vốn hay thu nhập kinh doanh thường tùy vào dữ kiện, kể cả lý do công ty mua bất động sản (CRA: Tác động thuế khi mua bất động sản để bán kiếm lời). Lãi vốn thường bị đánh thuế như thu nhập đầu tư. Nếu công ty bán hoặc chuyển căn nhà cho bạn trong vòng chưa đến 365 ngày liên tục sau khi mua, quy tắc mua đi bán lại thường biến mọi khoản lãi thành thu nhập kinh doanh và mọi khoản lỗ thành bằng không, trừ khi có một sự kiện được liệt kê áp dụng. Công ty không thể dùng khoản miễn thuế nhà ở chính của bạn. Nếu công ty đã yêu cầu khấu hao theo quy định CRA một cách hợp lệ khi có thu nhập, có thể phát sinh thu hồi khấu hao. Tiền chi trả cho bạn sau khi bán có cách xử lý thuế cá nhân riêng, tùy cách chi trả.

Khi chuyển cho bạn, hãy dùng bản định giá hiện hành và xem xét cả hai phía. Bán dưới giá trị thị trường hợp lý có thể mang lại cho bạn lợi ích cổ đông, trong khi section 69 có thể coi công ty nhận tiền bán bằng giá trị thị trường hợp lý. Quy tắc thuế chuyển nhượng đất của Ontario đề cập riêng đến việc chuyển từ công ty cho cổ đông (Bộ Tài chính Ontario). GST/HST phải được kiểm tra lại theo tình trạng của bất động sản ở lần chuyển sau (CRA: Bán bất động sản nhà ở). Giá chuyển nhượng thấp không phải là cách an toàn để hoàn tác thỏa thuận.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada. Một công ty mua căn hộ condo với giá C$800.000 chủ yếu để cổ đông ở. Các condo tương đương được cho thuê C$3.000 một tháng. Cổ đông trả công ty C$2.000 một tháng và có căn hộ sẵn sàng suốt năm. Theo phương pháp tiền thuê tương đương, phần chênh lệch là C$1.000 một tháng, tức C$12.000 cho cả năm. Công ty khai khoản lợi ích, và cổ đông tính nó vào thu nhập.

C$12.000 chỉ là ước tính ban đầu. Nếu tiền thuê tương đương không mang lại tỷ suất sinh lời hợp lý trên căn condo cụ thể này, CRA có thể định giá lợi ích theo cách khác. Công ty phải kiểm tra riêng thu nhập tiền thuê và các khoản chi được khấu trừ. Khi bán, khoản lãi của chính công ty không được miễn thuế nhờ khoản miễn thuế nhà ở chính của cổ đông.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn muốn tự mua nhà bằng tiền công ty chi trả cho bạn: hãy so sánh tiền lương và cổ tức.
• Bạn sở hữu nhà cá nhân và muốn biết những năm nào đủ điều kiện: xem Miễn thuế nhà ở chính.
• Bất động sản sẽ cho người thuê không có quan hệ với công ty thuê: xem Công ty holding và công ty đầu tư.
• Bạn cần rà soát về nhà mới, nhà cho thuê hoặc khoản hoàn thuế khi bán: xem GST/HST đối với nhà ở.
• Bạn sẽ dọn khỏi nhà của mình và cho thuê thay vì bán: xem Biến nhà ở thành nhà cho thuê.
• Công ty đã sở hữu căn nhà, một thành viên gia đình đang dùng, hoặc đã có kế hoạch chuyển nhượng: hãy chuẩn bị chứng thư, bản định giá, hồ sơ vay vốn, hợp đồng thuê, các khoản thanh toán, ngày ở, hồ sơ chi phí và các tờ khai thuế trước đây để nhờ rà soát thuế công ty. Nếu công ty sở hữu nhà vào cuối 2022, 2023 và 2024, hãy kiểm tra xem công ty có nợ tờ khai Thuế Nhà ở Bị Sử dụng Dưới mức (Underused Housing Tax) của các năm trước không; tờ khai của công ty nộp trễ bị phạt tối thiểu $2.000. Việc định giá lợi ích, các khoản khấu trừ và thuế của cả hai lần chuyển nhượng đều phụ thuộc vào các hồ sơ đó.