GST/HST sobre casas novas, aluguéis, cessões e vendas no Canadá

Pago GST/HST quando compro uma casa?

Você geralmente paga GST/HST ao comprar de uma construtora uma casa nova ou substancialmente reformada. Geralmente não paga o imposto na revenda de uma casa que já foi ocupada. O imposto sobre uma venda tributável depende da província onde o imóvel fica e da alíquota em vigor quando o imposto se torna devido, normalmente quando a propriedade ou a posse é transferida (CRA: guia do setor de construção; CRA: vendas residenciais).

Uma reforma comum em uma casa usada não transforma, por si só, a sua revenda em venda de casa nova. A reforma substancial é um critério muito mais alto: a CRA geralmente espera que o interior tenha sido praticamente esvaziado e refeito. O contrato de compra e o demonstrativo de ajustes devem mostrar se o preço informado inclui o imposto e qualquer reembolso creditado no fechamento (CRA: reembolso para moradia nova).

O comprador registrado no GST/HST que não seja pessoa física geralmente paga o imposto de uma compra tributável de imóvel residencial diretamente à CRA, e não à construtora. O comprador registrado que compra para alugar entrega o Form GST60 e paga até o fim do mês seguinte ao mês em que o imposto se torna devido; a compra de imóvel para aluguel de longo prazo não dá, por si só, direito a crédito de imposto sobre insumos (CRA: guia do reembolso para aluguel; Excise Tax Act, seção 228).

Tenho direito ao reembolso do GST/HST para moradia nova?

A pessoa física pode ter direito quando uma casa nova ou substancialmente reformada foi comprada ou construída para ser a residência principal dela ou de um parente. Essa intenção deve existir desde o início, e o proprietário ou o parente normalmente deve ser o primeiro ocupante. Todos os coproprietários devem ser pessoas físicas; um deles faz o pedido. Uma empresa ou sociedade de pessoas não pode pedir nem ser coproprietária de uma casa para este reembolso (CRA: RC4028).

Na venda por uma construtora, o critério geralmente usa o preço de compra antes do imposto, incluindo o preço de uma cessão tributável. Para uma casa construída pelo próprio proprietário, geralmente usa o valor justo de mercado quando a construção ou a reforma substancial está substancialmente concluída. Limites diferentes se aplicam a casas em terreno arrendado e a cotas de cooperativa habitacional (CRA: RC4028).

A construtora pode creditar um reembolso elegível no fechamento e entregar o pedido, ou o comprador pode pedir diretamente, geralmente em até dois anos depois da transferência da propriedade. O proprietário que constrói a própria casa faz o pedido no Form GST191 em até dois anos depois da primeira destas datas: a conclusão substancial, uma venda isenta da casa e o segundo aniversário da primeira ocupação. Ontário tem um reembolso provincial separado para moradia nova, que ainda pode se aplicar quando o limite de preço federal é excedido; os programas de primeira casa e o programa temporário ampliado têm condições adicionais (CRA: RC4028).

Posso receber o reembolso do GST/HST para quem compra a primeira casa?

O comprador elegível de primeira casa, nova ou substancialmente reformada, para residência principal, pode recuperar todo o GST federal ou a parte federal do HST em valores de até $1.000.000, com limite de $50.000. O reembolso diminui gradualmente acima desse valor e termina em $1.500.000. Ele complementa, e não duplica, qualquer reembolso padrão de moradia nova já pedido (CRA: reembolso de primeira casa; CRA: RC4028).

Você geralmente deve ter pelo menos 18 anos, ser cidadão canadense ou residente permanente e não ter morado, como residência principal no Canadá ou no exterior, em uma casa sua ou do seu cônjuge ou companheiro em união estável durante o ano-calendário relevante ou os quatro anos anteriores. Nem você nem o seu cônjuge ou companheiro podem ter recebido este reembolso antes. Em uma compra comum de construtora, o contrato deve ter sido assinado em 20 de março de 2025 ou depois e antes de 2031; a construção deve começar antes de 2031 e estar substancialmente concluída, com a propriedade transferida, antes de 2036. Para uma casa construída pelo próprio dono, a construção deve começar em 20 de março de 2025 ou depois e antes de 2031; a conclusão substancial e a primeira ocupação devem ocorrer antes de 2036. Uma cessão ou alteração não torna elegível um contrato original anterior com a construtora. Quem pede deve ser comprador elegível de primeira casa e primeiro ocupante; uma empresa, a compra para aluguel ou uma revenda não se qualifica (CRA: quem pode pedir; CRA: RC4028).

Ontário oferece um reembolso separado de primeira casa do HST provincial, de até $80.000. O reembolso temporário ampliado para moradia nova também pode ajudar proprietários elegíveis que vão morar no imóvel e cujos contratos com a construtora estejam entre 1º de abril de 2026 e 31 de março de 2027; os reembolsos provinciais, somados, não podem exceder o imposto provincial pago. Confira as datas do contrato e da construção antes de contar com qualquer um dos programas (CRA: RC4028).

Quem tem direito ao reembolso ampliado de Ontário também pode ter direito ao pagamento de apoio à compra de casa nova (new home affordability payment) da província, de até $50.000 sobre a parte federal do HST, depois dos reembolsos federais de moradia. É um pagamento provincial, solicitado na seção de consentimento do formulário de reembolso de moradia (CRA: RC4028).

Comprei um condomínio novo para alugar. Posso recuperar parte do HST?

O condomínio novo comprado para um inquilino de longo prazo geralmente usa o reembolso para novo imóvel residencial de aluguel, e não o reembolso do proprietário que mora no imóvel. Pessoas físicas e empresas podem ter direito se pagaram imposto na compra, se a unidade é uma residência independente e se é razoável esperar que o primeiro uso seja como residência principal de uma pessoa física por pelo menos um ano contínuo, em um ou mais contratos de aluguel. Um período menor pode ser aceito em casos limitados, como a venda a alguém que vai usar o imóvel como residência principal. O uso posterior por pessoa relacionada tem um teste adicional de residência principal (CRA: guia do reembolso para aluguel).

Para o reembolso de aluguel, o valor justo de mercado é o preço pelo qual o imóvel poderia ser vendido entre compradores sem relação entre si quando o imposto da compra se torna devido pela primeira vez. Ele pode ser diferente do preço de pré-venda; guarde vendas comparáveis ou um laudo de avaliação. Um duplex é avaliado como uma única unidade. O reembolso provincial comum de aluguel de Ontário pode se aplicar acima do limite federal. O reembolso temporário ampliado geralmente exige que a construção comece de 1º de abril de 2026 a 31 de março de 2027; uma casa ou um condomínio com construção iniciada antes pode ser elegível se o contrato de compra estiver nesse período. Em uma cessão, os dois contratos devem estar nesse período. Outras condições de prazo se aplicam. Um prédio construído especificamente para aluguel tem testes próprios de tamanho e uso (CRA: RC4231).

O locador de Ontário elegível a esse reembolso ampliado também pode ter direito ao pagamento de apoio à compra de casa nova da província, de até $50.000 sobre a parte federal do HST, depois do reembolso federal de aluguel. A seção de consentimento do Form GST524 solicita o pagamento, sem pedido separado (CRA: RC4231).

Faça o pedido no Form GST524, acrescentando o anexo de reembolso de Ontário RC7524-ON se pedir o benefício de Ontário, com o contrato de compra assinado, o demonstrativo de ajustes e o contrato de aluguel. Para uma unidade comprada, o prazo de entrega geralmente é de dois anos depois do fim do mês em que o imposto se torna devido pela primeira vez. O aluguel residencial de longo prazo é isento; por isso, o locador geralmente não pode pedir, em vez disso, um crédito de imposto sobre insumos pelo imposto da compra (CRA: RC4231; Excise Tax Act, seção 256.2).

A construtora creditou um reembolso de moradia, mas aluguei a unidade. O que fazer?

Se o primeiro ocupante é um inquilino e a compra foi para aluguel, o reembolso de proprietário que mora no imóvel creditado no fechamento não é seu. Confira o demonstrativo de ajustes e o pedido de reembolso, corrija com a construtora e com a CRA o crédito indevido e avalie um pedido separado de reembolso para aluguel antes do prazo. O reembolso para aluguel não pode simplesmente ser trocado no formulário de reembolso do proprietário usado pela construtora (CRA: RC4028; CRA: RC4231).

Os fatos na assinatura e na primeira ocupação importam. Se uma pessoa física de fato comprou a casa para morar e a ocupou pela primeira vez como residência principal, um aluguel posterior não estabelece, por si só, que o reembolso original era indevido. Se a CRA concluir que o comprador não tinha direito a um reembolso creditado, o comprador pode ter de devolvê-lo, e a construtora que sabia ou devia saber pode ser solidariamente responsável (CRA: RC4028; CRA: guia do setor de construção).

Há GST/HST na cessão de um contrato de pré-venda, e quem paga?

O contrato de cessão firmado em 7 de maio de 2022 ou depois, para uma casa ou condomínio de uma única unidade, novo ou substancialmente reformado, é tributável, mesmo que o cedente planejasse morar no imóvel. Um contrato assinado antes dessa data por pessoa física pode ser isento, dependendo da finalidade da compra original. O cessionário também pode pagar GST/HST sobre a venda separada feita pela construtora. O cedente geralmente cobra o imposto da cessão; o cessionário o paga diretamente à CRA se o cedente for não residente ou se o cessionário for registrado no GST/HST e não for pessoa física (Excise Tax Act, seção 192.1; Excise Tax Act, seção 221; CRA: guia do setor de construção).

O imposto geralmente incide sobre o valor pago pela cessão. O reembolso de um sinal pago à construtora só fica de fora quando o contrato de cessão o identifica por escrito e o valor é apenas um reembolso. Guarde os dois contratos, os comprovantes do sinal e o texto do contrato de cessão sobre o imposto; um preço com imposto incluído muda a conta (Excise Tax Act, seção 192.1).

Construí uma casa, uma unidade nos fundos do terreno ou uma ampliação para alugar. Devo imposto sobre isso?

A pessoa que constrói ou reforma substancialmente um imóvel residencial para aluguel de longo prazo pode ser considerada construtora para o GST/HST, mesmo sem registro no GST/HST. Na data mais tardia entre a primeira posse residencial e a conclusão substancial, a regra de autofornecimento (self-supply) pode considerar que a construtora vendeu e comprou o imóvel pelo valor justo de mercado, o que gera GST/HST a declarar. A construtora-locadora elegível pode pedir o reembolso para aluguel na mesma declaração, para reduzir o imposto devido; qualquer imposto líquido restante deve ser pago. O registrado usa a sua declaração regular. O não registrado usa o Form GST62 e geralmente entrega e paga até o fim do mês seguinte (CRA: guia do setor de construção; CRA: RC4231).

Uma casa independente nova construída nos fundos do terreno (laneway home) pode ser um novo conjunto residencial. Uma ampliação em prédio de aluguel de várias unidades pode gerar o seu próprio autofornecimento. Uma ampliação comum de um cômodo ou uma reforma modesta em uma casa existente não cria automaticamente um novo conjunto; se a obra é uma reforma substancial, uma unidade separada ou uma ampliação elegível depende da sua configuração física e do uso legal. Guarde as notas fiscais da obra, a data de conclusão, a data da primeira ocupação, o contrato de aluguel e um valor justo de mercado que possa ser comprovado (CRA: RC4052; CRA: RC4231).

Cobro GST/HST sobre o aluguel, inclusive em estadias de curta duração?

O aluguel residencial comum é isento quando a mesma pessoa tem ocupação contínua, ou direito de ocupar, por pelo menos um mês como local de residência ou de hospedagem. Uma estadia curta geralmente é tributável quando cobrada acima de $20 por dia; por isso, o anfitrião registrado cobra GST/HST. Nas reservas feitas por uma plataforma registrada, a plataforma pode cobrar o imposto no lugar do anfitrião quando ele não é registrado (CRA: aluguéis residenciais; CRA: hospedagem por plataforma).

Reservas semanais repetidas não viram um único contrato de longo prazo só porque o mesmo hóspede volta. O que vale é o direito de ocupação contínua de fato (CRA: aluguéis residenciais).

Cobro GST/HST quando vendo uma casa ou um imóvel alugado?

A venda de uma casa pessoal ocupada ou de um imóvel de aluguel comum de longo prazo geralmente é isenta. A venda pode ser tributável se o vendedor for uma construtora que vende moradia nova ou substancialmente reformada, se o imóvel foi mantido para hospedagem tributável de curta duração ou se foram pedidos créditos de imposto sobre insumos na aquisição ou nas melhorias. Uma mudança posterior de uso pode alterar o resultado da venda ou causar um evento tributário separado. Confira o uso e o histórico fiscal do imóvel antes de afirmar que não há GST/HST (CRA: vendas residenciais; CRA: imóveis de lazer; CRA: fornecimentos presumidos).

Se um reembolso para aluguel foi pedido por uma unidade individual elegível e ela for vendida em até um ano depois da primeira ocupação residencial a um comprador que não a usará como residência principal sua nem de um parente, o reembolso pode ter de ser devolvido com juros. Isso pode ocorrer mesmo quando a própria venda é isenta (CRA: RC4231).

Em uma venda tributável de imóvel, o vendedor geralmente cobra o GST/HST. O comprador, em vez disso, declara e paga o imposto diretamente à CRA se for registrado no GST/HST, exceto a pessoa física que compra moradia, ou se o vendedor for não residente (CRA: RC4052).

Como funcionam os reembolsos de moradia em Quebec?

A Revenu Québec geralmente administra os pedidos de reembolso de moradia tanto do GST federal quanto do QST provincial (imposto de vendas de Quebec) para casas em Quebec. Os dois impostos têm testes e limites de valor separados. O reembolso comum de QST para o proprietário que mora no imóvel diminui gradualmente acima de $200.000 e termina em $300.000 na compra comum de casa e terreno; o reembolso padrão federal usa limites próprios, mais altos (Revenu Québec: moradia nova).

Para um aluguel elegível de longo prazo, o reembolso comum de QST termina quando o valor justo de mercado da unidade chega a $225.000, enquanto o reembolso federal para aluguel tem outro limite. A Revenu Québec usa formulários de pedido separados de GST e QST para o aluguel, e cada coproprietário entrega o seu próprio pedido de QST (Revenu Québec: reembolso para aluguel).

O reembolso federal do GST para quem compra a primeira casa pode se aplicar em Quebec, mas Quebec não acompanhou essa medida temporária com um novo reembolso de QST para primeira casa. Confira as condições federais e use o formulário de reembolso de primeira casa da Revenu Québec para uma casa em Quebec (Revenu Québec: reembolso do GST para primeira casa).

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Um condomínio novo em Ontário custa C$400.000 antes do HST. A 13%, o HST é de C$52.000: C$20.000 federal e C$32.000 provincial. A construtora credita no fechamento os reembolsos padrão do proprietário que mora no imóvel:

1. Federal: 36% de C$20.000 é C$7.200, com limite de C$6.300, e depois a redução gradual: C$6.300 × (C$450.000 − C$400.000) ÷ C$100.000 = C$3.150.
2. Ontário: 75% de C$32.000 é C$24.000, que também é o seu limite.
3. O crédito é de C$3.150 + C$24.000 = C$27.150; assim, o demonstrativo de fechamento mostra C$52.000 − C$27.150 = C$24.850 de HST.

O comprador comprou o condomínio para aluguel de longo prazo, e o primeiro ocupante é um inquilino; o crédito de C$27.150 precisa ser corrigido. Se o valor justo de mercado do condomínio quando o HST se tornou devido também era de C$400.000 e as demais condições do aluguel forem cumpridas, os reembolsos federal e de Ontário para aluguel usam as mesmas fórmulas e também somam C$27.150, pedidos separadamente no Form GST524 com o RC7524-ON (CRA: alíquota de HST de Ontário; Excise Tax Act, seção 254; Excise Tax Act, seção 256.2; HST Regulations No. 2, seções 41 e 47; CRA: RC4231).

Seu caso é diferente?

• Você cedeu um contrato de pré-venda ou vendeu rápido: o GST/HST sobre a transferência é tratado aqui; o tratamento do lucro no imposto de renda está em Revenda rápida de imóveis e cessões.
• Você aluga a unidade, inclusive por estadias curtas: veja Rendimentos de aluguel para o imposto de renda e Quando se registrar no GST/HST para o teste de registro.
• Você precisa declarar uma cessão tributável, um autofornecimento ou uma atividade de aluguel: veja Declarar o GST/HST e os créditos de imposto sobre insumos e peça ajuda com a escrituração contábil para organizar os contratos, as faturas, os contratos de aluguel e as datas de ocupação.
• Você está vendendo a sua casa: veja Isenção da residência principal para a questão separada do imposto de renda.
• Você é não residente e vende imóvel no Canadá: veja Não residentes que vendem imóveis no Canadá para a retenção de imposto de renda; a cobrança de GST/HST em uma venda tributável ainda exige uma verificação própria.