TPS/TVH sur les habitations neuves, locations, cessions et ventes

Dois-je payer la TPS/TVH quand j'achète une maison?

Vous payez généralement la TPS/TVH lorsque vous achetez d'un constructeur une habitation neuve ou substantiellement rénovée. Vous ne la payez généralement pas sur la revente d'une habitation déjà occupée. La taxe sur une vente taxable dépend de la province où se trouve l'immeuble et du taux en vigueur lorsque la taxe devient payable, habituellement au transfert de la propriété ou de la possession (ARC : guide de l'industrie de la construction; ARC : ventes résidentielles).

Une rénovation ordinaire d'une maison usagée ne transforme pas, à elle seule, sa revente en vente d'habitation neuve. Une rénovation substantielle est un seuil beaucoup plus élevé : l'ARC s'attend généralement à ce que l'intérieur soit essentiellement vidé et remplacé. La convention d'achat et l'état des rajustements devraient indiquer si le prix annoncé comprend la taxe et tout remboursement crédité à la clôture (ARC : remboursement pour habitations neuves).

L'acheteur inscrit à la TPS/TVH qui n'est pas un particulier paie généralement la taxe sur l'achat taxable d'un immeuble résidentiel directement à l'ARC, et non au constructeur. L'acheteur inscrit qui achète pour louer produit le formulaire GST60 et paie au plus tard à la fin du mois suivant celui où la taxe devient payable; l'achat d'un immeuble destiné à la location à long terme ne donne pas lui-même droit à un crédit de taxe sur les intrants (ARC : guide sur le remboursement pour immeuble locatif; Loi sur la taxe d'accise, article 228).

Ai-je droit au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves?

Un particulier peut y avoir droit lorsqu'une habitation neuve ou substantiellement rénovée a été achetée ou construite pour servir de résidence principale au particulier ou à un proche. Cette intention doit exister dès le départ, et le propriétaire ou le proche doit normalement en être le premier occupant. Tous les copropriétaires doivent être des particuliers; l'un d'eux présente la demande. Une société par actions ou une société de personnes ne peut ni demander ce remboursement ni être copropriétaire de l'habitation à cette fin (ARC : RC4028).

Pour la vente d'un constructeur, le critère s'applique généralement au prix d'achat avant taxe, y compris le prix d'une cession taxable. Pour une habitation construite par son propriétaire, il s'applique généralement à la juste valeur marchande lorsque la construction ou la rénovation substantielle est presque terminée. Des limites différentes s'appliquent aux habitations situées sur un terrain loué et aux parts de coopérative (ARC : RC4028).

Le constructeur peut créditer un remboursement admissible à la clôture et présenter la demande, ou l'acheteur peut présenter lui-même la demande, généralement dans les deux ans suivant le transfert de la propriété. Le constructeur-propriétaire présente sa demande au moyen du formulaire GST191 dans les deux ans suivant la première des dates suivantes : l'achèvement substantiel, la vente exonérée de l'habitation et le deuxième anniversaire de la première occupation. L'Ontario offre un remboursement provincial distinct pour habitations neuves, qui peut encore s'appliquer lorsque la limite de prix fédérale est dépassée; ses volets pour premiers acheteurs et son volet temporaire bonifié comportent des conditions additionnelles (ARC : RC4028).

Puis-je obtenir le remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d'une première habitation?

Un acheteur admissible d'une première habitation, soit une résidence principale neuve ou substantiellement rénovée, peut récupérer la totalité de la TPS fédérale ou de la partie fédérale de la TVH pour les valeurs allant jusqu'à 1 000 000 $, jusqu'à concurrence de 50 000 $. Le remboursement diminue progressivement au-delà de cette valeur et prend fin à 1 500 000 $. Il complète, sans le doubler, tout remboursement standard pour habitations neuves déjà demandé (ARC : remboursement pour une première habitation; ARC : RC4028).

Vous devez généralement avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent, et ne pas avoir habité, comme résidence principale au Canada ou à l'étranger, une maison appartenant à vous ou à votre époux ou conjoint de fait pendant l'année civile pertinente ou les quatre années précédentes. Ni vous ni votre époux ou conjoint de fait ne devez avoir déjà reçu ce remboursement. Pour un achat ordinaire auprès d'un constructeur, la convention doit être signée le 20 mars 2025 ou après, et avant 2031; la construction doit commencer avant 2031 et être substantiellement achevée, avec transfert de la propriété, avant 2036. Pour une habitation construite par son propriétaire, la construction doit commencer le 20 mars 2025 ou après, et avant 2031; l'achèvement substantiel et la première occupation doivent avoir lieu avant 2036. Une cession ou une modification ne rend pas admissible une convention initiale antérieure avec le constructeur. Le demandeur doit être un acheteur admissible d'une première habitation et le premier occupant; une société par actions, un achat pour location ou une revente n'est pas admissible (ARC : qui peut faire la demande; ARC : RC4028).

L'Ontario offre un remboursement distinct de la TVH provinciale pour les acheteurs d'une première habitation, jusqu'à concurrence de 80 000 $. Son remboursement temporaire bonifié pour habitations neuves peut aussi aider les propriétaires-occupants admissibles dont la convention avec le constructeur est conclue entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027; les remboursements provinciaux ne peuvent pas dépasser ensemble la taxe provinciale payée. Vérifiez la convention et les dates de construction avant de compter sur l'un ou l'autre de ces programmes (ARC : RC4028).

La personne admissible au remboursement bonifié de l'Ontario peut aussi avoir droit au paiement ontarien pour l'abordabilité des habitations neuves, jusqu'à concurrence de 50 000 $ à l'égard de la partie fédérale de la TVH, après les remboursements fédéraux pour habitations. Il s'agit d'un paiement provincial, demandé dans la section du consentement du formulaire de remboursement pour habitations (ARC : RC4028).

J'ai acheté un condo neuf pour le louer. Puis-je récupérer une partie de la TVH?

Un condo neuf acheté pour un locataire à long terme relève généralement du remboursement pour immeuble d'habitation locatif neuf, et non du remboursement pour propriétaire-occupant. Les particuliers et les sociétés peuvent y avoir droit s'ils ont payé la taxe à l'achat, si le logement est une résidence autonome et si sa première utilisation devrait raisonnablement être la résidence principale d'un particulier pendant au moins un an sans interruption en vertu d'un ou de plusieurs baux. Une période plus courte peut être admissible dans des cas limités, par exemple une vente à une personne qui l'habitera comme résidence principale. L'utilisation ultérieure par une personne liée est soumise à un critère additionnel de résidence principale (ARC : guide sur le remboursement pour immeuble locatif).

Pour le remboursement pour immeuble locatif, la juste valeur marchande correspond au prix auquel l'immeuble pourrait se vendre entre acheteurs sans lien de dépendance au moment où la taxe d'achat devient payable pour la première fois. Elle peut différer du prix de prévente; conservez des ventes comparables ou une évaluation. Un duplex est évalué comme un seul logement. Le remboursement provincial ordinaire de l'Ontario pour immeuble locatif peut s'appliquer au-delà de la limite fédérale. Son remboursement temporaire bonifié exige généralement que la construction débute entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027; une maison unifamiliale ou un condo dont la construction a commencé plus tôt peut être admissible si la convention d'achat tombe dans cette période. Pour une cession, les deux conventions doivent tomber dans cette période. D'autres conditions de calendrier s'appliquent. Un immeuble locatif construit à cette fin est soumis à des critères distincts de taille et d'usage (ARC : RC4231).

Le locateur ontarien admissible à ce remboursement bonifié peut aussi avoir droit au paiement ontarien pour l'abordabilité des habitations neuves, jusqu'à concurrence de 50 000 $ à l'égard de la partie fédérale de la TVH, après le remboursement fédéral pour immeuble locatif. La section du consentement du formulaire GST524 permet de le demander sans demande distincte (ARC : RC4231).

Présentez la demande au moyen du formulaire GST524, en y joignant l'annexe de remboursement ontarien RC7524-ON si vous demandez l'allègement ontarien, avec la convention d'achat signée, l'état des rajustements et le bail. Pour un logement acheté, la date limite de production est généralement de deux ans après la fin du mois où la taxe devient payable pour la première fois. Le loyer résidentiel à long terme est exonéré; son locateur ne peut donc généralement pas demander à la place un crédit de taxe sur les intrants pour la taxe d'achat (ARC : RC4231; Loi sur la taxe d'accise, article 256.2).

Le constructeur a crédité un remboursement pour habitation, mais j'ai loué le logement. Que faire?

Si le premier occupant est un locataire et que l'achat visait la location, vous ne pouvez pas conserver le remboursement pour propriétaire-occupant crédité à la clôture. Vérifiez l'état des rajustements et la demande de remboursement, corrigez le crédit non admissible auprès du constructeur et de l'ARC, et évaluez une demande distincte de remboursement pour immeuble locatif avant sa date limite. Le remboursement pour immeuble locatif ne peut pas simplement remplacer le remboursement pour propriétaire-occupant sur le formulaire du constructeur (ARC : RC4028; ARC : RC4231).

Les faits au moment de la signature et de la première occupation comptent. Si un particulier a réellement acheté l'habitation pour y habiter et l'a occupée en premier comme résidence principale, une location ultérieure n'établit pas, à elle seule, que le remboursement initial n'était pas admissible. Si l'ARC conclut que l'acheteur n'avait pas droit à un remboursement crédité, il peut devoir le rembourser, et un constructeur qui savait ou aurait dû savoir peut être solidairement responsable (ARC : RC4028; ARC : guide de l'industrie de la construction).

La TPS/TVH s'applique-t-elle à la cession d'un contrat de prévente, et qui la paie?

La convention de cession conclue le 7 mai 2022 ou après, pour une maison unifamiliale ou un condo neuf ou substantiellement rénové, est taxable, même si le cédant prévoyait y habiter. Une convention signée avant cette date par un particulier peut être exonérée selon l'objet de l'achat initial. Le cessionnaire peut aussi payer la TPS/TVH sur la vente distincte du constructeur. Le cédant perçoit généralement la taxe sur la cession; le cessionnaire la paie plutôt directement à l'ARC si le cédant est non-résident ou si le cessionnaire est inscrit à la TPS/TVH et n'est pas un particulier (Loi sur la taxe d'accise, article 192.1; Loi sur la taxe d'accise, article 221; ARC : guide de l'industrie de la construction).

La taxe s'applique généralement à la contrepartie de la cession. Le remboursement d'un dépôt versé au constructeur n'est exclu que si la convention de cession le précise par écrit et que le montant n'est qu'un remboursement. Conservez les deux contrats, les pièces du dépôt et la mention de la taxe dans la cession; un prix qui comprend la taxe change le calcul (Loi sur la taxe d'accise, article 192.1).

J'ai construit une maison, une maison de ruelle ou un agrandissement pour louer. Dois-je de la taxe?

La personne qui construit ou rénove substantiellement un immeuble résidentiel pour la location à long terme peut être un constructeur aux fins de la TPS/TVH, même sans inscription à la TPS/TVH. À la plus tardive de ces deux dates, la première possession résidentielle ou l'achèvement substantiel, la règle d'autofourniture peut réputer le constructeur avoir vendu et acheté l'immeuble à sa juste valeur marchande, ce qui crée de la TPS/TVH à déclarer. Le constructeur-locateur admissible peut demander le remboursement pour immeuble locatif dans la même déclaration pour réduire la taxe due; toute taxe nette restante doit être payée. Un inscrit utilise sa déclaration habituelle. Un non-inscrit utilise le formulaire GST62 et le produit et paie généralement au plus tard à la fin du mois suivant (ARC : guide de l'industrie de la construction; ARC : RC4231).

Une maison de ruelle isolée nouvellement construite peut constituer un nouvel immeuble d'habitation. L'agrandissement d'un immeuble locatif à logements multiples peut déclencher sa propre autofourniture. L'ajout ordinaire d'une pièce ou une rénovation modeste d'une maison existante ne crée pas automatiquement un nouvel immeuble; la question de savoir si les travaux constituent une rénovation substantielle, un logement distinct ou un agrandissement admissible dépend de leur configuration physique et de leur usage légal. Conservez les factures de construction, la date d'achèvement, la date de première occupation, le bail et une juste valeur marchande défendable (ARC : RC4052; ARC : RC4231).

Dois-je percevoir la TPS/TVH sur un loyer, y compris pour les séjours de courte durée?

Le loyer résidentiel ordinaire est exonéré lorsque le même particulier a l'occupation continue d'un logement, ou le droit de l'occuper, pendant au moins un mois comme lieu de résidence ou d'hébergement. Un séjour court est généralement taxable lorsque le prix dépasse 20 $ par jour; l'hôte inscrit perçoit donc la TPS/TVH. Pour les réservations faites par une plateforme inscrite, la plateforme peut percevoir la taxe à la place de l'hôte lorsque celui-ci n'est pas inscrit (ARC : locations résidentielles; ARC : hébergement par plateforme).

Des réservations hebdomadaires répétées ne deviennent pas un seul bail à long terme du simple fait que le même client revient. Le droit d'occupation continue réel est déterminant (ARC : locations résidentielles).

Dois-je percevoir la TPS/TVH quand je vends une maison ou un immeuble locatif?

La vente d'une maison occupée à titre personnel ou d'un immeuble locatif ordinaire à long terme est habituellement exonérée. La vente peut plutôt être taxable si le vendeur est un constructeur qui vend une habitation neuve ou substantiellement rénovée, si l'immeuble a servi à de l'hébergement de courte durée taxable ou si des crédits de taxe sur les intrants ont été demandés à l'acquisition ou pour des améliorations. Un changement d'usage ultérieur peut modifier le résultat de la vente ou entraîner un événement fiscal distinct. Vérifiez l'usage et l'historique fiscal de l'immeuble avant d'affirmer qu'aucune TPS/TVH ne s'applique (ARC : ventes résidentielles; ARC : résidences de vacances; ARC : fournitures réputées).

Si un remboursement pour immeuble locatif a été demandé pour un logement unique admissible et que le logement est vendu dans l'année suivant sa première occupation résidentielle à un acheteur qui ne l'utilisera pas comme résidence principale, la sienne ou celle d'un proche, le remboursement peut devoir être restitué avec intérêts. Cela peut s'appliquer même si la vente elle-même est exonérée (ARC : RC4231).

Pour la vente taxable d'un immeuble, le vendeur perçoit habituellement la TPS/TVH. L'acheteur la déclare et la paie plutôt directement à l'ARC s'il est inscrit à la TPS/TVH, sauf s'il s'agit d'un particulier qui achète une habitation, ou si le vendeur est non-résident (ARC : RC4052).

Comment fonctionnent les remboursements pour habitations au Québec?

Revenu Québec administre généralement les demandes de remboursement pour habitations de la TPS fédérale et de la TVQ provinciale pour les maisons situées au Québec. Les deux taxes ont des critères et des limites de valeur distincts. Le remboursement ordinaire de la TVQ pour propriétaire-occupant diminue progressivement au-delà de 200 000 $ et prend fin à 300 000 $ pour l'achat ordinaire d'une maison et d'un terrain; le remboursement fédéral standard a ses propres limites, plus élevées (Revenu Québec : habitations neuves).

Pour une location à long terme admissible, le remboursement ordinaire de la TVQ prend fin dès que la juste valeur marchande d'un logement atteint 225 000 $, alors que le remboursement fédéral pour immeuble locatif a une limite différente. Revenu Québec utilise des formulaires de demande distincts pour la TPS et la TVQ à l'égard d'un immeuble locatif, et chaque copropriétaire présente sa propre demande de TVQ (Revenu Québec : remboursement pour immeuble locatif).

Le remboursement fédéral de la TPS pour les acheteurs d'une première habitation peut s'appliquer au Québec, mais le Québec n'a pas reproduit cette mesure temporaire par un nouveau remboursement de TVQ pour première habitation. Vérifiez les conditions fédérales et utilisez le formulaire de Revenu Québec pour le remboursement relatif à une première habitation située au Québec (Revenu Québec : remboursement de la TPS pour une première habitation).

Exemple

Montants fictifs en dollars canadiens. Un condo neuf en Ontario coûte 400 000 $ CA avant la TVH. À 13 %, la TVH s'élève à 52 000 $ CA : 20 000 $ CA pour la partie fédérale et 32 000 $ CA pour la partie provinciale. Le constructeur crédite à la clôture les remboursements standard pour propriétaire-occupant :

1. Fédéral : 36 % de 20 000 $ CA donne 7 200 $ CA, plafonné à 6 300 $ CA, puis réduit progressivement : 6 300 $ CA × (450 000 $ CA − 400 000 $ CA) ÷ 100 000 $ CA = 3 150 $ CA.
2. Ontario : 75 % de 32 000 $ CA donne 24 000 $ CA, qui est aussi son plafond.
3. Le crédit est de 3 150 $ CA + 24 000 $ CA = 27 150 $ CA; l'état de clôture indique donc 52 000 $ CA − 27 150 $ CA = 24 850 $ CA de TVH.

L'acheteur a acheté le condo pour le louer à long terme, et le premier occupant est un locataire; le crédit de 27 150 $ CA doit être corrigé. Si la juste valeur marchande du condo au moment où la TVH est devenue payable était aussi de 400 000 $ CA et que les autres conditions de location sont remplies, les remboursements fédéral et ontarien pour immeuble locatif suivent les mêmes formules et totalisent aussi 27 150 $ CA, demandés séparément sur le formulaire GST524 avec le formulaire RC7524-ON (ARC : taux de TVH de l'Ontario; Loi sur la taxe d'accise, article 254; Loi sur la taxe d'accise, article 256.2; Règlement no 2 sur le nouveau système de taxe de vente harmonisée, articles 41 et 47; ARC : RC4231).

Votre situation est différente?

• Vous avez cédé une prévente ou vendu rapidement : la TPS/TVH sur le transfert est traitée ici; le traitement de l'impôt sur le revenu du profit est expliqué dans Revente rapide d'immeubles et ventes par cession.
• Vous louez le logement, y compris pour de courts séjours : consultez Revenus de location pour l'impôt sur le revenu et Quand s'inscrire à la TPS/TVH pour le critère d'inscription.
• Vous devez déclarer une cession taxable, une autofourniture ou une activité locative : consultez Produire la déclaration de TPS/TVH et demander des crédits de taxe sur les intrants et obtenez de l'aide en tenue de livres pour les conventions, les factures, les baux et les dates d'occupation.
• Vous vendez votre maison : consultez Exemption pour résidence principale pour la question distincte de l'impôt sur le revenu.
• Vous êtes non-résident et vous vendez un immeuble canadien : consultez Non-résidents qui vendent un immeuble canadien pour la retenue d'impôt sur le revenu; la perception de la TPS/TVH sur une vente taxable exige tout de même sa propre vérification.