GST/HST על דירות חדשות, השכרה, הסבת זכויות ומכירה בקנדה

האם משלמים GST/HST כשקונים בית?

בדרך כלל משלמים GST/HST כשקונים מקבלן בית חדש או בית ששופץ בהיקף נרחב. בדרך כלל לא משלמים אותו על מכירה חוזרת של בית שכבר היה מאוכלס. המס על מכירה חייבת תלוי בפרובינציה שבה הנכס נמצא ובשיעור שבתוקף כשהמס מגיע לתשלום, בדרך כלל כשהבעלות או ההחזקה עוברות (CRA: construction industry guide; CRA: residential sales).

שיפוץ רגיל של בית משומש אינו הופך לבדו את מכירתו החוזרת למכירת בית חדש. שיפוץ נרחב הוא רף גבוה בהרבה: CRA מחפשת בדרך כלל שהחלק הפנימי של הבית מפורק כמעט כולו ומוחלף. הסכם הרכישה ודוח ההתחשבנות צריכים להראות אם המחיר שצוטט כולל מס ואם החזר מס זוכה בסגירה (CRA: new housing rebate).

קונה רשום ל-GST/HST שאינו יחיד משלם בדרך כלל מס על רכישת נכס מגורים חייבת ישירות ל-CRA ולא לקבלן. קונה רשום שקונה להשכרה מגיש טופס GST60 ומשלם עד סוף החודש שאחרי החודש שבו המס הגיע לתשלום. רכישה להשכרה לטווח ארוך אינה מזכה בעצמה בזיכוי מס תשומות (CRA: rental rebate guide; Excise Tax Act, section 228).

האם אני זכאי להחזר GST/HST על דיור חדש?

יחיד עשוי להיות זכאי כשבית חדש או בית ששופץ בהיקף נרחב נקנה או נבנה כדי לשמש כמקום המגורים העיקרי שלו או של קרוב משפחה. הכוונה הזו צריכה להיות קיימת מההתחלה, ובדרך כלל הבעלים או קרוב המשפחה צריכים להיות הדיירים הראשונים. כל הבעלים המשותפים חייבים להיות יחידים, ואחד מהם מגיש את הבקשה. חברה או שותפות אינן יכולות לבקש את ההחזר הזה או להיות בעלים משותפים בבית לצורכו (CRA: RC4028).

במכירה על ידי קבלן, המבחן משתמש בדרך כלל במחיר הרכישה לפני מס, כולל המחיר של הסבת זכויות חייבת במס. בבית שנבנה על ידי הבעלים, המבחן משתמש בדרך כלל בשווי השוק ההוגן כשהבנייה או השיפוץ הנרחב הושלמו בעיקרם. לבתים על קרקע חכורה ולמניות בקואופרטיב חלות מגבלות אחרות (CRA: RC4028).

הקבלן יכול לזכות את הקונה בהחזר זכאי בסגירה ולהגיש את הבקשה, או שהקונה יכול לבקש ישירות, בדרך כלל בתוך שנתיים מהעברת הבעלות. בונה לעצמו מגיש בקשה בטופס GST191 בתוך שנתיים מהמוקדם מבין סיום הבנייה בעיקרה, מכירה פטורה של הבית, ויום השנה השני לתחילת המגורים הראשונים. באונטריו יש החזר פרובינציאלי נפרד על דיור חדש, שעשוי עדיין לחול כשחורגים ממגבלת המחיר הפדרלית. לתוכניות קונה דירה ראשונה והתוכנית המוגברת הזמנית שלו יש תנאים נוספים (CRA: RC4028).

האם אפשר לקבל את החזר GST/HST לקונה דירה ראשונה?

קונה זכאי של בית ראשון, חדש או ששופץ בהיקף נרחב, שישמש כמגורים עיקריים, עשוי לקבל בחזרה את כל ה-GST הפדרלי או את החלק הפדרלי של ה-HST בשווי של עד $1,000,000, עד תקרה של $50,000. ההחזר קטן מעל השווי הזה ומסתיים ב-$1,500,000. הוא משלים את החזר הדיור החדש הרגיל שכבר נתבע, ואינו כפול לו (CRA: first-time rebate; CRA: RC4028).

בדרך כלל צריך להיות בן 18 לפחות, אזרח קנדה או תושב קבוע, ולא לגור כמגורים עיקריים, בקנדה או בחו״ל, בבית שבבעלותכם או בבעלות בן או בת הזוג, נשואים או ידועים בציבור, בשנה הקלנדרית הרלוונטית או בארבע השנים שקדמו לה. לא אתם ולא בן או בת הזוג קיבלתם את ההחזר הזה בעבר. ברכישה רגילה מקבלן, ההסכם צריך להיות חתום ב-20 במרץ 2025 או אחריו ולפני 2031. הבנייה צריכה להתחיל לפני 2031 ולהסתיים בעיקרה, עם העברת בעלות, לפני 2036. בבית שנבנה על ידי הבעלים, הבנייה צריכה להתחיל ב-20 במרץ 2025 או אחריו ולפני 2031. סיום הבנייה בעיקרה והמגורים הראשונים צריכים להתרחש לפני 2036. הסבת זכויות או תיקון להסכם אינם הופכים הסכם קבלן מקורי מוקדם יותר לזכאי. מי שתובע צריך להיות קונה דירה ראשונה זכאי והדייר הראשון. חברה, רכישה להשכרה או מכירה חוזרת אינן מזכות (CRA: who can apply; CRA: RC4028).

באונטריו יש החזר נפרד לקונה דירה ראשונה על ה-HST הפרובינציאלי, עד $80,000. גם ההחזר המוגבר הזמני שלה על דיור חדש יכול לעזור לבעלים זכאים שגרים בבית, אם הסכמי הקבלן שלהם נחתמו בין 1 באפריל 2026 ל-31 במרץ 2027. ההחזרים הפרובינציאליים יחד אינם יכולים לעלות על המס הפרובינציאלי ששולם. בודקים את ההסכם ואת תאריכי הבנייה לפני שמסתמכים על אחת התוכניות (CRA: RC4028).

מי שזכאי להחזר המוגבר של אונטריו עשוי להיות זכאי גם לתשלום להוזלת בית חדש (new home affordability payment) של הפרובינציה, עד $50,000 לכיסוי החלק הפדרלי של ה-HST אחרי ההחזרים הפדרליים על דיור. זה תשלום פרובינציאלי, שמבקשים אותו בחלק ההסכמה של טופס ההחזר על דיור (CRA: RC4028).

קניתי דירה חדשה בבית משותף כדי להשכיר אותה. האם אפשר לקבל בחזרה חלק מה-HST?

דירה חדשה בבית משותף שנקנתה לשוכר לטווח ארוך משתמשת בדרך כלל בהחזר המס על דירה חדשה להשכרה, ולא בהחזר לבעלים שגרים בבית. יחידים וחברות יכולים להיות זכאים אם שילמו מס ברכישה, היחידה היא יחידת מגורים עצמאית, וצפוי באופן סביר שהשימוש הראשון בה יהיה כמקום מגורים עיקרי של יחיד למשך שנה רציפה לפחות לפי חוזה שכירות אחד או יותר. תקופה קצרה יותר יכולה להיות זכאית במקרים מוגבלים, למשל מכירה למי שישתמש בדירה כמגורים עיקריים. לשימוש מאוחר יותר על ידי אדם קשור יש מבחן נוסף של מגורים עיקריים (CRA: rental rebate guide).

בהחזר ההשכרה, שווי השוק ההוגן הוא המחיר שבו אפשר היה למכור את הנכס בין קונים בלתי קשורים כשמס הרכישה מגיע לתשלום לראשונה. הוא עשוי להיות שונה ממחיר המכירה המוקדמת, ולכן שומרים מכירות להשוואה או הערכת שמאי. דופלקס מוערך כיחידה אחת. ההחזר הפרובינציאלי הרגיל של אונטריו להשכרה יכול לחול מעל המגבלה הפדרלית. ההחזר המוגבר הזמני שלה דורש בדרך כלל שהבנייה תתחיל מ-1 באפריל 2026 עד 31 במרץ 2027. בית יחיד או דירה בבית משותף שהבנייה שלהם התחילה קודם יכולים להיות זכאים אם הסכם הרכישה נחתם בתקופה הזו. בהסבת זכויות, שני ההסכמים צריכים להיות בתקופה הזו. חלים תנאי תזמון נוספים. לבניין שנבנה במיוחד להשכרה יש מבחני גודל ושימוש נפרדים (CRA: RC4231).

משכיר באונטריו שזכאי להחזר המוגבר הזה עשוי להיות זכאי גם לתשלום להוזלת בית חדש של הפרובינציה, עד $50,000 לכיסוי החלק הפדרלי של ה-HST אחרי החזר ההשכרה הפדרלי. חלק ההסכמה בטופס GST524 מבקש אותו בלי בקשה נפרדת (CRA: RC4231).

מגישים בקשה בטופס GST524, ומוסיפים את נספח ההחזר של אונטריו RC7524-ON אם תובעים הקלה של אונטריו, יחד עם הסכם הרכישה החתום, דוח ההתחשבנות וחוזה השכירות. ליחידה שנקנתה, מועד ההגשה הוא בדרך כלל שנתיים אחרי סוף החודש שבו המס הגיע לתשלום לראשונה. שכר דירה ארוך טווח למגורים פטור ממס, ולכן המשכיר שלו אינו יכול בדרך כלל לתבוע במקום זאת זיכוי מס תשומות על מס הרכישה (CRA: RC4231; Excise Tax Act, section 256.2).

הקבלן זיכה אותי בהחזר על בית, אבל השכרתי את היחידה. מה עושים?

אם הדייר הראשון הוא שוכר והרכישה הייתה להשכרה, החזר לבעלים שגרים בבית שזוכה בסגירה אינו שלכם לשמור. בודקים את דוח ההתחשבנות ואת בקשת ההחזר, מתקנים את הזיכוי שאינו זכאי מול הקבלן ומול CRA, ובודקים בקשת החזר השכרה נפרדת לפני המועד האחרון שלה. אי אפשר פשוט להחליף את ההחזר בהחזר השכרה בטופס ההחזר לבעלים של הקבלן (CRA: RC4028; CRA: RC4231).

העובדות בזמן החתימה ובזמן המגורים הראשונים הן שקובעות. אם יחיד אכן קנה את הבית כדי לגור בו וגר בו לראשונה כמגורים עיקריים, השכרה מאוחרת יותר אינה קובעת בעצמה שההחזר המקורי לא היה זכאי. אם CRA קובעת שהקונה לא היה זכאי להחזר שזוכה, הקונה יכול להיות חייב להחזיר אותו, וקבלן שידע או שהיה צריך לדעת עלול לחבות יחד איתו (CRA: RC4028; CRA: construction industry guide).

האם גובים GST/HST על הסבת זכויות במכירה מוקדמת, ומי משלם אותו?

הסכם הסבה שנחתם ב-7 במאי 2022 או אחריו לבית חד-יחידתי חדש או ששופץ בהיקף נרחב, או לדירה בבית משותף, חייב במס, גם אם המסב תכנן לגור בו. הסכם שנחתם לפני התאריך הזה על ידי יחיד עשוי להיות פטור, בהתאם למטרת הרכישה המקורית. מקבל ההסבה עשוי לשלם GST/HST גם על המכירה הנפרדת של הקבלן. המסב גובה בדרך כלל את מס ההסבה. מקבל ההסבה משלם אותו במקום זאת ישירות ל-CRA אם המסב אינו תושב קנדה או אם מקבל ההסבה רשום ל-GST/HST ואינו יחיד (Excise Tax Act, section 192.1; Excise Tax Act, section 221; CRA: construction industry guide).

המס חל בדרך כלל על התמורה בהסבה. החזר של מקדמה ששולמה לקבלן אינו נכלל רק אם הסכם ההסבה מציין אותו בכתב והסכום הוא החזר בלבד. שומרים את שני החוזים, את רישומי המקדמה ואת נוסח המס בהסבה. מחיר שכולל מס משנה את החישוב (Excise Tax Act, section 192.1).

בניתי בית, יחידת מגורים בסמטה או תוספת בנייה כדי להשכיר. האם אני חייב במס עליהם?

מי שבונה או משפץ בהיקף נרחב נכס מגורים להשכרה לטווח ארוך יכול להיחשב קבלן לצורכי GST/HST, גם בלי רישום ל-GST/HST. במאוחר מבין תחילת המגורים הראשונה והשלמת הבנייה בעיקרה, כלל האספקה העצמית יכול לראות בקבלן מי שמכר וקנה את הנכס בשווי שוק הוגן, ובכך ליצור GST/HST שיש לדווח עליו. בונה ומשכיר זכאי יכול לתבוע את החזר ההשכרה באותו דוח כדי להקטין את המס לתשלום, וכל מס נטו שנותר חייב בתשלום. מי שרשום משתמש בדוח הרגיל שלו. מי שאינו רשום משתמש בטופס GST62 ומגיש ומשלם בדרך כלל עד סוף החודש הבא (CRA: construction industry guide; CRA: RC4231).

בית נפרד חדש בסמטה יכול להיות קומפלקס מגורים חדש. תוספת לבניין להשכרה עם כמה יחידות יכולה ליצור אספקה עצמית משלה. תוספת חדר רגילה או שיפוץ צנוע לבית קיים אינם יוצרים אוטומטית קומפלקס חדש. האם עבודה היא שיפוץ נרחב, יחידה נפרדת או תוספת מזכה תלוי בפריסה הפיזית שלה ובשימוש החוקי בה. רושמים חשבוניות בנייה, תאריך השלמה, תאריך מגורים ראשונים, חוזה שכירות ושווי שוק הוגן שאפשר לתמוך בו (CRA: RC4052; CRA: RC4231).

האם גובים GST/HST על שכר דירה, כולל שהייה קצרה?

שכר דירה רגיל למגורים פטור כשלאותו יחיד יש מגורים רציפים, או זכות לגור, לחודש לפחות כמקום מגורים או לינה. שהייה קצרה חייבת בדרך כלל במס כשהחיוב הוא מעל $20 ללילה, ולכן מארח רשום גובה GST/HST. בהזמנות דרך פלטפורמה רשומה, הפלטפורמה עשויה לגבות במקומו כשהמארח אינו רשום (CRA: residential rentals; CRA: platform accommodation).

הזמנות שבועיות חוזרות אינן הופכות לחוזה שכירות ארוך טווח רק משום שאותו אורח חוזר. זכות המגורים הרציפה בפועל היא שקובעת (CRA: residential rentals).

האם גובים GST/HST כשמוכרים בית או דירה להשכרה?

מכירה של בית אישי מאוכלס או של דירה רגילה להשכרה לטווח ארוך פטורה בדרך כלל. מכירה יכולה להיות חייבת במס אם המוכר הוא קבלן שמוכר דיור חדש או ששופץ בהיקף נרחב, אם הנכס הוחזק לאירוח חייב במס לטווח קצר, או אם נתבעו זיכויי מס תשומות על רכישתו או על שיפורים בו. שינוי שימוש מאוחר יותר יכול לשנות את תוצאת המכירה או ליצור אירוע מס נפרד. בודקים את השימוש בנכס ואת היסטוריית המס שלו לפני שקובעים שלא חל עליו GST/HST (CRA: residential sales; CRA: vacation properties; CRA: deemed supplies).

אם נתבע החזר השכרה ליחידה בודדת מזכה והיחידה נמכרת בתוך שנה מהמגורים הראשונים בה לקונה שלא ישתמש בה כמגורים עיקריים שלו או של קרוב משפחה, ייתכן שיהיה צריך להחזיר את ההחזר עם ריבית. זה יכול לחול גם כשהמכירה עצמה פטורה (CRA: RC4231).

במכירת מקרקעין חייבת במס, המוכר גובה בדרך כלל GST/HST. הקונה מדווח ומשלם אותו במקום זאת ישירות ל-CRA אם הוא רשום ל-GST/HST, למעט יחיד שקונה דיור, או אם המוכר אינו תושב קנדה (CRA: RC4052).

איך פועלים החזרי המס על דיור בקוויבק?

Revenu Québec מנהלת בדרך כלל גם את בקשות ההחזר של ה-GST הפדרלי וגם את בקשות ההחזר של ה-QST הפרובינציאלי על בתים בקוויבק. לשני המסים יש מבחנים ומגבלות שווי נפרדים. החזר ה-QST הרגיל לבעלים שגרים בבית קטן בהדרגה מעל $200,000 ומסתיים ב-$300,000 ברכישת בית וקרקע רגילה. ההחזר הפדרלי הרגיל משתמש במגבלות משלו, גבוהות יותר (Revenu Québec: new housing).

בהשכרה מזכה לטווח ארוך, החזר ה-QST הרגיל מסתיים כששווי השוק ההוגן של יחידה מגיע ל-$225,000, ואילו להחזר ההשכרה הפדרלי יש מגבלה אחרת. Revenu Québec משתמשת בטפסי בקשה נפרדים ל-GST ול-QST בהשכרה, ובעלים משותפים מגישים כל אחד בקשת QST משלו (Revenu Québec: rental rebate).

החזר ה-GST הפדרלי לקונה דירה ראשונה יכול לחול בקוויבק, אבל קוויבק לא התאימה את הצעד הזמני הזה בהחזר QST חדש לקונה דירה ראשונה. בודקים את התנאים הפדרליים ומשתמשים בטופס ההחזר של Revenu Québec לקונה דירה ראשונה בבית בקוויבק (Revenu Québec: first-time GST rebate).

דוגמה

דולרים קנדיים להמחשה. דירה חדשה בבית משותף באונטריו עולה C$400,000 לפני HST. בשיעור 13%, ה-HST הוא C$52,000: C$20,000 פדרלי ו-C$32,000 פרובינציאלי. הקבלן מזכה בסגירה את ההחזרים הרגילים לבעלים שגרים בבית:

1. פדרלי: 36% מ-C$20,000 הם C$7,200, עד תקרה של C$6,300, ואז קטן בהדרגה: C$6,300 × (C$450,000 − C$400,000) ÷ C$100,000 = C$3,150.
2. אונטריו: 75% מ-C$32,000 הם C$24,000, וזו גם התקרה שלה.
3. הזיכוי הוא C$3,150 + C$24,000 = C$27,150, ולכן דוח הסגירה מראה C$52,000 − C$27,150 = C$24,850 של HST.

הקונה קנה את הדירה להשכרה לטווח ארוך והדייר הראשון הוא שוכר, ולכן יש לתקן את הזיכוי של C$27,150. אם שווי השוק ההוגן של הדירה כשה-HST הגיע לתשלום היה גם C$400,000 ושאר תנאי ההשכרה מתקיימים, החזרי ההשכרה הפדרלי והאונטריאני משתמשים באותן נוסחאות ומסתכמים גם הם ב-C$27,150, והם נתבעים בנפרד בטופס GST524 עם RC7524-ON (CRA: Ontario HST rate; Excise Tax Act, section 254; Excise Tax Act, section 256.2; HST Regulations No. 2, sections 41 and 47; CRA: RC4231).

המצב שלכם שונה?

• הסבתם זכויות במכירה מוקדמת או מכרתם במהירות: ה-GST/HST על ההעברה מוסבר כאן. הטיפול במס הכנסה ברווח מוסבר בהיפוך נכסים ומכירות הסבת זכויות.
• אתם משכירים את היחידה, כולל לשהיות קצרות: ראו הכנסה משכר דירה למס הכנסה, ומתי להירשם ל-GST/HST למבחן הרישום.
• אתם צריכים לדווח על הסבה חייבת במס, אספקה עצמית או פעילות השכרה: ראו הגשת GST/HST וזיכויי מס תשומות וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות עם ההסכמים, החשבוניות, חוזי השכירות ותאריכי המגורים.
• אתם מוכרים את הבית שלכם: ראו פטור על דירת מגורים עיקרית לשאלת מס ההכנסה הנפרדת.
• אתם מוכרים נכס בקנדה ואינכם תושבי קנדה: ראו מכירת נכס בקנדה על ידי מי שאינו תושב לניכוי מס הכנסה במקור. גבייה של GST/HST על מכירה חייבת במס עדיין דורשת בדיקה נפרדת.