GST/HST khi mua nhà mới, cho thuê, chuyển nhượng và bán nhà

Tôi có phải trả GST/HST khi mua nhà không?

Bạn thường phải trả GST/HST khi mua nhà mới hoặc nhà được cải tạo lớn từ nhà thầu xây dựng (builder). Bạn thường không phải trả khi mua căn nhà bán lại đã có người ở trước đó. Số thuế trên giao dịch bán chịu thuế phụ thuộc vào tỉnh bang nơi bất động sản tọa lạc và thuế suất có hiệu lực khi thuế phát sinh, thường là khi quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu được chuyển giao (CRA: hướng dẫn ngành xây dựng; CRA: bán nhà ở).

Việc sửa chữa thông thường một căn nhà cũ không tự nó biến việc bán lại thành bán nhà mới. Cải tạo lớn là ngưỡng cao hơn nhiều: CRA thường xem xét việc bên trong nhà về cơ bản bị dỡ bỏ hoàn toàn và thay mới. Hợp đồng mua bán và bảng quyết toán (statement of adjustments) nên cho thấy mức giá được báo đã gồm thuế chưa và khoản hoàn thuế nào được trừ khi chốt giao dịch (CRA: hoàn thuế nhà mới).

Người mua đã đăng ký GST/HST không phải là cá nhân thường nộp thuế trên giao dịch mua bất động sản nhà ở chịu thuế trực tiếp cho CRA, không phải cho nhà thầu xây dựng. Người mua để cho thuê đã đăng ký nộp Form GST60 và trả thuế trước cuối tháng sau tháng thuế phát sinh; việc mua nhà cho thuê dài hạn tự nó không đủ điều kiện được tín thuế đầu vào (CRA: hướng dẫn hoàn thuế nhà cho thuê; Excise Tax Act, section 228).

Tôi có đủ điều kiện nhận khoản hoàn thuế GST/HST cho nhà mới không?

Cá nhân có thể đủ điều kiện khi nhà mới hoặc nhà được cải tạo lớn được mua hoặc xây để làm nơi cư trú chính của cá nhân đó hoặc của người thân. Ý định này phải có ngay từ đầu, và chủ nhà hoặc người thân thường phải là người ở đầu tiên. Tất cả đồng sở hữu phải là cá nhân; chỉ một người đứng ra nộp đơn. Công ty hoặc hợp danh không thể nộp đơn hoặc đồng sở hữu căn nhà để nhận khoản hoàn thuế này (CRA: RC4028).

Với giao dịch mua từ nhà thầu xây dựng, phép thử thường dùng giá mua trước thuế, gồm cả giá của một giao dịch chuyển nhượng chịu thuế. Với nhà tự xây, phép thử thường dùng giá trị thị trường hợp lý khi việc xây dựng hoặc cải tạo lớn về cơ bản hoàn thành. Nhà trên đất thuê và cổ phần hợp tác xã nhà ở có các giới hạn khác (CRA: RC4028).

Nhà thầu xây dựng có thể trừ khoản hoàn thuế đủ điều kiện khi chốt giao dịch và nộp đơn thay bạn, hoặc người mua có thể tự nộp đơn, thường trong vòng hai năm sau khi quyền sở hữu được chuyển giao. Chủ nhà tự xây nộp đơn trên Form GST191 trong vòng hai năm sau ngày sớm nhất trong các ngày sau: ngày hoàn thành về cơ bản, ngày bán căn nhà được miễn thuế, và ngày kỷ niệm hai năm kể từ lần ở đầu tiên. Ontario có khoản hoàn thuế nhà mới cấp tỉnh bang riêng, có thể vẫn áp dụng khi vượt giới hạn giá liên bang; các chương trình dành cho người mua lần đầu và chương trình nâng cao tạm thời của tỉnh bang có thêm điều kiện (CRA: RC4028).

Tôi có được hoàn thuế GST/HST cho người mua nhà lần đầu không?

Người mua lần đầu đủ điều kiện mua nhà ở chính mới hoặc được cải tạo lớn có thể được hoàn toàn bộ GST liên bang hoặc phần liên bang của HST với giá trị đến $1.000.000, tối đa $50.000. Khoản hoàn thuế giảm dần khi giá trị vượt mức đó và kết thúc ở $1.500.000. Khoản này bổ sung thêm, chứ không trùng lặp, với khoản hoàn thuế nhà mới tiêu chuẩn đã nhận (CRA: hoàn thuế cho người mua lần đầu; CRA: RC4028).

Bạn thường phải từ 18 tuổi trở lên, là công dân hoặc thường trú nhân Canada, và không từng ở căn nhà do chính bạn hoặc vợ/chồng hay bạn đời theo luật chung (common-law partner) sở hữu làm nơi cư trú chính, ở Canada hoặc nước ngoài, trong năm dương lịch liên quan hoặc bốn năm trước đó. Cả bạn và vợ/chồng hay bạn đời đều chưa từng nhận khoản hoàn thuế này. Với giao dịch mua thông thường từ nhà thầu xây dựng, hợp đồng phải được ký vào hoặc sau ngày 20 tháng 3 năm 2025 và trước năm 2031; việc xây dựng phải bắt đầu trước năm 2031 và hoàn thành về cơ bản, cùng với việc chuyển quyền sở hữu, trước năm 2036. Với nhà tự xây, việc xây dựng phải bắt đầu vào hoặc sau ngày 20 tháng 3 năm 2025 và trước năm 2031; việc hoàn thành về cơ bản và lần ở đầu tiên phải xảy ra trước năm 2036. Việc chuyển nhượng hoặc sửa đổi hợp đồng không làm cho hợp đồng gốc ký trước đó với nhà thầu xây dựng đủ điều kiện. Người nộp đơn phải là người mua lần đầu đủ điều kiện và là người ở đầu tiên; công ty, việc mua để cho thuê hoặc mua nhà bán lại không đủ điều kiện (CRA: ai được nộp đơn; CRA: RC4028).

Ontario có khoản hoàn thuế riêng cho người mua lần đầu đối với HST cấp tỉnh bang, tối đa $80.000. Khoản hoàn thuế nhà mới nâng cao tạm thời của tỉnh bang cũng có thể giúp chủ nhà tự ở đủ điều kiện có hợp đồng với nhà thầu xây dựng nằm trong khoảng từ ngày 1 tháng 4 năm 2026 đến ngày 31 tháng 3 năm 2027; tổng các khoản hoàn thuế cấp tỉnh bang không được vượt quá số thuế cấp tỉnh bang đã trả. Hãy kiểm tra hợp đồng và ngày xây dựng trước khi dựa vào một trong hai chương trình (CRA: RC4028).

Người đủ điều kiện nhận khoản hoàn thuế nâng cao của Ontario cũng có thể đủ điều kiện nhận khoản thanh toán hỗ trợ khả năng chi trả nhà mới (new home affordability payment) của tỉnh bang, tối đa $50.000 cho phần HST liên bang sau các khoản hoàn thuế nhà ở liên bang. Đây là khoản thanh toán của tỉnh bang, được yêu cầu qua phần đồng ý trên mẫu đơn hoàn thuế nhà ở (CRA: RC4028).

Tôi mua căn hộ chung cư mới để cho thuê. Tôi có được hoàn một phần HST không?

Căn hộ chung cư mới mua cho người thuê dài hạn thường áp dụng khoản hoàn thuế bất động sản nhà ở cho thuê mới, không phải khoản hoàn thuế cho chủ nhà tự ở. Cá nhân và công ty có thể đủ điều kiện nếu đã trả thuế khi mua, căn hộ là nơi ở khép kín, và lần sử dụng đầu tiên được dự kiến một cách hợp lý là nơi cư trú chính của một cá nhân trong ít nhất một năm liên tục theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê. Thời gian ngắn hơn có thể đủ điều kiện trong một số trường hợp hạn chế, chẳng hạn bán cho người sẽ dùng làm nơi cư trú chính. Việc người có liên quan sử dụng sau đó có thêm một phép thử về nơi cư trú chính (CRA: hướng dẫn hoàn thuế nhà cho thuê).

Với khoản hoàn thuế nhà cho thuê, giá trị thị trường hợp lý là giá mà bất động sản có thể bán giữa những người mua không liên quan vào lúc thuế mua hàng lần đầu phát sinh. Giá này có thể khác giá bán trước; hãy lưu các giao dịch tương đương hoặc bản thẩm định. Nhà song lập (duplex) được định giá như một căn. Khoản hoàn thuế nhà cho thuê cấp tỉnh bang thông thường của Ontario có thể áp dụng khi vượt giới hạn liên bang. Khoản hoàn thuế nâng cao tạm thời của tỉnh bang thường yêu cầu việc xây dựng bắt đầu từ ngày 1 tháng 4 năm 2026 đến ngày 31 tháng 3 năm 2027; nhà đơn lập hoặc căn hộ chung cư đã khởi công sớm hơn có thể đủ điều kiện nếu hợp đồng mua nằm trong khoảng thời gian đó. Với việc chuyển nhượng, cả hai hợp đồng phải nằm trong khoảng thời gian đó. Còn có các điều kiện về thời điểm khác. Tòa nhà xây riêng để cho thuê có các phép thử riêng về quy mô và mục đích sử dụng (CRA: RC4231).

Chủ nhà cho thuê tại Ontario đủ điều kiện nhận khoản hoàn thuế nâng cao đó cũng có thể đủ điều kiện nhận khoản thanh toán hỗ trợ khả năng chi trả nhà mới của tỉnh bang, tối đa $50.000 cho phần HST liên bang sau khoản hoàn thuế nhà cho thuê liên bang. Phần đồng ý trên Form GST524 dùng để yêu cầu khoản này mà không cần nộp đơn riêng (CRA: RC4231).

Nộp đơn trên Form GST524, kèm Phụ lục hoàn thuế Ontario RC7524-ON nếu xin hỗ trợ của Ontario, cùng hợp đồng mua đã ký, bảng quyết toán và hợp đồng thuê. Với căn nhà đã mua, hạn nộp thường là hai năm sau cuối tháng mà thuế lần đầu phát sinh. Tiền thuê nhà ở dài hạn được miễn thuế, nên chủ nhà cho thuê thường không thể thay vào đó yêu cầu tín thuế đầu vào cho thuế mua hàng (CRA: RC4231; Excise Tax Act, section 256.2).

Nhà thầu xây dựng đã trừ khoản hoàn thuế nhà ở, nhưng tôi lại cho thuê căn nhà. Giờ làm sao?

Nếu người ở đầu tiên là người thuê và việc mua là để cho thuê, khoản hoàn thuế cho chủ nhà tự ở đã được trừ khi chốt giao dịch không phải là khoản bạn được giữ. Hãy kiểm tra bảng quyết toán và đơn xin hoàn thuế, điều chỉnh khoản trừ không đủ điều kiện với nhà thầu xây dựng và CRA, và xem xét nộp một đơn xin hoàn thuế nhà cho thuê riêng trước hạn. Khoản hoàn thuế nhà cho thuê không thể đơn giản thay vào mẫu đơn hoàn thuế cho chủ nhà tự ở của nhà thầu xây dựng (CRA: RC4028; CRA: RC4231).

Các sự kiện vào lúc ký hợp đồng và lần ở đầu tiên rất quan trọng. Nếu một cá nhân thực sự mua nhà để ở và ở đầu tiên làm nơi cư trú chính, việc cho thuê sau đó tự nó không chứng minh khoản hoàn thuế ban đầu không đủ điều kiện. Nếu CRA kết luận người mua không có quyền nhận khoản hoàn thuế đã được trừ, người mua có thể phải hoàn trả, và nhà thầu xây dựng biết hoặc lẽ ra phải biết có thể phải chịu trách nhiệm liên đới (CRA: RC4028; CRA: hướng dẫn ngành xây dựng).

GST/HST có được tính trên việc chuyển nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai (presale) không, và ai trả?

Hợp đồng chuyển nhượng được ký vào hoặc sau ngày 7 tháng 5 năm 2022 cho nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư mới hoặc được cải tạo lớn thì chịu thuế, kể cả khi người chuyển nhượng từng định ở. Hợp đồng do cá nhân ký trước ngày đó có thể được miễn thuế tùy mục đích mua ban đầu. Người nhận chuyển nhượng cũng có thể phải trả GST/HST trên giao dịch bán riêng của nhà thầu xây dựng. Người chuyển nhượng thường thu thuế chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng thay vào đó nộp trực tiếp cho CRA nếu người chuyển nhượng là người không cư trú hoặc người nhận chuyển nhượng đã đăng ký GST/HST và không phải là cá nhân (Excise Tax Act, section 192.1; Excise Tax Act, section 221; CRA: hướng dẫn ngành xây dựng).

Thuế thường được tính trên khoản đối giá của việc chuyển nhượng. Khoản hoàn lại tiền đặt cọc đã trả cho nhà thầu xây dựng chỉ được loại trừ khi hợp đồng chuyển nhượng nêu rõ bằng văn bản và số tiền đó chỉ là khoản hoàn lại. Hãy giữ cả hai hợp đồng, hồ sơ đặt cọc và nội dung ghi về thuế trong hợp đồng chuyển nhượng; mức giá đã gồm thuế sẽ làm thay đổi cách tính (Excise Tax Act, section 192.1).

Tôi xây nhà, căn nhà phụ ở ngõ sau (laneway suite) hoặc phần nhà nới thêm để cho thuê. Tôi có nợ thuế không?

Người xây hoặc cải tạo lớn bất động sản nhà ở để cho thuê dài hạn có thể được coi là nhà thầu xây dựng (builder) theo GST/HST, kể cả khi chưa đăng ký GST/HST. Vào ngày muộn hơn giữa lần chiếm hữu nhà ở đầu tiên và ngày hoàn thành về cơ bản, quy tắc tự cung cấp (self-supply) có thể coi như nhà thầu xây dựng đã bán và mua lại bất động sản theo giá trị thị trường hợp lý, làm phát sinh GST/HST phải khai. Chủ nhà kiêm nhà thầu xây dựng đủ điều kiện có thể yêu cầu khoản hoàn thuế nhà cho thuê trên cùng tờ khai để giảm thuế phải nộp; thuế ròng còn lại phải nộp. Người đã đăng ký dùng tờ khai thông thường. Người chưa đăng ký dùng Form GST62 và thường nộp tờ khai cùng thuế trước cuối tháng sau (CRA: hướng dẫn ngành xây dựng; CRA: RC4231).

Căn nhà phụ độc lập mới xây ở ngõ sau có thể là một khu nhà ở mới (new residential complex). Phần nới thêm vào tòa nhà cho thuê nhiều căn có thể phát sinh một khoản tự cung cấp riêng. Việc nới thêm phòng thông thường hoặc cải tạo nhỏ ở căn nhà hiện có không tự động tạo ra một khu nhà mới; việc công trình là cải tạo lớn, một căn riêng hay phần nới thêm đủ điều kiện phụ thuộc vào bố cục vật lý và mục đích sử dụng hợp pháp của nó. Hãy ghi lại hóa đơn xây dựng, ngày hoàn thành, ngày ở đầu tiên, hợp đồng thuê và giá trị thị trường hợp lý có căn cứ (CRA: RC4052; CRA: RC4231).

Tôi có thu GST/HST trên tiền thuê nhà, kể cả thuê ngắn ngày không?

Tiền thuê nhà ở thông thường được miễn thuế khi cùng một cá nhân ở liên tục hoặc có quyền ở ít nhất một tháng làm nơi cư trú hoặc nơi lưu trú. Lưu trú ngắn ngày thường chịu thuế khi giá thuê vượt $20 mỗi ngày, nên chủ nhà đã đăng ký phải thu GST/HST. Với đặt phòng qua nền tảng đã đăng ký, nền tảng có thể thu thay khi chủ nhà chưa đăng ký (CRA: cho thuê nhà ở; CRA: chỗ ở qua nền tảng).

Các lượt đặt phòng theo tuần lặp lại không trở thành một hợp đồng thuê dài hạn chỉ vì cùng một khách quay lại. Quyền ở liên tục thực tế mới là yếu tố quyết định (CRA: cho thuê nhà ở).

Tôi có thu GST/HST khi bán nhà hoặc nhà cho thuê không?

Việc bán nhà cá nhân đang ở hoặc nhà cho thuê dài hạn thông thường thường được miễn thuế. Giao dịch bán có thể chịu thuế nếu người bán là nhà thầu xây dựng bán nhà mới hoặc được cải tạo lớn, nếu bất động sản được giữ để cho thuê ngắn ngày chịu thuế, hoặc nếu đã yêu cầu tín thuế đầu vào khi mua hay cải tạo. Thay đổi mục đích sử dụng sau đó có thể làm thay đổi kết quả của giao dịch bán hoặc làm phát sinh một nghĩa vụ thuế riêng. Hãy kiểm tra mục đích sử dụng và lịch sử thuế của bất động sản trước khi kết luận rằng không áp dụng GST/HST (CRA: bán nhà ở; CRA: nhà nghỉ dưỡng; CRA: hoạt động cung cấp được coi như đã xảy ra).

Nếu đã yêu cầu khoản hoàn thuế nhà cho thuê cho một căn đủ điều kiện và căn đó được bán trong vòng một năm kể từ lần ở đầu tiên cho người mua không dùng làm nơi cư trú chính của họ hoặc của người thân, khoản hoàn thuế có thể phải hoàn trả kèm tiền lãi. Điều này có thể áp dụng kể cả khi chính giao dịch bán được miễn thuế (CRA: RC4231).

Với giao dịch bán bất động sản chịu thuế, người bán thường thu GST/HST. Người mua thay vào đó khai và nộp trực tiếp cho CRA nếu người mua đã đăng ký GST/HST, trừ cá nhân mua nhà ở, hoặc nếu người bán là người không cư trú (CRA: RC4052).

Khoản hoàn thuế nhà ở hoạt động thế nào ở Quebec?

Revenu Québec thường quản lý cả đơn xin hoàn thuế nhà ở GST liên bang và QST cấp tỉnh bang cho nhà ở Quebec. Hai loại thuế có phép thử và giới hạn giá trị riêng. Khoản hoàn QST thông thường cho chủ nhà tự ở giảm dần trên $200.000 và kết thúc ở $300.000 đối với việc mua nhà cùng đất thông thường; khoản hoàn thuế liên bang tiêu chuẩn có các giới hạn riêng, cao hơn (Revenu Québec: nhà mới).

Với nhà cho thuê dài hạn đủ điều kiện, khoản hoàn QST thông thường kết thúc khi giá trị thị trường hợp lý của một căn đạt $225.000, trong khi khoản hoàn thuế nhà cho thuê liên bang có giới hạn khác. Revenu Québec dùng các mẫu đơn GST và QST riêng cho nhà cho thuê, và các đồng sở hữu mỗi người nộp đơn QST riêng (Revenu Québec: hoàn thuế nhà cho thuê).

Khoản hoàn GST liên bang cho người mua nhà lần đầu có thể áp dụng ở Quebec, nhưng Quebec chưa đưa ra khoản hoàn QST mới tương ứng cho người mua lần đầu theo biện pháp tạm thời đó. Hãy kiểm tra các điều kiện liên bang và dùng mẫu đơn hoàn thuế cho người mua lần đầu của Revenu Québec đối với nhà ở Quebec (Revenu Québec: hoàn GST cho người mua lần đầu).

Ví dụ

Đô la Canada, chỉ để minh họa. Một căn hộ chung cư mới ở Ontario có giá C$400.000 trước HST. Với mức 13%, HST là C$52.000: C$20.000 liên bang và C$32.000 cấp tỉnh bang. Nhà thầu xây dựng trừ các khoản hoàn thuế tiêu chuẩn cho chủ nhà tự ở khi chốt giao dịch:

1. Liên bang: 36% của C$20.000 là C$7.200, giới hạn ở C$6.300, sau đó giảm dần: C$6.300 × (C$450.000 − C$400.000) ÷ C$100.000 = C$3.150.
2. Ontario: 75% của C$32.000 là C$24.000, cũng là mức tối đa của khoản này.
3. Khoản trừ là C$3.150 + C$24.000 = C$27.150, nên bảng quyết toán khi chốt giao dịch ghi số HST C$52.000 − C$27.150 = C$24.850.

Người mua mua căn hộ để cho thuê dài hạn, và người ở đầu tiên là người thuê; khoản trừ C$27.150 phải được điều chỉnh. Nếu giá trị thị trường hợp lý của căn hộ khi HST phát sinh cũng là C$400.000 và các điều kiện cho thuê khác được đáp ứng, các khoản hoàn thuế nhà cho thuê liên bang và Ontario dùng cùng công thức và cũng tổng cộng C$27.150, được yêu cầu riêng trên Form GST524 cùng RC7524-ON (CRA: thuế suất HST Ontario; Excise Tax Act, section 254; Excise Tax Act, section 256.2; HST Regulations No. 2, sections 41 and 47; CRA: RC4231).

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn đã chuyển nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai hoặc bán nhanh: GST/HST trên việc chuyển nhượng được nêu ở đây; cách tính thuế thu nhập trên khoản lợi nhuận nằm trong Mua đi bán lại bất động sản và bán chuyển nhượng hợp đồng.
• Bạn cho thuê căn nhà, kể cả thuê ngắn ngày: xem Thu nhập cho thuê về thuế thu nhập và Khi nào đăng ký GST/HST về phép thử đăng ký.
• Bạn cần khai một khoản chuyển nhượng chịu thuế, tự cung cấp hoặc hoạt động cho thuê: xem Nộp GST/HST và tín thuế đầu vào và nhờ hỗ trợ ghi sổ kế toán với hợp đồng, hóa đơn, hợp đồng thuê và ngày ở.
• Bạn đang bán nhà của mình: xem Miễn thuế nhà ở chính về câu hỏi thuế thu nhập riêng.
• Bạn là người không cư trú bán bất động sản tại Canada: xem Người không cư trú bán bất động sản tại Canada về khấu trừ thuế thu nhập tại nguồn; việc thu GST/HST trên giao dịch bán chịu thuế vẫn cần được kiểm tra riêng.