Mülk çevirme ve presale devri: Kâr nasıl vergilendirilir

Federal konut mülkü flipping kuralı nedir?

Federal kural, uygun bir Kanada konut birimini veya onu satın alma hakkını kesintisiz 365 günden kısa süre elde tutup elden çıkardığınızda, kazancı işletme geliri sayar. Mülk zaten işletme stoku ise veya listelenen bir yaşam olayı elden çıkarmaya yol açtıysa kural uygulanmaz. Mevcut stok, olağan işletme kurallarına tabi kalmaya devam eder (Income Tax Act, section 12).

Test, birimi yenileyip yenilemediğinize veya orada yaşayıp yaşamadığınıza değil, elde tutma sürenize ve elden çıkarma nedeninize bakar. 365. günde veya sonrasında yapılan satış bu otomatik kuralın dışındadır. Ancak vergi uygulaması yine somut duruma bağlıdır (CRA: Konut mülkü flipping kuralı).

365 günlük test ev, kiralık birim ve presale sözleşmesini kapsar mı?

Evet. Federal test, kiralık birim dahil Kanada’daki bir konut birimini ve presale satın alma hakkı dahil bir konut birimini edinme hakkını kapsar. Elden çıkarmadan önce birime sahip olduğunuz veya hakkı elinizde tuttuğunuz günleri sayın (Income Tax Act, section 12; CRA: ana konut ve çevrilen mülk).

CRA, alıcı mülkiyeti kazandığında sürenin sıfırlandığını belirtir. Satın alma, devir ve kapanış sözleşmelerini saklayın. Sözleşme tarihi, devir tarihi ve mülk kapanış tarihi farklı soruları yanıtlar.

Evin kiralık kullanıma veya kiralıktan konut kullanımına çevrilmesi farazi satışa yol açabilir ve sonraki satışı etkileyebilir. Uygunsa sahip, evden kiralığa geçiş için subsection 45(2) kapsamında seçim yapan bir mektup imzalayabilir ve bunu değişiklik yılının beyannamesiyle verebilir. Kiralıktan konuta geçişte, imzalı subsection 45(3) seçimi, CRA talebinden sonraki 90 gün ile satış yılı beyannamesinin son tarihinden hangisi önceyse o tarihe kadar verilmelidir. Koşullar için Evi kiralık eve çevirmek rehberine bakın (CRA: kullanım değişiklikleri).

Hangi yaşam olayları hızlı bir satışı kuralın dışına çıkarabilir?

Uygun bir olay, otomatik flipping uygulamasını yalnızca elden çıkarmanın makul olarak o olay nedeniyle veya o olay beklentisiyle gerçekleştiği kabul edilebiliyorsa ortadan kaldırır. Hızlı bir satış, zaman olarak yakın bir olay yaşanmış olması nedeniyle tek başına istisna olmaz (Income Tax Act, section 12).

Ayrılık süresi ve uygun yer değişikliği koşulları yasal listenin parçasıdır. Bir istisna yalnızca otomatik kuralı sona erdirir. Kazanç, olağan somut durum testine göre yine işletme geliri olabilir.

Çevrilen bir mülkün kazancı veya zararı nasıl vergilendirilir?

Kuralın kapsadığı kazanç işletme geliri sayılır. Ana konut istisnası veya sermaye kazancı uygulaması yapılmaz. Çevrilen mülkteki işletme zararı sıfır sayılır, bu nedenle diğer gelirlerden düşülemez (Income Tax Act, section 12; CRA: Konut mülkü flipping kuralı).

İşlemin kârını satış hasılatı, satın alma maliyeti ve satışla bağlantılı belgelenmiş giderlerden hesaplayın. Kapanış belgelerini, kapora kayıtlarını, tadilat faturalarını ve satış gideri makbuzlarını saklayın. Zararın kabul edilmemesi kuralı, kanundaki çevrilen mülk tanımına uyan mülke uygulanır. Zaten stok olarak tutulan mülk için olağan işletme zararı analizi gerekir. Serbest meslek gelirinin beyannamenize ve CPP’ye nasıl yansıdığı için Serbest meslek geliri nasıl vergilendirilir rehberine bakın.

365 gün veya daha uzun elimde tuttuysam kazanç sermaye kazancı olur mu?

365. günü geçmek otomatik bir yanıt vermez. CRA, mülkü neden edindiğinizi, bu amacın değişip değişmediğini, nasıl finanse edip kullandığınızı, üzerinde yapılan işleri, benzer satışlardaki geçmişinizi ve neden sattığınızı dikkate alır (CRA: kâr amacıyla satmak için gayrimenkul almanın vergi etkileri).

CRA’nın arşivlenmiş IT-218R bülteni bunları formül olarak değil, etkenler olarak sıralar. Tek bir etken sonucu belirlemez. Yenileyip yeniden satmak için almak, daha uzun süre elde tutulsa bile işletme geliri doğurabilir. Gerçekten uzun vadeli bir kiralık mülk veya ev farklı bir sonuç doğurabilir. Bu durumlar için Kiralık mülkün satışı veya ana konut istisnası rehberlerine bakın.

Presale devrinden elde edilen kâr nasıl vergilendirilir?

Presale sözleşmesini devretmek, tamamlanmış birime sahip olmadan önce satın alma sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerinizi aktarmak demektir. Sözleşmeyi kâr amacıyla devretmek için aldıysanız, 365 günden sonra bile kârı devri yaptığınız yılın işletme geliri olarak bildirin. 365 günden kısa süre elde tutulan bir Kanada konut satın alma hakkından elde edilen kazanç da, listelenen bir yaşam olayı uygulanmadıkça işletme geliri sayılır. Başlangıçta mülkiyeti alıp evi kullanmayı planladıysanız, 365 günden sonraki sınıflandırma somut duruma bağlıdır (Income Tax Act, section 12; CRA: kâr amacıyla satmak için gayrimenkul almanın vergi etkileri).

Devir kârını, binanın tamamlandığı yılda değil, hakları devrettiğiniz yılda bildirin. Devralanın ödemesini, kaporanızın iadesiyle mutabık hale getirin. Böylece kapora iadesini iki kez kâr olarak saymazsınız. Yeni bir evin devrinde veya yeniden satışında GST/HST ayrı bir konudur.

Satışı beyannamemde nasıl bildiririm?

Zaten stok olmayan, çevrilen bir mülk için Schedule 3’ün Part 1 bölümünü doldurun ve işletme kârını Form T2125’te bildirin. Bir istisna flipping kuralını ortadan kaldırıyorsa, somut duruma göre işletme geliri için Form T2125’i veya sermaye kazancı için Schedule 3’ü kullanın (CRA: Schedule 3’ün doldurulması).

Çevrilen mülkteki zarar için işlem ayrıntılarını T2125’e yazın, ancak zararı beyannamenizde göstermeyin (CRA: Form T2125, sayfa 3).

Değiştirilmiş sözleşmelerin her iki sürümünü, kapora ve kapanış belgelerini, satış veya devir belgelerini, maliyet makbuzlarını ve ileri sürülen yaşam olayının kanıtını saklayın. CRA bir satış hakkında zaten soru sorduysa İncelemeler, vergi denetimleri ve gönüllü bildirim rehberine bakın. Verilmiş bir beyannamede bildirilmeyen satış için Bildirilmeyen gelir ve gönüllü bildirim rehberine bakın.

BC de ev çevirme vergisi alır mı?

Alabilir. BC, federal gelir vergisi kuralı artık uygulanmasa bile, 730 günden kısa bir elde tutma süresinden sonra elden çıkarılan konut mülkünden veya presale sözleşmesinden elde edilen kâr üzerinden ayrı bir vergi uygular. BC, ilk 365 gün için net vergilendirilebilir gelir üzerinden %20 oranında vergi alır, ardından oranı 729. güne kadar düşürür. İstisnalar uygulanabilir (BC: ev çevirme vergisi; BC: presale sözleşmeleri).

BC’deki mülke en az 365 gün kesintisiz, ancak 730 günden az sahip olduysanız ve sahip olduğunuz süre boyunca orada birincil konutunuz olarak yaşadıysanız, BC vergilendirilebilir gelirinizden $20.000 tutarına kadar bir indirimden yararlanabilirsiniz. Bu indirim presale devrine uygulanmaz (BC: ev çevirme vergisi).

Doğrudan bir müteahhitten satın alınan presale sözleşmesinde BC, elde tutma süresini genellikle sözleşme kaporasını ödediğiniz günde başlatır. Tamamlanmış birimi sonradan edinirseniz, federal sıfırlamadan farklı olarak BC bu edinim tarihini genellikle sahiplik sürenize taşır. İki sayacı ayrı ayrı kontrol edin (BC: sahiplik günleri; CRA: Konut mülkü flipping kuralı).

BC beyannamesi, gelir vergisi beyannamenizden ayrıdır. Vergilendirilebilir BC mülkünü 730 günden kısa süre elde tuttuktan sonra elden çıkarırsanız, bir istisna beyan zorunluluğunu kaldırmadıkça, net vergilendirilebilir geliriniz sıfır olsa bile 90 gün içinde beyanname verin (BC: beyanname verme; BC: istisnalar). BC’nin yaşam olayı istisnaları beyanname verilmesini gerektirir ve kendi koşulları vardır. Federal bir istisna, BC sonucunu otomatik olarak belirlemez.

Müteahhit, asıl ve revize edilmiş tamamlanma tarihlerini yazılı olarak ve aralarında 365 günden fazla fark olacak biçimde verirse, presale devri BC istisnasından yararlanabilir. İstisnayı talep etmek için yine de beyanname vermeniz gerekir (BC: yaşam koşulları istisnaları).

Örnek

Tutarlar Kanada doları cinsinden ve örnek amaçlıdır. BC’de bir presale daire sözleşmesi imzalıyor, C$40.000 kapora ödüyor ve sözleşmeyi 200 gün sonra devrediyorsunuz. Devralan, kaporanın iadesi dahil toplam C$70.000 ödüyor. Diğer uygun giderler düşülmeden önce kârınız C$30.000’dır: alınan C$70.000 eksi ödediğiniz C$40.000.

Listelenen bir yaşam olayı devre yol açmadıysa, federal kısa süreli elde tutma kuralı C$30.000’lık kazancı işletme geliri sayar. Aynı C$30.000’ın BC net vergilendirilebilir geliri olduğunu ve hiçbir BC istisnasının uygulanmadığını varsayarsak, BC’nin ilk yıl oranı ayrı eyalet vergisini C$6.000 yapar. Devrin GST/HST sonucu ayrıca incelenmelidir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Evde yaşadınız ve ana konut istisnasından yararlanabilirsiniz: flipping olasılığını eledikten sonra ana konut rehberine bakın.
• Kiralık bir mülkü yıllarca elinizde tuttunuz: Kiralık mülkün satışı rehberine bakın.
• Yeni yapı sözleşmesini devrettiniz veya yeni bir evi yeniden sattınız: Konut mülkünde GST/HST rehberine bakın.
• Kanada’daki mülkü satan veya devreden mukim olmayan bir kişisiniz: ayrı stopaj ve beyan kuralları için Mukim olmayanların Kanada’daki mülk satışı rehberine bakın.
• Birkaç işleminiz, tartışmalı bir yaşam olayı iddianız, kullanım değişikliğiniz veya BC beyan son tarihiniz var: işlem bazında inceleme için sözleşmeleri, kapora tarihlerini, maliyet kayıtlarını ve satış nedenini gösteren kanıtları vergi hazırlığı için getirin.