GST/HST en viviendas nuevas, alquileres, cesiones y ventas

¿Pago GST/HST cuando compro una vivienda?

En Canadá, generalmente se paga GST/HST al comprar a un constructor una vivienda nueva o renovada de forma sustancial. Generalmente no se paga en la reventa de una vivienda que ya estuvo ocupada. El impuesto de una venta gravada depende de la provincia donde está la propiedad y de la tasa vigente cuando el impuesto se vuelve pagadero, normalmente cuando se transfiere la propiedad o la posesión (CRA: guía para la industria de la construcción; CRA: ventas residenciales).

Una renovación ordinaria de una vivienda usada no convierte por sí sola su reventa en la venta de una vivienda nueva. Una renovación sustancial es un estándar mucho más exigente: la CRA generalmente exige que el interior quede esencialmente vaciado y reemplazado. El contrato de compra y el estado de ajustes deben mostrar si el precio indicado incluye el impuesto y cualquier reembolso acreditado en el cierre (CRA: reembolso para vivienda nueva).

El comprador registrado para el GST/HST que no sea una persona física generalmente paga el impuesto de una compra gravada de propiedad residencial directamente a la CRA, no al constructor. El comprador registrado para alquiler presenta el Form GST60 y paga a más tardar al fin del mes siguiente al mes en que el impuesto se vuelve pagadero; la compra para alquiler a largo plazo no da por sí misma derecho a un crédito por impuestos pagados en insumos (CRA: guía del reembolso para alquiler; Excise Tax Act, sección 228).

¿Califico para el reembolso de GST/HST para vivienda nueva?

Una persona física puede calificar cuando compró o construyó una vivienda nueva o renovada de forma sustancial para usarla como residencia principal propia o de un familiar. Esa intención debe existir desde el inicio, y el propietario o el familiar normalmente debe ser el primer ocupante. Todos los copropietarios deben ser personas físicas; uno de ellos presenta la solicitud. Una corporación o una sociedad de personas no puede solicitar este reembolso ni ser copropietaria de una vivienda para ese fin (CRA: RC4028).

En la venta de un constructor, la prueba generalmente usa el precio de compra antes del impuesto, incluido el precio de una cesión gravada. En una vivienda construida por su propietario, generalmente usa el valor justo de mercado cuando la construcción o la renovación sustancial está sustancialmente terminada. Se aplican límites distintos a las viviendas en terrenos arrendados y a las acciones de cooperativas (CRA: RC4028).

El constructor puede acreditar en el cierre un reembolso elegible y presentar la solicitud, o el comprador puede solicitarlo directamente, generalmente dentro de los dos años posteriores a la transferencia de la propiedad. El propietario que construye por su cuenta presenta el Form GST191 dentro de los dos años posteriores a la primera de estas fechas: la terminación sustancial, una venta exenta de la vivienda o el segundo aniversario de la primera ocupación. Ontario tiene un reembolso provincial aparte para vivienda nueva que puede seguir aplicándose cuando se supera el límite de precio federal; sus programas para compradores de primera vivienda y el programa temporal mejorado tienen condiciones adicionales (CRA: RC4028).

¿Puedo obtener el reembolso de GST/HST para compradores de primera vivienda?

El comprador elegible de primera vivienda que adquiere una residencia principal nueva o renovada de forma sustancial puede recuperar todo el GST federal o la parte federal del HST con valores de hasta $1,000,000, con un tope de $50,000. El reembolso se reduce por encima de ese valor y termina en $1,500,000. Complementa, y no duplica, cualquier reembolso estándar para vivienda nueva que ya se haya solicitado (CRA: reembolso para primera vivienda; CRA: RC4028).

Generalmente usted debe tener al menos 18 años, ser ciudadano canadiense o residente permanente y no haber vivido, como residencia principal en Canadá o en el extranjero, en una vivienda de su propiedad o de su cónyuge o pareja de hecho durante el año calendario pertinente ni los cuatro anteriores. Ni usted ni su cónyuge o pareja pueden haber recibido antes este reembolso. En una compra ordinaria a un constructor, el contrato debe firmarse el 20 de marzo de 2025 o después y antes de 2031; la construcción debe comenzar antes de 2031 y estar sustancialmente terminada, con la propiedad transferida, antes de 2036. En una vivienda construida por su propietario, la construcción debe comenzar el 20 de marzo de 2025 o después y antes de 2031; la terminación sustancial y la primera ocupación deben ocurrir antes de 2036. Una cesión o una modificación no hace elegible un contrato original anterior con el constructor. Quien solicita debe ser un comprador elegible de primera vivienda y el primer ocupante; una corporación, una compra para alquiler o una reventa no califican (CRA: quién puede solicitarlo; CRA: RC4028).

Ontario ofrece un reembolso aparte, para compradores de primera vivienda, del HST provincial, de hasta $80,000. Su reembolso temporal mejorado para vivienda nueva también puede ayudar a los propietarios que vivirán en la casa y cuyos contratos con el constructor estén entre el 1 de abril de 2026 y el 31 de marzo de 2027; juntos, los reembolsos provinciales no pueden superar el impuesto provincial pagado. Revise las fechas del contrato y de la construcción antes de confiar en cualquiera de los dos programas (CRA: RC4028).

Quien cumpla los requisitos del reembolso mejorado de Ontario también puede calificar para su pago de asequibilidad de vivienda nueva, de hasta $50,000, aplicado a la parte federal del HST después de los reembolsos federales de vivienda. Es un pago provincial que se solicita en la sección de consentimiento del formulario del reembolso de vivienda (CRA: RC4028).

Compré un condominio nuevo para alquilarlo. ¿Puedo recuperar parte del HST?

El condominio nuevo comprado para un inquilino a largo plazo generalmente usa el reembolso para propiedad residencial nueva en alquiler, y no el reembolso para propietarios que viven en la vivienda. Las personas físicas y las corporaciones pueden calificar si pagaron impuesto en la compra, la unidad es una vivienda independiente y se espera razonablemente que su primer uso sea como residencia principal de una persona física durante al menos un año continuo, con uno o más contratos de arrendamiento. Un período más corto puede calificar en casos limitados, por ejemplo en la venta a alguien que la usará como residencia principal. El uso posterior por una persona relacionada tiene una prueba adicional de residencia principal (CRA: guía del reembolso para alquiler).

Para el reembolso para alquiler, el valor justo de mercado es el precio al que se podría vender la propiedad entre compradores no relacionados cuando el impuesto de la compra se vuelve pagadero por primera vez. Puede ser distinto del precio de preventa; conserve ventas comparables o una tasación. Un dúplex se valora como una sola unidad. El reembolso provincial ordinario para alquiler de Ontario puede aplicarse por encima del límite federal. Su reembolso temporal mejorado generalmente exige que la construcción comience entre el 1 de abril de 2026 y el 31 de marzo de 2027; una vivienda unifamiliar o un condominio cuya construcción comenzó antes puede calificar si el contrato de compra cae en ese período. En una cesión, ambos contratos deben caer en ese período. Se aplican otras condiciones de plazo. Un edificio de alquiler construido con ese fin tiene pruebas separadas de tamaño y de uso (CRA: RC4231).

El propietario que alquila en Ontario y cumple los requisitos de ese reembolso mejorado también puede calificar para el pago de asequibilidad de vivienda nueva de la provincia, de hasta $50,000, aplicado a la parte federal del HST después del reembolso federal para alquiler. La sección de consentimiento del Form GST524 lo solicita sin una solicitud aparte (CRA: RC4231).

Presente la solicitud en el Form GST524, con el anexo del reembolso de Ontario RC7524-ON si solicita el alivio de Ontario, junto con el contrato de compra firmado, el estado de ajustes y el contrato de arrendamiento. En una unidad comprada, la fecha límite de presentación generalmente es dos años después del fin del mes en que el impuesto se vuelve pagadero por primera vez. El alquiler residencial a largo plazo está exento, por lo que su arrendador generalmente no puede solicitar, en su lugar, un crédito por impuestos pagados en insumos por el impuesto de la compra (CRA: RC4231; Excise Tax Act, sección 256.2).

El constructor acreditó un reembolso de vivienda, pero alquilé la unidad. ¿Qué hago ahora?

Si el primer ocupante es un inquilino y la compra fue para alquiler, el reembolso para propietarios que viven en la vivienda acreditado en el cierre no le corresponde conservarlo. Revise el estado de ajustes y la solicitud del reembolso, corrija con el constructor y con la CRA el crédito improcedente y evalúe una solicitud aparte del reembolso para alquiler antes de su fecha límite. El reembolso para alquiler no puede simplemente sustituirse en el formulario del reembolso para propietarios del constructor (CRA: RC4028; CRA: RC4231).

Importan los hechos al firmar y en la primera ocupación. Si una persona física realmente compró la vivienda para vivir en ella y la ocupó por primera vez como residencia principal, un alquiler posterior no establece por sí solo que el reembolso original fuera improcedente. Si la CRA determina que el comprador no tenía derecho a un reembolso acreditado, el comprador puede estar obligado a devolverlo, y el constructor que lo supiera o debiera haberlo sabido puede ser responsable solidario (CRA: RC4028; CRA: guía para la industria de la construcción).

¿Se cobra GST/HST en la cesión de un contrato de preventa y quién lo paga?

El contrato de cesión celebrado el 7 de mayo de 2022 o después, de una vivienda unifamiliar o un condominio nuevo o renovado de forma sustancial, está gravado, aunque el cedente planeara vivir allí. El contrato firmado antes de esa fecha por una persona física puede estar exento, según el propósito de la compra original. El cesionario también puede pagar GST/HST por la venta aparte del constructor. El cedente generalmente cobra el impuesto de la cesión; el cesionario lo paga directamente a la CRA si el cedente es no residente o si el cesionario está registrado para el GST/HST y no es una persona física (Excise Tax Act, sección 192.1; Excise Tax Act, sección 221; CRA: guía para la industria de la construcción).

El impuesto generalmente recae sobre la contraprestación de la cesión. El reembolso de un depósito pagado al constructor solo queda excluido cuando el contrato de cesión lo identifica por escrito y el monto es únicamente un reembolso. Conserve ambos contratos, los comprobantes del depósito y la redacción sobre el impuesto en la cesión; un precio con el impuesto incluido cambia el cálculo (Excise Tax Act, sección 192.1).

Construí una casa, una vivienda en el callejón (laneway suite) o una ampliación para alquilar. ¿Debo impuesto por ello?

Quien construye o renueva de forma sustancial una propiedad residencial para alquiler a largo plazo puede ser constructor para efectos del GST/HST, aunque no esté registrado. En la fecha posterior entre la primera posesión residencial y la terminación sustancial, la regla de autosuministro puede considerar que el constructor vendió y compró la propiedad a su valor justo de mercado, lo que genera un GST/HST por declarar. El constructor-arrendador elegible puede solicitar el reembolso para alquiler en la misma declaración para reducir el impuesto adeudado; cualquier impuesto neto restante debe pagarse. El registrante usa su declaración regular. El no registrante usa el Form GST62 y generalmente presenta y paga a más tardar al fin del mes siguiente (CRA: guía para la industria de la construcción; CRA: RC4231).

Una vivienda independiente nueva en el callejón puede ser un conjunto residencial nuevo. La ampliación de un edificio de alquiler de varias unidades puede generar su propio autosuministro. Una ampliación ordinaria de una habitación o una renovación modesta de una vivienda existente no crea automáticamente un conjunto nuevo; que la obra sea una renovación sustancial, una unidad separada o una ampliación que califica depende de su distribución física y de su uso legal. Registre las facturas de construcción, la fecha de terminación, la fecha de la primera ocupación, el contrato de arrendamiento y un valor justo de mercado que pueda respaldar (CRA: RC4052; CRA: RC4231).

¿Cobro GST/HST sobre el alquiler, incluidas las estadías cortas?

El alquiler residencial ordinario está exento cuando la misma persona física tiene ocupación continua, o el derecho de ocupar, durante al menos un mes como lugar de residencia o alojamiento. La estadía corta generalmente está gravada cuando se cobra más de $20 por día, así que el anfitrión registrado cobra GST/HST. En las reservas hechas mediante una plataforma registrada, la plataforma puede cobrar el impuesto en su lugar cuando el anfitrión no está registrado (CRA: alquileres residenciales; CRA: alojamiento mediante plataformas).

Las reservas semanales repetidas no se convierten en un solo arrendamiento a largo plazo solo porque el mismo huésped vuelva. Lo que decide es el derecho de ocupación continua real (CRA: alquileres residenciales).

¿Cobro GST/HST cuando vendo una vivienda o una propiedad en alquiler?

La venta de una vivienda personal ocupada o de un alquiler ordinario a largo plazo generalmente está exenta. En cambio, la venta puede estar gravada si el vendedor es un constructor que vende vivienda nueva o renovada de forma sustancial, si la propiedad se mantuvo para alojamiento de corta estadía gravado, o si se solicitaron créditos por impuestos pagados en insumos por su adquisición o sus mejoras. Un cambio de uso posterior puede cambiar el resultado de la venta o causar un hecho tributario aparte. Revise el uso y el historial fiscal de la propiedad antes de afirmar que no se aplica GST/HST (CRA: ventas residenciales; CRA: propiedades vacacionales; CRA: suministros presuntos).

Si se solicitó un reembolso para alquiler por una unidad individual que califica y la unidad se vende dentro del año posterior a su primera ocupación residencial a un comprador que no la usará como residencia principal propia ni de un familiar, puede ser necesario devolver el reembolso con intereses. Esto puede aplicarse incluso cuando la venta en sí está exenta (CRA: RC4231).

En la venta gravada de un bien inmueble, el vendedor generalmente cobra el GST/HST. En cambio, el comprador lo declara y lo paga directamente a la CRA si está registrado para el GST/HST, salvo la persona física que compra vivienda, o si el vendedor es no residente (CRA: RC4052).

¿Cómo funcionan los reembolsos de vivienda en Quebec?

Revenu Québec generalmente administra las solicitudes de reembolso de vivienda tanto del GST federal como del QST provincial para las viviendas en Quebec. Los dos impuestos tienen pruebas y límites de valor distintos. El reembolso ordinario del QST para propietarios que viven en la vivienda se reduce por encima de $200,000 y termina en $300,000 en la compra ordinaria de una vivienda y su terreno; el reembolso federal estándar usa sus propios límites, más altos (Revenu Québec: vivienda nueva).

En un alquiler a largo plazo que califique, el reembolso ordinario del QST termina cuando el valor justo de mercado de la unidad llega a $225,000, mientras que el reembolso federal para alquiler tiene un límite distinto. Revenu Québec usa formularios de solicitud separados para el GST y el QST en un alquiler, y cada copropietario presenta su propia solicitud del QST (Revenu Québec: reembolso para alquiler).

El reembolso federal del GST para compradores de primera vivienda puede aplicarse en Quebec, pero Quebec no ha igualado esa medida temporal con un nuevo reembolso del QST para compradores de primera vivienda. Revise las condiciones federales y use el formulario de Revenu Québec para el reembolso de primera vivienda en una vivienda de Quebec (Revenu Québec: reembolso del GST para primera vivienda).

Ejemplo

Dólares canadienses ilustrativos. Un condominio nuevo en Ontario cuesta C$400,000 antes del HST. Con una tasa de 13%, el HST es C$52,000: C$20,000 federal y C$32,000 provincial. El constructor acredita en el cierre los reembolsos estándar para propietarios que viven en la vivienda:

1. Federal: 36% de C$20,000 es C$7,200, con un tope de C$6,300, y luego se reduce de forma gradual: C$6,300 × (C$450,000 − C$400,000) ÷ C$100,000 = C$3,150.
2. Ontario: 75% de C$32,000 es C$24,000, que también es su tope.
3. El crédito es C$3,150 + C$24,000 = C$27,150, de modo que el estado de cierre muestra C$52,000 − C$27,150 = C$24,850 de HST.

El comprador compró el condominio para alquilarlo a largo plazo y el primer ocupante es un inquilino; el crédito de C$27,150 debe corregirse. Si el valor justo de mercado del condominio cuando el HST se volvió pagadero también era C$400,000 y se cumplen las demás condiciones del alquiler, los reembolsos federal y de Ontario para alquiler usan las mismas fórmulas y también suman C$27,150, solicitados por separado en el Form GST524 con el RC7524-ON (CRA: tasa del HST de Ontario; Excise Tax Act, sección 254; Excise Tax Act, sección 256.2; reglamento del HST n.º 2, secciones 41 y 47; CRA: RC4231).

¿Su caso es distinto?

• Cedió una preventa o vendió rápidamente: aquí se explica el GST/HST de la transferencia; el tratamiento de la ganancia en el impuesto sobre la renta está en Reventa de propiedades y venta de cesiones.
• Alquila la unidad, incluso para estadías cortas: consulte Ingresos de alquiler para el impuesto sobre la renta y Cuándo registrarse para el GST/HST para la prueba de registro.
• Necesita declarar una cesión gravada, un autosuministro o una actividad de alquiler: consulte Presentación del GST/HST y créditos por impuestos pagados en insumos y obtenga ayuda de contabilidad con los contratos, las facturas, los arrendamientos y las fechas de ocupación.
• Está vendiendo su vivienda: consulte Exención por residencia principal para la cuestión aparte del impuesto sobre la renta.
• Es un no residente que vende una propiedad en Canadá: consulte No residentes que venden propiedades en Canadá para la retención del impuesto sobre la renta; el cobro del GST/HST en una venta gravada requiere su propia revisión.