Mukim Olmayan Olarak Kanada'daki Mülkü Satmak

Mukim olmayan satıcı Kanada vatandaşı olsa bile ne yapmalıdır?

Kanada'da sermaye varlığı niteliğindeki mülkü satan mukim olmayan satıcı, genellikle 116. madde uyarınca CRA'ya bildirim yapmak zorundadır. Amortismana tabi veya sermaye niteliği taşımayan gayrimenkulde sertifika talebi isteğe bağlıdır, ancak alıcıyı koruyabilir. Muafiyet geçerli olmadıkça satışı Kanada vergi beyannamesinde bildirin. Kanada vatandaşlığı bu kuralları değiştirmez; kurallar, mülk satıldığı andaki vergi mukimliğine bağlıdır (CRA: 116. madde işlemleri; Income Tax Act, 116. madde).

116. madde, mülkün elden çıkarıldığı andaki vergi mukimliğinize bağlıdır. Tapu devrinde bu an genellikle kapanıştır; ancak satıcının satış sözleşmesi daha erken bir tarih belirleyebilir. İşlem sırasında mukimliğiniz değiştiyse, alıcı alıkoyma tutarını belirlemeden önce satış belgelerini kontrol edin; bkz. Kanada vergi mukimliği. Vergi anlaşması, Kanada gayrimenkulünün doğrudan satışında bu adımları nadiren ortadan kaldırır; anlaşma muafiyeti iddia ediliyorsa anlaşma metnine göre kontrol edilmeli ve belgelenmelidir (CRA: 116. madde işlemleri).

Mülke Kanada'dan ayrılmadan önce sahipseniz, ayrılış genellikle maliyetinizi piyasa değerine getirmedi: Kanada gayrimenkulü normalde ayrılışta yapılan farazi satışın dışında kalır. Farazi satışı seçmek için Form T2061A'yı imzalayıp ayrılış yılı beyannamenizle birlikte sunup sunmadığınızı ve sonraki maliyet düzeltmelerini kontrol edin (CRA: göç edenlerin mülk elden çıkarmaları; Form T2061A). Ayrılış beyanı için bkz. Kanada'dan ayrılmak.

Hangi formu, ne zaman sunmalıyım?

Sermaye varlığı olarak elde tutulan ev veya arsa için Form T2062 sunun. Amortismana tabi kiralık bina için sermaye kazancına T2062, amortisman geri kazanımına veya nihai zarara T2062A sunun; formlar birlikte verilir. Geri kazanım, daha önce indirilen amortismanı tekrar gelire ekler; nihai zarar, kalan vergi maliyeti geri alınamadığında doğabilir. Yeniden satış için tutulan gayrimenkul, konut alıp hızla satma kuralına giren mülk dahil, sermaye varlığı değilse T2062A kullanır (CRA: 116. madde işlemleri).

T2062 ile bildirilen fiili elden çıkarma için Kanun, 10 gün içinde taahhütlü posta öngörür. CRA ayrıca belgelerin çevrimiçi sunulmasını da tarif eder; süre kısıtlıysa yöntemi CRA ile teyit edin (Income Tax Act, 116. madde; CRA: sunum seçenekleri).

Alıcı, sertifika olmadan ne kadar alıkoyabilir?

116. madde sertifikası yoksa alıcı CRA karşısında sorumlu olabilir ve olağan sermaye varlığında satış bedelinin %25 oranını, amortismana tabi mülkte %50 oranını, sermaye niteliği taşımayan diğer gayrimenkulde ise %50 oranını alıkoyabilir. Önerilen satış sertifikası, genellikle alıcının sorumluluğunu nihai fiyatın sertifika limitini aşan kısmıyla sınırlar. Bunlar alıcıyı koruyan tutarlardır; satıcının nihai vergisi değildir (Income Tax Act, 116. madde).

Alıcı sorumluysa federal ödeme, edinim ayının bitiminden sonraki 30 gün içinde yapılmalıdır (Income Tax Act, 116. madde).

Kiralık mülk satışında arsa ve bina için ayrı değerler gerekir: amortismana tabi bina daha yüksek alıkoyma riski doğurabilir, arsa ise sermaye varlığıdır. Paralar serbest bırakılmadan önce değer dağılımını ve alıcının kapanış talimatlarını kontrol ettirin (CRA: T2062 destekleyici belgeler).

Sertifika için CRA'ya ne kadar ödeme yaparım?

Sermaye varlığında olağan 116. madde ödemesi, satış gelirinin düzeltilmiş maliyet bedelini aşan kısmının %25 oranıdır; ya da bu tutar için kabul edilebilir teminat verilir. Düzeltilmiş maliyet bedeli, vergi açısından maliyetinizdir; genellikle satın alma bedeli ile uygun sermaye iyileştirmeleri ve diğer düzeltmelerden oluşur. Gelir bu maliyeti aşmıyorsa ödeme sıfırdır, ancak muaf olmayan bir satış için bildirim yine gerekir. Komisyon ve hukuk ücreti gibi satış giderleri sertifika hesabına dahil edilmez, ancak beyannamede kazancı azaltabilir. Ödeme vergiye mahsup edilir; nihai vergi borcunuz değildir (Income Tax Act, 116. madde; CRA: 116. madde işlemleri).

Belgelenmiş bir ana konut istisnası kazancı azaltıyorsa CRA ödemeyi düşürebilir. Kiralık mülkte CRA'nın uygulaması, arsa ve bina kazancı üzerindeki T2062 ödemesine, geri kazanım üzerinden geçerli federal bireysel vergi oranıyla hesaplanan bir T2062A ödemesi ekler. Geri kazanım belirlenemezse CRA tahmin edebilir. Alıcının bina bedeli üzerindeki alıkoyma riski ayrıdır. CRA, bilgileri doğruladıktan ve ödemeyi ya da kabul edilebilir teminatı aldıktan sonra önerilen satış için T2064, tamamlanan satış için T2068 düzenler (CRA: 116. madde işlemleri).

Bildirime hangi belgeler eklenir ve süreç ne kadar sürer?

CRA, sertifika düzenlemeden önce satış fiyatının ve maliyetin kanıtını ister. Önerilen satış bildiriminin kapanıştan en az 30 gün önce sunulmasını önerir, ancak garantili bir işlem süresi vermez: sertifika, eksiksiz dosyanın incelenmesinden ve ödemenin ya da teminatın alınmasından sonra verilir (CRA: 116. madde işlemleri).

2022, 2023 ve 2024 döneminde etkilenen bir sahip olduysanız, kapanıştan önce ödenmemiş Kullanılmayan Konut Vergisi (Underused Housing Tax, UHT) beyannamelerini ve ödemelerini kontrol edin: gerekli yükümlülükler yerine getirilmediği sürece CRA 116. madde sertifikasını reddedebilir. Sonraki yıllar için UHT beyannamesi veya vergisi yoktur (CRA: UHT beyan güncellemesi; Income Tax Act, 116. madde).

Taşındıktan sonra ana konut istisnasından yararlanabilir miyim?

Uygun yıllar için yararlanabilirsiniz, ancak mukim olmadığınız yıllar istisnayı azaltabilir veya ortadan kaldırabilir. İstisnanın tüm kazancı karşılayacağını düşünseniz bile eski evin T2062 bildirimi yine gerekir. CRA'dan sertifika ödemesini düşürmesini istemek için Form T2091(IND) ya da istisna hesabını gösteren imzalı bir mektup ekleyin. Satışı ve tahsisi beyannamenizde bildirin (CRA: 116. madde işlemleri; CRA: T4058).

Uygun yıl sayısı, tahsis edilen başka bir konut ve kişisel kullanımdan kiraya geçiş istisnayı ve maliyeti etkiler. Amortisman talep etmezseniz, 45(2) fıkrası uyarınca yapılan seçim bu geçişteki farazi satışı erteleyebilir; seçim, değişiklik yılının beyannamesiyle birlikte imzalı bir mektup sunularak yapılır. Bu seçim, mukim olmadığınız yılları tam istisnaya uygun hale getirmez (CRA: ana konut). Hesaplama için bkz. Ana konut istisnası.

Mülk kiralıksa ne değişir?

Kiralık mülk satışı hem sermaye kazancı hem de vergilendirilen amortisman geri kazanımı doğurabilir. CRA, sermaye maliyeti indirimi (CCA) hiç talep edilmemiş olsa bile T2062 ve T2062A'nın birlikte sunulmasını; ayrıca CCA çizelgelerini ve arsa ile bina ayrımını destekleyen kanıtları ister (CRA: 116. madde işlemleri; CRA: T2062 talimatları).

Geçmiş kira beyanları satıştan ayrıdır. Kira geçmişini mutabık hale getirmek için 216. madde beyannamelerini ve NR6 onaylarını toplayın. Kazanç ve geri kazanım hesapları için bkz. Kiralık mülk satışı; kira stopajı ve beyannameler için bkz. Mukim olmayan ev sahipleri.

Mülkün iki veya daha fazla sahibi varsa ne olur?

Mukim olmayan her ortak sahip, kendi payı için kendi T2062'sini ve gerekirse T2062A'sını sunar. T2062, her satıcının brüt gelirdeki payını sorar; müşterek mülkiyet ve eşle ortak sahiplik bildirimleri birleştirmez (CRA: T2062 talimatları; CRA: T2062A talimatları).

Formları göndermeden önce sahiplik paylarını, satın alma maliyetlerini ve arsa/bina değer dağılımını kendi aranızda netleştirin. Mukim olan bir ortak sahibin vergi durumu, mukim olmayan sahiplerin bildirimlerinden ayrıdır.

Satıştan sonra fazla vergiyi hangi beyanname geri getirir?

Satış yılı boyunca mukim olmayan biriyseniz, mukim olmayanlar için hazırlanan bireysel gelir vergisi paketini kullanın; o yıl Kanada'dan ayrıldıysanız, ayrılırken yaşadığınız eyalet veya bölgenin paketini kullanın. Beyanname genellikle izleyen yılın 30 Nisan'ına kadar verilir. Sermaye kazancını Schedule 3'te, stok veya hızlı alım-satımdan doğan işletme gelirini ise Form T2125'te bildirin. Ana konut tahsisi varsa ekleyin ve sertifika düzenlendiyse sertifikanın 2. nüshasını iliştirin. Sertifika düzenlenmediyse CRA'nın ödemeyi izleyebilmesi için satış ve alıcı ödemesi bilgilerini verin. CRA, sizin veya alıcının yaptığı 116. madde ödemelerini mahsup eder, tarhiyattan sonra fazlasını iade eder; bunun yerine ödenecek bir bakiye de çıkabilir (CRA: T4058; CRA: mukim olmayanlar beyanname rehberi; CRA: 116. madde işlemleri).

Kapanış avukatına alıkonulan tutarın emanette mi durduğunu yoksa ödenmiş mi olduğunu sorun. Hâlâ emanetteyse sertifikayı avukata verin ve kapanış düzenlemelerinin avukata neyi serbest bırakma izni verdiğini sorun. Ödenmişse, ödemeyi satış yılı beyannamesinde talep edin. CRA, erken sunulan beyannameyi ancak o vergi yılı bittikten sonra işler (CRA: gayrimenkul uyumu; CRA: 116. madde işlemleri).

Ödenecek vergi veya önceki bakiye yoksa ve satılan her mülk dışlandıysa ya da sertifikası için ödeme veya teminat gerekmediyse, bir muafiyet beyanname zorunluluğunu kaldırabilir. Ana konut istisnası talep ediyorsanız beyanname zorunluluğu kalkmaz. Form NR7-R, diğer gelirlerdeki fazla Part XIII stopajı içindir; 116. madde satış ödemesi için değildir (CRA: T4058).

Québec'teki satış farklı mıdır?

Evet. Québec'teki sermaye varlığı niteliğindeki gayrimenkulü satan mukim olmayan kişi, federal 116. madde bildiriminin yanı sıra genellikle Revenu Québec'e ayrı bir TP-1097-V bildirimi de sunar. Québec'in sertifikası ve ödemesi ya da teminatı ayrıdır; sertifika kapsamı yetersizse alıcı eyalet düzeyinde sorumlu olabilir. Vergilendirilebilir Québec mülkünden geliri olan mukim olmayan kişi, eyalet ödemesini ve varsa iadeyi kesinleştirmek için genellikle Québec gelir vergisi beyannamesi de sunar; federal beyanname CRA ödemesini kesinleştirir (Revenu Québec: vergi yükümlülükleri; Revenu Québec: gelir vergisi iadeleri).

Québec'teki kiralık mülkte arsa için TP-1097-V gerekebilir, amortismana tabi bina ise TP-1102.1-V kullanır; stok niteliğindeki gayrimenkul de TP-1102.1-V yolunu izler. Gerekli bir TP-1097-V fiili satış bildirimi, uygun bir önerilen satış bildirimi sunulmadıkça 10 gün içinde verilmelidir. TP-1102.1-V sertifika talebi isteğe bağlıdır; ancak bildirim ile ödeme veya teminat yoksa alıcı, federal tutara ek olarak binanın edinim maliyetinin %30 oranını ödemekle yükümlü olabilir. Eyalet düzeyindeki alıcı ödemesi, edinim ayının bitiminden sonraki 30 gün içinde yapılır. Paralar serbest bırakılmadan önce iki sertifikayı da kapanış avukatıyla kontrol edin. Québec ana konut istisnasını talep ediyorsanız bildirime Form TP-274-V'yi ve varsa TP-274.S-V'yi ekleyin (TP-1097-V talimatları; TP-1102.1-V talimatları).

Satış bildirimsiz kapandı. Şimdi ne olacak?

Satış son 10 gün içinde kapandıysa ve T2062 bildirimi gerekiyorsa, bildirimi elden çıkarmadan sonraki onuncu güne kadar gönderin. Bu süre geçtiyse hemen gönderin. Kapanış avukatına, alıcının parayı hâlâ elinde tutup tutmadığını veya ödeyip ödemediğini sorun; alıcı hâlâ sorumluysa federal ödeme edinim ayının bitiminden sonraki 30 gün içinde yapılmalıdır. Avukata CRA dosya bilgilerini ve varsa sertifikayı verin. CRA, geç sunulan T2062 bildirimi için gecikilen her gün başına $25 ceza uygulayabilir; asgari tutar $100, azami tutar $2.500 olur. Bu süre ve ceza, yalnızca T2062A gerektiren satışlarda geçerli değildir (Income Tax Act, 116. madde; CRA: uyum ihlali cezası).

Satış yılı beyannamesini sunmadan önce alıcının yaptığı ödemeleri vergi numaranızla mutabık hale getirin. CRA geç bildirim cezası tarh ettiyse, indirim talebi için bkz. cezalar, faiz ve indirim. Bildirilmemiş bir Québec satışında, mülk için eyalet bildirim ve alıcı ödemesi kurallarını kontrol edin (Revenu Québec: vergi yükümlülükleri; TP-1102.1-V talimatları).

Örnek

Kanada dolarıyla örnek. Mukim olmayan biri evi C$400.000'a almış ve C$600.000'a satmayı kabul etmiştir. Maliyet düzeltmesi ve ana konut istisnası olmadığını varsayın. Sertifika hesabında fark C$200.000'dır; dolayısıyla satıcının federal ödemesi C$50.000'dır ya da kabul edilebilir teminat verilir. Sertifika yoksa alıcı, C$600.000'lık fiyattan C$150.000 alıkoyabilir.

Satıcının Kanada'daki nihai vergisinin, beyannamede uygun satış giderleri ve diğer ilgili kalemler dikkate alındıktan sonra C$30.000 olduğunu varsayın. 116. madde kapsamında C$50.000 ödendiyse, tarh edilen fazla ödeme C$20.000'dır. Alıcı bunun yerine C$150.000 ödediyse, tarh edilen fazla ödeme C$120.000'dır. Bu rakamlar nakit akışını göstermek içindir, vergi oranı hesabı değildir; gerçek vergi ve iade beyannameye bağlıdır.

Sertifika geldiğinde alıcı parayı hâlâ elinde tutuyorsa, kapanış düzenlemelerine göre serbest bırakmayı kapanış avukatı yürütür; bu, CRA'dan alınan bir vergi iadesi değildir.

Sizin için farklı mı?

• Hâlâ Kanada vergi mukimi olabilirsiniz: kapanıştan önce durumunuzu netleştirin. Bkz. Kanada vergi mukimliği.
• Ev ana konutunuzdu: uygun yılları için ayrı bir hesap gerekir. Bkz. Ana konut istisnası.
• 365 gün içinde sattınız veya bir satın alma sözleşmesini devrettiniz: kâr işletme geliri sayılabilir. Bkz. Mülk alıp hızla satma ve sözleşme devri satışları.
• Kiralık mülk sattınız, ortak sahipleriniz var, kapanış yakın veya bildirimi kaçırdınız: formlar, değer dağılımı ve kapanışta tutulan para birlikte gözden geçirilmelidir. Bkz. vergi hazırlığı.
• Satıştan önce mülkü kiraya verdiniz: önceki kira stopajı ayrıdır. Bkz. Mukim olmayan ev sahipleri.
• Yeni konut veya kısa süreli kiralık mülk sattınız: GST/HST ayrı bir konu olabilir. Bkz. Konutta GST/HST.
• Satışı ABD'de de bildiriyorsunuz: bkz. Yurt dışındaki mülkte ABD vergisi.