ضريبة GST/HST على المساكن الجديدة والإيجار والتنازل والبيع

هل أدفع ضريبة GST/HST عند شراء منزل؟

تدفع ضريبة GST/HST عادةً عندما تشتري من مطوّر منزلًا جديدًا أو مجدَّدًا تجديدًا جوهريًا. ولا تدفعها عادةً على إعادة بيع منزل سبق شغله. وتعتمد الضريبة على البيع الخاضع لها على المقاطعة التي يقع فيها العقار وعلى المعدل الساري وقت استحقاق الضريبة، أي عادةً عند انتقال الملكية أو الحيازة (وكالة الإيرادات الكندية: دليل قطاع البناء؛ وكالة الإيرادات الكندية: مبيعات العقارات السكنية).

التجديد العادي لمنزل مستعمل لا يحوّل إعادة بيعه بحد ذاته إلى بيع منزل جديد. والتجديد الجوهري معيار أعلى بكثير: فتتوقع CRA عادةً أن يكون الداخل قد أُفرغ تقريبًا بالكامل واستُبدل. وينبغي أن يوضح عقد الشراء وكشف التسوية هل السعر المعروض يشمل الضريبة وأي استرداد قُيّد عند الإغلاق (وكالة الإيرادات الكندية: استرداد ضريبة المساكن الجديدة).

المشتري المسجَّل في GST/HST الذي ليس فردًا يدفع عادةً الضريبة على شراء عقار سكني خاضع للضريبة إلى CRA مباشرةً لا إلى المطوّر. ويقدّم المشتري المسجَّل لغرض الإيجار النموذج GST60 ويدفع بنهاية الشهر التالي للشهر الذي استُحقت فيه الضريبة؛ ولا يؤهّل شراء عقار للإيجار الطويل بحد ذاته للحصول على ائتمان ضريبة المدخلات (وكالة الإيرادات الكندية: دليل استرداد الإيجار؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة 228).

هل أستحق استرداد ضريبة GST/HST للمساكن الجديدة؟

قد يستحق الفرد الاسترداد عندما يُشترى منزل جديد أو مجدَّد تجديدًا جوهريًا، أو يُبنى، ليكون محل الإقامة الرئيسي للفرد أو لأحد أقاربه. ويجب أن تكون هذه النية قائمة منذ البداية، وأن يكون المالك أو القريب أول من يسكن المنزل عادةً. ويجب أن يكون جميع الملاك المشتركين أفرادًا؛ ويقدّم أحدهم الطلب. ولا يجوز لشركة أو شراكة أن تطالب بهذا الاسترداد أو أن تشارك في ملكية منزل لأجله (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

في البيع من مطوّر، يعتمد الاختبار عادةً على سعر الشراء قبل الضريبة، بما في ذلك سعر التنازل الخاضع للضريبة. وفي المنزل الذي يبنيه مالكه، يعتمد عادةً على القيمة السوقية العادلة عند اكتمال البناء أو التجديد الجوهري اكتمالًا جوهريًا. وتنطبق حدود مختلفة على المنازل المقامة على أرض مستأجرة وعلى أسهم التعاونيات السكنية (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

يجوز للمطوّر أن يقيّد الاسترداد المؤهَّل عند الإغلاق ويقدّم الطلب، أو يجوز للمشتري أن يقدّم الطلب مباشرةً، عادةً خلال سنتين من انتقال الملكية. ويقدّم المالك الذي بنى منزله الطلب على النموذج GST191 خلال سنتين من أسبق هذه التواريخ: اكتمال البناء اكتمالًا جوهريًا، أو بيع المنزل بيعًا معفى، أو الذكرى الثانية لأول سكن. ولدى أونتاريو استرداد إقليمي مستقل لضريبة المساكن الجديدة قد يظل ساريًا حتى عند تجاوز حد السعر الفيدرالي؛ وللبرنامجين الخاصين بمشتري المنزل الأول والمعزَّز المؤقت شروط إضافية (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

هل يمكنني الحصول على استرداد GST/HST لمشتري المنزل الأول؟

قد يسترد مشتري المنزل الأول المؤهَّل لمسكن رئيسي جديد أو مجدَّد تجديدًا جوهريًا كامل ضريبة GST الفيدرالية أو الجزء الفيدرالي من HST عند قيم تصل إلى 1,000,000 دولار، بحد أقصى 50,000 دولار. ويتناقص الاسترداد فوق تلك القيمة وينتهي عند 1,500,000 دولار. وهو يكمّل استرداد المساكن الجديدة القياسي الذي طُولب به أصلًا ولا يتكرر معه (وكالة الإيرادات الكندية: استرداد مشتري المنزل الأول؛ وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

يجب عادةً أن يكون عمرك 18 سنة على الأقل، وأن تكون مواطنًا كنديًا أو مقيمًا دائمًا، وألا تكون قد سكنت في منزل تملكه أنت أو زوجك أو شريك حياتك (common-law) كمسكن رئيسي، في كندا أو خارجها، خلال السنة التقويمية المعنية أو السنوات الأربع السابقة لها. ويجب ألا تكون أنت ولا زوجك أو شريك حياتك قد حصلتما على هذا الاسترداد من قبل. وفي الشراء العادي من مطوّر، يجب أن يُوقَّع العقد في 20 مارس 2025 أو بعده وقبل عام 2031؛ ويجب أن يبدأ البناء قبل عام 2031 وأن يكتمل اكتمالًا جوهريًا مع انتقال الملكية قبل عام 2036. وفي المنزل الذي يبنيه مالكه، يجب أن يبدأ البناء في 20 مارس 2025 أو بعده وقبل عام 2031؛ ويجب أن يقع الاكتمال الجوهري وأول سكن قبل عام 2036. ولا يجعل التنازل أو التعديل عقدًا أصليًا أبرم مع المطوّر في وقت أسبق مؤهَّلًا. ويجب أن يكون مقدّم الطلب مشتري منزل أول مؤهَّلًا وأول ساكن؛ ولا تستوفي الشروط شركة ولا شراء للإيجار ولا إعادة بيع (وكالة الإيرادات الكندية: من يحق له التقدم؛ وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

تقدّم أونتاريو استردادًا مستقلًا لمشتري المنزل الأول من ضريبة HST الإقليمية، بحد أقصى 80,000 دولار. وقد يفيد استردادها المعزَّز المؤقت للمساكن الجديدة أيضًا المالكين المؤهَّلين الذين يسكنون العقار، متى وقعت عقودهم مع المطوّر بين 1 أبريل 2026 و31 مارس 2027؛ ولا يجوز أن يتجاوز مجموع الاستردادين الإقليميين الضريبة الإقليمية المدفوعة. تحقق من تواريخ العقد والبناء قبل الاعتماد على أي من البرنامجين (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

ومن يستحق استرداد أونتاريو المعزَّز قد يستحق أيضًا «دفعة القدرة على تحمل تكلفة المنزل الجديد» الخاصة بها، بحد أقصى 50,000 دولار تُقابل الجزء الفيدرالي من HST بعد الاستردادات الفيدرالية للمساكن. وهي دفعة إقليمية تُطلب عبر قسم الموافقة في نموذج استرداد ضريبة المساكن (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028).

اشتريت وحدة سكنية (كوندو) جديدة لتأجيرها. هل أستردّ جزءًا من ضريبة HST؟

تخضع الوحدة السكنية الجديدة المشتراة لمستأجر طويل الأجل عادةً لاسترداد العقارات السكنية الجديدة المؤجَّرة، لا لاسترداد المالك الذي يسكن العقار. ويمكن للأفراد والشركات أن يستحقوه إذا دفعوا ضريبة على الشراء، وكانت الوحدة مسكنًا مستقلًا بذاته، ومن المتوقع بصورة معقولة أن يكون أول استخدام لها محل الإقامة الرئيسي لفرد لمدة سنة متواصلة على الأقل بموجب عقد إيجار واحد أو أكثر. وقد تستوفي مدة أقصر الشروط في حالات محدودة، مثل البيع لشخص سيستخدمها كمسكن رئيسي. وللاستخدام اللاحق من شخص مرتبط اختبار إضافي للمسكن الرئيسي (وكالة الإيرادات الكندية: دليل استرداد الإيجار).

في استرداد الإيجار، القيمة السوقية العادلة هي ما يمكن أن يُباع به العقار بين مشترين غير مرتبطين عند استحقاق ضريبة الشراء لأول مرة. وقد تختلف عن سعر البيع على الخريطة؛ فاحتفظ بمبيعات مماثلة أو بتقييم. ويُقيَّم المبنى المزدوج (دوبلكس) كوحدة واحدة. ويمكن لاسترداد أونتاريو الإقليمي العادي للإيجار أن يسري فوق الحد الفيدرالي. أما استردادها المعزَّز المؤقت فيتطلب عادةً أن يبدأ البناء من 1 أبريل 2026 حتى 31 مارس 2027؛ ويمكن لمنزل مفرد أو وحدة سكنية بدأ بناؤها قبل ذلك أن تستوفي الشروط إذا وقع عقد الشراء ضمن تلك الفترة. وفي التنازل، يجب أن يقع العقدان كلاهما ضمن تلك الفترة. وتنطبق شروط توقيت أخرى. وللمبنى المخصص للإيجار منذ إنشائه اختبارات مستقلة للحجم والاستخدام (وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

وقد يستحق مؤجّر في أونتاريو يستوفي شروط ذلك الاسترداد المعزَّز أيضًا «دفعة القدرة على تحمل تكلفة المنزل الجديد» في المقاطعة، بحد أقصى 50,000 دولار تُقابل الجزء الفيدرالي من HST بعد استرداد الإيجار الفيدرالي. ويطلبها قسم الموافقة في النموذج GST524 دون طلب منفصل (وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

قدّم الطلب على النموذج GST524، مع إضافة جدول استرداد أونتاريو RC7524-ON إذا كنت تطالب باسترداد أونتاريو، ومعه عقد الشراء الموقّع وكشف التسوية وعقد الإيجار. وفي الوحدة المشتراة، يكون موعد التقديم عادةً بعد سنتين من نهاية الشهر الذي استُحقت فيه الضريبة لأول مرة. والإيجار السكني الطويل معفى، لذلك لا يستطيع مؤجّره عادةً أن يطالب بدلًا من ذلك بائتمان ضريبة المدخلات على ضريبة الشراء (وكالة الإيرادات الكندية: RC4231؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة 256.2).

قيّد المطوّر استرداد المسكن لكنني أجّرت الوحدة. ماذا أفعل؟

إذا كان أول ساكن مستأجرًا وكان الشراء لغرض الإيجار، فلا يحق لك الاحتفاظ باسترداد المالك الذي يسكن العقار والمقيَّد عند الإغلاق. راجع كشف التسوية وطلب الاسترداد، وصحّح القيد غير المؤهَّل مع المطوّر ومع CRA، وقيّم إمكانية تقديم طلب استرداد إيجار مستقل قبل موعده. ولا يمكن ببساطة استبدال استرداد الإيجار في نموذج استرداد المالك الذي قدّمه المطوّر (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028؛ وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

تهمّ الوقائع وقت التوقيع وعند أول سكن. فإذا اشترى فرد المنزل فعلًا ليسكن فيه وسكنه أولًا كمسكن رئيسي، فإن التأجير اللاحق لا يثبت بحد ذاته أن الاسترداد الأصلي كان غير مؤهَّل. وإذا رأت CRA أن المشتري لم يكن يستحق استردادًا قُيّد له، فقد يُلزَم برده، وقد يكون المطوّر الذي كان يعلم أو كان ينبغي أن يعلم مسؤولًا معه بالتضامن (وكالة الإيرادات الكندية: RC4028؛ وكالة الإيرادات الكندية: دليل قطاع البناء).

هل تُفرض GST/HST على التنازل عن عقد شراء على الخريطة، ومن يدفعها؟

اتفاقية التنازل المبرمة في 7 مايو 2022 أو بعده عن منزل أو وحدة سكنية (كوندو) مفردة جديدة أو مجدَّدة تجديدًا جوهريًا تخضع للضريبة، حتى لو كان المتنازل ينوي السكن فيها. أما الاتفاقية الموقّعة قبل ذلك التاريخ من فرد فقد تكون معفاة بحسب غرض الشراء الأصلي. وقد يدفع المتنازل له أيضًا ضريبة GST/HST على بيع المطوّر المنفصل. ويحصّل المتنازل ضريبة التنازل عادةً؛ أما المتنازل له فيدفعها مباشرةً إلى CRA إذا كان المتنازل غير مقيم أو كان المتنازل له مسجَّلًا في GST/HST وليس فردًا (قانون ضريبة الإنتاج، المادة 192.1؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة 221؛ وكالة الإيرادات الكندية: دليل قطاع البناء).

تُفرض الضريبة عادةً على مقابل التنازل. ولا يُستثنى رد العربون المدفوع للمطوّر إلا إذا حدّدته اتفاقية التنازل كتابةً وكان المبلغ ردًا فقط. احتفظ بالعقدين وسجلات العربون وصياغة الضريبة في التنازل؛ فالسعر الشامل للضريبة يغيّر الحساب (قانون ضريبة الإنتاج، المادة 192.1).

بنيت منزلًا أو وحدة خلفية (laneway suite) أو ملحقًا للإيجار. هل تترتب عليّ ضريبة بسببه؟

قد يُعدّ الشخص الذي يبني عقارًا سكنيًا أو يجدّده تجديدًا جوهريًا للإيجار الطويل مطوّرًا لأغراض GST/HST، حتى دون تسجيل في GST/HST. وفي التاريخ الأحدث بين أول حيازة سكنية والاكتمال الجوهري، قد تعدّ قاعدة التوريد الذاتي المطوّر كأنه باع العقار واشتراه بالقيمة السوقية العادلة، فتنشأ ضريبة GST/HST يجب الإبلاغ عنها. ويجوز للمطوّر المؤجّر المؤهَّل أن يطالب باسترداد الإيجار في الإقرار نفسه لتخفيض الضريبة المستحقة؛ ويجب دفع أي صافي ضريبة متبقٍّ. ويستخدم المسجَّل إقراره المعتاد. ويستخدم غير المسجَّل النموذج GST62 ويقدّمه ويدفع عادةً بنهاية الشهر التالي (وكالة الإيرادات الكندية: دليل قطاع البناء؛ وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

قد يُعدّ المنزل الخلفي المنفصل المشيَّد حديثًا مجمّعًا سكنيًا جديدًا. وقد يؤدي ملحق في مبنى إيجار متعدد الوحدات إلى توريد ذاتي مستقل. أما إضافة غرفة عادية أو تجديد محدود في منزل قائم فلا ينشئ مجمّعًا جديدًا تلقائيًا؛ وكون الأعمال تجديدًا جوهريًا أو وحدة مستقلة أو ملحقًا مؤهَّلًا يعتمد على تخطيطها المادي واستخدامها القانوني. سجّل فواتير البناء وتاريخ الاكتمال وتاريخ أول سكن وعقد الإيجار وقيمة سوقية عادلة يمكن إثباتها (وكالة الإيرادات الكندية: RC4052؛ وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

هل أحصّل GST/HST على الإيجار، بما في ذلك الإقامات القصيرة؟

الإيجار السكني العادي معفى عندما يشغل الفرد نفسه المكان بصورة متواصلة، أو يكون له حق في شغله، مدة شهر واحد على الأقل كمحل إقامة أو سكن. وتخضع الإقامة القصيرة للضريبة عادةً عند فرض أكثر من 20 دولارًا في اليوم، فيحصّل المضيف المسجَّل ضريبة GST/HST. وفي الحجوزات عبر منصة مسجَّلة، قد تحصّلها المنصة بدلًا منه إذا لم يكن المضيف مسجَّلًا (وكالة الإيرادات الكندية: الإيجارات السكنية؛ وكالة الإيرادات الكندية: الإقامة عبر المنصات).

لا تصبح الحجوزات الأسبوعية المتكررة عقد إيجار طويلًا لمجرد عودة الضيف نفسه. والعبرة بحق الشغل المتواصل الفعلي (وكالة الإيرادات الكندية: الإيجارات السكنية).

هل أحصّل GST/HST عند بيع منزل أو عقار مؤجَّر؟

بيع المنزل الشخصي المشغول أو العقار المؤجَّر إيجارًا طويلًا عاديًا معفى عادةً. وقد يكون البيع خاضعًا للضريبة إذا كان البائع مطوّرًا يبيع مساكن جديدة أو مجدَّدة تجديدًا جوهريًا، أو إذا كان العقار محتفظًا به لإقامة قصيرة خاضعة للضريبة، أو إذا طُولب بائتمانات ضريبة المدخلات على شرائه أو تحسيناته. وقد يغيّر تغيّر الاستخدام لاحقًا نتيجة البيع أو يسبب حدثًا ضريبيًا مستقلًا. تحقق من استخدام العقار وتاريخه الضريبي قبل الجزم بأن GST/HST لا تنطبق (وكالة الإيرادات الكندية: مبيعات العقارات السكنية؛ وكالة الإيرادات الكندية: العقارات الترفيهية؛ وكالة الإيرادات الكندية: التوريدات الافتراضية).

وإذا طُولب باسترداد إيجار لوحدة مفردة مؤهَّلة ثم بيعت الوحدة خلال سنة من أول سكن إلى مشترٍ لن يستخدمها كمسكن رئيسي له أو لأحد أقاربه، فقد يتعين رد الاسترداد مع الفوائد. وقد ينطبق هذا حتى حين يكون البيع نفسه معفى (وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

في بيع العقار الخاضع للضريبة، يحصّل البائع ضريبة GST/HST عادةً. ويُبلِّغ المشتري عنها ويدفعها مباشرةً إلى CRA إذا كان مسجَّلًا في GST/HST، باستثناء الفرد الذي يشتري مسكنًا، أو إذا كان البائع غير مقيم (وكالة الإيرادات الكندية: RC4052).

كيف يعمل استرداد ضريبة المساكن في كيبك؟

تتولى Revenu Québec عادةً طلبات استرداد ضريبة المساكن الفيدرالية GST والإقليمية QST للمنازل في كيبك معًا. وللضريبتين اختبارات وحدود قيمة مستقلة. ويتناقص استرداد QST العادي للمالك الذي يسكن العقار فوق 200,000 دولار وينتهي عند 300,000 دولار في شراء منزل وأرض عاديين؛ أما الاسترداد الفيدرالي القياسي فله حدوده الخاصة الأعلى (Revenu Québec: المساكن الجديدة).

وفي الإيجار الطويل المؤهَّل، ينتهي استرداد QST العادي متى بلغت القيمة السوقية العادلة للوحدة 225,000 دولار، بينما للاسترداد الفيدرالي للإيجار حد مختلف. وتستخدم Revenu Québec نموذجي طلب مستقلين لضريبتي GST وQST في الإيجار، ويقدّم كل مالك مشترك مطالبة QST الخاصة به (Revenu Québec: استرداد الإيجار).

يمكن أن ينطبق استرداد GST الفيدرالي لمشتري المنزل الأول في كيبك، لكن كيبك لم تقابل هذا الإجراء المؤقت باسترداد QST جديد لمشتري المنزل الأول. تحقق من الشروط الفيدرالية واستخدم نموذج Revenu Québec لمشتري المنزل الأول لمنزل في كيبك (Revenu Québec: استرداد GST لمشتري المنزل الأول).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي. يبلغ سعر وحدة سكنية جديدة (كوندو) في أونتاريو 400,000 دولار كندي قبل HST. وبمعدل 13%، تبلغ HST 52,000 دولار كندي: 20,000 دولار كندي فيدرالية و32,000 دولار كندي إقليمية. ويقيّد المطوّر عند الإغلاق الاستردادين القياسيين للمالك الذي يسكن العقار:

1. الاسترداد الفيدرالي: 36% من 20,000 دولار كندي تساوي 7,200 دولار كندي، بحد أقصى 6,300 دولار كندي، ثم يتناقص: 6,300 × (450,000 − 400,000) ÷ 100,000 = 3,150 دولار كندي.
2. استرداد أونتاريو: 75% من 32,000 دولار كندي تساوي 24,000 دولار كندي، وهو حده الأقصى أيضًا.
3. القيد الإجمالي هو 3,150 + 24,000 = 27,150 دولار كندي، فيُظهر كشف الإغلاق 52,000 − 27,150 = 24,850 دولار كندي من HST.

اشترى المشتري الوحدة للإيجار الطويل وأول ساكن فيها مستأجر؛ فيجب تصحيح قيد 27,150 دولار كندي. وإذا كانت القيمة السوقية العادلة للوحدة عند استحقاق HST هي أيضًا 400,000 دولار كندي واستُوفيت شروط الإيجار الأخرى، فإن استردادي الإيجار الفيدرالي وأونتاريو يستخدمان الصيغ نفسها ويبلغ مجموعهما كذلك 27,150 دولار كندي، ويُطالَب بهما منفصلين في النموذج GST524 مع RC7524-ON (وكالة الإيرادات الكندية: معدل HST في أونتاريو؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة 254؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة 256.2؛ لائحة HST رقم 2، المادتان 41 و47؛ وكالة الإيرادات الكندية: RC4231).

هل الأمر مختلف في حالتك؟

• تنازلت عن عقد على الخريطة أو بعت سريعًا: تعالج هذه الصفحة ضريبة GST/HST على النقل؛ أما معاملة الربح في ضريبة الدخل ففي المضاربة بالعقارات ومبيعات التنازل.
• تؤجّر الوحدة، بما في ذلك للإقامات القصيرة: راجع دخل الإيجار لضريبة الدخل ومتى تسجّل في GST/HST لاختبار التسجيل.
• تحتاج إلى الإبلاغ عن تنازل خاضع للضريبة أو توريد ذاتي أو نشاط إيجار: راجع تقديم إقرار GST/HST وائتمانات ضريبة المدخلات واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر بشأن الاتفاقيات والفواتير وعقود الإيجار وتواريخ الشغل.
• تبيع منزلك: راجع إعفاء المسكن الرئيسي للمسألة المنفصلة في ضريبة الدخل.
• أنت غير مقيم وتبيع عقارًا في كندا: راجع غير المقيمين الذين يبيعون عقارًا في كندا للاستقطاع في ضريبة الدخل؛ أما تحصيل GST/HST على بيع خاضع للضريبة فيحتاج إلى فحص مستقل.