캐나다 주택 GST/HST: 신축·임대·양도·매매

주택을 살 때 GST/HST를 내야 하나요?

건설업자에게서 신축 주택이나 대규모로 리모델링한 주택을 살 때는 일반적으로 GST/HST를 냅니다. 이전에 사람이 살던 주택을 재판매로 살 때는 일반적으로 내지 않습니다. 과세 대상 매매의 세액은 부동산이 있는 주와, 세금 납부 의무가 생기는 시점(보통 소유권이나 점유가 이전되는 때)에 적용되는 세율에 따라 정해집니다(CRA: 건설업 안내서, CRA: 주거용 매매).

기존 주택의 일반적인 리모델링만으로 그 주택의 재판매가 신축 주택 매매가 되지는 않습니다. 대규모 리모델링은 훨씬 높은 기준입니다. CRA는 일반적으로 실내가 사실상 모두 철거되고 새로 만들어졌는지를 봅니다. 매매 계약서와 정산 명세서(statement of adjustments)에는 제시된 가격에 세금이 포함되어 있는지, 거래 종결 때 환급액이 공제되었는지가 나타나야 합니다(CRA: 신축 주택 환급).

개인이 아닌 GST/HST 등록 매수인은 과세 대상 주거용 부동산을 살 때 일반적으로 건설업자가 아니라 CRA에 직접 세금을 냅니다. 등록한 임대용 매수인은 Form GST60을 제출하고, 세금 납부 의무가 생긴 달의 다음 달 말까지 납부합니다. 장기 임대용 매입 자체로는 매입세액공제(ITC)를 받을 수 없습니다(CRA: 임대 환급 안내서, 소비세법 제228조).

GST/HST 신축 주택 환급을 받을 수 있나요?

새 주택이나 대규모로 리모델링한 주택을 개인 본인이나 가까운 친족의 주 거주지로 사용하려고 사거나 지은 개인은 환급을 받을 수 있습니다. 이 의도는 처음부터 있어야 하며, 소유자나 친족이 보통 첫 입주자여야 합니다. 공동 소유자는 모두 개인이어야 하고, 한 명이 신청합니다. 법인이나 파트너십은 이 환급을 신청하거나 주택을 공동 소유할 수 없습니다(CRA: RC4028).

건설업자에게서 사는 경우에는 일반적으로 세금을 뺀 매매 가격(과세 대상 양도의 가격 포함)으로 기준을 판단합니다. 소유자가 직접 지은 주택은 일반적으로 건축이나 대규모 리모델링이 사실상 완료된 시점의 공정 시장가치로 판단합니다. 임차한 땅 위의 주택과 협동조합 지분에는 다른 한도가 적용됩니다(CRA: RC4028).

건설업자가 거래 종결 때 요건을 갖춘 환급액을 공제하고 신청서를 제출할 수도 있고, 매수인이 직접 신청할 수도 있으며 일반적으로 소유권 이전 후 2년 안에 신청해야 합니다. 직접 지은 소유자는 실질적 완공일, 주택의 면세 매각일, 최초 입주 후 두 번째 기념일 중 가장 빠른 날부터 2년 안에 Form GST191로 신청합니다. 온타리오 주에는 별도의 주 신축 주택 환급이 있어, 연방 가격 한도를 넘어도 적용될 수 있습니다. 이 환급의 생애 첫 주택 제도와 한시적 확대 제도에는 추가 요건이 있습니다(CRA: RC4028).

생애 첫 주택 구입자 GST/HST 환급을 받을 수 있나요?

요건을 갖춘 생애 첫 주택 구입자가 신축 주택이나 대규모로 리모델링한 주 거주용 주택을 사면, $1,000,000 이하의 가치에서는 연방 GST 또는 HST의 연방 부분 전액을 환급받을 수 있으며 한도는 $50,000입니다. 이 가치를 넘으면 환급액이 줄고 $1,500,000에서 끝납니다. 이미 신청한 표준 신축 주택 환급이 있다면 중복해서 받는 것이 아니라 그 위에 보충해서 받습니다(CRA: 생애 첫 주택 환급, CRA: RC4028).

일반적으로 18세 이상이고, 캐나다 시민권자 또는 영주권자여야 합니다. 해당 연도와 그 이전 4년 동안 캐나다 안팎에서 본인 또는 배우자나 사실혼 파트너가 소유한 주택에 주 거주지로 산 적이 없어야 합니다. 본인과 배우자나 파트너 모두 이 환급을 받은 적이 없어야 합니다. 일반적인 건설업자 매입은 계약이 2025년 3월 20일 이후 2031년 이전에 체결되어야 하며, 공사는 2031년 이전에 시작해야 하고 2036년 이전에 실질적으로 완료되어 소유권이 이전되어야 합니다. 직접 지은 주택은 공사가 2025년 3월 20일 이후 2031년 이전에 시작되어야 하고, 실질적 완공과 최초 입주가 2036년 이전에 이루어져야 합니다. 양도나 계약 변경으로 더 이른 시기의 원래 건설업자 계약이 대상이 되지는 않습니다. 신청인은 요건을 갖춘 생애 첫 주택 구입자이자 첫 입주자여야 합니다. 법인, 임대용 매입, 재판매는 해당되지 않습니다(CRA: 신청 자격, CRA: RC4028).

온타리오 주는 주 HST를 별도로 돌려주는 생애 첫 주택 환급을 제공하며 최대 $80,000입니다. 건설업자 계약이 2026년 4월 1일부터 2027년 3월 31일 사이인 요건을 갖춘 실거주 소유자에게는 한시적 확대 신축 주택 환급도 도움이 될 수 있습니다. 주 환급을 합친 금액은 납부한 주 세금을 넘을 수 없습니다. 어느 제도든 의존하기 전에 계약일과 공사 일정을 확인하세요(CRA: RC4028).

온타리오 주의 확대 환급 요건을 갖춘 사람은 신축 주택 부담 완화 지원금(new home affordability payment)도 받을 수 있습니다. 연방 주택 환급을 적용한 뒤 남은 연방 HST 부분에 대해 최대 $50,000입니다. 이는 주 정부가 주는 지원금이며, 주택 환급 신청서의 동의 항목으로 요청합니다(CRA: RC4028).

임대하려고 새 콘도를 샀습니다. HST를 일부 돌려받을 수 있나요?

장기 임차인을 위해 산 새 콘도에는 일반적으로 실거주 소유자 환급이 아니라 신규 주거용 임대 부동산 환급이 적용됩니다. 개인과 법인 모두 매입 때 세금을 냈고, 해당 호실이 독립된 주거 공간이며, 처음 사용이 하나 이상의 임대차 계약에 따라 연속 한 해 이상 개인의 주 거주지가 될 것으로 합리적으로 예상되면 받을 수 있습니다. 주 거주지로 사용할 사람에게 파는 경우처럼 제한적으로 더 짧은 기간도 인정됩니다. 특수관계인이 나중에 사용하는 경우에는 주 거주지 요건이 추가됩니다(CRA: 임대 환급 안내서).

임대 환급에서 공정 시장가치는 매입 세금 납부 의무가 처음 생기는 시점에 서로 특수관계가 없는 매수인과 매도인 사이에서 그 부동산이 팔릴 수 있는 가격입니다. 분양 때 가격과 다를 수 있으므로 비교 거래 사례나 감정평가서를 보관하세요. 듀플렉스(duplex)는 한 호실로 평가합니다. 온타리오 주의 일반 주 임대 환급은 연방 한도를 넘어도 적용될 수 있습니다. 한시적 확대 환급은 일반적으로 공사가 2026년 4월 1일부터 2027년 3월 31일 사이에 시작되어야 합니다. 그 전에 시작한 단독주택이나 콘도라도 매매 계약이 이 기간에 있으면 받을 수 있습니다. 양도의 경우에는 두 계약 모두 이 기간에 있어야 합니다. 그 밖의 시기 요건도 있습니다. 임대 전용 건물에는 규모와 용도에 관한 별도 기준이 있습니다(CRA: RC4231).

이 확대 환급을 받을 수 있는 온타리오 주의 임대인은 주 정부의 신축 주택 부담 완화 지원금도 받을 수 있습니다. 연방 임대 환급을 적용한 뒤 남은 연방 HST 부분에 대해 최대 $50,000입니다. Form GST524의 동의 항목으로 요청하며 별도 신청은 필요 없습니다(CRA: RC4231).

Form GST524로 신청하고, 온타리오 주 환급도 신청하면 온타리오 환급 별지 RC7524-ON을 추가하며, 서명한 매매 계약서, 정산 명세서, 임대차 계약서를 함께 제출합니다. 매입한 호실의 신청 기한은 일반적으로 세금 납부 의무가 처음 생긴 달의 말일부터 두 해입니다. 장기 주거용 임대료는 면세이므로 임대인은 일반적으로 그 대신 매입 세금의 매입세액공제(ITC)를 받을 수 없습니다(CRA: RC4231, 소비세법 제256.2조).

건설업자가 주택 환급을 공제해 줬는데 그 집을 임대했습니다. 어떻게 해야 하나요?

첫 입주자가 임차인이고 임대 용도로 산 경우, 거래 종결 때 공제된 실거주자 환급은 본인이 가질 수 없습니다. 정산 명세서와 환급 신청서를 확인하고, 자격이 없는 공제를 건설업자와 CRA에 바로잡은 뒤, 기한 전에 별도의 임대 환급 신청을 검토하세요. 임대 환급을 건설업자의 실거주자 환급 양식에 그냥 바꿔서 쓸 수는 없습니다(CRA: RC4028, CRA: RC4231).

계약 당시와 첫 입주 때의 사실관계가 중요합니다. 개인이 실제로 살려고 집을 샀고 주 거주지로 처음 입주했다면, 나중에 임대했다는 사실만으로 원래 환급이 자격이 없었다고 판단되지는 않습니다. CRA가 매수인에게 공제된 환급을 받을 자격이 없었다고 보면, 매수인이 그 금액을 반환해야 할 수 있고, 이를 알았거나 알았어야 할 건설업자에게 연대 책임이 생길 수 있습니다(CRA: RC4028, CRA: 건설업 안내서).

분양권 양도에 GST/HST가 부과되나요? 누가 내나요?

2022년 5월 7일 이후 체결한 신축 주택이나 대규모로 리모델링한 단독 호실 주택 또는 콘도의 양도 계약은 양도인이 직접 살 계획이었더라도 과세 대상입니다. 개인이 그 날짜 이전에 체결한 계약은 원래 매입 목적에 따라 면세일 수 있습니다. 양수인은 건설업자의 별도 매매에 대해서도 GST/HST를 낼 수 있습니다. 양도 세금은 일반적으로 양도인이 받습니다. 양도인이 비거주자이거나 양수인이 개인이 아닌 GST/HST 등록 사업자이면 양수인이 대신 CRA에 직접 냅니다(소비세법 제192.1조, 소비세법 제221조, CRA: 건설업 안내서).

세금은 일반적으로 양도 대가에 부과됩니다. 건설업자에게 낸 계약금을 돌려받는 금액은 양도 계약서에 서면으로 명시되어 있고 그 금액이 순수한 반환일 때만 제외됩니다. 두 계약서, 계약금 기록, 양도의 세금 관련 문구를 보관하세요. 세금 포함 가격이면 계산 방식이 달라집니다(소비세법 제192.1조).

임대하려고 집, 레인웨이 스위트, 증축 공간을 지었습니다. 세금을 내야 하나요?

장기 임대를 위해 주거용 부동산을 짓거나 대규모로 리모델링한 사람은 GST/HST에 등록하지 않았더라도 GST/HST상 건설업자가 될 수 있습니다. 최초 주거용 점유와 실질적 완공 중 더 늦은 날에, 자가 공급(self-supply) 규정에 따라 건설업자가 공정 시장가치로 그 부동산을 팔고 산 것으로 간주되어 신고할 GST/HST가 생길 수 있습니다. 요건을 갖춘 건설업자 겸 임대인은 같은 신고서에서 임대 환급을 신청해 납부할 세액을 줄일 수 있으며, 남은 순세액은 내야 합니다. 등록 사업자는 일반 신고서를 사용합니다. 미등록자는 Form GST62를 사용하며 일반적으로 다음 달 말까지 신고하고 납부합니다(CRA: 건설업 안내서, CRA: RC4231).

새로 지은 독립형 레인웨이 주택은 신규 주거용 단지(new residential complex)가 될 수 있습니다. 여러 호실이 있는 임대 건물의 증축은 그 자체로 자가 공급이 될 수 있습니다. 기존 주택에 방을 늘리거나 가벼운 리모델링을 하는 것만으로 자동으로 신규 단지가 생기지는 않습니다. 공사가 대규모 리모델링인지, 별도 호실인지, 요건을 갖춘 증축인지는 물리적 구조와 법적 용도에 따라 정해집니다. 공사 청구서, 완공일, 최초 입주일, 임대차 계약서, 뒷받침할 수 있는 공정 시장가치를 기록하세요(CRA: RC4052, CRA: RC4231).

단기 숙박을 포함해 임대료에 GST/HST를 부과해야 하나요?

같은 개인이 거주나 숙박 장소로 한 달 이상 계속 점유하거나 점유할 권리가 있으면 일반 주거용 임대료는 면세입니다. 짧은 숙박은 하루 $20를 넘게 받으면 일반적으로 과세 대상이므로, 등록한 호스트는 GST/HST를 부과합니다. 등록 플랫폼을 통한 예약은 호스트가 등록하지 않았으면 플랫폼이 대신 세금을 받을 수 있습니다(CRA: 주거용 임대, CRA: 플랫폼 숙박).

같은 손님이 다시 온다고 해서 매주 반복되는 예약이 하나의 장기 임대차가 되지는 않습니다. 실제로 계속 점유할 권리가 있는지가 기준입니다(CRA: 주거용 임대).

주택이나 임대 주택을 팔 때 GST/HST를 부과해야 하나요?

사람이 사는 개인 주택이나 일반적인 장기 임대 주택의 매매는 보통 면세입니다. 다만 매도인이 신축 주택이나 대규모로 리모델링한 주택을 파는 건설업자이거나, 부동산을 과세 대상 단기 숙박에 사용했거나, 취득이나 개량에 대해 매입세액공제(ITC)를 받았다면 과세 대상일 수 있습니다. 나중에 용도가 바뀌면 매매 결과가 달라지거나 별도의 과세 사건이 생길 수 있습니다. GST/HST가 적용되지 않는다고 말하기 전에 부동산의 용도와 세금 이력을 확인하세요(CRA: 주거용 매매, CRA: 휴양용 부동산, CRA: 간주 공급).

요건을 갖춘 단독 호실에 임대 환급을 받았고, 그 호실을 최초 주거용 입주 후 한 해 안에 매수인 본인이나 그 친족의 주 거주지로 쓰지 않을 매수인에게 팔면, 환급액을 이자와 함께 갚아야 할 수 있습니다. 매매 자체가 면세여도 이 규정이 적용될 수 있습니다(CRA: RC4231).

과세 대상 부동산 매매에서는 보통 매도인이 GST/HST를 받습니다. 매수인이 GST/HST 등록 사업자(주택을 사는 개인은 제외)이거나 매도인이 비거주자이면, 매수인이 대신 CRA에 직접 신고하고 납부합니다(CRA: RC4052).

퀘벡 주에서는 주택 환급이 어떻게 적용되나요?

퀘벡 주에 있는 주택의 연방 GST와 주 QST 주택 환급 신청은 일반적으로 Revenu Québec(퀘벡 주 국세청)이 모두 관리합니다. 두 세금의 기준과 가치 한도는 따로 있습니다. 일반 주택과 토지 구입의 경우 실거주 소유자 QST 환급은 $200,000를 넘으면 줄어들고 $300,000에서 끝납니다. 연방 표준 환급은 더 높은 별도 한도를 사용합니다(Revenu Québec: 신축 주택).

요건을 갖춘 장기 임대의 경우 일반 QST 환급은 호실의 공정 시장가치가 $225,000에 이르면 끝나고, 연방 임대 환급은 한도가 다릅니다. Revenu Québec은 임대용으로 GST와 QST 신청 양식을 따로 사용하며, 공동 소유자는 각자 QST 신청서를 제출합니다(Revenu Québec: 임대 환급).

연방 생애 첫 주택 구입자 GST 환급은 퀘벡 주에서도 받을 수 있지만, 퀘벡 주는 이 한시적 조치에 맞춰 새로운 QST 생애 첫 주택 환급을 도입하지 않았습니다. 연방 요건을 확인하고, 퀘벡 주 주택에는 Revenu Québec의 생애 첫 주택 환급 양식을 사용하세요(Revenu Québec: 생애 첫 주택 GST 환급).

예시

설명을 위한 캐나다 달러 금액입니다. 온타리오 주의 새 콘도가 HST 제외 가격으로 C$400,000입니다. 13%로 계산한 HST는 C$52,000이고, 연방분 C$20,000과 주분 C$32,000입니다. 건설업자는 거래 종결 때 표준 실거주 소유자 환급을 공제합니다.

1. 연방: C$20,000의 36%는 C$7,200이고 한도는 C$6,300이며, 여기에 환급액 감소를 적용합니다. C$6,300 × (C$450,000 − C$400,000) ÷ C$100,000 = C$3,150.
2. 온타리오 주: C$32,000의 75%는 C$24,000이며 이 금액이 한도이기도 합니다.
3. 공제액은 C$3,150 + C$24,000 = C$27,150이고, 따라서 거래 종결 명세서에는 C$52,000 − C$27,150 = C$24,850의 HST가 표시됩니다.

매수인이 이 콘도를 장기 임대용으로 샀고 첫 입주자가 임차인이라면 C$27,150의 공제는 바로잡아야 합니다. HST 납부 의무가 생긴 시점의 콘도 공정 시장가치도 C$400,000이고 다른 임대 요건을 충족한다면, 연방 및 온타리오 주 임대 환급도 같은 공식을 쓰며 합계가 C$27,150으로 같습니다. 이는 Form GST524와 RC7524-ON으로 따로 신청합니다(CRA: 온타리오 HST 세율, 소비세법 제254조, 소비세법 제256.2조, HST 규정 제2호 제제41조와 제47조, CRA: RC4231).

상황이 다르다면

• 분양권을 양도했거나 바로 팔았다면: 이전에 대한 GST/HST는 이 가이드에서 다룹니다. 수익에 대한 소득세 처리는 부동산 단기 매매와 분양권 양도를 참고하세요.
• 단기 숙박을 포함해 집을 임대한다면: 소득세는 임대 소득을, 등록 기준은 GST/HST 등록 시기를 참고하세요.
• 과세 대상 양도, 자가 공급, 임대 활동을 신고해야 한다면: GST/HST 신고와 매입세액공제를 참고하고, 계약서, 청구서, 임대차 계약서, 입주일 정리는 장부 관리 지원을 받아 보세요.
• 본인 집을 판다면: 별개의 소득세 문제는 주 거주지 면세(Principal residence exemption)를 참고하세요.
• 캐나다 부동산을 파는 비거주자라면: 소득세 원천징수는 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 참고하세요. 과세 대상 매매에서 GST/HST를 받아야 하는지는 따로 확인해야 합니다.