Kanada’da Kira Geliri Vergisi: Beyan, Giderler ve Zararlar

Alt kat dairesinden, odadan veya ev arkadaşından aldığım kirayı beyan etmem gerekir mi?

Bir daireden veya odadan alınan kira, oda kendi evinizde olsa bile genellikle beyan edilir. Ev giderlerine veya market alışverişine az bir tutar katkıda bulunan bir ev arkadaşı ise bunun yerine bir masraf paylaşımı düzeninin parçası olabilir: bu katkıyı beyan etmezsiniz ve kira giderlerini indirmezsiniz. Önemli olan düzenin kendisi ve amacıdır, ödemeye verdiğiniz ad değil (CRA: Rental Income).

Gelir elde etmek için kira alıyorsanız, kirayı ve kiralanan alana bağlı giderleri kaydedin. Masraf paylaşımı düzeni kira zararı doğuramaz (CRA: Rental Income).

Kira gelirini Form T776’da nasıl beyan ederim?

Net kira geliri, diğer kişisel gelirlerinizle birlikte normal federal ve eyalet veya bölge oranlarıyla vergilendirilir; ayrı bir sabit kira vergisi oranı yoktur (CRA: Rental Income; CRA: Personal income tax rates). Kira gelirini veya zararını hesaplamak için Form T776’yı kullanın ve tutarları bireysel beyannamenize aktarın. CRA bir kira geliri ve gider tablosu ister ve başka mali tabloları da kabul eder, ancak Form T776’yı önerir (CRA: Completing Form T776).

Genellikle kirayı kazanıldığında, giderleri ise yapıldığında beyan edersiniz; nakit sonradan el değiştirse bile. CRA, nakit esasına yalnızca neredeyse aynı net sonucu vereceği durumlarda izin verir. Kira sözleşmelerini, kira kayıtlarını, faturaları ve makbuzları saklayın; istenmedikçe beyannameyle birlikte göndermeyin (CRA: Rental Income).

Québec beyannamesi veriyorsanız, tek sahip veya ortak sahip olarak kira geliri elde eden bir birey ayrıca Form TP-128-V verir. Québec’te, 31 Aralık’ta kirası ödenmiş veya ödenecek durumda olan uygun bir konut için ev sahibi bir RL-31 belgesi vermeli ve kiracı nüshalarını takip eden Şubat ayının son gününe kadar göndermelidir.

Hangi kira giderlerini indirebilirim?

Kira geliri elde etmek için yapılan makul giderleri, kiralama amaçlı kullanım payıyla sınırlı olmak üzere genellikle indirebilirsiniz. Mortgage ödemelerini ayırmanız gerekir: kiralık mülkü almak veya iyileştirmek için borçlanılan paranın faizi indirilebilir, anapara geri ödemesi ise indirilemez (CRA: Rental Income).

İnşaat veya büyük tadilat, faizin ve emlak vergisinin nasıl ele alınacağını değiştirebilir. Bu giderleri inceleme için ayrı tutun (CRA: Rental Income).

Bir onarım şimdi indirilebilir mi, yoksa sermaye gideri mi?

Mülkün mevcut durumunu eski haline getiren bir onarım genellikle cari giderdir. Kalıcı bir iyileştirme ekleyen veya mülkü eskisinden daha iyi hâle getiren işler genellikle sermaye giderdir; maliyeti bir defada indirilmez, genellikle sermaye maliyetine eklenir (CRA: Current or capital expenses).

Faturanın büyüklüğünden çok işin amacı ve mülkün durumu belirleyicidir. Sermaye maliyetlerinin zaman içinde nasıl indirilebileceği için sermaye maliyeti indirimi rehberine bakın.

Evimin bir bölümünü kiralarsam giderleri nasıl paylaştırırım?

Ortak ev giderlerinin yalnızca kira geliri elde etmekle makul biçimde ilgili bölümünü indirin. CRA, paylaşımın taban alanına veya oda sayısına göre yapılmasına izin verir; ortak mutfak veya oturma odası için kimin kullanabildiğini veya kiracının ne zaman kullandığını göz önünde bulundurun (CRA: Rental Income).

Oda yılın yalnızca bir bölümünde kiraya açıksa, ortak yıllık giderleri de kiralama dönemiyle sınırlayın. Tarihleri ve taban alanı veya oda hesabını saklayın (CRA: Sharing economy).

Yalnızca kiralanan alan için yapılan bir gideri, örneğin o odanın ilanını, kiralamaya yazın. Sigorta, emlak vergisi ve faturalar gibi tüm evi ilgilendiren giderleri paylaştırın. Form T776’da toplam giderleri girin ve kişisel payı ayrıca gösterin; ölçümlerinizi ve yönteminizi saklayın (CRA: Rental Income). Evinizin bir bölümünü kiralamak vergi açısından kullanım amacını değiştiriyorsa, 45(2) bendi seçimini imzalayıp o yılın beyannamesiyle vererek farazi satışı erteleyebilirsiniz; bu durum sürdüğü sürece CCA talep edemezsiniz. Bkz. evi kiralık mülke çevirmek ve ana konut istisnası (CRA: Capital Gains).

Ortak malikler veya eşler kirayı birlikte nasıl beyan eder?

Ortak malikler genellikle kira gelirini veya zararını mülkiyet paylarına göre beyan eder; mülkiyet değişmedikçe bu pay oranı tutarlı kalmalıdır. Bir yatırım mülkünü birlikte edinmek, tek başına malikleri bir ortaklık yapmaz (CRA: Ownership; CRA: Rental Income).

Her ortak malik, Form T776’nın ilgili bölümlerini doldurur. Olağan bir ortak mülkiyette herkes tüm mülkün brüt kirasını 12599 numaralı satırda, ardından yalnızca kendi net gelir veya zarar payını 12600 numaralı satırda beyan eder. T5013 belgesi düzenleyen bir ortaklık için Form T776 talimatları farklıdır (CRA: Rental Income; CRA: Ownership).

Tapuya bir eş veya çocuk eklendiyse, kiranın kimin adına vergilendirileceğini tapu tek başına belirlemeyebilir. Bkz. mülkü aile üyelerine devretmek.

Kısa süreli kiralama geliri nasıl vergilendirilir ve ne zaman işletme geliri sayılır?

Kısa süreli konaklama geliri beyan edilir. Temel hizmetlerle birlikte alan sunmak genellikle mülkten kira geliri doğurur; yemek, temizlik veya güvenlik gibi ek hizmetler bunu işletme geliri yapabilir ve bu durumda T776 yerine Form T2125’te beyan edilir (CRA: Rental income or business income). İşletme geliri ayrıca CPP veya QPP primlerini ve Québec’te QPIP primlerini de gerektirebilir (CRA: Starting to work; Revenu Québec: Self-employed contributions and premiums).

90 ardışık günden kısa konaklamalar için sunulan bir konut mülkünde, eyalet ve belediye izni, kayıt, ruhsat ve izin gerekliliklerini kontrol edin. İşletme bu kurallara uymazsa, uygun olabilecek giderler için federal indirim, kısa süreli kiralama olarak sunulurken kurallara uymadığı günlerle orantılı olarak reddedilir. Gelir yine de beyan edilmelidir. Ruhsat kayıtlarını ve tarihleri saklayın (Income Tax Act, 67.7 maddesi; CRA: Short-term rental deductions). Konaklamada satış vergisi için konut mülkünde GST/HST rehberine bakın.

Kira zararı maaşımdan alınan vergiyi azaltabilir mi?

Giderler kira geliri elde etmek için yapıldıysa, uygun bir kira zararı genellikle maaş dahil diğer gelirlerden indirilebilir. Masraf paylaşımı düzeni gelir getiren bir kiralama faaliyeti değildir ve sermaye maliyeti indirimi bir kira zararı doğuramaz veya artıramaz (CRA: Rental Income).

Boş arazide faiz ve emlak vergisi bir kira zararı doğuramaz veya artıramaz, diğer geliri de azaltamaz (CRA: Rental Income).

Alınan kiraya, ilanlara, kira sözleşmelerine ve giderlere ilişkin kanıtları saklayın. Tekrarlayan bir açık, kişisel kullanım veya aileye yapılan indirim, zararın kabul edilip edilmeyeceğini değiştirebilir (CRA: Rental Income).

Aileme piyasa kirasının altında kiraya verirsem zarar talep edebilir miyim?

İlgisiz bir kiracıdan alacağınızdan daha az kirayı bir akrabanızdan veya tanıdığınız birinden aldığınız için zarar ediyorsanız, kira zararı kabul edilmez. Market alışverişi veya bakım için verilen küçük bir ev katkısı masraf paylaşımıdır: bunu kira olarak beyan etmeyin ve kira gideri talep etmeyin (CRA: Rental Income).

Diğer kiracılarla aynı kirayı ödeyen bir akraba, kâr etmeyi bekliyorsanız farklı değerlendirilebilir. Emsal kiraları, sözleşmeyi ve gerçek ödemeleri belgeleyin; CRA bu durumda zarar talep edilebileceğini söyler (CRA: Rental Income).

Kira geliri peşin vergi taksiti ödemem anlamına gelir mi?

Başka yerlerde yeterince vergi kesilmiyorsa kira geliri peşin vergi taksitlerine yol açabilir. CRA taksitleri için brüt kirayı değil, CRA beyannamenizdeki ödenecek net vergiyi geçerli eşikle karşılaştırın. Cari yıl testi ile önceki iki yıldan herhangi birinde aynı testin ikisi de karşılanmalıdır (CRA: Who has to pay tax instalments).

Bunlar, CRA’nın sayfanın vergi yılı için yayımladığı eşiklerdir (CRA: Who has to pay tax instalments). Québec mukimlerinin, Québec’te ödenecek net gelir vergisine dayalı ayrı eyalet taksitleri de ödemesi gerekebilir; bkz. Revenu Québec: Instalment payments. CRA hatırlatması bir hesaplama uyarısıdır; cari yıl eşiğinin aşılacağının kanıtı değildir.

Örnek

Kanada doları cinsinden örnek tutarlar: bir ev sahibi, bir yıl boyunca ayrı bir alt kat dairesini C$18.000’a kiralıyor. Daire, evin taban alanının dörtte birini kaplıyor. Tüm evin emlak vergisi, sigortası, faturaları ve uygun mortgage faizi toplam C$12.000 tutuyor; kiralama payı C$3.000. C$1.000’lık bir onarım yalnızca daireyle ilgili. T776’da toplam giderler C$13.000, kişisel pay C$9.000 ve indirilebilir giderler C$4.000’dır. Net kira, C$18.000 eksi C$4.000, yani C$14.000’dır. Ev sahibi taban alanı hesabını ve makbuzları saklar. Daha sonraki bir iyileştirme veya kişisel amaçlı yeniden finansman ayrı değerlendirme gerektirir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• İlk kira yılı, karma ev kullanımı, birden fazla birim veya kısa süreli konaklamalar: vergi hazırlığı için kira sözleşmelerini, kira ve platform kayıtlarını, emlak vergisi ve sigorta faturalarını, mortgage faiz dökümlerini, makbuzları, taban alanı hesaplarını ve yerel ruhsatları toplayın.
• Ekipman aldınız veya binayı iyileştirdiniz: bkz. sermaye maliyeti indirimi. Bir kiralık mülkü sattınız: bkz. kiralık mülk satışı.
• Taşındınız ve eski evinizi kiraya verdiniz: bkz. evi kiralık mülke çevirmek. Evinizin yalnızca bir bölümünü kiraladınız: satıştan önce ana konut istisnasını kontrol edin.
• Mülk Kanada dışında: bkz. Kanada dışındaki mülk; ABD’deki mülk için ABD’de kiralık mülkü olan Kanadalılar. Artık Kanada dışında yaşıyorsunuz: bkz. mukim olmayan ev sahipleri.
• Tapuya aile üyesi eklediniz veya onlara kiraya veriyorsunuz: bkz. mülkü aile üyelerine devretmek. Kiralıkları bir şirket aracılığıyla elinizde tutuyorsunuz: bkz. holding ve yatırım şirketleri.
• CRA bir zararı sordu: bkz. incelemeler ve denetimler. Önceki beyannamelerde kira gelirini bildirmediniz: bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim. Yardım almaya karar vermeye çalışıyorsunuz: bkz. ne zaman vergi muhasebecisine ihtiyaç duyarsınız.