GST/HST auf Neubau, Vermietung, Abtretung und Verkauf

Zahle ich GST/HST, wenn ich ein Haus kaufe?

Beim Kauf eines neuen oder wesentlich renovierten Hauses von einem Bauträger zahlen Sie in Kanada in der Regel GST/HST. Beim Weiterverkauf eines bereits bewohnten Hauses zahlen Sie sie in der Regel nicht. Die Steuer auf einen steuerpflichtigen Verkauf richtet sich nach der Provinz, in der die Immobilie liegt, und nach dem Satz, der gilt, wenn die Steuer fällig wird, meist bei Übergang von Eigentum oder Besitz (CRA: Leitfaden für die Baubranche; CRA: Wohnimmobilienverkäufe).

Eine gewöhnliche Renovierung eines gebrauchten Hauses macht den Weiterverkauf nicht von selbst zum Verkauf eines Neubaus. Eine wesentliche Renovierung ist eine deutlich höhere Hürde: Die CRA verlangt in der Regel, dass das Innere im Wesentlichen entkernt und ersetzt wurde. Aus dem Kaufvertrag und der Abrechnung zum Abschluss (Statement of Adjustments) sollte hervorgehen, ob der genannte Preis die Steuer enthält und welche Rückerstattung beim Abschluss gutgeschrieben wird (CRA: Neubau-Rückerstattung).

Ein für GST/HST registrierter Käufer, der keine Privatperson ist, zahlt die Steuer auf den Kauf einer steuerpflichtigen Wohnimmobilie in der Regel direkt an die CRA, nicht an den Bauträger. Ein registrierter Käufer zur Vermietung reicht Form GST60 ein und zahlt bis zum Ende des Monats nach dem Monat, in dem die Steuer fällig wird. Der Kauf zur Langzeitvermietung berechtigt für sich genommen nicht zu einem Vorsteuerabzug (CRA: Leitfaden zur Vermietungs-Rückerstattung; Excise Tax Act, Abschnitt 228).

Habe ich Anspruch auf die GST/HST-Rückerstattung für Neubauten?

Eine Privatperson kann Anspruch haben, wenn sie ein neues oder wesentlich renoviertes Haus als ihren eigenen Hauptwohnsitz oder den eines Angehörigen gekauft oder gebaut hat. Diese Absicht muss von Anfang an bestehen, und der Eigentümer oder Angehörige muss in der Regel der erste Bewohner sein. Alle Miteigentümer müssen Privatpersonen sein, und einer von ihnen stellt den Antrag. Eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft kann für diese Rückerstattung kein Haus beantragen oder mitbesitzen (CRA: RC4028).

Bei einem Verkauf durch einen Bauträger gilt in der Regel der Kaufpreis ohne Steuer, einschließlich des Preises einer steuerpflichtigen Abtretung. Bei einem selbst gebauten Haus gilt in der Regel der Marktwert, wenn der Bau oder die wesentliche Renovierung im Wesentlichen abgeschlossen ist. Für Häuser auf Pachtland und Genossenschaftsanteile gelten andere Grenzen (CRA: RC4028).

Der Bauträger kann eine berechtigte Rückerstattung beim Abschluss gutschreiben und den Antrag stellen, oder der Käufer beantragt sie selbst, in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach Übergang des Eigentums. Ein Bauherr, der selbst baut, beantragt sie mit Form GST191 innerhalb von zwei Jahren nach dem frühesten der folgenden Zeitpunkte: wesentliche Fertigstellung, steuerbefreiter Verkauf des Hauses und zweiter Jahrestag der ersten Bewohnung. Ontario hat eine eigene Rückerstattung der Provinz für Neubauten, die auch dann gelten kann, wenn die Preisgrenze des Bundes überschritten ist. Für das Programm für Ersterwerber und das befristete erweiterte Programm gelten zusätzliche Bedingungen (CRA: RC4028).

Kann ich die GST/HST-Rückerstattung für Ersterwerber erhalten?

Ein berechtigter Ersterwerber eines neuen oder wesentlich renovierten Hauptwohnsitzes kann bei Werten bis $1.000.000 die gesamte Bundes-GST oder den Bundesanteil der HST zurückerhalten, höchstens $50.000. Über diesem Wert wird die Rückerstattung stufenweise gekürzt und endet bei $1.500.000. Sie stockt eine bereits beantragte Standard-Rückerstattung für Neubauten auf, statt sie zu verdoppeln (CRA: Rückerstattung für Ersterwerber; CRA: RC4028).

Sie müssen in der Regel mindestens 18 Jahre alt sowie kanadischer Staatsbürger oder dauerhaft Aufenthaltsberechtigter sein. Außerdem dürfen Sie im maßgeblichen Kalenderjahr und in den vier Jahren davor weder in Kanada noch im Ausland in einem Haus gewohnt haben, das Ihnen oder Ihrem Ehepartner oder Lebenspartner als Hauptwohnsitz gehörte. Weder Sie noch Ihr Ehepartner oder Partner dürfen diese Rückerstattung zuvor erhalten haben. Bei einem gewöhnlichen Kauf vom Bauträger muss der Vertrag am oder nach dem 20. März 2025 und vor 2031 unterschrieben sein. Der Bau muss vor 2031 beginnen. Vor 2036 müssen er im Wesentlichen abgeschlossen und das Eigentum übergegangen sein. Bei einem selbst gebauten Haus muss der Bau am oder nach dem 20. März 2025 und vor 2031 beginnen. Die wesentliche Fertigstellung und die erste Bewohnung müssen vor 2036 erfolgen. Eine Abtretung oder Änderung macht einen früheren ursprünglichen Bauvertrag nicht berechtigt. Der Antragsteller muss ein berechtigter Ersterwerber und der erste Bewohner sein. Eine Kapitalgesellschaft, ein Kauf zur Vermietung oder ein Weiterverkauf berechtigt nicht (CRA: Wer Anspruch hat; CRA: RC4028).

Ontario bietet eine eigene Rückerstattung der Provinz-HST für Ersterwerber, bis zu $80.000. Auch die befristete erweiterte Neubau-Rückerstattung kann berechtigten Eigennutzern helfen, deren Bauverträge zwischen dem 1. April 2026 und dem 31. März 2027 liegen. Die Rückerstattungen der Provinz dürfen zusammen die gezahlte Provinzsteuer nicht übersteigen. Prüfen Sie Vertrags- und Baudaten, bevor Sie sich auf eines der Programme verlassen (CRA: RC4028).

Wer Anspruch auf die erweiterte Rückerstattung Ontarios hat, kann auch die „New Home Affordability Payment“ (Zahlung für erschwingliches Wohnen) von bis zu $50.000 erhalten, die auf den Bundesanteil der HST nach Abzug der Bundes-Rückerstattungen angerechnet wird. Sie ist eine Zahlung der Provinz, die im Abschnitt zur Einwilligung des Formulars für die Wohnbau-Rückerstattung beantragt wird (CRA: RC4028).

Ich habe eine neue Eigentumswohnung zur Vermietung gekauft. Bekomme ich einen Teil der HST zurück?

Für eine neue Eigentumswohnung, die an einen Langzeitmieter vermietet wird, gilt in der Regel die Rückerstattung für neue Wohnmietobjekte, nicht die für Eigennutzer. Privatpersonen und Kapitalgesellschaften können Anspruch haben, wenn sie beim Kauf Steuer gezahlt haben, die Einheit eine in sich abgeschlossene Wohnung ist und ihre erste Nutzung voraussichtlich als Hauptwohnsitz einer Privatperson für mindestens ein Jahr ohne Unterbrechung auf Grundlage eines oder mehrerer Mietverträge erfolgt. Ein kürzerer Zeitraum kann in begrenzten Fällen genügen, etwa bei einem Verkauf an jemanden, der die Einheit als Hauptwohnsitz nutzt. Für eine spätere Nutzung durch eine nahestehende Person gilt ein zusätzlicher Hauptwohnsitz-Test (CRA: Leitfaden zur Vermietungs-Rückerstattung).

Für die Vermietungs-Rückerstattung ist der Marktwert der Preis, den die Immobilie zwischen unabhängigen Käufern erzielen könnte, wenn die Kaufsteuer erstmals fällig wird. Er kann vom Vorverkaufspreis abweichen. Bewahren Sie Vergleichsverkäufe oder ein Gutachten auf. Ein Zweifamilienhaus (Duplex) wird als eine Einheit bewertet. Die gewöhnliche Rückerstattung Ontarios für Vermietung kann auch über der Grenze des Bundes gelten. Für die befristete erweiterte Rückerstattung muss der Bau in der Regel zwischen dem 1. April 2026 und dem 31. März 2027 beginnen. Ein früher begonnenes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kann berechtigt sein, wenn der Kaufvertrag in dieses Zeitfenster fällt. Bei einer Abtretung müssen beide Verträge in dieses Zeitfenster fallen. Es gelten weitere zeitliche Bedingungen. Für ein speziell zur Vermietung gebautes Gebäude gelten gesonderte Größen- und Nutzungstests (CRA: RC4231).

Ein Vermieter in Ontario, der Anspruch auf diese erweiterte Rückerstattung hat, kann auch die „New Home Affordability Payment“ (Zahlung für erschwingliches Wohnen) der Provinz von bis zu $50.000 erhalten, angerechnet auf den Bundesanteil der HST nach der Bundes-Rückerstattung für Vermietung. Sie wird im Abschnitt zur Einwilligung in Form GST524 ohne gesonderten Antrag beantragt (CRA: RC4231).

Beantragen Sie die Rückerstattung mit Form GST524. Wenn Sie Entlastung in Ontario geltend machen, fügen Sie die Ontario-Anlage RC7524-ON bei, dazu den unterschriebenen Kaufvertrag, die Abrechnung zum Abschluss (Statement of Adjustments) und den Mietvertrag. Bei einer gekauften Einheit endet die Antragsfrist in der Regel zwei Jahre nach Ende des Monats, in dem die Steuer erstmals fällig wird. Langzeitmiete für Wohnraum ist steuerbefreit, daher kann der Vermieter für die Kaufsteuer in der Regel stattdessen keinen Vorsteuerabzug (Input Tax Credit) geltend machen (CRA: RC4231; Excise Tax Act, Abschnitt 256.2).

Der Bauträger hat eine Rückerstattung für Eigennutzer gutgeschrieben, aber ich habe die Einheit vermietet. Was nun?

Ist der erste Bewohner ein Mieter und erfolgte der Kauf zur Vermietung, dürfen Sie die beim Abschluss gutgeschriebene Rückerstattung für Eigennutzer nicht behalten. Prüfen Sie die Abrechnung zum Abschluss und den Rückerstattungsantrag, korrigieren Sie die nicht berechtigte Gutschrift mit dem Bauträger und der CRA und prüfen Sie vor Ablauf der Frist einen gesonderten Antrag auf die Vermietungs-Rückerstattung. Die Vermietungs-Rückerstattung kann nicht einfach auf dem Formular des Bauträgers für die Eigennutzer-Rückerstattung stattdessen beantragt werden (CRA: RC4028; CRA: RC4231).

Entscheidend sind die Tatsachen bei Vertragsabschluss und bei der ersten Bewohnung. Hat eine Privatperson das Haus tatsächlich zum Selbstbewohnen gekauft und als Hauptwohnsitz bezogen, belegt eine spätere Vermietung allein nicht, dass die ursprüngliche Rückerstattung nicht berechtigt war. Stellt die CRA fest, dass dem Käufer eine gutgeschriebene Rückerstattung nicht zustand, kann er zur Rückzahlung verpflichtet sein. Ein Bauträger, der es wusste oder hätte wissen müssen, kann gesamtschuldnerisch haften (CRA: RC4028; CRA: Leitfaden für die Baubranche).

Fällt auf die Abtretung eines Vorverkaufsvertrags GST/HST an, und wer zahlt sie?

Ein Abtretungsvertrag, der am oder nach dem 7. Mai 2022 für ein neues oder wesentlich renoviertes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung geschlossen wird, ist steuerpflichtig, auch wenn der Abtretende selbst dort wohnen wollte. Ein Vertrag, den eine Privatperson vor diesem Datum unterschrieben hat, kann je nach ursprünglichem Kaufzweck steuerbefreit sein. Der Abtretungsempfänger kann außerdem auf den gesonderten Verkauf des Bauträgers GST/HST zahlen. Der Abtretende erhebt die Steuer auf die Abtretung in der Regel selbst. Der Abtretungsempfänger zahlt sie stattdessen direkt an die CRA, wenn der Abtretende nicht ansässig ist oder der Abtretungsempfänger für GST/HST registriert und keine Privatperson ist (Excise Tax Act, Abschnitt 192.1; Excise Tax Act, Abschnitt 221; CRA: Leitfaden für die Baubranche).

Die Steuer fällt in der Regel auf die Gegenleistung für die Abtretung an. Die Erstattung einer an den Bauträger gezahlten Anzahlung ist nur dann ausgenommen, wenn der Abtretungsvertrag sie schriftlich ausweist und der Betrag ausschließlich eine Erstattung ist. Bewahren Sie beide Verträge, die Belege zur Anzahlung und den Steuerhinweis der Abtretung auf. Ein Preis einschließlich Steuer ändert die Rechnung (Excise Tax Act, Abschnitt 192.1).

Ich habe ein Haus, eine Wohneinheit im Hinterhof (Laneway Suite) oder einen Anbau zur Vermietung gebaut. Schulde ich darauf Steuer?

Wer Wohnraum zur Langzeitvermietung baut oder wesentlich renoviert, kann für die GST/HST als Bauträger gelten, auch ohne GST/HST-Registrierung. Zum späteren Zeitpunkt von erster Wohnnutzung und wesentlicher Fertigstellung kann die Regel zur Eigenlieferung (Self-Supply) den Bauträger so behandeln, als hätte er die Immobilie zum Marktwert verkauft und gekauft. Dadurch entsteht meldepflichtige GST/HST. Ein berechtigter Bauträger-Vermieter kann in derselben Erklärung die Vermietungs-Rückerstattung geltend machen, um die geschuldete Steuer zu senken. Eine verbleibende Nettosteuer muss gezahlt werden. Ein Registrierter nutzt seine reguläre Erklärung. Ein Nichtregistrierter nutzt Form GST62 und reicht sie in der Regel bis zum Ende des Folgemonats ein und zahlt bis dahin (CRA: Leitfaden für die Baubranche; CRA: RC4231).

Ein neu gebautes freistehendes Hinterhaus (Laneway Home) kann ein neuer Wohnkomplex sein. Ein Anbau an ein Mietgebäude mit mehreren Einheiten kann eine eigene Eigenlieferung auslösen. Ein gewöhnlicher Zimmeranbau oder eine geringfügige Renovierung eines bestehenden Hauses schafft nicht automatisch einen neuen Komplex. Ob eine Arbeit eine wesentliche Renovierung, eine eigene Einheit oder ein berechtigter Anbau ist, hängt vom baulichen Aufbau und der rechtlichen Nutzung ab. Halten Sie Bauabrechnungen, Fertigstellungsdatum, Datum der ersten Bewohnung, Mietvertrag und einen belegbaren Marktwert fest (CRA: RC4052; CRA: RC4231).

Berechne ich GST/HST auf Miete, auch bei Kurzaufenthalten?

Gewöhnliche Wohnungsmiete ist steuerbefreit, wenn dieselbe Privatperson mindestens einen Monat ohne Unterbrechung als Wohnung oder Unterkunft nutzt oder dazu berechtigt ist. Ein kurzer Aufenthalt ist in der Regel steuerpflichtig, wenn mehr als $20 pro Tag berechnet werden. Ein registrierter Gastgeber berechnet dann GST/HST. Bei Buchungen über eine registrierte Plattform kann stattdessen die Plattform die Steuer erheben, wenn der Gastgeber nicht registriert ist (CRA: Wohnungsvermietung; CRA: Plattform-Unterkünfte).

Wöchentlich wiederholte Buchungen werden nicht zu einem Langzeitmietvertrag, nur weil derselbe Gast wiederkommt. Entscheidend ist das tatsächliche ununterbrochene Nutzungsrecht (CRA: Wohnungsvermietung).

Berechne ich GST/HST, wenn ich ein Haus oder eine Mietimmobilie verkaufe?

Der Verkauf eines bewohnten privaten Hauses oder einer gewöhnlichen Langzeitmietimmobilie ist in der Regel steuerbefreit. Ein Verkauf kann stattdessen steuerpflichtig sein, wenn der Verkäufer ein Bauträger ist, der neuen oder wesentlich renovierten Wohnraum verkauft, wenn die Immobilie für steuerpflichtige Kurzzeitunterkünfte gehalten wurde oder wenn für den Erwerb oder Verbesserungen Vorsteuerabzüge (Input Tax Credits) geltend gemacht wurden. Eine spätere Nutzungsänderung kann das Ergebnis des Verkaufs ändern oder einen gesonderten Steuervorgang auslösen. Prüfen Sie Nutzung und Steuerhistorie der Immobilie, bevor Sie davon ausgehen, dass keine GST/HST anfällt (CRA: Wohnimmobilienverkäufe; CRA: Ferienimmobilien; CRA: fiktive Lieferungen).

Wurde für eine berechtigte einzelne Einheit eine Vermietungs-Rückerstattung beantragt und wird die Einheit innerhalb eines Jahres nach der ersten Wohnnutzung an einen Käufer verkauft, der sie nicht als eigenen Hauptwohnsitz oder den eines Angehörigen nutzen wird, muss die Rückerstattung möglicherweise mit Zinsen zurückgezahlt werden. Das kann auch gelten, wenn der Verkauf selbst steuerbefreit ist (CRA: RC4231).

Bei einem steuerpflichtigen Immobilienverkauf erhebt der Verkäufer die GST/HST in der Regel selbst. Der Käufer meldet und zahlt sie stattdessen direkt an die CRA, wenn er für GST/HST registriert ist, außer eine Privatperson kauft Wohnraum, oder wenn der Verkäufer nicht ansässig ist (CRA: RC4052).

Wie funktionieren die Wohnbau-Rückerstattungen in Québec?

Revenu Québec verwaltet in der Regel die Anträge auf Wohnbau-Rückerstattungen sowohl der Bundes-GST als auch der QST der Provinz für Häuser in Québec. Für beide Steuern gelten eigene Tests und Wertgrenzen. Die gewöhnliche QST-Rückerstattung für Eigennutzer wird über $200.000 stufenweise gekürzt und endet bei $300.000 für den Kauf eines gewöhnlichen Hauses mit Grundstück. Die Standard-Rückerstattung des Bundes hat eigene, höhere Grenzen (Revenu Québec: Neubauten).

Bei einer berechtigten Langzeitvermietung endet die gewöhnliche QST-Rückerstattung, sobald der Marktwert einer Einheit $225.000 erreicht. Für die Vermietungs-Rückerstattung des Bundes gilt eine andere Grenze. Revenu Québec verwendet für eine Vermietung getrennte Antragsformulare für GST und QST, und Miteigentümer stellen jeweils ihren eigenen QST-Antrag (Revenu Québec: Vermietungs-Rückerstattung).

Die GST-Rückerstattung des Bundes für Ersterwerber kann auch in Québec gelten. Québec hat diese befristete Maßnahme jedoch nicht mit einer neuen QST-Rückerstattung für Ersterwerber nachgezogen. Prüfen Sie die Bedingungen des Bundes und nutzen Sie für ein Haus in Québec das Formular von Revenu Québec für Ersterwerber (Revenu Québec: GST-Rückerstattung für Ersterwerber).

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar. Eine neue Eigentumswohnung in Ontario kostet C$400.000 vor HST. Bei 13 % beträgt die HST C$52.000: C$20.000 Bund und C$32.000 Provinz. Der Bauträger schreibt beim Abschluss die Standard-Rückerstattungen für Eigennutzer gut:

1. Bund: 36 % von C$20.000 sind C$7.200, begrenzt auf C$6.300, dann stufenweise gekürzt: C$6.300 × (C$450.000 − C$400.000) ÷ C$100.000 = C$3.150.
2. Ontario: 75 % von C$32.000 sind C$24.000, was zugleich die Obergrenze ist.
3. Die Gutschrift beträgt C$3.150 + C$24.000 = C$27.150, die Abschlussabrechnung weist also C$52.000 − C$27.150 = C$24.850 HST aus.

Der Käufer hat die Eigentumswohnung zur Langzeitvermietung gekauft, und der erste Bewohner ist ein Mieter. Die Gutschrift von C$27.150 muss korrigiert werden. Betrug der Marktwert der Wohnung bei Fälligkeit der HST ebenfalls C$400.000 und sind die übrigen Voraussetzungen für die Vermietung erfüllt, verwenden die Rückerstattungen des Bundes und Ontarios für Vermietung dieselben Formeln und ergeben ebenfalls insgesamt C$27.150. Sie werden getrennt mit Form GST524 und RC7524-ON beantragt (CRA: HST-Satz in Ontario; Excise Tax Act, Abschnitt 254; Excise Tax Act, Abschnitt 256.2; HST Regulations No. 2, Abschnitte 41 und 47; CRA: RC4231).

Bei Ihnen anders?

• Sie haben einen Vorverkauf abgetreten oder schnell weiterverkauft: Die GST/HST auf die Übertragung wird hier behandelt. Die einkommensteuerliche Behandlung des Gewinns steht in Immobilien-Flipping und Verkäufe durch Abtretung.
• Sie vermieten die Einheit, auch kurzfristig: Zur Einkommensteuer lesen Sie Mieteinkünfte, zum Registrierungstest Wann Sie sich für GST/HST registrieren müssen.
• Sie müssen eine steuerpflichtige Abtretung, eine Eigenlieferung oder Vermietungstätigkeit melden: Lesen Sie GST/HST-Erklärung und Vorsteuerabzüge und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung für Verträge, Rechnungen, Mietverträge und Nutzungsdaten.
• Sie verkaufen Ihr Haus: Zur getrennten einkommensteuerlichen Frage lesen Sie Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Sie sind nicht ansässig und verkaufen kanadische Immobilien: Zur Quellensteuer bei der Einkommensteuer lesen Sie Nicht ansässige Verkäufer kanadischer Immobilien. Die GST/HST-Erhebung bei einem steuerpflichtigen Verkauf muss zusätzlich gesondert geprüft werden.