Augusta Kuralı (14 Gün): Evinizi Şirketinize Kiralamak

Augusta kuralının şartları nelerdir?

Oturduğu evi bir vergi yılında 15 günden kısa süreyle kiraya veren ev sahibi, kira gelirini gelirine dahil etmez. 280A(g) maddesi, kiranın brüt gelire dahil edilmediğini ve kiralama nedeniyle indirim yapılamayacağını söyler. Publication 527 ayrıca kira ile kiralama giderlerinin Schedule E'de beyan edilmediğini, mortgage faizi ve emlak vergilerinin ise her zamanki gibi Schedule A'da kaldığını belirtir. Bu kurala Augusta kuralı veya 14 gün kuralı denir.

Şirketinizin evinizi bu yolla kiralayabilmesi için:

• Evi konut olarak kullanıyorsunuz. Kiralama 15 günden kısaysa 280A(d) maddesi, evi yılda 14 günden fazla kişisel olarak kullanmanızı konut sayılmasının şartı yapar. Ana konutunuz bu şartı karşılar. İkinci bir ev ise yalnızca onu 14 günden fazla kişisel olarak kullanırsanız karşılar.
• Kiralama gerçektir. Siz değil, ayrı bir mükellef evi belirlenen günlerde kullanır ve bunun için ödeme yapar.
• Ev toplamda 15 günden kısa süre kiralanmıştır. Yalnızca şirketin günleri değil, herhangi birine kiralanan her gün sayılır.
• Şirketin indirimi için kullanım iş içindir, kira makuldür, ödeme ve kayıtlar vardır. S şirketi veya ortaklık ayrıca bir sonraki bölümdeki ek kuralla karşılaşır.

Önce bir uzmana en çok ihtiyaç duyulan durum: kira ödenmiş veya yıl sonundan önce planlanmış, ancak elde tarihli bir sözleşme, iş amacı veya kira oranı yok; ya da bir S şirketi veya ortaklık kirayı zaten gider yazmış. Bu kayıtları sonradan oluşturmak zordur.

Bir durumu basit olmaktan çıkaran diğer şeyler. Kanun yalnızca ev sahibi tarafını düzenler. Şirketin indirimi genel işletme gideri kurallarına ve olgulara dayanır; hiçbir IRS yayını günlük bir oran, bir yöntem veya zorunlu evrak belirlemez. Ev başkalarına da kiralanıyorsa, kiracı bir ortaklık veya tek sahipli bir LLC ise ya da sahibin maaşı düşükse durum profesyonel değerlendirme gerektirir. Bu sayfa federal gelir vergisini kapsar; eyalet kuralları farklı olabilir.

Toplamanız gerekenler: tüzel kişiliğin kuruluş belgeleri (varsa S statüsü seçimi dahil), evin herhangi birine kiralandığı her günün takvimi, gündemler ve tutanaklar, bölgenizdeki toplantı mekânlarından alınmış yazılı fiyat teklifleri ve her ödemenin banka kayıtları.

Kendi şirketimden evim için kira alabilir miyim?

S şirketi olmayan bir şirket, ev şirketin işi için kullanılıyorsa ve kira makulse evinizin kirasını indirebilir. 162(a)(3) maddesi ticari faaliyet amacıyla kullanılan mülk için kiraya izin verir; Publication 334 ise bir işletmenin makul olmayan kirayı indiremeyeceğini söyler.

S şirketi veya ortaklık ek bir kuralla karşılaşır. 280A(a) maddesi, bir birey veya S şirketi tarafından konut olarak kullanılan konut birimi için indirimi kabul etmez; 280A(f)(2) maddesi ise bir hissedarın evi kişisel kullanımını S şirketinin kendi kullanımı sayar. Form 1120-S talimatları şöyle der: “Don't deduct rent for a dwelling unit occupied by any shareholder for personal use” (Line 11). Form 1065 talimatları bir ortağın oturduğu konut birimi için aynısını söyler (Line 13). C şirketi 280A(a) maddesinin dışındadır ve Form 1120 talimatlarında kira satırında böyle bir cümle yoktur. İncelenen hiçbir kaynak, kiralama günlerindeki iş amaçlı kullanımın S şirketi veya ortaklık için sınırı kaldırdığını söylemez. O şirketin indirimini belirsiz kabul edin ve talep etmeden önce bir CPA ile gözden geçirin. 280A(g) maddesi kapsamındaki kendi istisnanız buna bağlı değildir.

280A(g) maddesi şirketi ele almaz; bu yüzden şirketin indirimi otomatik değildir. İndirim şu durumlarda daha sağlam olur:

• İş amacı vardır. Gündemli bir yönetim kurulu toplantısı, hissedarlar toplantısı veya planlama oturumu iş amaçlı kullanımdır. Aile yemeği değildir. Tek hissedar varsa hiçbir IRS kaynağı bir toplantı için kaç katılımcı gerektiğini söylemez: ağırlığı gündem, alınan kararlar ve ortaya çıkan çalışma taşır; gündemi ve kararı olmayan, yalnızca sizin katıldığınız bir toplantı zayıf durumdur.
• Kira makuldür. Aşağıdaki kira bölümüne bakın.
• Etkinlik kişisel veya eğlence niteliğinde değildir. 262. madde kişisel, yaşam ve aile giderlerinin indirimini kabul etmez. 274(a) maddesi genellikle eğlence, oyalanma veya dinlenme sayılan bir faaliyet ve bunun için kullanılan tesis için indirimi kabul etmez.
• Kira, kira olarak ödenir ve kaydedilir. Aşağıdaki ödeme bölümüne bakın.

Hangi tüzel kişilikler evi Augusta kuralıyla kiralayabilir?

Kural iki ayrı mükellef ister: ev sahibi ve ödeme yapan bir kiracı. S şirketi ve C şirketi ayrı mükelleflerdir. Ortaklık, dışarıdan biri gibi davranan ortağa yapılan ödemeler bakımından ayrı sayılır (707(a)(1) maddesi); bu yüzden her biri kiracı olabilir. Şahıs işletmesi veya şirket seçimi yapmamış tek sahipli LLC kiracı olamaz: sahip, sahibe kira ödemiş olurdu.

14 gün sınırına kaç gün sayılır?

Ev, vergi yılında 15 günden kısa süre kiralanmalıdır; yani en çok 14 gün. 280A(g) maddesi, kiracı kim olursa olsun evin fiilen kiralandığı her günü sayar. Şirkete, kiralama platformundaki konuklara, bir film ekibine veya bir komşuya kiralanan günler o ev için tek bir toplamda birleşir.

• Günün bir kısmı. Kanun ve Publication 527, iki saatlik bir toplantının nasıl sayılacağını söylemez. Herhangi bir kiralama olan her takvim gününü bir gün saymak temkinli yaklaşımdır.
• Birden fazla ev. Kanun bir konut birimine uygulanır; bu yüzden her evin kendi sayımı vardır.

Augusta kuralında hangi kira makuldür?

Kira, ilişkisi olmayan bir tarafın aynı alan ve kullanım için isteyeceği tutara uyuyorsa savunulabilir. Publication 334, ilişkili bir kişiye ödenen kiranın, aynı mülkün kullanımı için bir yabancıya ödeyeceğiniz tutara eşitse makul olduğunu söyler. Publication 527 aynı ölçütü sahibin tarafında kullanır: adil kira bedeli genellikle sizinle ilişkisi olmayan birinin ödemeye razı olacağı tutardır. Hiçbir IRS kaynağı günlük oran belirlemez; bu yüzden rakam olgulara bağlı bir sorudur.

Rakamı desteklemek için:

1. Benzer kapasite, saat ve hizmetlere sahip, karşılaştırılabilir alanı olan iki ya da üç yerel mekândan yazılı teklif veya yayımlanmış fiyat listesi alın.
2. Şirketin kullandığı kadarını fiyatlayın; örneğin tüm evi bir gün boyunca değil, toplantı saatleri için bir odayı.
3. Teklifleri tarihleyin ve kira sözleşmesiyle birlikte saklayın.

Kiranın makul olmadığını gösteren uyarı işaretleri:

• Yerel tekliflerin çok üzerinde bir oran veya tek odada yapılan kısa bir toplantı için tüm ev ve tam gün fiyatı.
• Yapılan toplantılara uymak yerine, sahibe hedeflenen bir nakit tutarını aktarmak için seçilmiş bir oran veya gün sayısı.
• Düşük maaşla birlikte yüksek kira. IRS, hissedar-çalışana yapılan ücret dışı dağıtımları ücret olarak yeniden sınıflandırabileceğini söyler. O sayfa kirayı ele almaz. Bkz. S şirketi sahibinin maaşı.

Her kiralama gününden önce ve sonra hangi kayıtlar bulunmalı?

Kayıtlar, kiralamanın önceden planlandığını, iş amaçlı kullanımın gerçekleştiğini ve kiranın ödendiğini göstermelidir. Hiçbir kanun veya IRS yayını tam olarak bu belgeleri şart koşmaz. Bunlar, Publication 583 ve 6001. maddenin işaret ettiği kanıtlardır: ödenen tutarı ve bunun bir işletme gideri olduğunu gösteren destekleyici belgeler ve verginin borçlu olup olmadığını göstermeye yeterli kayıtlar. Bunları beyannamenin zamanaşımı süresi (IRS'nin beyannameyi denetleme süresi) dolana kadar saklayın: genellikle beyannamenin verilmesinden sonra 3 yıl, bazı durumlarda daha uzun (Publication 583, Table 3).

Şirket kirayı ne zaman ödemeli?

Şirket kirayı, kiralama günlerinin vergi yılı içinde, hesabından sahibe izlenebilir bir ödemeyle ödemelidir. Gecikme kuralı esas olarak giderleri ödemeden önce indiren şirketi (tahakkuk esası) ilgilendirir; nakit esasındaki şirket yalnızca ödediğini indirir. 267(a)(2) ve (e) maddeleri, geliri ödendiğinde beyan eden bir sahibe borçlanılan kira için şirketin indirimini, sahibin bunu gelirine dahil edeceği yıla erteleyebilir; Publication 334 de geliri ödendiğinde beyan eden ilişkili alıcılar için aynı kuralı belirtir. Sahip Augusta kirasını hiçbir zaman gelir olarak beyan etmediği için, hiçbir kaynak bu gecikme kuralının buna uygulanıp uygulanmadığını söylemez. Kullanım yılı içinde ödemek temkinli yoldur, ancak hiçbir kaynak bunun soruyu çözdüğünü söylemez. Peşin ödenen kira yalnızca cari yıla ait kısmı için indirilebilir (Publication 334).

Şirket Augusta kirası için Form 1099-MISC verir mi?

Bir kişiye, işi kapsamında bir yılda $2.000 veya daha fazla kira ödeyen şirket, bunları Form 1099-MISC'in 1. kutusunda bildirir (IRS talimatları). Kanun bu eşiği 2025'ten sonra yapılan ödemeler için belirler; ödemeler takvim yılına göre sayılır, mali vergi yılı olan şirket için de (6041(a) maddesi). IRS talimatları bunu 2025'ten sonra başlayan vergi yılları olarak ifade eder; kanunu izleyin. 2025 dahil önceki ödemeler için eşik $600 idi; bu yüzden önceki yıllarda ödenen kira, bugünkü rakamın gerektirmeyeceği bir form gerektirmiş olabilir. Talimatlar, 1. kutunun her tür kirayı kapsadığını söyler ve örnek olarak ofis alanı için ödenen gayrimenkul kiralarını sayar. Toplantılar için kiralanan bir evi adlandırmazlar; bu yüzden şirket ödemeyi kira saymalıdır. Bir şirkete yapılan ödemeler genellikle muaftır, ancak buradaki alıcı birey olarak sahiptir. Yönetmelik kiraları bildirilebilir gelir olarak sayar (26 CFR 1.6041-1(a)(1)); ne yönetmelik ne de talimatlar sahibin 280A(g) maddesi uyarınca istisna ettiği kiranın kapsanıp kapsanmadığını söyler. Bir IRS revenue procedure'ü farklı bir istisna edilmiş ödemeyi bildirilmez sayar (Rev. Proc. 2021-47, section 4.01), ancak kiradan söz etmez. Bir CPA doğrulayana kadar formu vermek, eksik form cezasını önler. Bu ceza form başına ve bildirim başına şirkete düşer (6721. madde, 6722. madde).

• Son tarihler. 2026'da ödenen kira için şirket, sahibin bildirimini 1 Şubat 2027 tarihine kadar verir ve IRS'ye kâğıt olarak 1 Mart 2027, elektronik olarak 31 Mart 2027 tarihine kadar sunar. Olağan tarihler (31 Ocak, 28 Şubat ve 31 Mart) hafta sonuna veya tatile denk gelirse bir sonraki iş gününe kayar. Yıl içinde her türden 10 veya daha fazla bilgi beyannamesi veren şirket elektronik olarak vermek zorundadır (Bazı bilgi beyannameleri için genel talimatlar).
• Eşiğin altında. Şirket yedek stopaj kuralları uyarınca (ödeme yapanın bazı durumlarda, örneğin alıcı vergi kimlik numarası vermediğinde, geri tuttuğu vergi) federal gelir vergisi kesmediyse Form 1099-MISC gerekmez. Sözleşme, kayıtlar ve ödeme belgesi her iki durumda da gereklidir.
• Sahip için. IRS, formu alıcının ödemeyi doğru beyan edip etmediğini belirlemek için kullandığını söyler. Tutarın neden beyannamede olmadığını göstermek için sözleşmeyi ve gün sayısını vergi kayıtlarıyla birlikte saklayın.

Evi 15 gün veya daha uzun süre kiralarsam ne olur?

Bir ev 15 gün veya daha uzun süre kiralandığında kiranın tamamı, ilk 14 günün kirası dahil, gelirdir ve sahip giderleri kiralama ve kişisel kullanım arasında paylaştırır. Publication 527, tüm kira gelirinin dahil edilmesini söyler, konut kiralamaları için temel form olarak Schedule E'yi gösterir ve net zararın bazı giderlerin indirimini sınırladığını belirtir.

Şirketin çalışanı da iseniz ve o günlerde evde çalışıyorsanız, 280A(c)(6) maddesi iş amaçlı kullanım ve kiralama amaçlı kullanım istisnalarının o kiralamaya bağlı kalemler için uygulanmadığını söyler. Kira yine gelirdir, ancak o günlere ait gider indirimleri kaybedilebilir. Kaynaklar bunun toplantı günlerine nasıl uygulandığını söylemez.

Schedule E'de self-rental nedir?

Self-rental, sahibi olduğunuz bir mülkü sahibi olduğunuz veya yönettiğiniz bir işletmeye kiralamak demektir. Kira bildirilmesi gereken kiraysa (15 gün veya daha fazla), Schedule E bunun için temel formdur (Publication 527). Publication 925, fiilen ve esaslı biçimde katıldığınız bir işletmeye mülk kiralarsanız mülkten elde edilen net kira gelirinin pasif olmayan gelir sayıldığını söyler. Diğer faaliyetlerden gelen pasif zararlar bunu o zaman dengeleyemez. Şirket, yukarıdaki testler uyarınca makul kirayı yine indirebilir; yani aynı dolar şirketin indirimi ve sahibin geliri olabilir. Günleri saymak ve giderleri paylaştırmak için bkz. adil kira günleri ve kişisel kullanım.

Augusta kuralında sık yapılan hatalar ve denetim riskleri nelerdir?

Eksik sözleşme, desteklenmeyen oran, ödenmemiş kira, diğer kiracıların günleri, kişisel etkinlikler ve eksik Form 1099-MISC yukarıda ele alındı. Şunlar bunlara eklenir:

Şirketin indirimi reddedilirse vergilendirilebilir geliri o tutar kadar artar ve Publication 334 makul olmayan kira için indirime izin vermez. Hiçbir kaynak IRS'nin ödemeyi bunun yerine nasıl ele alacağını söylemez; bu yüzden olgulara bağlıdır.

Örnek

Bu örnekler ABD dolarını ve yuvarlak rakamları kullanır. Bir oranı değil, adımları gösterir.

Evde dört yönetim kurulu toplantısı

Evde oturan (o yıl 14 günden fazla kişisel kullanım) bir S şirketi sahibi, orada dört tek günlük yönetim kurulu toplantısı yapıyor. Şirket, benzer bir oda için üç yerel mekândan yazılı fiyat topluyor ve ilk toplantıdan önce imzalanan bir sözleşmeyle bu tekliflere göre belirlenen günlük bir oranı ödemeyi kabul ediyor (burada US$600, uydurma bir rakam). Şirket Aralık ayında şirket çekiyle US$2.400 ödüyor ve evin o yıl başka kiralaması yok. Dört gün 15'ten az olduğu için sahip kirayı Schedule E'ye yazmaz. İndirimi kabul edilirse (yukarıdaki S şirketi kuralına bakın) şirket US$2.400'ı kira gideri olarak kaydeder, gündemler, tutanaklar ve tekliflerle destekler ve toplam bildirim eşiğinin üzerinde olduğu için Form 1099-MISC verir (yukarıdaki istisna sorusuna bakın). IRS'nin tutarı kabul edip etmeyeceği olgulara bağlıdır.

Kendine ödeme yapan bir şahıs işletmesi sahibi

Tek sahipli LLC'si olan ve şirket seçimi yapmamış bir şahıs işletmesi sahibi, işletme hesabından kişisel hesabına US$2.400 aktarıyor ve buna kira diyor. LLC ve kendisi tek mükelleftir; bu yüzden ayrı bir indirim ve kira geliri yoktur. Bu aktarım, defterlerde sahibin çekimidir.

On platform günü artı altı şirket günü

Evinde oturan (o yıl 14 günden fazla kişisel kullanım) bir sahip, evi bir kiralama platformunda 10 gün, S şirketine ise 6 gün kiralıyor. Bu 16 kiralama günüdür; yani 15 veya daha fazladır ve 280A(g) maddesi uygulanmaz. İki kiracıdan gelen tüm kirayı Schedule E'de beyan eder ve evin giderlerini kiralama ile kişisel kullanım arasında paylaştırır. S şirketinin kirasını indirip indiremeyeceği yukarıdaki ayrı sorudur. Platform kiralaması 8 gün olsaydı toplam 14 olurdu ve istisna kiranın tamamını kapsardı. O günlerde şirket için evde de çalışıyorsa 280A(c)(6) maddesi bazı giderleri engelleyebilir.

Sizin durumunuzda farklı mı?

• Kirayı şirket üzerinden zaten ödediniz veya yıl sonundan önce ödemeyi planlıyorsunuz ve tarihleri, iş amacını ve bir oranı gösteremiyorsunuz; ya da S şirketiniz veya ortaklığınız kirayı zaten gider yazdı: sahibin istisnası da şirketin indirimi de bu kayıtlara dayanır ve eksik bir kaydı sonradan yerine koymak zordur. Tüzel kişiliğinizin uygun olup olmadığı, hangi günleri ve belgeleri sunabileceğiniz ve zaten ödenmiş yılların nasıl ele alınacağı şirket vergisi desteği konularıdır.
• Kira sahibin çekimi, dağıtım veya kişisel gider olarak kaydedildi ya da muhasebe kayıtlarınız geride: bkz. S şirketinin kişisel giderleri ödemesi ve muhasebe desteği.
• Şirket hiç Form 1099-MISC vermedi veya IRS aldığınız bir formdaki kirayı soruyor: bkz. geç verilen yüklenici ve çalışan vergi formları ve şirket vergisi desteği alın.
• Şahıs işletmesi sahibisiniz veya seçim yapmamış tek sahipli LLC'siniz: kendinize kira ödemenin vergi etkisi yoktur. Evden çalışıyorsanız bkz. ev ofisi indirimi.
• Ev başkalarına da kiralanıyor veya sayınız 15 gün sınırına yakın veya sınırı aştı: bkz. adil kira günleri ve kişisel kullanım.
• Şirketin ev ofisi, telefon veya araba giderlerinizi size ödemesini istiyorsunuz ya da S şirketi maaşınız düşük veya belirlenmemiş: bkz. sahip giderlerinin geri ödenmesi ve S şirketi sahibinin maaşı.