Schedule E'de Kira Günleri ve Kişisel Kullanım: 14 Gün Kuralı

Schedule E 2. satırdaki emsal bedelle kiralanan günler nedir?

Emsal bedelle kiralanan günler, mülkün makul kira bedeliyle kiralandığı günlerdir. Kişisel kullanım günleri ise mülkü sizin, ailenizin, bir ortak sahibin veya makul bedelden daha azını ödeyen birinin kullandığı günlerdir. Schedule E 2. satır, her kiralık mülk için iki sayıyı da ister ve bu iki sayı üç ayrı konuyu belirler:

Mülkü kimse kişisel amaçla kullanmadıysa ve kiralanan her gün makul bedelle kiralandıysa kişisel kullanım günü ve gün bölüştürmesi yoktur: tüm giderler kira giderleridir. Mülkün listelenip boş kaldığı günler bu sayıların hiçbirine girmez. Section 280A kapsamındaki bu federal kurallar ev, daire, kondominyum, mobil ev, tekne veya benzeri bir mülkü kapsar; eyalet beyannamesi ve yerel konaklama vergileri kendi kurallarına tabidir.

Konaklamalar ücretsiz veya indirimliyse, bir ortak sahip mülkü kullandıysa, ev takası olduysa, beyannamede zarar görünüyorsa, birden fazla mülk varsa, önceki yıllar yaklaşık bir sayımla verildiyse veya bir ödeme platformunun Form 1099-K'sı gece takviminizle uyuşmuyorsa durum basit değildir. Saymadan önce her geceyi, kimin kaldığını ve ne ödediğini gösteren bir takvim ile yıllık gider toplamlarını toplayın.

Misafirlere oda servisi gibi kayda değer hizmetler veren ev sahibi bunun yerine Schedule C'de beyan eder (Schedule E talimatları); bkz. ev sahibi için Schedule C mi Schedule E mi.

Kişisel kullanım günü ne sayılır?

Kişisel kullanım günü, mülkün sizin veya kuralların sizinle aynı saydığı biri tarafından kullanıldığı herhangi bir gün ya da günün bir bölümüdür (Schedule E talimatları; Publication 527).

Kuzen veya evlilik yoluyla akraba (in-law) bu tanıma göre “aile” sayılmaz, ancak herhangi birinin indirimli veya ücretsiz konaklaması yine de kişisel kullanımdır.

Hangi günler kişisel kullanım sayılmaz?

İki tür gün hariç tutulur: onarım günleri ve yalnızca konut testi için, uzun bir kiralama öncesi veya sonrası asıl konut günleri (Publication 527).

• Onarım ve bakım günleri. Mülkü onarmak ve bakımını yapmak (iyileştirmek değil) için neredeyse tam gün çalışarak geçirilen bir gün, aile üyeleri o gün eğlence amaçlı kullansa bile kişisel kullanım değildir.
• Kiralama öncesi veya sonrası asıl konut günleri. Mülkün makul bedelle kiralandığı veya kiraya sunulduğu 12 ardışık ay veya daha uzun bir dönemden önce ya da sonra asıl konutunuz olarak orada yaşadığınız günler kişisel kullanım sayılmaz. Satış veya takasla biten daha kısa böyle bir dönemden sonra yalnızca öncesindeki günler hariç tutulur (section 280A(d)(4)).

İkinci kural gider bölüştürmesini değiştirmez. Orada yaşadığınız süreye ait giderler kişisel kalır; kira giderleri ve amortisman, mülkün kiralık kullanıma geçtiği gün başlar.

Kiralanan günlere, listelenen günlere veya 365'e göre mi bölerim?

Kullanılan günlere bölün: kira günleri artı kişisel kullanım günleri. Kiraya verilebilir durumda olup kiralanmayan günler kira günü değildir ve IRS 365'e bölmez (Publication 527; section 280A(e)). Publication 527 ve çalışma sayfası, ipotek faizi ve emlak vergisi dahil her ortak gideri bu şekilde böler. Kanunun gün sınırı, birim kiralansın kiralanmasın indirilebilen indirimlere uygulanmaz (section 280A(e)(2)); bu yüzden bu iki gider için farklı bir bölüştürme mümkün olabilir. Bu sayfa IRS yöntemini izler.

Örneğin 120 gün listelenen, bunun 60 gününde kiralanan ve 30 başka günde kişisel olarak kullanılan bir mülkün kira payı 90 günün 60'ıdır. Listelenen 120 günün 60'ı veya 365 günün 60'ı değildir.

İki gün dikkat ister:

• Makul bedelle kiralanan ve sizin de kullandığınız bir gün. Örneğin kiracı, iade almadan hafta sonu mülkü kullanmanıza izin verir. Gider bölüştürmesi için kira günüdür, ancak konut testi için kişisel kullanım günüdür.
• Makul bedelin altında kiralanan bir gün. İkisi için de kişisel kullanım günüdür. Aşağıdaki 15 gün kuralı için yine kiralanmış gündür.

İpotek faizini, vergileri, sigortayı, faturaları ve onarımları nasıl bölerim?

İki kullanıma da hizmet eden her gideri kira günlerinin payına göre bölün, yalnızca bir kullanıma hizmet eden gideri o kullanıma verin. Mülk konut sayılsın sayılmasın bu geçerlidir (Schedule E talimatları; Publication 527).

Kalemli indirim yaparsanız ipotek faizinin ve emlak vergisinin kişisel payı, sınırlarına tabi olarak Schedule A'ya girebilir. Kiralanan ikinci evin ipotek faizi orada yalnızca mülk bir sonraki bölümün tanımladığı şekilde konut olarak kullanılıyorsa ve nitelikli saymayı seçtiğiniz tek ikinci ev içinse sayılır (Publication 936). Diğer giderlerin kişisel payı indirilemez (Topic no. 415; Publication 527).

Kiralık mülk ne zaman konutum sayılır ve ne değişir?

Mülk, kişisel kullanımınız, 14 gün ile başkalarına makul kira bedeliyle kiralandığı günlerin %10 payından hangisi büyükse onu aştığında konut olarak kullanılır (280A(d) maddesi). “Konut olarak kullanılma” kişisel kullanım günleriniz için bir vergi terimidir; orada yaşamanız gerekmez. Yüzde tarafı yalnızca makul bedelle kiralanan günler 140'ı geçtiğinde daha yüksek eşiktir. Bu test için mülkü sizin de kullandığınız gün kira günü değil, kişisel kullanım sayılır.

Pasif zarar kuralları, amortisman ve onarım mı iyileştirme mi soruları için kiralık mülk vergileri rehberine bakın.

15 günden az kiraladım: kirayı beyan eder miyim?

Mülkü konut olarak kullandıysanız hayır. Bu durumda kirayı beyan etmezsiniz, kira giderlerini indirmezsiniz ve mülkü Schedule E'ye yazmazsınız. İpotek faizi, emlak vergisi ve kaza zararları olağan Schedule A kurallarına uyar (Schedule E talimatları; Publication 527).

Bu istisna için evin herhangi birine, herhangi bir bedelle fiilen kiralandığı her günü sayın; piyasa altı ücretli konaklamalar ve sizin de kullandığınız kiralanmış günler dahil (section 280A(g)). Bu toplam, 2. satırdaki makul bedelle kiralanan günlerden yüksek olabilir. Worksheet 5-1 makul bedelli günleri sorar, ancak kanun “fiilen kiralanan” der ve esas olan kanundur.

Bu, ikinci evin yanında asıl konutu da kapsar: evde yaşıyor ve 15 günden az kiralıyorsanız oradaki kendi günleriniz kişisel kullanımdır, dolayısıyla ilk şart sağlanır (section 280A(g)).

Kural iki şartı birden ister. 10 gün kullanılan ve 10 gün kiralanan ikinci ev konut olarak kullanılmış sayılmaz, çünkü 10, 14'ten fazla değildir; bu yüzden kira beyan edilir ve giderler bölüştürülür. 45 gün kullanılan ve 14 gün makul bedelle artı 1 gün indirimle kiralanan ev 15 gün kiralanmıştır, bu yüzden kira beyan edilir.

Bir ödeme platformu bu ödemeleri Form 1099-K'da bildirdiyse Form 1099-K'yı kiranızla mutabık hale getirme rehberine bakın.

Konut olarak kullandım ve 15 gün veya daha fazla kiraladım: ne kadar zarar indirebilirim?

Kiranın tamamını beyan edin. Kira, giderlerin ve amortismanın kira payından fazlaysa hepsini indirin ve çalışma sayfasını atlayın. Giderler fazlaysa işletme giderleri ve amortisman kirayı en fazla sıfıra indirebilir, zarar yaratamaz; izin verilmeyen tutar gelecek yıla devredilir (Publication 527).

Konut kirası pasif faaliyet değildir (Publication 925). Fazlayı pasif zarar kuralları değil bu sınır engeller ve fazla başka gelirden mahsup edilemez. Net zarar için Publication 527'deki Worksheet 5-1'i kullanın; çalışma sayfası giderlere şu sırayla izin verir:

1. Önce, tam olarak: acente ücretleri ve reklam gibi doğrudan kira giderleri ve kalemli indirim yapıyorsanız ipotek faizinin, emlak vergisinin ve kaza zararlarının kira payı. Genellikle yalnızca federal veya eyalet tarafından ilan edilmiş bir afetten kaynaklanan zarar kişisel kaza zararı sayılır (section 165(h)).
2. İkinci olarak, ilk grup sonrası kalan kira kadarına kadar: onarım, sigorta ve faturalar gibi işletme giderleri. Standart indirimi seçen mükellef ipotek faizinin ve emlak vergisinin kira payını buraya koyar; kalemli indirim yapan da Schedule A sınırlarını aşan kısım için aynısını yapar.
3. Üçüncü olarak, ikinciden sonra kalana kadar: amortisman ve ilk grupta izin verilmeyen kaza zararı.

İzin verilmeyen her tutar, o yıl mülkü konut olarak kullanmasanız bile, gelecek yıl aynı gruba o yılın sınırı altında devredilir.

Bir oda veya evimin bir bölümünü kiralıyorsam giderleri nasıl bölerim?

Kiralanan bölümü ayrı bir mülkmüş gibi ele alın. Ortak giderleri makul bir yöntemle, çoğunlukla taban alanı veya oda sayısına göre bölün; yalnızca kiralanan bölüm için yapılan giderleri tamamen kira sayın (Publication 527).

Yukarıdaki gün bölüştürmesi yalnızca kiralanan bölümün kişisel kullanımı da varsa geçerlidir. Bir odayı tam zamanlı kiralıyor ve hiç kullanmıyorsanız kişisel kullanım günü yoktur: ortak giderleri alana veya odalara göre bölün ve 2. satırda kira günleri ile sıfır kişisel kullanım günüyle olağan bir kira beyan edin. Bazı hafta sonları kiraladığınız, bazılarında kendiniz kullandığınız bir misafir odasının kendi kira günleri ve kişisel kullanım günleri vardır. Ücret ödeyen misafirlere düzenli olarak açık olan ve sahibinin konut olarak kullanmadığı bir oda otel benzeri alan sayılır, konut birimi değil; bu yüzden gün bölüştürmesi ve konut sınırları ona uygulanmaz.

Akrabaya veya piyasanın altında kiralamak kişisel kullanım mı?

Genellikle evet: makul kira bedelinden azına herhangi birine kiralanan gün, akraba olsun olmasın kişisel kullanımdır (Publication 527). Yukarıdaki tablo tek aile istisnasını gösterir.

Makul kira bedeli genellikle ilişkisi olmayan birinin ödeyeceği bedeldir. Yakındaki benzer mülklerden belirgin biçimde düşük kira makul değildir; kullanımı, büyüklüğü, durumu, eşyayı ve konumu karşılaştırın. Ayrıca kâr amacıyla yürütülmeyen bir kira Schedule E kirası değildir: kirayı Schedule 1 (Form 1040), 8j satırında beyan edin ve kira gideri indirmeyin. Kalemli indirim yapan yine de ipotek faizini (asıl veya ikinci ev için), emlak vergisini ve kaza zararlarını Schedule A'da alabilir (Publication 527). Mülkü konut olarak kullandığınız yıllarda bu kural yerine section 280A uygulanır (section 280A(f)(3)). Yeni bir kira, ilk yıl beyannamesinin son tarihinden sonra 3 yıl içinde ya da IRS'nin indirimleri reddetmeyi öneren yazılı bildiriminden sonra 60 gün içinde, hangisi daha erkense, Form 5213 vererek kâr sorusunu erteleyebilir.

Örnek

Bu örnekler ABD dolarını ve yuvarlak sayıları kullanır.

Aile üyesinin ücretsiz kaldığı göl kenarı kulübesi

Bir kulübe 60 gün makul bedelle kiralanır. Sahibi 20 gün kullanır ve bir kardeşi 10 gün ücretsiz kalır; kişisel kullanım 30 gündür. Kira payı 90 günün 60'ı, yani üçte ikidir.

Yıllık giderler US$12.000'dır: ipotek faizi 4.500, emlak vergisi 1.500, faturalar, sigorta ve onarımlar 3.000 ve amortisman 3.000. IRS yöntemine göre kira payı US$8.000'dır: faiz 3.000, vergi 1.000, işletme giderleri 2.000 ve amortisman 2.000. Faiz ve verginin kalan US$2.000'ı kişiseldir ve sahibi kalemli indirim yapıyorsa Schedule A'ya gider.

30 günlük kişisel kullanım, 14 gün ile 6 günün (60'ın %10'u) büyüğünden fazladır; bu yüzden kulübe konut olarak kullanılır. Alınan kira US$6.000'dır:

• Sahibi kalemli indirim yapıyorsa 4.000'lık faiz ve vergiye önce izin verilir; geriye 2.000'lık kira kalır.
• 2.000'lık işletme giderleri bunun içine sığar.
• 2.000'lık amortisman bu yıl kabul edilmez ve devreder.

Schedule E, 6.000 kira ve 6.000 gider gösterir; yani ne gelir ne zarar çıkar. Standart indirimde faiz ve vergi ikinci gruba geçer ve sonuç burada aynıdır.

Festival için kiralanan kondo

Bir kondo festival sırasında 10 gün makul bedelle kiralanır ve US$4.000 getirir. Sahibi 45 gün kullanmıştır. Bu, 14 gün ile 1 günün (10'un %10'u) büyüğünden fazladır, yani konut olarak kullanılır. 15 günden az kiralandığı için US$4.000 beyan edilmez ve kira gideri indirilmez. İpotek faizi ve emlak vergisi Schedule A kurallarına uyar.

Bir yıl kiralanan eski ev

Bir sahip 1. yılın 31 Mart'ına kadar bir evde yaşar, evi 1. yılın 1 Nisan'ından 2. yılın 31 Mart'ına kadar (12 ay) makul bedelle kiralar, sonra geri taşınır.

• 1. yıl: Ocak–Mart günleri asıl konut olarak kişisel kullanım sayılmaz, çünkü kira kesintisiz 12 ay sürer; yıl normal kiradır. Kira giderleri ve amortisman 1 Nisan'da başlar; bu yüzden ipotek faizi, emlak vergisi ve sigorta gibi yıllık giderlerin on ikide dokuzu kira giderdir. Faiz ve verginin Ocak–Mart payı kişiseldir ve sahibi kalemli indirim yapıyorsa Schedule A'ya gider. Amortisman, evin 1 Nisan'daki gerçeğe uygun piyasa değeri veya düzeltilmiş maliyet esasından düşük olanı üzerinden hesaplanır (Publication 527; bkz. kiralık mülk vergileri).
• 2. yıl: Ocak–Mart kirası normal kiradır. Geri taşındıktan sonraki günler kişisel kullanım sayılmaz. Kira giderleri yalnızca üç kira ayını kapsar.

Sizin için farklı mı?

• Gün sayımı bir zararı belirliyorsa veya önceki yıllar yaklaşık bir sayımla verildiyse: toplamlar zararı ve neyin devredileceğini belirler; verilmiş bir yılda yanlış sayım düzeltme beyannamesi gerektirebilir. Bkz. işletme gider hatalarında beyannameyi düzeltme ve bireysel vergi desteği alın.
• Ortak sahipleriniz, birden fazla mülkünüz veya mülke sahip bir LLC'niz varsa: 2. satırda her mülk için ayrı sayılar vardır ve bir ortak sahibin günleri her sahibin aleyhine sayılır. Bkz. ortak sahipli kiralar ve LLC içindeki kiralık mülk; sayımlar için bireysel vergi desteği alın.
• Kanada'da yaşıyor ve bu mülke sahipseniz: her ülkede neyin verildiği, ödeyenin brüt kiradan yapabileceği stopaj ve net gelir seçimi için bkz. ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar; sınır ötesi vergi desteği alın.
• Takviminiz yoksa veya muhasebe kayıtlarınız gerideyse: günleri ve giderleri rezervasyonlardan, ödemelerden ve hesap özetlerinden yeniden oluşturun. Bkz. kiralık mülk kayıtlarını tamamlama, kiralık mülk kayıtları ve makbuzlar ve muhasebe kayıtları desteği.
• Form 1099-K kazandığınız kiradan fazlasını gösteriyorsa veya gün kayıtlarınızla uyuşmuyorsa: Form 1099-K rehberini izleyin ve ödemeleri brüt mü net mi kaydetmeli rehberine bakın. Toplamlar yine de rezervasyonlarınızla uyuşmuyorsa muhasebe kayıtları desteği alın.
• Evinizi kendi şirketinize birkaç günlüğüne kiralıyorsanız: bkz. Augusta kuralı.
• Kira zararlarını maaş gelirine karşı kullanmak istiyorsanız: bkz. kısa süreli kira kuralları için kayıtlar.
• Misafirlere hizmet veriyorsanız: bkz. ev sahibi için Schedule C mi Schedule E mi.
• Kiraya verdiğiniz bir evi satıyorsanız: bkz. konut satışı istisnası.
• Misafirler satış veya konaklama vergisi ödemek zorunda olabilir: bkz. kira üzerinden satış vergisi.