Augusta Rule (14-Tage-Regel): Haus an die eigene Firma vermieten

Welche Voraussetzungen hat die Augusta Rule?

Ein Hauseigentümer, der ein Haus, in dem er wohnt, in einem Steuerjahr an weniger als 15 Tagen vermietet, lässt die Miete beim Einkommen außen vor. Abschnitt 280A(g) bestimmt, dass die Miete nicht zum Bruttoeinkommen zählt und wegen der Vermietung kein Abzug zulässig ist. Publication 527 ergänzt, dass Miete und Mietausgaben nicht in Schedule E gemeldet werden, während Hypothekenzinsen und Grundsteuern wie üblich in Schedule A bleiben. Man nennt das die Augusta Rule oder 14-Tage-Regel.

Damit Ihre Firma Ihr Haus auf diese Weise mieten kann:

• Sie nutzen das Haus als Wohnung. Bei weniger als 15 Miettagen behandelt Abschnitt 280A(d) ein Haus als Wohnung, wenn Sie es an mehr als 14 Tagen im Jahr selbst nutzen. Ein Hauptwohnsitz erfüllt diese Bedingung. Ein Zweitwohnsitz erfüllt sie nur, wenn Sie ihn an mehr als 14 Tagen selbst nutzen.
• Die Vermietung ist echt. Ein anderer Steuerpflichtiger, nicht Sie, nutzt das Haus an bestimmten Tagen und zahlt dafür.
• Das Haus wird insgesamt an weniger als 15 Tagen vermietet. Jeder Tag zählt, an dem das Haus an irgendjemanden vermietet ist, nicht nur die Tage der Firma.
• Für den Abzug der Firma dient die Nutzung dem Betrieb, die Miete ist angemessen, und es gibt Zahlung und Belege. Für eine S Corporation oder Personengesellschaft gilt außerdem die zusätzliche Regel im nächsten Abschnitt.

Der Fall, der zuerst fachliche Beratung braucht: Miete wurde schon gezahlt oder ist vor dem Jahresende geplant, ohne dass eine datierte Vereinbarung, ein betrieblicher Zweck oder ein Satz in den Unterlagen steht, oder eine S Corporation oder Personengesellschaft hat die Miete bereits abgezogen. Diese Unterlagen lassen sich nachträglich schwer herstellen.

Was einen Fall sonst nicht mehr einfach macht. Das Gesetz regelt nur die Seite des Hauseigentümers. Der Abzug der Firma beruht auf den allgemeinen Regeln für Betriebsausgaben und auf den Tatsachen; keine Publication des IRS legt einen Tagessatz, eine Methode oder erforderliche Unterlagen fest. Ein Fall braucht fachliches Urteil, wenn das Haus auch an andere vermietet wird, der Mieter eine Personengesellschaft oder eine LLC mit einem Eigentümer ist oder das Gehalt des Eigentümers niedrig ist. Diese Seite behandelt die Bundeseinkommensteuer der USA; die Regeln der Bundesstaaten können abweichen.

Das sollten Sie sammeln: die Gründungsunterlagen der Gesellschaft (und die S-Wahl, falls es eine gibt), einen Kalender aller Tage, an denen das Haus an irgendjemanden vermietet war, Tagesordnungen und Protokolle, schriftliche Preisangebote örtlicher Tagungsorte und die Bankbelege zu jeder Zahlung.

Darf ich meiner eigenen Firma Miete für mein Haus berechnen?

Eine Firma, die keine S Corporation ist, kann Miete für Ihr Haus abziehen, wenn das Haus für Zwecke des Betriebs genutzt wird und die Miete angemessen ist. Abschnitt 162(a)(3) erlaubt Miete für Eigentum, das für Zwecke eines Gewerbes oder Betriebs genutzt wird, und Publication 334 sagt, dass ein Unternehmen unangemessene Miete nicht abziehen kann.

Für eine S Corporation oder Personengesellschaft gilt eine zusätzliche Regel. Abschnitt 280A(a) schließt Abzüge für eine Wohneinheit aus, die eine Einzelperson oder eine S Corporation als Wohnung nutzt, und Abschnitt 280A(f)(2) rechnet die private Nutzung des Hauses durch einen Gesellschafter der S Corporation selbst zu. Die Anleitung zu Form 1120-S sagt: „Ziehen Sie keine Miete für eine Wohneinheit ab, die ein Gesellschafter privat nutzt“ (Zeile 11). Die Anleitung zu Form 1065 sagt dasselbe für eine Wohneinheit, die ein Gesellschafter nutzt (Zeile 13). Eine C Corporation fällt nicht unter Abschnitt 280A(a), und ihre Anleitung zu Form 1120 enthält bei der Zeile für Miete keinen solchen Satz. Keine der geprüften Quellen sagt, dass die betriebliche Nutzung an den Miettagen die Beschränkung für eine S Corporation oder Personengesellschaft aufhebt. Behandeln Sie den Abzug dieser Firma als ungeklärt und lassen Sie ihn mit einem CPA prüfen, bevor Sie ihn geltend machen. Ihre eigene Steuerbefreiung nach Abschnitt 280A(g) hängt davon nicht ab.

Abschnitt 280A(g) regelt die Firma nicht, ihr Abzug ist daher nicht selbstverständlich. Er hält besser stand, wenn:

• Es einen betrieblichen Zweck gibt. Eine Vorstandssitzung, eine Gesellschafterversammlung oder eine Planungsrunde mit Tagesordnung ist betriebliche Nutzung. Ein Familienessen nicht. Mit nur einem Gesellschafter sagt keine IRS-Quelle, wie viele Teilnehmer eine Sitzung braucht: Gewicht haben die Tagesordnung, die getroffenen Entscheidungen und das Arbeitsergebnis, und eine Sitzung nur mit Ihnen, ohne Tagesordnung und Entscheidungen, ist der schwache Fall.
• Die Miete angemessen ist. Siehe den Abschnitt zur Miete weiter unten.
• Die Veranstaltung weder privat noch Bewirtung ist. Abschnitt 262 verwehrt den Abzug für persönliche Ausgaben, Lebenshaltungskosten und Familienausgaben. Abschnitt 274(a) verwehrt den Abzug für eine Tätigkeit, die allgemein als Bewirtung, Unterhaltung oder Freizeit gilt, und für eine Einrichtung, die dafür genutzt wird.
• Die Miete als Miete gezahlt und gebucht wird. Siehe den Abschnitt zur Zahlung weiter unten.

Welche Gesellschaften können ein Haus nach der Augusta Rule mieten?

Die Regel braucht zwei getrennte Steuerpflichtige: den Hauseigentümer und einen Mieter, der zahlt. Eine S Corporation und eine C Corporation sind getrennte Steuerpflichtige. Eine Personengesellschaft wird bei Zahlungen an einen Gesellschafter, der als Außenstehender handelt, als getrennt behandelt (Abschnitt 707(a)(1)), jede kann also Mieter sein. Ein Einzelunternehmen oder eine LLC mit einem Eigentümer ohne Wahl als Kapitalgesellschaft kann es nicht: Der Eigentümer würde sich selbst Miete zahlen.

Wie viele Tage zählen für die 14-Tage-Grenze?

Das Haus muss im Steuerjahr an weniger als 15 Tagen vermietet werden, also höchstens an 14 Tagen. Abschnitt 280A(g) zählt jeden Tag, an dem das Haus tatsächlich vermietet ist, gleich wer der Mieter ist. Tage, an denen das Haus an die Firma, an Gäste einer Vermietungsplattform, an ein Filmteam oder an einen Nachbarn vermietet ist, ergeben für dieses Haus eine gemeinsame Summe.

• Ein Teil eines Tages. Das Gesetz und Publication 527 sagen nicht, wie eine zweistündige Besprechung zu zählen ist. Vorsichtig ist es, jeden Kalendertag mit irgendeiner Vermietung als einen Tag zu zählen.
• Mehr als ein Haus. Das Gesetz gilt für eine Wohneinheit, jedes Haus hat also seine eigene Zählung.

Welche Miete ist nach der Augusta Rule angemessen?

Eine Miete ist vertretbar, wenn sie dem entspricht, was ein Fremder für denselben Raum und dieselbe Nutzung verlangen würde. Publication 334 sagt, Miete an eine nahestehende Person sei angemessen, wenn sie dem entspricht, was Sie einem Fremden für die Nutzung desselben Eigentums zahlen würden. Publication 527 nutzt auf der Seite des Eigentümers denselben Maßstab: Ein fairer Mietpreis ist in der Regel das, was eine Person ohne Verbindung zu Ihnen zu zahlen bereit wäre. Keine IRS-Quelle legt einen Tagessatz fest, die Zahl ist also eine Frage der Tatsachen.

So belegen Sie die Zahl:

1. Holen Sie schriftliche Angebote oder veröffentlichte Preislisten von zwei oder drei örtlichen Tagungsorten mit vergleichbaren Räumen ein: ähnliche Größe, Zeiten und Leistungen.
2. Bewerten Sie, was die Firma nutzt, etwa einen Raum für die Dauer der Besprechung, nicht das ganze Haus für einen vollen Tag.
3. Datieren Sie die Angebote und bewahren Sie sie mit dem Mietvertrag auf.

Warnzeichen für eine unangemessene Miete:

• Ein Satz weit über den örtlichen Angeboten oder ein Preis für das ganze Haus und den ganzen Tag bei einer kurzen Besprechung in einem Raum.
• Ein Satz oder eine Zahl von Tagen, die gewählt wurde, um einen Zielbetrag an den Eigentümer zu bewegen, statt die tatsächlich abgehaltenen Besprechungen abzubilden.
• Ein niedriges Gehalt zusammen mit hoher Miete. Der IRS sagt, er kann Zahlungen an einen Gesellschafter, der zugleich Arbeitnehmer ist, von Ausschüttungen, die kein Lohn sind, in Löhne umqualifizieren. Diese Seite behandelt keine Miete. Siehe Gehalt des Eigentümers einer S Corporation.

Welche Unterlagen sollte es vor und nach jedem Miettag geben?

Die Unterlagen sollten zeigen, dass die Vermietung geplant war, dass die betriebliche Nutzung stattfand und dass die Miete gezahlt wurde. Kein Gesetz und keine Publication des IRS verlangt genau diese Dokumente. Sie sind die Nachweise, auf die Publication 583 und Abschnitt 6001 verweisen: Belege, die den gezahlten Betrag und den Zweck als Betriebsausgabe zeigen, sowie Aufzeichnungen, die ausreichen, um zu zeigen, ob Steuer geschuldet wird. Bewahren Sie sie auf, bis die Verjährungsfrist für die Steuererklärung abläuft (die Zeit, die der IRS für eine Prüfung hat): in der Regel 3 Jahre nach Einreichung der Erklärung, in manchen Fällen länger (Publication 583, Table 3).

Wann muss die Firma die Miete zahlen?

Die Firma sollte die Miete im Steuerjahr der Miettage zahlen, mit einer nachvollziehbaren Zahlung von ihrem Konto an den Eigentümer. Die Regel zur Verzögerung betrifft vor allem eine Firma, die Ausgaben abzieht, bevor sie sie zahlt (periodengerechte Methode); eine Firma mit Zufluss-Abfluss-Methode zieht nur ab, was sie gezahlt hat. Abschnitt 267(a)(2) und (e) kann den Abzug dieser Firma für Miete, die einem Eigentümer geschuldet wird und die dieser erst bei Zahlung als Einkommen meldet, in das Jahr verschieben, in dem der Eigentümer sie als Einkommen ansetzen würde; Publication 334 nennt dieselbe Regel für nahestehende Empfänger, die Einkommen bei Zahlung melden. Da der Eigentümer Miete nach der Augusta Rule nie als Einkommen meldet, sagt keine Quelle, ob diese Verzögerungsregel hier gilt. Die Zahlung im Jahr der Nutzung ist der vorsichtige Weg, aber keine Quelle sagt, dass sie die Frage klärt. Im Voraus gezahlte Miete ist nur für den Teil abzugsfähig, der auf das laufende Jahr entfällt (Publication 334).

Reicht die Firma für Miete nach der Augusta Rule Form 1099-MISC ein?

Eine Firma, die im Rahmen ihres Geschäfts an eine Person im Jahr Miete von $2.000 oder mehr zahlt, meldet sie in Feld 1 von Form 1099-MISC (Meldung sonstiger Zahlungen) (Anleitung des IRS). Das Gesetz setzt diese Schwelle für Zahlungen nach 2025 fest, gezählt nach Kalenderjahr, auch für eine Firma mit abweichendem Steuerjahr (Abschnitt 6041(a)). Die Anleitung des IRS formuliert es als Steuerjahre, die nach 2025 beginnen; folgen Sie dem Gesetz. Für Zahlungen bis 2025 betrug sie $600, daher kann für Miete aus früheren Jahren ein Formular nötig gewesen sein, das der heutige Wert nicht verlangen würde. Die Anleitung sagt, Feld 1 umfasse alle Arten von Mieten, und nennt als Beispiel Mieten für Büroflächen. Ein Haus, das für Besprechungen vermietet wird, nennt sie nicht, die Firma sollte die Zahlung daher als Miete behandeln. Zahlungen an eine Kapitalgesellschaft sind in der Regel ausgenommen, doch der Empfänger ist hier der Eigentümer als Einzelperson. Die Verordnung nennt Mieten als meldepflichtiges Einkommen (26 CFR 1.6041-1(a)(1)); weder sie noch die Anleitung sagen, ob Miete erfasst ist, die der Eigentümer nach Abschnitt 280A(g) ausschließt. Ein Revenue Procedure des IRS behandelt eine andere ausgeschlossene Zahlung als nicht meldepflichtig (Rev. Proc. 2021-47, section 4.01), erwähnt aber keine Miete. Bis ein CPA es bestätigt, vermeidet die Einreichung den Strafzuschlag für ein versäumtes Formular. Dieser Strafzuschlag trifft die Firma, je Formular und je Bescheinigung (Abschnitt 6721, Abschnitt 6722).

• Fristen. Für Miete, die 2026 gezahlt wird, stellt die Firma dem Eigentümer die Bescheinigung bis 1. Februar 2027 aus und reicht beim IRS bis 1. März 2027 auf Papier oder bis 31. März 2027 elektronisch ein. Die üblichen Termine (31. Januar, 28. Februar und 31. März) rücken auf den nächsten Werktag, wenn sie auf ein Wochenende oder einen Feiertag fallen. Eine Firma, die im Jahr 10 oder mehr Informationserklärungen aller Arten einreicht, muss sie elektronisch einreichen (Allgemeine Anleitung zu bestimmten Informationserklärungen).
• Unter der Schwelle. Form 1099-MISC ist nicht nötig, es sei denn, die Firma hat nach den Regeln zum Backup Withholding (Ersatzquellensteuer; Steuer, die ein Zahler in manchen Fällen einbehält, etwa wenn der Empfänger keine Steueridentifikationsnummer angegeben hat) Bundeseinkommensteuer einbehalten. Vereinbarung, Unterlagen und Zahlungsnachweis brauchen Sie in beiden Fällen.
• Für den Eigentümer. Der IRS sagt, er nutze das Formular, um zu prüfen, ob der Empfänger die Zahlung richtig gemeldet hat. Bewahren Sie die Vereinbarung und die Zahl der Tage bei den Steuerunterlagen auf, um zu zeigen, warum der Betrag nicht in der Steuererklärung steht.

Was gilt, wenn ich das Haus an 15 oder mehr Tagen vermiete?

Wird ein Haus an 15 oder mehr Tagen vermietet, ist die gesamte Miete Einkommen, auch die Miete für die ersten 14 Tage, und der Eigentümer teilt die Ausgaben zwischen Vermietung und privater Nutzung auf. Publication 527 sagt, dass alle Mieteinkünfte anzusetzen sind, nennt Schedule E als das grundlegende Formular für vermietete Wohnimmobilien und sagt, dass ein Nettoverlust den Abzug mancher Ausgaben begrenzt.

Wenn Sie auch Arbeitnehmer der Firma sind und an diesen Tagen im Haus arbeiten, bestimmt Abschnitt 280A(c)(6), dass die Ausnahmen für betriebliche und vermietete Nutzung für die mit dieser Vermietung verbundenen Posten nicht gelten. Die Miete bleibt Einkommen, aber Ausgabenabzüge für diese Tage können verloren gehen. Die Quellen sagen nicht, wie das auf Besprechungstage anzuwenden ist.

Was ist eine Selbstvermietung in Schedule E?

Selbstvermietung heißt, Eigentum, das Ihnen gehört, an ein Unternehmen zu vermieten, das Ihnen gehört oder das Sie leiten. Ist die Miete meldepflichtig (15 Tage oder mehr), ist Schedule E das grundlegende Formular dafür (Publication 527). Publication 925 sagt: Wenn Sie Eigentum an ein Gewerbe oder einen Betrieb vermieten, in dem Sie wesentlich mitgearbeitet haben, gelten die Netto-Mieteinkünfte aus dem Eigentum als nicht passive Einkünfte. Passive Verluste aus anderen Tätigkeiten können sie dann nicht ausgleichen. Die Firma kann angemessene Miete nach den obigen Tests trotzdem abziehen, dieselben Dollar können also der Abzug der Firma und das Einkommen des Eigentümers sein. Zum Zählen der Tage und zur Aufteilung der Ausgaben siehe Tage der fairen Vermietung und private Nutzung.

Welche Fehler sind bei der Augusta Rule häufig, und welche Prüfungsrisiken gibt es?

Eine fehlende Vereinbarung, ein nicht belegter Satz, nicht gezahlte Miete, Tage anderer Mieter, private Veranstaltungen und eine fehlende Form 1099-MISC sind oben behandelt. Diese kommen hinzu:

Wird der Abzug der Firma verwehrt, steigt ihr steuerpflichtiges Einkommen um diesen Betrag, und Publication 334 erlaubt keinen Abzug für unangemessene Miete. Keine Quelle sagt, wie der IRS die Zahlung stattdessen behandeln würde, das hängt also von den Tatsachen ab.

Beispiel

Diese Beispiele verwenden US-Dollar und runde Zahlen. Sie zeigen die Schritte, keinen Satz.

Vier Vorstandssitzungen zu Hause

Der Eigentümer einer S Corporation, der im Haus wohnt (mehr als 14 Tage privater Nutzung in diesem Jahr), hält dort vier eintägige Vorstandssitzungen ab. Die Firma holt schriftliche Preise von drei örtlichen Tagungsorten für einen ähnlichen Raum ein und vereinbart in einem Vertrag, der vor der ersten Sitzung unterschrieben wird, einen Tagessatz, der aus diesen Angeboten abgeleitet ist (hier US$600, eine erfundene Zahl). Sie zahlt im Dezember US$2.400 per Firmenscheck, und das Haus hat in diesem Jahr keine weiteren Vermietungen. Vier Tage sind weniger als 15, daher lässt der Eigentümer die Miete in Schedule E weg. Ist der Abzug der Firma zulässig (siehe die Regel für S Corporations oben), bucht die Firma US$2.400 als Mietaufwand, belegt ihn mit Tagesordnungen, Protokollen und Angeboten und reicht, da die Summe über der Meldeschwelle liegt, eine Form 1099-MISC ein (siehe die Frage zur Steuerbefreiung oben). Ob der IRS den Betrag akzeptiert, hängt von den Tatsachen ab.

Eine Einzelunternehmerin zahlt sich selbst

Eine Einzelunternehmerin mit einer LLC mit einem Eigentümer und ohne Wahl als Kapitalgesellschaft überweist US$2.400 vom Geschäftskonto auf ihr privates Konto und nennt es Miete. Die LLC und sie sind ein Steuerpflichtiger, es gibt also keinen eigenen Abzug und keine Mieteinkünfte. Die Überweisung ist in der Buchhaltung eine Entnahme des Eigentümers.

Zehn Plattformtage plus sechs Tage der Firma

Eine Eigentümerin, die in ihrem Haus wohnt (mehr als 14 Tage privater Nutzung in diesem Jahr), vermietet es 10 Tage über eine Vermietungsplattform und 6 Tage an ihre S Corporation. Das sind 16 Miettage, also 15 oder mehr, Abschnitt 280A(g) gilt daher nicht. Sie meldet die gesamte Miete von beiden Mietern in Schedule E und teilt die Ausgaben des Hauses zwischen Vermietung und privater Nutzung auf. Ob die S Corporation ihre Miete abziehen kann, ist die oben genannte getrennte Frage. Wären es 8 Tage über die Plattform gewesen, läge die Summe bei 14, und die Befreiung würde die gesamte Miete abdecken. Arbeitet sie an diesen Tagen auch für die Firma im Haus, kann Abschnitt 280A(c)(6) einen Teil der Ausgaben ausschließen.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben Miete schon über die Firma laufen lassen oder planen es vor dem Jahresende und können weder Daten noch betrieblichen Zweck noch einen Satz belegen, oder Ihre S Corporation oder Personengesellschaft hat sie bereits abgezogen: Die Steuerbefreiung des Eigentümers und der Abzug der Firma beruhen beide auf diesen Unterlagen, und eine fehlende Unterlage lässt sich nachträglich schwer ersetzen. Ob Ihre Gesellschaft passt, welche Tage und Dokumente Sie vorlegen können und wie Sie schon gezahlte Jahre behandeln, klären Sie mit Hilfe bei der Unternehmensteuer.
• Die Miete wurde als Entnahme des Eigentümers, als Ausschüttung oder als private Ausgabe gebucht, oder Ihre Buchhaltung hinkt hinterher: Siehe wenn eine S Corporation private Ausgaben bezahlt und Hilfe bei der Buchhaltung.
• Die Firma hat nie eine Form 1099-MISC eingereicht, oder der IRS fragt nach Miete auf einer, die Sie erhalten haben: Siehe verspätete Formulare für Auftragnehmer und Arbeitnehmer und holen Sie Hilfe bei der Unternehmensteuer.
• Sie sind Einzelunternehmer oder Eigentümer einer LLC mit einem Eigentümer ohne Wahl: Miete an sich selbst hat keine steuerliche Wirkung. Wenn Sie von zu Hause arbeiten, siehe den Homeoffice-Abzug.
• Das Haus wird auch an andere vermietet, oder Ihre Zählung liegt nahe an 15 oder darüber: Siehe Tage der fairen Vermietung und private Nutzung.
• Sie möchten, dass die Firma Kosten für Homeoffice, Telefon oder Auto erstattet, oder das Gehalt Ihrer S Corporation ist niedrig oder nicht festgelegt: Siehe Auslagen des Eigentümers erstatten und Gehalt des Eigentümers einer S Corporation.