Regra de Augusta (14 dias): alugar a casa para a sua empresa

Quais são os requisitos da regra de Augusta?

Nos EUA, o proprietário que aluga por menos de 15 dias, num ano fiscal, uma casa em que mora deixa o aluguel fora da renda. A seção 280A(g) diz que o aluguel não entra na renda bruta e que nenhuma dedução é permitida por causa do aluguel. A Publication 527 acrescenta que o aluguel e as despesas dele não são declarados no Schedule E, enquanto os juros do financiamento e o imposto sobre o imóvel continuam no Schedule A, como de costume. Chamam isso de regra de Augusta (Augusta rule) ou regra dos 14 dias.

Para que a sua empresa alugue a sua casa dessa forma:

• Você usa a casa como residência. Com menos de 15 dias de aluguel, a seção 280A(d) trata a casa como residência quando você a usa pessoalmente por mais de 14 dias no ano. A residência principal atende a esse teste. Uma segunda casa só atende se você a usar pessoalmente por mais de 14 dias.
• O aluguel é real. Um contribuinte separado, e não você, usa a casa nos dias combinados e paga por ela.
• A casa é alugada por menos de 15 dias no total. Conta todo dia alugado a qualquer pessoa, não só os dias da empresa.
• Para a dedução da empresa, o uso é para o negócio, com aluguel razoável, pagamento e registros. A corporação S ou a sociedade também enfrenta a regra adicional da próxima seção.

O caso que mais precisa de um profissional antes: aluguel já pago, ou planejado antes do fim do ano, sem acordo datado, finalidade comercial ou valor registrado, ou aluguel que uma corporação S ou sociedade já deduziu. Esses registros são difíceis de criar depois.

O que mais torna um caso não simples. A lei trata só do lado do proprietário do imóvel. A dedução da empresa se apoia nas regras gerais de despesa do negócio e nos fatos, e nenhuma publicação do IRS fixa valor por dia, método ou papelada obrigatória. O caso exige julgamento profissional quando a casa também é alugada a outras pessoas, quando quem aluga é uma sociedade ou uma LLC de um só proprietário, ou quando o salário do proprietário é baixo. Esta página trata do imposto de renda federal dos EUA; as regras estaduais podem ser diferentes.

O que reunir: os documentos de constituição da entidade (e a opção pelo regime S, se houver), um calendário de todos os dias em que a casa foi alugada a qualquer pessoa, pautas e atas, cotações de preço por escrito de locais de reunião da região e os registros bancários de cada pagamento.

Posso cobrar aluguel da minha própria empresa pela minha casa?

Nos EUA, uma empresa que não é corporação S pode deduzir o aluguel da sua casa quando a casa é usada para os negócios da empresa e o aluguel é razoável. A seção 162(a)(3) permite deduzir aluguel de um bem usado para fins de comércio ou negócio, e a Publication 334 diz que um negócio não pode deduzir aluguel não razoável.

A corporação S ou a sociedade enfrenta uma regra adicional. A seção 280A(a) não permite deduzir despesas de uma unidade residencial usada como residência por uma pessoa física ou por uma corporação S, e a seção 280A(f)(2) conta o uso pessoal da casa por um acionista como uso da própria corporação S. As instruções do Form 1120-S dizem: “Não deduza aluguel de uma unidade residencial ocupada por qualquer acionista para uso pessoal” (Line 11). As instruções do Form 1065 dizem o mesmo para a unidade residencial que um sócio ocupa (Line 13). A corporação C está fora da seção 280A(a), e as instruções do Form 1120 não têm essa frase na linha de aluguel. Nenhuma fonte revisada diz que o uso comercial nos dias de aluguel retira o limite para uma corporação S ou sociedade. Trate a dedução dessa empresa como indefinida e revise-a com um CPA (contador público habilitado) antes de reivindicá-la. A sua própria isenção pela seção 280A(g) não depende disso.

A seção 280A(g) não trata da empresa, então a dedução da empresa não é automática. Ela se sustenta melhor quando:

• Existe uma finalidade comercial. Uma reunião do conselho, de acionistas ou de planejamento com pauta é uso comercial. Um jantar em família não é. Com um único acionista, nenhuma fonte do IRS diz quantos participantes uma reunião precisa ter: o peso está na pauta, nas decisões tomadas e no material produzido, e uma reunião só com você, sem pauta nem decisões, é o caso fraco.
• O aluguel é razoável. Veja a seção sobre o aluguel mais abaixo.
• O evento não é pessoal nem de entretenimento. A seção 262 não permite deduzir despesas pessoais, de moradia e da família. A seção 274(a) não permite deduzir uma atividade em geral considerada entretenimento, diversão ou lazer, nem uma instalação usada para ela.
• O aluguel é pago e registrado como aluguel. Veja a seção sobre o pagamento mais abaixo.

Quais entidades podem alugar uma casa pela regra de Augusta?

A regra exige dois contribuintes separados: o dono da casa e um locatário que paga. Uma corporação S e uma corporação C são contribuintes separados. A sociedade é tratada como separada nos pagamentos a um sócio que age como terceiro (seção 707(a)(1)), então cada uma pode ser a locatária. O empresário individual, ou a LLC de um só proprietário sem opção por tributação como corporação, não pode: o proprietário pagaria aluguel a si mesmo.

Quantos dias contam para o limite de 14 dias?

A casa deve ser alugada por menos de 15 dias no ano fiscal, ou seja, no máximo 14 dias. A seção 280A(g) conta todo dia em que a casa é de fato alugada, seja quem for o locatário. Os dias alugados à empresa, a hóspedes de uma plataforma de aluguel, a uma equipe de filmagem ou a um vizinho somam-se num total único para aquela casa.

• Parte de um dia. A lei e a Publication 527 não dizem como contar uma reunião de duas horas. Contar como um dia cada dia do calendário com qualquer aluguel é a abordagem prudente.
• Mais de uma casa. A lei se aplica a uma unidade residencial, então cada casa tem a sua própria contagem.

Que aluguel é razoável pela regra de Augusta?

O aluguel se sustenta quando corresponde ao que uma parte sem relação cobraria pelo mesmo espaço e uso. A Publication 334 diz que o aluguel pago a uma pessoa relacionada é razoável se for igual ao que você pagaria a um desconhecido pelo uso do mesmo bem. A Publication 527 usa a mesma régua do lado do proprietário: um preço de aluguel justo é, em geral, o que uma pessoa sem relação com você aceitaria pagar. Nenhuma fonte do IRS fixa um valor por dia, então o número é uma questão de fatos.

Para sustentar o número:

1. Obtenha cotações por escrito, ou tabelas de preços publicadas, de dois ou três locais da região com espaço comparável: capacidade, horários e serviços parecidos.
2. Calcule o preço do que a empresa usa, como uma sala pelas horas da reunião, e não a casa inteira por um dia completo.
3. Date as cotações e guarde-as junto com o contrato de aluguel.

Sinais de alerta de que o aluguel não é razoável:

• Um valor muito acima das cotações locais, ou um preço de casa inteira e dia inteiro para uma reunião curta em uma sala.
• Um valor ou um número de dias escolhido para levar ao proprietário um montante de dinheiro desejado, em vez de corresponder às reuniões realizadas.
• Um salário baixo combinado com um aluguel alto. O IRS diz que pode reclassificar pagamentos a um acionista-empregado de distribuições que não são salário para salário. Essa página não trata de aluguel. Veja salário do proprietário de uma corporação S.

Quais registros devem existir antes e depois de cada dia de aluguel?

Os registros devem mostrar que o aluguel foi planejado, que o uso comercial aconteceu e que o aluguel foi pago. Nenhuma lei nem publicação do IRS exige exatamente estes documentos. Eles são a prova a que a Publication 583 e a seção 6001 se referem: documentos de apoio que mostram o valor pago e que foi para uma despesa do negócio, e registros suficientes para mostrar se há imposto devido. Guarde-os até o fim do prazo de prescrição da declaração (o tempo que o IRS tem para auditá-la): em geral 3 anos depois da entrega da declaração, mais em alguns casos (Publication 583, Table 3).

Quando a empresa deve pagar o aluguel?

A empresa deve pagar o aluguel no ano fiscal dos dias alugados, por um pagamento rastreável da conta dela para o proprietário. A regra do adiamento importa principalmente para a empresa que deduz despesas antes de pagá-las (regime de competência); a empresa no regime de caixa deduz só o que pagou. A seção 267(a)(2) e (e) pode adiar a dedução da empresa pelo aluguel devido a um proprietário que declara a renda quando recebe, para o ano em que o proprietário a incluiria na renda, e a Publication 334 afirma a mesma regra para beneficiários relacionados que declaram a renda quando recebem. Como o proprietário nunca declara como renda o aluguel da regra de Augusta, nenhuma fonte diz se essa regra de adiamento se aplica a ele. Pagar dentro do ano de uso é o caminho prudente, mas nenhuma fonte diz que isso resolve a questão. O aluguel pago adiantado é dedutível só na parte que se refere ao ano em curso (Publication 334).

A empresa entrega o Form 1099-MISC para o aluguel da regra de Augusta?

Nos EUA, a empresa que paga aluguéis de $2.000 ou mais por ano a uma pessoa, no curso do seu negócio, informa-os na caixa 1 do Form 1099-MISC (instruções do IRS). A lei fixa esse limite para pagamentos feitos depois de 2025, contados por ano-calendário, inclusive para a empresa com ano fiscal diferente do calendário (seção 6041(a)). As instruções do IRS falam em anos fiscais iniciados depois de 2025; siga a lei. Para pagamentos até 2025 o limite era $600, então o aluguel pago em anos anteriores pode ter exigido um formulário que o valor atual não exigiria. As instruções dizem que a caixa 1 cobre todos os tipos de aluguel e citam como exemplo o aluguel de imóveis pago por espaço de escritório. Elas não citam uma casa alugada para reuniões, então a empresa deve tratar o pagamento como aluguel. Os pagamentos a uma corporação geralmente são isentos, mas aqui quem recebe é o proprietário como pessoa física. O regulamento lista os aluguéis como renda declarável (26 CFR 1.6041-1(a)(1)); nem ele nem as instruções dizem se o aluguel que o proprietário exclui pela seção 280A(g) está coberto. Um revenue procedure do IRS trata como não declarável outro pagamento excluído (Rev. Proc. 2021-47, seção 4.01), mas não menciona aluguel. Até que um CPA confirme, entregar o formulário evita a multa por formulário não entregue. Essa multa recai sobre a empresa, por formulário e por informe (seção 6721, seção 6722).

• Prazos. Para o aluguel pago em 2026, a empresa fornece o informe ao proprietário até 1º de fevereiro de 2027 e entrega ao IRS até 1º de março de 2027 em papel ou até 31 de março de 2027 por via eletrônica. As datas usuais (31 de janeiro, 28 de fevereiro e 31 de março) passam para o próximo dia útil quando caem em fim de semana ou feriado. A empresa que entrega 10 ou mais declarações informativas de todos os tipos no ano deve entregá-las por via eletrônica (instruções gerais para certas declarações informativas).
• Abaixo do limite. Não é exigido o Form 1099-MISC, a menos que a empresa tenha retido imposto de renda federal pelas regras de retenção adicional (backup withholding, imposto que o pagador retém em alguns casos, como quando quem recebe não informou o número de identificação fiscal). O contrato, os registros e a prova de pagamento são necessários de qualquer forma.
• Para o proprietário. O IRS diz que usa o formulário para verificar se quem recebeu declarou o pagamento corretamente. Guarde o contrato e a contagem de dias junto com os registros fiscais para mostrar por que o valor não está na declaração.

E se eu alugar a casa por 15 dias ou mais?

Quando a casa é alugada por 15 dias ou mais, todo o aluguel é renda, inclusive o dos primeiros 14 dias, e o proprietário divide as despesas entre uso para aluguel e uso pessoal. A Publication 527 diz para incluir toda a renda de aluguel, indica o Schedule E como formulário básico dos aluguéis residenciais e diz que um prejuízo líquido limita a dedução de algumas despesas.

Se você também é empregado da empresa e trabalha na casa nesses dias, a seção 280A(c)(6) diz que as exceções de uso comercial e de uso para aluguel não se aplicam aos itens ligados a esse aluguel. O aluguel continua sendo renda, mas as deduções de despesas desses dias podem ser perdidas. As fontes não dizem como isso se aplica aos dias de reunião.

O que é autoaluguel (self-rental) no Schedule E?

Autoaluguel (self-rental) é alugar um imóvel seu a um negócio que você possui ou administra. Quando o aluguel é declarável (15 dias ou mais), o Schedule E é o formulário básico (Publication 527). A Publication 925 diz que, se você aluga um imóvel a um negócio de que participou de forma material, a renda líquida de aluguel do imóvel é tratada como renda não passiva. Os prejuízos passivos de outras atividades não podem então compensá-la. A empresa ainda pode deduzir o aluguel razoável pelos testes acima, então os mesmos dólares podem ser dedução da empresa e renda do proprietário. Para contar os dias e dividir as despesas, veja dias de aluguel justo e uso pessoal.

Quais são os erros mais comuns na regra de Augusta e os riscos de auditoria?

A falta de contrato, um valor sem respaldo, aluguel não pago, dias de outros locatários, eventos pessoais e a falta do Form 1099-MISC já foram tratados acima. Estes se somam a eles:

Se a dedução da empresa for negada, a renda tributável dela sobe nesse valor, e a Publication 334 não permite dedução de aluguel não razoável. Nenhuma fonte diz como o IRS trataria o pagamento nesse caso, então isso depende dos fatos.

Exemplo

Estes exemplos usam dólares americanos e números redondos. Ilustram as etapas, não um valor de aluguel.

Quatro reuniões do conselho em casa

O proprietário de uma corporação S que mora na casa (mais de 14 dias de uso pessoal no ano) faz ali quatro reuniões do conselho de um dia cada. A empresa reúne cotações por escrito de três locais da região para uma sala parecida e, num contrato assinado antes da primeira reunião, concorda em pagar um valor diário definido a partir dessas cotações (US$600 aqui, um número inventado). Ela paga US$2.400 por cheque da empresa em dezembro, e a casa não tem outros aluguéis nesse ano. Quatro dias é menos de 15, então o proprietário deixa o aluguel fora do Schedule E. Se a dedução for permitida (veja a regra da corporação S acima), a empresa lança US$2.400 como despesa de aluguel, sustenta o valor com as pautas, as atas e as cotações e, com o total acima do limite de declaração, entrega um Form 1099-MISC (veja a pergunta sobre a exclusão acima). Se o IRS aceita o valor depende dos fatos.

Uma empresária individual paga a si mesma

Uma empresária individual com uma LLC de um só proprietário e sem opção por tributação como corporação transfere US$2.400 da conta do negócio para a sua conta pessoal e chama isso de aluguel. A LLC e ela são um só contribuinte, então não há dedução separada nem renda de aluguel. A transferência é uma retirada do proprietário na escrituração.

Dez dias em plataforma mais seis dias da empresa

Uma proprietária que mora na própria casa (mais de 14 dias de uso pessoal no ano) aluga-a por 10 dias numa plataforma de aluguel e por 6 dias à sua corporação S. São 16 dias de aluguel, ou seja, 15 ou mais, então a seção 280A(g) não se aplica. Ela declara todo o aluguel, dos dois locatários, no Schedule E e divide as despesas da casa entre uso para aluguel e uso pessoal. Se a corporação S pode deduzir o aluguel dela é a questão separada acima. Se o aluguel pela plataforma tivesse sido de 8 dias, o total seria 14 e a exclusão cobriria todo o aluguel. Se ela também trabalha na casa para a empresa nesses dias, a seção 280A(c)(6) pode impedir algumas das despesas.

E no seu caso?

• Você já passou aluguel pela empresa, ou pretende fazê-lo antes do fim do ano, e não consegue mostrar as datas, a finalidade comercial e um valor, ou a sua corporação S ou sociedade já o deduziu: tanto a exclusão do proprietário quanto a dedução da empresa dependem desses registros, e um registro que falta é difícil de substituir depois. Se a sua entidade se enquadra, quais dias e documentos você consegue apresentar e como tratar os anos já pagos são questões para a ajuda com imposto de corporações.
• O aluguel foi lançado como retirada do proprietário, distribuição ou despesa pessoal, ou a sua escrituração está atrasada: veja corporação S que paga despesas pessoais e ajuda com escrituração contábil.
• A empresa nunca entregou um Form 1099-MISC, ou o IRS está perguntando sobre o aluguel de um que você recebeu: veja formulários de prestadores de serviços e empregados entregues com atraso e procure ajuda com imposto de corporações.
• Você é empresário individual ou tem uma LLC de um só proprietário sem opção: o aluguel para si mesmo não tem efeito fiscal. Se você trabalha em casa, veja a dedução de home office.
• A casa também é alugada a outras pessoas, ou a sua contagem está perto de 15 ou além: veja dias de aluguel justo e uso pessoal.
• Você quer que a empresa reembolse custos de home office, telefone ou carro, ou o salário da sua corporação S é baixo ou não está definido: veja reembolso de despesas do proprietário e salário do proprietário de uma corporação S.