Regla de Augusta (14 días): alquilar su casa a su empresa

¿Cuáles son los requisitos de la regla de Augusta?

Un propietario que alquila una vivienda en la que vive durante menos de 15 días en un año fiscal no incluye ese alquiler en su ingreso. La sección 280A(g) dice que el alquiler no se incluye en el ingreso bruto y que no se permite ninguna deducción por causa del alquiler. La Publication 527 agrega que el alquiler y los gastos del alquiler no se declaran en el Schedule E, mientras que los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad siguen en el Schedule A como siempre. A esto se le llama la regla de Augusta o la regla de los 14 días.

Para que su empresa alquile su casa de esta manera:

• Usted usa la casa como residencia. Con menos de 15 días de alquiler, la sección 280A(d) considera que una vivienda es una residencia cuando usted la usa personalmente más de 14 días del año. Una vivienda principal cumple esta prueba. Una segunda vivienda la cumple solo si usted la usa personalmente más de 14 días.
• El alquiler es real. Un contribuyente distinto de usted usa la casa en días determinados y paga por ella.
• La casa se alquila menos de 15 días en total. Cuenta cada día alquilado a cualquier persona, no solo los días de la empresa.
• Para la deducción de la empresa, el uso es comercial, con un alquiler razonable, con pago y con registros. Una corporación S o una sociedad de personas también enfrenta la regla adicional de la siguiente sección.

El caso que más necesita un profesional primero: alquiler ya pagado, o planeado antes de fin de año, sin contrato con fecha, propósito comercial ni tarifa documentados, o alquiler que una corporación S o una sociedad de personas ya dedujo. Esos registros son difíciles de crear después.

Qué más hace que un caso no sea sencillo. La ley cubre solo el lado del propietario de la vivienda. La deducción de la empresa se apoya en las reglas generales de gastos del negocio y en los hechos, y ninguna publicación del IRS fija una tarifa diaria, un método ni los documentos requeridos. Un caso necesita criterio profesional cuando la casa también se alquila a otras personas, cuando quien alquila es una sociedad de personas o una LLC de un solo propietario, o cuando el sueldo del propietario es bajo. Esta página cubre el impuesto federal sobre la renta; las reglas estatales pueden ser distintas.

Qué reunir: los documentos de constitución de la entidad (y la elección S, si la hay), un calendario de cada día en que la casa se alquiló a cualquier persona, agendas y actas, cotizaciones por escrito de salones de reuniones de la zona y los registros bancarios de cada pago.

¿Puedo cobrarle alquiler a mi propia empresa por mi casa?

Una empresa que no es una corporación S puede deducir el alquiler de su casa cuando la casa se usa para los negocios de la empresa y el alquiler es razonable. La sección 162(a)(3) permite deducir el alquiler de propiedades usadas para los fines de un comercio o negocio, y la Publication 334 dice que un negocio no puede deducir un alquiler excesivo.

Una corporación S o una sociedad de personas enfrenta una regla adicional. La sección 280A(a) no permite deducciones por una unidad de vivienda que una persona o una corporación S use como residencia, y la sección 280A(f)(2) cuenta el uso personal de la casa por parte de un accionista como uso de la propia corporación S. Las instrucciones del Form 1120-S dicen: «No deduzca el alquiler de una unidad de vivienda ocupada por cualquier accionista para uso personal» (línea 11). Las instrucciones del Form 1065 dicen lo mismo para una unidad de vivienda que ocupa un socio (línea 13). Una corporación C queda fuera de la sección 280A(a), y sus instrucciones del Form 1120 no tienen una frase así en la línea del alquiler. Ninguna fuente revisada dice que el uso comercial durante los días de alquiler levante el límite para una corporación S o una sociedad de personas. Considere dudosa la deducción de esa empresa y revísela con un CPA antes de reclamarla. Su propia exclusión conforme a la sección 280A(g) no depende de eso.

La sección 280A(g) no trata a la empresa, así que la deducción de la empresa no es automática. Se sostiene mejor cuando:

• Hay un propósito comercial. Una reunión de la junta, una reunión de accionistas o una sesión de planificación con agenda es uso comercial. Una cena familiar no lo es. Con un solo accionista, ninguna fuente del IRS dice cuántos asistentes necesita una reunión: pesan la agenda, las decisiones tomadas y el producto del trabajo, y una reunión de usted solo, sin agenda ni decisiones, es el caso débil.
• El alquiler es razonable. Vea la sección sobre el alquiler más abajo.
• El evento no es personal ni de entretenimiento. La sección 262 no permite deducir gastos personales, de vida y de familia. La sección 274(a) no permite deducir una actividad que generalmente se considera de entretenimiento, diversión o recreo, ni una instalación usada para ella.
• El alquiler se paga y se registra como alquiler. Vea la sección sobre el pago más abajo.

¿Qué entidades pueden alquilar una casa según la regla de Augusta?

La regla necesita dos contribuyentes distintos: el propietario de la casa y un inquilino que paga. Una corporación S y una corporación C son contribuyentes distintos. Una sociedad de personas se trata como distinta para los pagos a un socio que actúa como tercero (sección 707(a)(1)), así que cada una puede ser el inquilino. Un propietario único, o una LLC de un solo propietario sin elección corporativa, no puede: el propietario le pagaría alquiler a sí mismo.

¿Cuántos días cuentan para el límite de 14 días?

La casa debe alquilarse menos de 15 días en el año fiscal, o sea, 14 días como máximo. La sección 280A(g) cuenta cada día en que la casa se alquila de verdad, sea quien sea el inquilino. Los días alquilados a la empresa, a huéspedes en una plataforma de alquiler, a un equipo de filmación o a un vecino se suman en un solo total para esa casa.

• Parte de un día. La ley y la Publication 527 no dicen cómo contar una reunión de dos horas. Contar como un día cada día calendario con cualquier alquiler es el enfoque prudente.
• Más de una casa. La ley se aplica a una unidad de vivienda, así que cada casa tiene su propio conteo.

¿Qué alquiler es razonable según la regla de Augusta?

Un alquiler es defendible cuando coincide con lo que cobraría un tercero sin vínculo por el mismo espacio y uso. La Publication 334 dice que el alquiler pagado a una persona relacionada es razonable si es igual a lo que usted pagaría a un extraño por usar la misma propiedad. La Publication 527 usa el mismo criterio del lado del propietario: un precio de alquiler justo es generalmente lo que una persona sin vínculo con usted estaría dispuesta a pagar. Ninguna fuente del IRS fija una tarifa diaria, así que la cifra depende de los hechos.

Para respaldar la cifra:

1. Consiga cotizaciones por escrito o listas de tarifas publicadas de dos o tres salones de la zona con espacio comparable: capacidad, horario y servicios similares.
2. Calcule el precio de lo que la empresa usa, como una sala durante las horas de la reunión, no toda la casa durante un día completo.
3. Ponga fecha a las cotizaciones y guárdelas con el contrato de alquiler.

Señales de alerta de que el alquiler no es razonable:

• Una tarifa muy superior a las cotizaciones locales, o un precio de casa completa por un día entero para una reunión corta en una sola sala.
• Una tarifa o un número de días elegidos para pasar al propietario un monto de efectivo deseado en lugar de ajustarse a las reuniones realizadas.
• Un sueldo bajo junto con un alquiler alto. El IRS dice que puede reclasificar los pagos a un accionista-empleado de distribuciones que no son sueldo a sueldos. Esa página no trata el alquiler. Vea el sueldo del propietario de una corporación S.

¿Qué registros deben existir antes y después de cada día de alquiler?

Los registros deben mostrar que el alquiler se planeó, que el uso comercial ocurrió y que el alquiler se pagó. Ninguna ley ni publicación del IRS exige estos documentos exactos. Son la evidencia a la que apuntan la Publication 583 y la sección 6001: documentos de respaldo que muestren el monto pagado y que fue por un gasto del negocio, y registros suficientes para mostrar si se debe impuesto. Consérvelos hasta que venza el plazo de prescripción de la declaración (el tiempo que tiene el IRS para auditarla): por lo general 3 años después de presentarla, y más en algunos casos (Publication 583, Table 3).

¿Cuándo debe pagar la empresa el alquiler?

La empresa debe pagar el alquiler en el año fiscal de los días de alquiler, con un pago rastreable desde su cuenta al propietario. La regla de demora importa sobre todo a una empresa que deduce gastos antes de pagarlos (el método de acumulación); una empresa con el método de efectivo deduce solo lo que ha pagado. La sección 267(a)(2) y (e) puede trasladar la deducción de esa empresa por el alquiler adeudado a un propietario que declara el ingreso cuando se le paga al año en que el propietario lo incluiría en su ingreso, y la Publication 334 establece la misma regla para beneficiarios relacionados que declaran el ingreso cuando se les paga. Como el propietario nunca declara como ingreso el alquiler de la regla de Augusta, ninguna fuente dice si esta regla de demora se le aplica. Pagar dentro del año de uso es el camino prudente, pero ninguna fuente dice que resuelva la cuestión. El alquiler pagado por adelantado es deducible solo por la parte que corresponde al año en curso (Publication 334).

¿La empresa presenta el Form 1099-MISC por el alquiler de la regla de Augusta?

Una empresa que paga a una persona alquileres de $2,000 o más en un año, en el curso de su negocio, los informa en la casilla 1 del Form 1099-MISC (instrucciones del IRS). La ley fija ese umbral para pagos hechos después de 2025, contados por año calendario, incluso para una empresa con año fiscal distinto del calendario (sección 6041(a)). Las instrucciones del IRS lo redactan como años fiscales que comienzan después de 2025; siga la ley. Para los pagos hasta 2025 era $600, así que un alquiler pagado en años anteriores pudo haber requerido un formulario que la cifra actual no exigiría. Las instrucciones dicen que la casilla 1 abarca todo tipo de alquileres y citan como ejemplo los alquileres de bienes inmuebles pagados por espacio de oficina. No mencionan una casa alquilada para reuniones, así que la empresa debe tratar el pago como alquiler. Los pagos a una corporación generalmente están exentos, pero aquí el beneficiario es el propietario como persona física. El reglamento enumera los alquileres como ingreso informable (26 CFR 1.6041-1(a)(1)); ni el reglamento ni las instrucciones dicen si el alquiler que el propietario excluye según la sección 280A(g) está cubierto. Un procedimiento tributario del IRS trata otro pago excluido como no informable (Rev. Proc. 2021-47, sección 4.01), pero no menciona el alquiler. Hasta que un CPA lo confirme, presentar el formulario evita la multa por no presentarlo. Esa multa recae sobre la empresa, por formulario y por comprobante (sección 6721, sección 6722).

• Fechas límite. Para el alquiler pagado en 2026, la empresa entrega el comprobante al propietario a más tardar el 1 de febrero de 2027 y lo presenta ante el IRS a más tardar el 1 de marzo de 2027 en papel o el 31 de marzo de 2027 por vía electrónica. Las fechas habituales (31 de enero, 28 de febrero y 31 de marzo) pasan al siguiente día hábil cuando caen en fin de semana o feriado. Una empresa que presenta 10 o más declaraciones informativas de todos los tipos en el año debe presentarlas por vía electrónica (instrucciones generales de ciertas declaraciones informativas).
• Por debajo del umbral. No se requiere el Form 1099-MISC, salvo que la empresa haya retenido impuesto federal sobre la renta conforme a las reglas de retención adicional (impuesto que quien paga retiene en algunos casos, como cuando el beneficiario no dio su número de identificación fiscal). El contrato, los registros y la prueba del pago se necesitan en ambos casos.
• Para el propietario. El IRS dice que usa el formulario para determinar si el destinatario declaró correctamente el pago. Conserve el contrato y el conteo de días con sus registros fiscales para mostrar por qué el monto no está en la declaración.

¿Qué pasa si alquilo la casa por 15 días o más?

Cuando una casa se alquila 15 días o más, todo el alquiler es ingreso, incluido el de los primeros 14 días, y el propietario divide los gastos entre uso de alquiler y uso personal. La Publication 527 dice que se debe incluir todo el ingreso de alquiler, señala el Schedule E como el formulario básico para los alquileres residenciales y dice que una pérdida neta limita la deducción de algunos gastos.

Si usted además es empleado de la empresa y trabaja en la casa esos días, la sección 280A(c)(6) dice que las excepciones por uso comercial y por uso de alquiler no se aplican a los conceptos ligados a ese alquiler. El alquiler sigue siendo ingreso, pero pueden perderse las deducciones de gastos de esos días. Las fuentes no dicen cómo se aplica esto a los días de reunión.

¿Qué es el autoalquiler en el Schedule E?

Autoalquiler significa alquilar una propiedad suya a un negocio que usted posee o dirige. Cuando el alquiler es informable (15 días o más), el Schedule E es el formulario básico para declararlo (Publication 527). La Publication 925 dice que si usted alquila una propiedad a un comercio o negocio en el que participó de manera sustancial, el ingreso neto de alquiler de esa propiedad se trata como ingreso no pasivo. Entonces las pérdidas pasivas de otras actividades no pueden compensarlo. La empresa igual puede deducir un alquiler razonable según las pruebas anteriores, así que los mismos dólares pueden ser la deducción de la empresa y el ingreso del propietario. Para contar los días y dividir los gastos, vea días de alquiler justo y uso personal.

¿Cuáles son los errores más comunes con la regla de Augusta y los riesgos de auditoría?

Un contrato ausente, una tarifa sin respaldo, alquiler sin pagar, días de otros inquilinos, eventos personales y un Form 1099-MISC faltante se trataron arriba. Estos se suman a ellos:

Si se niega la deducción de la empresa, su ingreso gravable aumenta en ese monto, y la Publication 334 no permite ninguna deducción por un alquiler excesivo. Ninguna fuente dice cómo trataría el IRS el pago en su lugar, así que eso depende de los hechos.

Ejemplo

Estos ejemplos usan dólares estadounidenses y cifras redondas. Ilustran los pasos, no una tarifa.

Cuatro reuniones de la junta en casa

El propietario de una corporación S que vive en la casa (más de 14 días de uso personal ese año) realiza allí cuatro reuniones de la junta de un día cada una. La empresa reúne tarifas por escrito de tres salones de la zona para una sala similar y, en un contrato firmado antes de la primera reunión, acuerda pagar una tarifa diaria fijada con esas cotizaciones (US$600 aquí, una cifra inventada). Paga US$2,400 con un cheque de la empresa en diciembre, y la casa no tiene otros alquileres ese año. Cuatro días son menos de 15, así que el propietario no incluye el alquiler en el Schedule E. Si se permite su deducción (vea la regla de la corporación S arriba), la empresa registra US$2,400 como gasto de alquiler, lo respalda con las agendas, las actas y las cotizaciones y, como el total supera el umbral de informe, presenta un Form 1099-MISC (vea la pregunta sobre la exclusión arriba). Que el IRS acepte el monto depende de los hechos.

Una propietaria única se paga a sí misma

Una propietaria única con una LLC de un solo propietario y sin elección corporativa pasa US$2,400 de la cuenta del negocio a su cuenta personal y lo llama alquiler. La LLC y ella son un solo contribuyente, así que no hay una deducción separada ni ingreso por alquiler. La transferencia es un retiro del propietario en la contabilidad.

Diez días de plataforma más seis días de la empresa

Una propietaria que vive en su casa (más de 14 días de uso personal ese año) la alquila en una plataforma de alquiler por 10 días y a su corporación S por 6. Son 16 días de alquiler, es decir, 15 o más, así que la sección 280A(g) no se aplica. Ella declara todo el alquiler, de ambos inquilinos, en el Schedule E y divide los gastos de la casa entre uso de alquiler y uso personal. Si la corporación S puede deducir su alquiler es la cuestión aparte de arriba. Si el alquiler en la plataforma hubiera sido de 8 días, el total sería 14 y la exclusión cubriría todo el alquiler. Si además trabaja en la casa para la empresa esos días, la sección 280A(c)(6) puede impedir algunos gastos.

¿Su caso es distinto?

• Su empresa ya le pagó alquiler, o planea hacerlo antes de fin de año, y usted no puede mostrar las fechas, el propósito comercial ni una tarifa, o su corporación S o sociedad de personas ya lo dedujo: tanto la exclusión del propietario como la deducción de la empresa se apoyan en esos registros, y un registro faltante es difícil de reemplazar después. Si su entidad encaja, qué días y documentos puede presentar y cómo tratar los años ya pagados son preguntas para la ayuda con impuestos corporativos.
• El alquiler se registró como retiro del propietario, distribución o gasto personal, o su contabilidad está atrasada: vea gastos personales pagados por una corporación S y ayuda con la contabilidad.
• La empresa nunca presentó un Form 1099-MISC, o el IRS le pregunta por el alquiler de uno que usted recibió: vea formularios tardíos de impuestos de contratistas y empleados y reciba ayuda con impuestos corporativos.
• Usted es propietario único o tiene una LLC de un solo propietario sin elección: el alquiler a sí mismo no tiene efecto fiscal. Si trabaja desde casa, vea la deducción por oficina en casa.
• La casa también se alquila a otras personas, o su conteo está cerca de 15 o lo supera: vea días de alquiler justo y uso personal.
• Quiere que la empresa le reembolse costos de oficina en casa, teléfono o auto, o el sueldo de su corporación S es bajo o no está fijado: vea cómo reembolsar gastos del propietario y el sueldo del propietario de una corporación S.