Ev Ofisi İndirimi: Basitleştirilmiş Yöntem mi, Form 8829 mu?

Serbest çalışan olarak ev ofisi indirimine hak kazanır mıyım?

Evinizin bir bölümünü serbest çalışan işletmeniz için düzenli ve yalnızca iş için kullanıyorsanız ve bu alan aynı zamanda ana iş yeriniz, müşterilerle yüz yüze görüştüğünüz yer veya ayrı bir yapıysa bu indirimden yararlanabilirsiniz (Publication 587; Tax Topic 509). IRS buna evin iş amaçlı kullanımı der. Tutarı hesaplamanın iki yolu da aynı testlere tabidir: fit kare başına sabit tutar kullanan basitleştirilmiş yöntem veya gerçek ev giderlerinizi esas alan Form 8829. Her yıl yeniden seçim yapabilirsiniz. “Ev” bir müstakil ev, apartman dairesi veya kondominyum olabilir; arsadaki ayrı bir stüdyo gibi yapıları da kapsar.

Durumu basit olmaktan çıkaran etkenler: alanı aile, misafirler veya W-2 işi de kullanıyorsa; işletme kârınız küçükse veya zarar varsa, çünkü gelir sınırı indirimi azaltabilir; işletme yıl içinde başladıysa, sona erdiyse veya taşındıysa, bu durumda yalnızca alanın şartları sağladığı dönem sayılır; birden fazla ev kullandıysanız; ya da evi satmayı planlıyorsanız veya ofisi önceki beyannamelere dahil etmediyseniz.

Hazırlayın: ofisin ve evin tamamının fit kare ölçüsü, kira veya mortgage ekstresi ile evin faturaları, alanın şartları sağlamaya başladığı tarih, ev sizinse satın alma belgeleri ve geçen yılın beyannamesi.

Hem W-2 işim hem 1099 gelirim varsa ev ofisi gideri indirebilir miyim?

Serbest çalışmanız yukarıdaki testleri geçiyorsa bu işiniz için ev ofisi indirimi yapabilirsiniz. Federal beyannamenizde W-2 işi aynı alan için ek indirim sağlamaz; eyaletiniz farklı uygulayabilir. IRS akış şeması ve Form 8829 talimatları, çalışan olarak kullanılan alan için indirimi kabul etmez. 26 U.S.C. 67(h) ise işverence karşılanmayan çalışan giderlerini de içeren çeşitli kalem kalem indirimleri 2017'den sonraki her yıl için yasaklar. Publication 529, silahlı kuvvetler yedek personeli ve şartları sağlayan sahne sanatçıları gibi bunları hâlâ indirebilen dar grupları sıralar.

• Yan işletme kendi başına test edilir. Publication 587, bir ofisin birden fazla ticari faaliyete veya işe hizmet edebileceğini ve her birinin ayrı test edildiğini, ancak ticari faaliyetle ilgisi olmayan faaliyetlerin sayılmadığını belirtir. Aynı odadaki W-2 işinin yalnızca iş için kullanım şartına nasıl etki ettiğini söylemez. İki iş için kullanılan oda, indirim talep etmeden önce netleştirmeniz gereken bir olgu sorusudur.
• Sınıra yalnızca yan işletmenin geliri sayılır. Üst sınır, W-2 ücretinizden değil, Schedule C'deki işletmenin kendi gelirinden hesaplanır.
• “Statutory employee” kutusu işaretli bir W-2 Schedule C'de bildirilir (Schedule C talimatları). Publication 587, çalışanlara getirilen yasağın buna uygulanıp uygulanmadığını söylemez; indirim talep etmeden önce bunu netleştirin.

W-2 kendi S şirketinizden geliyorsa şirket ev giderlerini size geri ödeyebilir: bkz. sahip giderlerinin geri ödenmesi.

Ailemin veya misafirlerimin de kullandığı oda yine de sayılır mı?

Aile veya misafirlerle birlikte kullandığınız oda şartları sağlamaz, çünkü alanın herhangi bir kişisel kullanımı yalnızca iş için kullanım testini geçemez (Publication 587).

Ayrı olarak tanımlanabilen ve yalnızca işletme için kullanılan daha küçük bir alan, örneğin daha büyük bir odadaki belirli bir masa bölümü, şartları sağlayabilir. Yemek masası sağlamaz; aile veya misafirlerin de kullandığı misafir yatak odası veya çalışma odası da sağlamaz. Yalnızca iki kullanım yalnızca-iş-için kuralının dışında kalır ve her birinin kendi şartları vardır: ev işletmenin tek sabit yeriyse sattığınız stokun veya ürün numunelerinin depolanması ve evde gündüz bakımı (bkz. evde gündüz bakımı ve zaman-alan oranı).

Alan şartları sağlamasa da iş mobilyası ve ekipmanı, alanın şartları sağlayıp sağlamamasına bakılmaksızın amortismana tabi tutulabilir veya gider yazılabilir (Publication 587). Telefon veya internet faturası ayrı bir paylaştırmadır: bkz. karma kullanımlı giderler.

Basitleştirilmiş yöntem nasıl çalışır ve nelerden vazgeçmiş olurum?

Basitleştirilmiş yöntemde ofisin fit kare alanı çarpılır; fit kare başına oran $5, en fazla sayılan alan 300 fitkare. Bu nedenle gelir sınırından önce en fazla $1.500 indirim sağlar (Revenue Procedure 2013-13; Schedule C talimatları). Gerçek giderlerin hesaplanmasının ve belgelenmesinin yerini alır.

1. Ofisi sınıra kadar ölçün ve oranla çarpın.
2. Sonucu gelir sınırıyla (işletmenin bu alandan elde ettiği gelir; aşağıda açıklanıyor) karşılaştırın ve küçük olanı kullanın.
3. Schedule C'nin 30. satırına yazın; evin ve ofisin fit karesini ek giriş alanlarına girin. Bu ev için Form 8829 verilmez.

Üst sınır, o evdeki tüm şartları sağlayan kendi işletmelerinizi kapsar ve seçiminiz hepsi için geçerlidir. Evi paylaşan ve şartları sağlayan kendi işletmesi olan bir başkası, ayrı bir üst sınırla ayrı seçim yapar; aynı fit kare iki kez sayılamaz, bu yüzden ortak alanı makul biçimde bölün. Yıl içinde iki eviniz varsa yöntemi yalnızca biri için kullanabilirsiniz (Publication 587).

Alan yılın yalnızca bir bölümünde şartları sağladıysa veya ofisin boyutu değiştiyse alan 12 aya yayılarak ortalaması alınır; şartlı kullanımın 15 günden az olduğu ay sıfır sayılır (Publication 587).

Bu yöntemde şunlardan vazgeçersiniz:

• Kira, faturalar, sigorta ve onarım gibi gerçek ev giderleri. Malzeme ve ekipman gibi evle ilgisi olmayan işletme giderleri indirilebilir kalır.
• Evin amortismanı (maliyetinin uzun yıllara yayılarak indirilmesi). O yıl için sıfır kabul edilir.
• Mortgage faizi ve emlak vergisinin işletme payı. Bunlar kişisel kalır ve yalnızca indirimlerinizi kalem kalem gösterirseniz (standart indirim yerine Schedule A'da listelerseniz) işe yarar.
• Gelir sınırı nedeniyle kesilen tutar. Sonraki yıllara devredilemez.

Form 8829 nasıl çalışır: hangi giderler girer ve yüzde nasıl hesaplanır?

Form 8829, evin gerçek giderlerinin işletme payını indirir. İşletme yüzdesi, ofis alanının evin toplam alanına bölünmesiyle bulunur; odalar yaklaşık eşit boyuttaysa kullanılan odaların toplam oda sayısına bölünmesi gibi başka bir makul yöntem de kullanılabilir (Publication 587). 36. satırdaki toplam Schedule C'nin 30. satırına gider (Form 8829 talimatları).

• Yılın bir bölümünde kullanım: yalnızca alanın şartları sağladığı dönemin giderleri sayılır.
• Ev sahibi için amortisman: evin sahibi, arsayı değil binanın iş payı için amortisman indirir; bunu düzeltilmiş maliyet esasının veya iş kullanımı başladığındaki değerinin küçüğü üzerinden, yeni iş kullanımına alınan ev için 39 yıl boyunca doğrusal yöntemle hesaplar. Önceki yıllarda iş için kullanılan evlerde daha önce kullanılan yöntem sürer (Publication 587).
• Mortgage faizi ve emlak vergisi: indirimleri kalem kalem gösteren mükellef, işletme payını Schedule A'dan Form 8829'a taşır. Standart indirimde işletme payı yalnızca Form 8829 ile indirilebilir (talimatlar).

İş için kullanılan her ev için bir Form 8829 verin. Ev birden fazla işletmeye hizmet ettiyse 36. satırı makul bir esasla aralarında bölün (Form 8829 talimatları).

Basitleştirilmiş yöntem mi Form 8829 mu daha iyi, yöntem değiştirebilir miyim?

İkisinden hiçbiri her zaman kazanmaz; beyandan önce ikisini de hesaplayın. Hangisini seçerseniz seçin indirim, gelir vergisinin ve serbest çalışma vergisinin hesaplandığı Schedule C kârını azaltır (Schedule C talimatları). IRS'nin onayı olmadan yıldan yıla yöntem değiştirebilirsiniz (Revenue Procedure 2013-13).

Ofisi 300 fitkare veya daha küçük olanlar için hızlı test: evin yıllık giderlerini (ev sizinse amortismanla birlikte) evin toplam fit karesine bölün. Sonuç $5 tutarını aşıyorsa, gelir sınırından önce Form 8829 daha yüksek tutar verir. Kalem kalem indirim yapan mükellef, mortgage faizini ve emlak vergisini testin dışında tutabilir, çünkü basitleştirilmiş yöntem bunları Schedule A'da bırakır. Form 8829 ise bunların işletme payını Schedule C'ye taşır; orada serbest çalışma vergisini de düşürebilir. Bu yüzden onları testin dışında bırakmak Form 8829'un tutarını olduğundan düşük gösterebilir. Daha büyük bir ofiste üst sınır, Form 8829'un daha yüksek çıkma ihtimalini artırır.

Süresi içinde verilen asıl beyannamede basitleştirilmiş yöntemi kullanmak seçimin kendisidir ve o yıl için geri alınamaz; bu yüzden beyandan önce karar verin. Basitleştirilmiş yöntemle geçen yıllar evin maliyet esasını (satışta kazancı hesaplamak için kullanılan maliyet) düşürmez; Form 8829'a dönerseniz amortisman, evin hizmete girdiği yıla ait IRS tablosuyla yeniden başlar (Publication 587).

İndirim işletme gelirimle sınırlı mı ve neler sonraki yıla devreder?

Ev ofisi indirimi, her iki yöntemde de işletme gelirinizle sınırlıdır. Basitleştirilmiş tutar ve Form 8829'da yalnızca ofis nedeniyle ortaya çıkan giderler (kira, faturalar, sigorta, onarım, amortisman), evin iş amaçlı kullanımından elde edilen brüt gelirden işletmenin diğer giderleri düşüldükten sonra kalan tutarı aşamaz (26 U.S.C. 280A(c)(5); Publication 587). Schedule C'de başlangıç noktası, ev ofisi indirimi öncesi kâr olan 29. satırdır.

• Basitleştirilmiş yöntem: sınırla kesilen tutar kaybolur. Önceki Form 8829 yıllarından devreden tutarlar basitleştirilmiş yılda kullanılamaz ve Form 8829'u kullandığınız bir sonraki yılı bekler (Schedule C talimatları).
• Form 8829: kesilen tutar, gerçek gider kullandığınız bir sonraki yıla devreder ve o yılın sınırına tabidir; aynı evde oturmaya devam edip etmemeniz fark etmez (Form 8829 talimatları).

Form 8829 sınırı belirli bir sırayla uygular. Kalem kalem indirim yapan mükellefin mortgage faizi ve emlak vergisinin işletme payı, ofis olmadan da indirilebildiği için işletme gelirinin üstünde olsa bile önce kabul edilir. Ardından işletme giderleri, en sonda amortisman gelir; bu nedenle sonraki yıla kalma ihtimali en yüksek gider amortismandır. Standart indirimde bu iki gider, sınırın kesebildiği işletme giderleri arasındadır. İşletme gelirinin bir kısmı evinizden değil başka yerden geliyorsa yalnızca ev ofisinden kazanılan kısım sayılır.

Evimi kiralıyorum: bir şey değişir mi?

Evi kiralamak kimin hak kazandığını değiştirmez: kiracılar da ev sahipleriyle aynı testlere tabidir (Publication 587). Yalnızca tutarlar farklıdır:

• Form 8829: ödediğiniz kiranın (19. satır) işletme yüzdesi ile faturalar ve kiracı sigortası gibi diğer dolaylı giderler. Kiracının bina için amortismanı olmaz.
• Basitleştirilmiş yöntem: oran çarpı alan. Kira ayrıca indirilmez.

Kira çoğu zaman en büyük ev gideridir; bu yüzden yöntem karşılaştırmasındaki hızlı testi yapmaya değer.

Ev faturasının tamamını mı yoksa yalnızca işletme payını mı girmeliyim?

Form 8829'a faturanın yalnızca işletme payını değil, tamamını girin. Formda tüm evi çalıştıran giderlerin tam tutarı alınır ve işletme yüzdesini form kendisi uygular. Yalnızca ofise ait giderler tam tutarıyla girilir. Bir faturanın işletme payı ofis yüzdesinden farklıysa yalnızca o işletme kısmını girin (Form 8829 talimatları). Basitleştirilmiş yöntemde ev faturası kullanılmaz, yalnızca fit kare bilgileri kullanılır.

Bu yüzden kayıtlarda aylık tahmini işletme payı değil, faturaların tamamı ve ölçüler bulunmalıdır. Hesaplar için bkz. Schedule C ile eşleşen hesap planı.

Ev ofisi için hangi kayıtları saklamalıyım?

Kayıtlar, evin iş için kullanılan bölümünü; bu bölümü ana iş yeriniz olarak veya müşterilerle görüşmek için düzenli ve yalnızca iş amacıyla kullandığınızı; ayrıca iş payına ait giderleri ve amortismanı göstermelidir. Belirli bir sistem gerekmez. Ödediklerinizin iptal edilmiş çeklerini, makbuzlarını ve diğer kanıtlarını saklayın (Publication 587).

Ev sizinse satın alma ve iyileştirme kayıtlarını ve Form 8829 kopyalarınızı olağan saklama süresinin çok ötesinde tutun, çünkü amortisman ve maliyet esası satışta yeniden önem kazanır. Kayıtların ne kadar saklanacağı ve yıl boyu işleyen bir sistem için bkz. serbest çalışanlar için kayıt tutma.

İçinde ofis indirimi yaptığım evi satarsam ne olur?

Evin içindeki ofis, satışı ev kısmı ve iş kısmı olarak bölmez; ancak 6 Mayıs 1997 sonrasındaki amortismana eşit kazanç kısmı istisnadan yararlanamaz (Publication 523; Publication 587). Bu kısım en fazla %25 oranında vergilendirilebilir (Topic 409).

• Kazancın geri kalanı, sahiplik ve kullanım testleri karşılanırsa $250.000 tutarına kadar (bazı müşterek beyan verenler için $500.000) istisna edilebilir: bkz. ev satış istisnası.
• Basitleştirilmiş yıllarda amortisman olmadığı için vergilendirilecek tutara bir şey eklenmez.
• Form 8829'da amortismanı atlamak maliyet esasının düşmesini önlemez. Talep etmemiş olsanız bile evin maliyet esası, alabileceğiniz amortisman kadar düşer. İstisna edilemeyen kazanç kısmı için Publication 587, kayıtlar gerçekte indirilen amortismanın izin verilenden az olduğunu gösteriyorsa fiilen indirilen amortismanı kullanır. Bunu satıştan önce netleştirin.
• Stüdyo, garaj veya ahır gibi ayrı bir yapı satışta ayrı mülk sayılabilir ve kazancı istisnadan yararlanmayabilir: bkz. ev satış istisnası.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tüm tutarlar ABD dolarıdır.

Kiracı bir serbest çalışan tasarımcı

Bir tasarımcı 1.600 fit karelik bir ev kiralıyor ve 200 fit karelik bir odayı yalnızca iş için kullanıyor. Kira, faturalar ve sigorta yıllık toplam US$20.000; kârı aşağıdaki iki tutarın da çok üzerinde.

• Basitleştirilmiş: 200 × US$5 = US$1.000.
• Form 8829: 200 ÷ 1.600 = %12,5 ve %12,5 × US$20.000 = US$2.500.

Tasarımcının yıllık maliyeti fit kare başına US$12,50'dir; bu US$5'ten fazladır, bu yüzden Form 8829 daha yüksek tutarı verir. Ancak faturalar ve ölçüler de gerekir.

W-2 işi ve yan işletmesi olan bir yazılımcı

Bir yazılımcı, kira ve faturaları US$12.000 olan 1.500 fit karelik evinde 150 fit karelik bir odayı yalnızca yan işletme için kullanıyor. Yan işletme, ofis indirimi öncesinde US$600 kazanıyor. W-2 ücreti sınıra sayılmaz.

• Basitleştirilmiş: 150 × US$5 = US$750, ancak gelir sınırı yalnızca US$600'a izin verir. Kalan US$150 kaybolur.
• Form 8829: %10 × US$12.000 = US$1.200. Sınır bu yıl yalnızca US$600'a izin verir; US$600 ise Form 8829'un kullanıldığı bir sonraki yıla devreder.

Evini üç yıl sonra satan bir ev sahibi

Bir ev sahibi üç yıl boyunca Form 8829 kullandı ve ofis için US$2.400 amortisman indirdi. Ev US$150.000 kazançla satılıyor; bekâr olarak beyan veren ev sahibi sahiplik ve kullanım testlerini karşılıyor. Kalan US$147.600'ü istisna kapsasa bile US$2.400 vergilendirilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Alanınız karma kullanımlıysa (mutfak masası veya misafir odası gibi) ya da iki işi aynı odada yapıyorsanız: herhangi bir bölümün şartları sağlayıp sağlamadığı olgulara bağlıdır ve yöntem bu yanıta göre belirlenir. Seçmeden önce bireysel vergi desteği alın.
• W-2 ücretiniz ve 1099 geliriniz varsa ve yan işletme kârı evin giderlerine kıyasla küçükse: sınır, şu an ne kadarının sayılacağını ve nelerin devredeceğini belirler. Bireysel vergi desteği ile gözden geçirin ve bkz. işletme vergisini azaltmanın diğer yasal yolları.
• Ofis önceki beyannamelere yazılmadıysa: basitleştirilmiş yöntem süresinde verilen asıl beyannamede seçilir ve Revenue Procedure 2013-13 bunu sonradan seçmenin bir yolunu göstermez; bu yüzden düzeltme beyannamesi genellikle Form 8829 anlamına gelir. Her yılın kendi iade süresi vardır: genellikle beyandan itibaren 3 yıl veya ödemeden itibaren 2 yıl, hangisi daha geçse. Bkz. işletme gideri hataları için beyannameyi düzeltmek; ayrıca bireysel vergi desteği alın.
• Evi yakında satmayı planlıyorsanız: ofis amortismanı ve ayrı yapı kazancı değiştirir. İlana çıkmadan önce bkz. ev satış istisnası; ayrıca bireysel vergi desteği alın.
• S şirketiniz varsa veya ortaksanız: S şirketi, sahibin ev giderlerini geri ödeyebilir: bkz. sahip giderlerinin geri ödenmesi. Bir ortak, ortaklık sözleşmesi şart koştuysa ev ofisi giderleri dahil, geri ödenmeyen ortaklık giderlerini indirebilir; bunun için Form 8829 yerine Publication 587 içindeki bir çalışma sayfası kullanılır.
• Evinizi toplantılar için kendi S şirketinize kiralıyorsanız: bkz. Augusta kuralı.
• Evde gündüz bakımı yapıyorsanız: zaman-alan oranı farklı işler: bkz. evde gündüz bakımı muhasebe kayıtları.
• İndirimin sorgulanacağından endişeleniyorsanız: bkz. IRS'nin sorguladığı Schedule C giderleri.