Augusta 규정(14일 규칙): 집을 회사에 임대

Augusta 규정의 요건은 무엇인가요?

자신이 거주하는 집을 한 과세연도에 15일 미만 임대한 주택 소유주는 그 임대료를 소득에서 제외합니다. Section 280A(g)는 임대료를 총소득에 포함하지 않으며 그 임대를 이유로 한 공제도 허용하지 않는다고 정합니다. Publication 527은 임대료와 임대 비용을 Schedule E(임대 소득·비용 명세서)에 신고하지 않으며, 모기지 이자와 재산세는 평소처럼 Schedule A에 남는다고 설명합니다. 이 규정을 Augusta 규정 또는 14일 규칙이라고 부릅니다.

회사가 본인의 집을 이렇게 임대하려면 다음이 필요합니다.

• 집을 주거용으로 사용해야 합니다. 임대일이 15일 미만일 때 section 280A(d)는 본인이 한 해에 14일을 넘게 개인적으로 사용한 집을 주거용으로 봅니다. 주 거주지는 이 기준을 충족합니다. 별장 같은 두 번째 집은 개인적으로 14일을 넘게 사용해야 충족합니다.
• 임대가 실제여야 합니다. 본인이 아닌 별도의 납세자가 정해진 날에 집을 사용하고 그 대가를 지급해야 합니다.
• 집을 임대한 날이 총 15일 미만이어야 합니다. 회사에 임대한 날만이 아니라 누구에게든 임대한 모든 날이 포함됩니다.
• 회사의 공제를 받으려면 사업 목적의 사용, 적정 임대료, 지급 내역과 기록이 있어야 합니다. S corporation이나 파트너십에는 다음 항목의 추가 규정도 적용됩니다.

먼저 전문가의 도움이 가장 필요한 경우: 날짜가 적힌 계약서, 사업 목적, 임대료 기준이 없는 상태에서 이미 임대료를 지급했거나 연말 전에 지급할 계획인 경우, 또는 S corporation이나 파트너십이 이미 임대료를 공제한 경우입니다. 이런 기록은 나중에 만들기 어렵습니다.

단순하지 않은 다른 경우. 이 법령은 주택 소유주 쪽만 다룹니다. 회사의 공제는 일반 사업 비용 규정과 사실관계에 달려 있으며, 일일 임대료나 계산 방법, 필수 서류를 정한 IRS 간행물은 없습니다. 집을 다른 사람에게도 임대하거나, 임차인이 파트너십 또는 소유주 한 명의 LLC이거나, 소유주의 급여가 낮으면 전문가의 판단이 필요합니다. 이 페이지는 연방 소득세를 다루며 주 규정은 다를 수 있습니다.

준비할 자료: 사업체의 설립 서류(S 선택을 했다면 그 서류도), 집을 누구에게든 임대한 모든 날의 달력, 회의 안건과 회의록, 인근 회의 장소의 서면 요금 견적, 임대료를 낸 은행 기록.

제 회사에 제 집의 임대료를 청구할 수 있나요?

S corporation이 아닌 회사는 집을 회사 업무에 사용하고 임대료가 적정하면 그 임대료를 공제할 수 있습니다. Section 162(a)(3)는 사업에 사용하는 재산의 임대료를 허용하고, Publication 334는 부당하게 높은 임대료는 공제할 수 없다고 설명합니다.

S corporation이나 파트너십에는 추가 규정이 있습니다. Section 280A(a)는 개인이나 S corporation이 주거용으로 쓰는 주거 공간에 대한 공제를 허용하지 않으며, section 280A(f)(2)는 주주의 개인적 사용을 S corporation 자신의 사용으로 봅니다. Form 1120-S 작성 안내에는 "주주가 개인 용도로 사용하는 주거 공간의 임대료는 공제하지 마십시오"라고 적혀 있습니다(11번 줄). Form 1065 작성 안내도 파트너가 사용하는 주거 공간에 대해 같은 내용을 안내합니다(13번 줄). C corporation은 section 280A(a)의 적용 대상이 아니며, Form 1120 작성 안내의 임대료 줄에는 이런 문장이 없습니다. 임대일에 사업 목적으로 사용했다는 이유로 S corporation이나 파트너십의 제한이 풀린다고 밝힌 출처는 검토한 자료에 없습니다. 이런 회사의 공제는 확정되지 않은 것으로 보고, 공제를 청구하기 전에 CPA와 검토하세요. section 280A(g)에 따른 본인의 소득 제외는 이와 무관하게 적용됩니다.

Section 280A(g)는 회사를 다루지 않으므로 회사의 공제는 자동으로 인정되지 않습니다. 다음 조건을 갖추면 더 잘 인정받습니다.

• 사업 목적이 있습니다. 안건이 있는 이사회, 주주총회, 기획 회의는 사업 목적의 사용입니다. 가족 저녁 식사는 아닙니다. 주주가 한 명뿐일 때 회의에 몇 명이 참석해야 하는지 밝힌 IRS 출처는 없습니다. 안건, 내린 결정, 업무 결과물이 중요하며, 안건이나 결정 없이 본인 혼자 하는 회의가 가장 취약한 경우입니다.
• 임대료가 적정합니다. 아래 임대료 부분을 참고하세요.
• 개인 행사나 접대가 아닙니다. Section 262는 개인 비용, 생활비, 가족 비용의 공제를 허용하지 않습니다. Section 274(a)는 일반적으로 접대, 오락, 레크리에이션으로 보는 활동과 그에 쓰는 시설의 공제를 허용하지 않습니다.
• 임대료를 지급하고 임대료로 장부에 기록합니다. 아래 지급 부분을 참고하세요.

어떤 사업체가 Augusta 규정에 따라 집을 임대할 수 있나요?

이 규정에는 별도의 납세자 둘, 즉 주택 소유주와 대가를 지급하는 임차인이 필요합니다. S corporation과 C corporation은 별도의 납세자입니다. 파트너십은 외부인 자격으로 파트너에게 하는 지급에 한해 별도로 취급되므로(section 707(a)(1)) 모두 임차인이 될 수 있습니다. 개인사업자나 법인 과세를 선택하지 않은 소유주 한 명의 LLC는 임차인이 될 수 없습니다. 소유주가 소유주에게 임대료를 내는 셈이기 때문입니다.

14일 한도에 포함되는 날은 며칠인가요?

집은 한 과세연도에 15일 미만으로 임대해야 하므로 최대 14일입니다. Section 280A(g)는 임차인이 누구든 집을 실제로 임대한 모든 날을 셉니다. 회사, 임대 플랫폼의 손님, 촬영 팀, 이웃에게 임대한 날은 그 집의 하나의 합계로 더해집니다.

• 하루 중 일부. 법령과 Publication 527에는 두 시간짜리 회의를 어떻게 세는지 나와 있지 않습니다. 임대가 조금이라도 있었던 날을 하루로 세는 것이 신중한 방법입니다.
• 집이 여러 채인 경우. 법령은 주거 공간 단위로 적용되므로 집마다 따로 셉니다.

Augusta 규정에서 적정한 임대료는 얼마인가요?

같은 공간과 용도에 대해 특수관계가 없는 상대방이 청구할 금액과 같다면 임대료를 방어할 수 있습니다. Publication 334는 특수관계인에게 내는 임대료가 같은 재산을 쓰는 대가로 남에게 낼 금액과 같으면 적정하다고 설명합니다. Publication 527은 소유주 쪽에서도 같은 기준을 씁니다. 공정한 임대 가격은 일반적으로 본인과 관계없는 사람이 기꺼이 낼 금액입니다. 일일 임대료를 정한 IRS 출처는 없으므로 그 금액은 사실관계의 문제입니다.

금액을 뒷받침하려면 다음과 같이 하세요.

1. 수용 인원, 이용 시간, 서비스가 비슷한 공간을 가진 인근 회의 장소 두세 곳에서 서면 견적이나 게시된 요금표를 받으세요.
2. 집 전체를 하루 종일이 아니라 회의 시간 동안 방 하나처럼, 회사가 실제로 쓰는 만큼을 기준으로 가격을 매기세요.
3. 견적에 날짜를 적고 임대 계약서와 함께 보관하세요.

임대료가 부당하다는 경고 신호:

• 인근 견적보다 훨씬 높은 요금, 또는 방 하나에서 짧은 회의를 하면서 집 전체를 하루 종일 쓴 가격.
• 실제 열린 회의에 맞추지 않고 소유주에게 목표 금액의 현금을 옮기려고 정한 요금이나 일수.
• 낮은 급여와 높은 임대료의 조합. IRS는 주주 겸 직원에게 지급한 급여가 아닌 분배금을 급여로 재분류할 수 있다고 밝히지만, 이 페이지는 임대료를 다루지 않습니다. S corporation 소유주 급여를 참고하세요.

임대일 전후에 어떤 기록이 있어야 하나요?

기록으로 임대가 사전에 계획되었고, 사업 목적의 사용이 실제로 있었으며, 임대료가 지급되었음을 보여 줄 수 있어야 합니다. 정확히 이 서류들을 요구하는 법령이나 IRS 간행물은 없습니다. 이 서류들은 Publication 583과 section 6001이 가리키는 증거, 즉 지급한 금액과 그것이 사업 비용이었음을 보여 주는 증빙, 그리고 세금이 있는지 판단하기에 충분한 기록입니다. 신고서의 제척기간(IRS가 조사할 수 있는 기간)이 끝날 때까지 보관하세요. 보통 신고서 제출 후 3년이며 경우에 따라 더 깁니다(Publication 583, Table 3).

회사는 임대료를 언제 지급해야 하나요?

회사는 임대일이 속한 과세연도에 회사 계좌에서 소유주에게 추적할 수 있는 방법으로 임대료를 지급해야 합니다. 지급 시기 지연 규정은 주로 비용을 지급하기 전에 공제하는 회사(발생주의)에 중요하며, 현금주의 회사는 지급한 금액만 공제합니다. Section 267(a)(2) and (e)에 따라, 지급할 때 소득을 신고하는 소유주에게 줄 임대료에 대한 회사의 공제는 소유주가 그 소득을 포함하게 될 연도로 미뤄질 수 있으며, Publication 334는 지급할 때 소득을 신고하는 특수관계 수령인에 대해 같은 규정을 설명합니다. 소유주는 Augusta 임대료를 소득으로 신고하지 않으므로, 이 지연 규정이 적용되는지를 밝힌 출처는 없습니다. 사용한 연도 안에 지급하는 것이 신중한 방법이지만 그것으로 문제가 해결된다고 밝힌 출처는 없습니다. 선불 임대료는 해당 연도에 해당하는 부분만 공제할 수 있습니다(Publication 334).

회사는 Augusta 임대료에 대해 Form 1099-MISC를 제출해야 하나요?

사업 과정에서 한 사람에게 연간 $2,000 이상의 임대료를 지급한 회사는 Form 1099-MISC(기타 소득 지급 명세서)의 box 1에 신고합니다(IRS 작성 안내). 법령은 이 기준액을 2025년 이후 지급분부터 역년 기준으로 적용하며, 과세연도가 회계연도인 회사도 마찬가지입니다(section 6041(a)). IRS 작성 안내는 2025년 이후에 시작하는 과세연도로 표현하지만, 법령을 따르세요. 2025년까지의 지급분은 $600였으므로, 이전 연도에 지급한 임대료는 현재 기준액으로는 필요 없는 명세서가 필요했을 수 있습니다. 작성 안내는 box 1이 모든 종류의 임대료를 포함한다고 하며 사무실 공간에 대해 지급한 부동산 임대료를 예로 듭니다. 회의용으로 임대한 집은 언급하지 않으므로, 회사는 그 지급을 임대료로 보아야 합니다. 법인에 대한 지급은 대체로 제외되지만, 여기서 수령인은 개인인 소유주입니다. 규정은 임대료를 신고 대상 소득으로 열거합니다(26 CFR 1.6041-1(a)(1)). 그러나 규정도 작성 안내도 소유주가 section 280A(g)에 따라 제외하는 임대료가 포함되는지는 밝히지 않습니다. IRS 개정 절차(revenue procedure)는 다른 종류의 제외 지급은 신고 대상이 아니라고 하지만(Rev. Proc. 2021-47, section 4.01), 임대료는 언급하지 않습니다. CPA가 확인하기 전까지는 명세서를 제출해야 누락에 대한 가산세를 피할 수 있습니다. 이 가산세는 회사가 명세서 한 장마다, 그리고 수령인 통지서 한 장마다 부담합니다(section 6721, section 6722).

• 기한. 2026년에 지급한 임대료에 대해 회사는 2027년 2월 1일까지 소유주에게 명세서를 제공하고, IRS에는 서면 제출이면 2027년 3월 1일까지, 전자 제출이면 2027년 3월 31일까지 제출합니다. 보통의 날짜(1월 31일, 2월 28일, 3월 31일)가 주말이나 공휴일이면 다음 영업일로 넘어갑니다. 연중 모든 종류의 정보 신고서를 10건 이상 제출하는 회사는 전자 제출해야 합니다(정보 신고서 일반 작성 안내).
• 기준액 미만인 경우. 회사가 백업 원천징수 규정에 따라 연방 소득세를 원천징수하지 않았다면 Form 1099-MISC를 제출할 필요가 없습니다(백업 원천징수는 수령인이 납세자 번호를 주지 않은 경우처럼 일부 상황에서 지급자가 세금을 떼어 두는 제도입니다). 계약서, 기록, 지급 증빙은 어느 경우든 필요합니다.
• 소유주 입장에서. IRS는 이 명세서로 수령인이 지급액을 제대로 신고했는지 판단한다고 밝힙니다. 신고서에 그 금액이 없는 이유를 보여 줄 수 있도록 계약서와 임대일 수를 세금 기록과 함께 보관하세요.

집을 15일 이상 임대하면 어떻게 되나요?

집을 15일 이상 임대하면 처음 14일분을 포함한 임대료 전부가 소득이 되고, 소유주는 비용을 임대용과 개인용으로 나눕니다. Publication 527은 임대 소득을 모두 포함하라고 하고, 주거용 임대의 기본 서식으로 Schedule E를 제시하며, 순손실이 있으면 일부 비용의 공제가 제한된다고 설명합니다.

본인이 그 회사의 직원이기도 하고 그 날들에 집에서 일했다면, section 280A(c)(6)에 따라 그 임대와 관련된 항목에는 사업 목적 사용과 임대 사용의 예외가 적용되지 않습니다. 임대료는 여전히 소득이지만, 그날들의 비용 공제는 받지 못할 수 있습니다. 회의일에 이 규정이 어떻게 적용되는지는 출처에 나와 있지 않습니다.

Schedule E의 자기 임대(self-rental)란 무엇인가요?

자기 임대란 본인이 소유하거나 운영하는 사업체에 본인 소유 재산을 임대하는 것입니다. 임대료를 신고해야 할 때(15일 이상)의 기본 서식은 Schedule E입니다(Publication 527). Publication 925는 실질적으로 참여한 사업에 재산을 임대하면 그 재산의 순 임대 소득을 비수동적 소득으로 본다고 설명합니다. 그러면 다른 활동의 수동적 손실로 이 소득을 상쇄할 수 없습니다. 회사는 위 기준에 따라 적정 임대료를 여전히 공제할 수 있으므로, 같은 금액이 회사의 공제이면서 소유주의 소득이 될 수 있습니다. 임대일 계산과 비용 배분은 공정 임대일과 개인 사용을 참고하세요.

Augusta 규정에서 흔한 실수와 세무조사 위험은 무엇인가요?

계약서 누락, 근거 없는 요금, 미지급 임대료, 다른 임차인의 임대일, 개인 행사, Form 1099-MISC 누락은 위에서 다루었습니다. 다음 사항이 더해집니다.

회사의 공제가 부인되면 그만큼 회사의 과세소득이 늘고, Publication 334는 부당한 임대료의 공제를 허용하지 않습니다. IRS가 그 지급을 대신 어떻게 취급할지 밝힌 출처는 없으므로 사실관계에 따라 달라집니다.

예시

이 예시는 미국 달러와 반올림한 숫자를 사용합니다. 절차를 설명하는 것이며 요율을 제시하는 것이 아닙니다.

집에서 하는 이사회 네 번

집에 거주하는(그해 개인 사용일 14일 초과) S corporation 소유주가 집에서 하루짜리 이사회를 네 번 엽니다. 회사는 비슷한 공간을 가진 인근 회의 장소 세 곳에서 서면 요금을 받고, 첫 회의 전에 서명한 계약서에서 그 견적을 바탕으로 정한 일일 요금(여기서는 임의의 금액인 US$600)을 지급하기로 합니다. 12월에 회사 수표로 US$2,400을 지급하고, 그해 그 집에는 다른 임대가 없습니다. 나흘은 15일 미만이므로 소유주는 임대료를 Schedule E에 신고하지 않습니다. 공제가 허용된다면(위 S corporation 규정 참고) 회사는 US$2,400을 임대료 비용으로 장부에 기록하고 안건, 회의록, 견적으로 뒷받침하며, 합계가 신고 기준액을 넘으므로 Form 1099-MISC를 제출합니다(위 제외 관련 질문 참고). IRS가 그 금액을 인정하는지는 사실관계에 달려 있습니다.

자신에게 임대료를 지급하는 개인사업자

법인 과세를 선택하지 않은 소유주 한 명의 LLC를 가진 개인사업자가 사업 계좌에서 개인 계좌로 US$2,400을 옮기고 이를 임대료라고 부릅니다. LLC와 본인은 한 명의 납세자이므로 별도의 공제도 임대 소득도 없습니다. 이 이체는 장부상 소유주 인출금입니다.

플랫폼 임대 열흘과 회사 임대 엿새

자기 집에 거주하는(그해 개인 사용일 14일 초과) 소유주가 임대 플랫폼으로 10일, S corporation에 6일 집을 임대합니다. 임대일은 16일로 15일 이상이므로 section 280A(g)가 적용되지 않습니다. 두 임차인에게서 받은 임대료를 모두 Schedule E에 신고하고, 집의 비용을 임대용과 개인용으로 나눕니다. S corporation이 임대료를 공제할 수 있는지는 위에서 다룬 별개의 문제입니다. 플랫폼 임대가 8일이었다면 합계는 14일이 되어 소득 제외가 임대료 전부에 적용되었을 것입니다. 그 날들에 회사를 위해 집에서 일하기도 했다면 section 280A(c)(6)에 따라 일부 비용이 공제되지 않을 수 있습니다.

상황이 다르다면?

• 이미 회사를 통해 임대료를 지급했거나 연말 전에 지급할 계획인데 날짜, 사업 목적, 요금을 증명할 수 없거나, S corporation이나 파트너십이 이미 공제한 경우: 소유주의 소득 제외와 회사의 공제는 모두 그런 기록에 달려 있으며, 없는 기록은 나중에 만들기 어렵습니다. 본인의 사업체가 요건에 맞는지, 어떤 날짜와 서류를 제시할 수 있는지, 이미 지급한 연도를 어떻게 처리할지는 법인 세금 지원에서 상담하세요.
• 임대료를 소유주 인출금, 분배금, 개인 비용으로 기록했거나 장부가 밀린 경우: S corporation이 개인 비용을 지급한 경우와 장부 관리 지원을 참고하세요.
• 회사가 Form 1099-MISC를 제출하지 않았거나, IRS가 받은 명세서의 임대료에 대해 문의하는 경우: 늦은 계약자·직원 세금 명세서를 참고하고 법인 세금 지원을 받으세요.
• 개인사업자이거나 선택을 하지 않은 소유주 한 명의 LLC인 경우: 자신에게 내는 임대료는 세금에 영향이 없습니다. 집에서 일한다면 홈오피스 공제를 참고하세요.
• 집을 다른 사람에게도 임대하거나 임대일 수가 15일에 가깝거나 넘은 경우: 공정 임대일과 개인 사용을 참고하세요.
• 회사가 홈오피스, 전화, 자동차 비용을 상환해 주기를 원하거나 S corporation 급여가 낮거나 정해지지 않은 경우: 소유주 비용 환급과 S corporation 소유주 급여를 참고하세요.