قاعدة Augusta (14 يومًا): كيف تؤجّر منزلك لشركتك

ما شروط قاعدة Augusta؟

مالك المنزل الذي يؤجّر منزلًا يسكنه أقل من 15 يومًا في السنة الضريبية يستبعد الإيجار من دخله. وتقول المادة ⁦280A(g)⁩ إن الإيجار لا يدخل في الدخل الإجمالي ولا يُسمح بأي خصم بسبب التأجير. ويضيف المنشور 527 أن الإيجار ونفقات التأجير لا يُصرَّح بهما في Schedule E، بينما تبقى فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار في Schedule A كالمعتاد. ويسمي الناس هذا قاعدة Augusta أو قاعدة الـ14 يومًا.

كي تستأجر شركتك منزلك بهذه الطريقة:

• تستخدم المنزل سكنًا. عندما يقل التأجير عن 15 يومًا، تعتبر المادة ⁦280A(d)⁩ المنزل سكنًا إذا استخدمته شخصيًا أكثر من 14 يومًا في السنة. والمنزل الرئيسي يستوفي هذا الاختبار. أما المنزل الثاني فلا يستوفيه إلا إذا استخدمته شخصيًا أكثر من 14 يومًا.
• التأجير حقيقي. يستخدم المنزل دافع ضرائب منفصل، لا أنت، في أيام محددة ويدفع مقابله.
• يُؤجَّر المنزل أقل من 15 يومًا في المجموع. كل يوم يُؤجَّر فيه لأي شخص يُحتسب، لا أيام الشركة وحدها.
• أما لخصم الشركة، فيكون الاستخدام تجاريًا، بإيجار معقول، مع دفع حقيقي وسجلات. وتواجه شركة S أو الشراكة أيضًا القاعدة الإضافية في القسم التالي.

الحالة التي تحتاج أكثر من غيرها إلى مختص أولًا: إيجار دُفع بالفعل أو يُخطَّط لدفعه قبل نهاية السنة دون اتفاقية مؤرخة ولا غرض تجاري ولا سعر موثَّق، أو إيجار خصمته شركة S أو شراكة بالفعل. وهذه السجلات يصعب إنشاؤها بعد وقوع الأمر.

ما الذي يجعل الحالة غير بسيطة أيضًا. النظام القانوني يغطي جانب مالك المنزل فقط. أما خصم الشركة فيستند إلى قواعد مصروفات النشاط العامة وإلى الوقائع، ولا يضع أي منشور من IRS سعرًا يوميًا ولا طريقة ولا أوراقًا مطلوبة. وتحتاج الحالة إلى حكم مختص إذا كان المنزل يُؤجَّر أيضًا لآخرين، أو كان المستأجر شراكة أو LLC بمالك واحد، أو كان راتب المالك منخفضًا. تغطي هذه الصفحة ضريبة الدخل الفيدرالية؛ وقد تختلف قواعد الولايات.

ما الذي تجمعه: مستندات تأسيس الكيان (واختيار وضع شركة S إن وُجد)، وتقويمًا بكل يوم أُجِّر فيه المنزل لأي شخص، وجداول الأعمال والمحاضر، وعروض أسعار مكتوبة من قاعات اجتماعات محلية، وسجلات البنك لكل دفعة.

هل أستطيع أن أتقاضى من شركتي إيجارًا مقابل منزلي؟

الشركة التي ليست شركة S تستطيع خصم إيجار منزلك إذا استُخدم المنزل في عمل الشركة وكان الإيجار معقولًا. فتسمح المادة ⁦162(a)(3)⁩ بخصم الإيجار عن الممتلكات المستخدمة لأغراض النشاط التجاري، ويقول المنشور 334 إن النشاط لا يستطيع خصم إيجار غير معقول.

وتواجه شركة S أو الشراكة قاعدة إضافية. فتمنع المادة ⁦280A(a)⁩ الخصومات عن وحدة سكنية يستخدمها سكنًا فرد أو شركة S، وتحتسب المادة ⁦280A(f)(2)⁩ استخدام المساهم الشخصي للمنزل كأنه استخدام شركة S نفسها. وتقول تعليمات النموذج ⁦1120-S⁩: «لا تخصم إيجار وحدة سكنية يشغلها أي مساهم لاستخدام شخصي» (السطر 11). وتقول تعليمات النموذج 1065 الشيء نفسه عن وحدة سكنية يشغلها شريك (السطر 13). أما شركة C فخارج المادة ⁦280A(a)⁩، وليس في تعليمات النموذج 1120 جملة كهذه عند سطر الإيجار. ولا يقول أي مصدر راجعناه إن الاستخدام التجاري في أيام التأجير يرفع هذا القيد عن شركة S أو الشراكة. فاعتبر خصم هذه الشركة غير محسوم، وراجعه مع محاسب CPA قبل المطالبة به. ولا يتوقف استبعادك الخاص بموجب المادة ⁦280A(g)⁩ عليه.

المادة ⁦280A(g)⁩ لا تتناول الشركة، فخصم الشركة ليس تلقائيًا. ويصمد أفضل حين:

• يوجد غرض تجاري. اجتماع مجلس الإدارة أو المساهمين أو جلسة تخطيط لها جدول أعمال استخدام تجاري. أما عشاء العائلة فلا. ومع مساهم واحد لا يحدد أي مصدر من IRS عدد الحضور اللازم لاجتماع: فالثقل لجدول الأعمال والقرارات المتخذة وما أُنجز، والاجتماع الذي لا يضم إلا أنت دون جدول أعمال أو قرارات هو الحالة الضعيفة.
• الإيجار معقول. راجع قسم الإيجار أدناه.
• الحدث ليس شخصيًا ولا ترفيهيًا. تمنع المادة 262 خصم النفقات الشخصية والمعيشية والعائلية. وتمنع المادة ⁦274(a)⁩ خصم النشاط الذي يُعد عادةً ترفيهًا أو تسلية أو ترويحًا، وخصم المرفق المستخدم له.
• يُدفع الإيجار ويُقيَّد في الدفاتر إيجارًا. راجع قسم الدفع أدناه.

أي الكيانات تستطيع استئجار منزل بموجب قاعدة Augusta؟

تحتاج القاعدة إلى دافعي ضرائب منفصلين: مالك المنزل ومستأجر يدفع. وشركة S وشركة C دافعا ضرائب منفصلان. والشراكة تُعامل كيانًا منفصلًا في المدفوعات إلى شريك يتصرف كطرف خارجي (المادة ⁦707(a)(1)⁩)، فيمكن لكل منها أن تكون المستأجر. أما المنشأة الفردية، أو LLC بمالك واحد دون اختيار معاملة الشركات، فلا تستطيع: لأن المالك سيدفع إيجارًا للمالك نفسه.

كم يوم يُحتسب ضمن حد الـ14 يومًا؟

يجب أن يُؤجَّر المنزل أقل من 15 يومًا في السنة الضريبية، أي 14 يومًا على الأكثر. وتحتسب المادة ⁦280A(g)⁩ كل يوم يُؤجَّر فيه المنزل فعلًا، أيًّا كان المستأجر. فالأيام المؤجَّرة للشركة، أو لضيوف عبر منصة تأجير، أو لطاقم تصوير، أو لجار، تُجمع في مجموع واحد لذلك المنزل.

• جزء من اليوم. لا يبين النظام القانوني ولا المنشور 527 كيف يُحتسب اجتماع من ساعتين. وأحوط طريقة أن يُحتسب كل يوم تقويمي فيه أي تأجير يومًا واحدًا.
• أكثر من منزل. ينطبق النظام القانوني على الوحدة السكنية، فلكل منزل عدّه الخاص.

ما الإيجار المعقول بموجب قاعدة Augusta؟

يمكن الدفاع عن الإيجار حين يطابق ما يتقاضاه طرف غير مرتبط مقابل المساحة والاستخدام نفسيهما. ويقول المنشور 334 إن الإيجار المدفوع لشخص مرتبط معقول إذا ساوى ما تدفعه لغريب مقابل استخدام الممتلكات نفسها. ويستخدم المنشور 527 المقياس ذاته من جانب المالك: فسعر الإيجار العادل هو عادةً ما يكون شخص لا تربطك به صلة مستعدًا لدفعه. ولا يضع أي مصدر من IRS سعرًا يوميًا، فالرقم مسألة وقائع.

لدعم الرقم:

1. احصل على عروض أسعار مكتوبة أو قوائم أسعار معلنة من قاعتين أو ثلاث قاعات محلية بمساحة مماثلة: سعة وساعات وخدمات متشابهة.
2. سعّر ما تستخدمه الشركة فعلًا، مثل غرفة واحدة لساعات الاجتماع، لا المنزل كله ليوم كامل.
3. أرّخ عروض الأسعار واحتفظ بها مع اتفاقية الإيجار.

علامات تحذير على أن الإيجار غير معقول:

• سعر أعلى بكثير من العروض المحلية، أو سعر المنزل كله ليوم كامل لاجتماع قصير في غرفة واحدة.
• سعر أو عدد أيام يُختار لنقل مبلغ نقدي مستهدف إلى المالك بدل أن يطابق الاجتماعات التي عُقدت.
• راتب منخفض يقترن بإيجار مرتفع. فـ IRS يقول إنه قد يعيد تصنيف المدفوعات إلى مساهم موظف من توزيعات غير أجور إلى أجور. وهذه الصفحة لا تتناول الإيجار. راجع راتب مالك شركة S.

ما السجلات التي ينبغي أن توجد قبل كل يوم إيجار وبعده؟

ينبغي أن تُظهر السجلات أن التأجير كان مخططًا له، وأن الاستخدام التجاري حدث، وأن الإيجار دُفع. ولا يشترط نظام قانوني ولا منشور من IRS هذه المستندات بعينها. إنها الأدلة التي يشير إليها المنشور 583 والمادة 6001: مستندات داعمة تبين المبلغ المدفوع وأنه لمصروف تجاري، وسجلات كافية لبيان هل توجد ضريبة مستحقة. احتفظ بها حتى تنتهي مدة التقادم للإقرار (المدة التي يملك فيها IRS حق تدقيقه): عادةً 3 سنوات بعد تقديم الإقرار، وأطول في بعض الحالات (المنشور 583، الجدول 3).

متى يجب أن تدفع الشركة الإيجار؟

ينبغي أن تدفع الشركة الإيجار في السنة الضريبية لأيام التأجير، بدفعة يمكن تتبعها من حسابها إلى المالك. وتهم قاعدة التأخير خاصة الشركة التي تخصم المصروفات قبل دفعها (أساس الاستحقاق المحاسبي)؛ أما الشركة على الأساس النقدي فلا تخصم إلا ما دفعته. وقد تؤخر المادة ⁦267(a)(2)⁩ و(e) خصم تلك الشركة للإيجار المستحق لمالك يصرّح بالدخل عند قبضه إلى السنة التي يُدرج فيها المالك الدخل، ويذكر المنشور 334 القاعدة نفسها للمستفيدين المرتبطين الذين يصرّحون بالدخل عند القبض. ولأن المالك لا يصرّح أبدًا بإيجار Augusta دخلًا، لا يقول أي مصدر هل تنطبق عليه قاعدة التأخير هذه. والدفع داخل سنة الاستخدام هو الأحوط، لكن لا يقول أي مصدر إنه يحسم المسألة. والإيجار المدفوع مقدمًا لا يُخصم إلا الجزء الذي ينطبق على السنة الحالية (المنشور 334).

هل تقدّم الشركة النموذج ⁦1099-MISC⁩ عن إيجار Augusta؟

الشركة التي تدفع لشخص واحد إيجارات قدرها 2,000 دولار أو أكثر في السنة، في سياق نشاطها، تصرّح بها في الخانة 1 من النموذج ⁦1099-MISC⁩ (تعليمات IRS). وقد حدد النظام القانوني هذا الحد للمدفوعات بعد 2025، ويُحسب بالسنة التقويمية، ومنها الشركة ذات السنة الضريبية المالية (المادة ⁦6041(a)⁩). وتصيغه تعليمات IRS على أنه للسنوات الضريبية التي تبدأ بعد 2025؛ فاتبع النظام القانوني. وللمدفوعات حتى 2025 كان الحد 600 دولار، فقد يكون إيجار مدفوع في سنوات سابقة احتاج إلى نموذج لا يتطلبه الرقم الحالي. وتقول التعليمات إن الخانة 1 تغطي كل أنواع الإيجارات وتذكر إيجارات العقارات لمساحة مكتبية مثالًا. ولا تذكر منزلًا مؤجَّرًا لاجتماعات، فينبغي أن تعامل الشركة الدفعة إيجارًا. والمدفوعات إلى شركة معفاة عادةً، لكن المستفيد هنا هو المالك بصفته فردًا. وتدرج اللائحة الإيجارات ضمن الدخل الواجب الإبلاغ عنه (⁦26 CFR 1.6041-1(a)(1)⁩)؛ ولا هي ولا التعليمات تقول هل يشمل ذلك الإيجار الذي يستبعده المالك بموجب المادة ⁦280A(g)⁩. ويعامل إجراء إيرادات صادر عن IRS دفعة مستبعدة أخرى على أنها غير واجبة الإبلاغ (Rev. Proc. 2021-47، القسم 4.01)، لكنه لا يذكر الإيجار. وإلى أن يؤكد محاسب CPA الأمر، يجنّبك تقديم النموذج غرامة النموذج الفائت. وتقع تلك الغرامة على الشركة، عن كل نموذج وكل بيان (المادة 6721، المادة 6722).

• المواعيد النهائية. عن الإيجار المدفوع في 2026، تسلّم الشركة المالك بيانه بحلول 1 فبراير 2027 وتقدّم إلى IRS بحلول 1 مارس 2027 ورقيًا أو 31 مارس 2027 إلكترونيًا. وتنتقل التواريخ المعتادة (31 يناير و28 فبراير و31 مارس) إلى يوم العمل التالي إذا صادفت عطلة نهاية أسبوع أو عطلة رسمية. وعلى الشركة التي تقدّم 10 إقرارات معلوماتية فأكثر من كل الأنواع في السنة أن تقدّمها إلكترونيًا (التعليمات العامة لبعض الإقرارات المعلوماتية).
• دون الحد. لا يلزم النموذج ⁦1099-MISC⁩ ما لم تكن الشركة قد استقطعت ضريبة دخل فيدرالية بموجب قواعد الاستقطاع الاحتياطي (ضريبة يحتجزها الدافع في بعض الحالات، مثل ألا يقدّم المستفيد رقمه الضريبي). وتلزم الاتفاقية والسجلات وإثبات الدفع في الحالتين.
• للمالك. يقول IRS إنه يستخدم النموذج ليحدد هل صرّح المستلم بالدفعة على الوجه الصحيح. احتفظ بالاتفاقية وعدد الأيام مع سجلاتك الضريبية لتبين سبب غياب المبلغ عن الإقرار.

ماذا لو أجّرت المنزل 15 يومًا أو أكثر؟

حين يُؤجَّر المنزل 15 يومًا أو أكثر، يصبح كل الإيجار دخلًا، ومنه إيجار أول 14 يومًا، ويقسّم المالك النفقات بين استخدام التأجير والاستخدام الشخصي. ويقول المنشور 527 أن تُدرج كل دخل الإيجار، ويسمي Schedule E النموذج الأساسي للعقارات السكنية المؤجَّرة، ويقول إن صافي الخسارة يقيّد خصم بعض النفقات.

إذا كنت موظفًا في الشركة أيضًا وتعمل في المنزل في تلك الأيام، فتقول المادة ⁦280A(c)(6)⁩ إن استثناءي الاستخدام التجاري واستخدام التأجير لا ينطبقان على البنود المرتبطة بذلك التأجير. ويبقى الإيجار دخلًا، لكن قد تضيع خصومات النفقات لتلك الأيام. ولا تقول المصادر كيف ينطبق هذا على أيام الاجتماعات.

ما التأجير الذاتي في Schedule E؟

التأجير الذاتي هو تأجير عقار تملكه لنشاط تملكه أو تديره. وحين يكون الإيجار واجب الإبلاغ (15 يومًا أو أكثر)، يكون Schedule E النموذج الأساسي له (المنشور 527). ويقول المنشور 925 إنك إذا أجّرت عقارًا لنشاط تجاري شاركت فيه مشاركة فعلية، فإن صافي دخل الإيجار من العقار يُعامل دخلًا غير سلبي. فلا تستطيع الخسائر السلبية من أنشطة أخرى مقاصته. وتستطيع الشركة مع ذلك خصم الإيجار المعقول بحسب الاختبارات أعلاه، فقد تكون المبالغ نفسها خصمًا للشركة ودخلًا للمالك. ولاحتساب الأيام وتقسيم النفقات، راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.

ما أشيع أخطاء قاعدة Augusta ومخاطر التدقيق؟

سبق أن تناولنا غياب الاتفاقية، والسعر غير المدعوم، والإيجار غير المدفوع، وأيام المستأجرين الآخرين، والفعاليات الشخصية، وغياب النموذج ⁦1099-MISC⁩. وتُضاف إليها هذه:

إذا رُفض خصم الشركة، يرتفع دخلها الخاضع للضريبة بذلك المبلغ، ولا يسمح المنشور 334 بأي خصم عن إيجار غير معقول. ولا يقول أي مصدر كيف سيعامل IRS الدفعة بدلًا من ذلك، فالأمر يتوقف على الوقائع.

مثال

تستخدم هذه الأمثلة الدولار الأمريكي وأرقامًا مقرّبة. وهي توضح الخطوات، لا سعرًا.

أربعة اجتماعات مجلس إدارة في المنزل

مالك شركة S يسكن المنزل (أكثر من 14 يوم استخدام شخصي في تلك السنة) يعقد فيه أربعة اجتماعات لمجلس الإدارة، مدة كل منها يوم. تجمع الشركة أسعارًا مكتوبة من ثلاث قاعات محلية لغرفة مماثلة، وتتفق في اتفاقية موقَّعة قبل أول اجتماع على دفع سعر يومي مبني على تلك العروض (600 دولار أمريكي هنا، وهو رقم مفترض). وتدفع 2,400 دولار أمريكي بشيك من الشركة في ديسمبر، ولا يوجد تأجير آخر للمنزل في تلك السنة. أربعة أيام أقل من 15، فيستبعد المالك الإيجار من Schedule E. وإذا سُمح بخصم الشركة (انظر قاعدة شركة S أعلاه)، فإنها تقيّد 2,400 دولار أمريكي مصروف إيجار وتدعمها بجداول الأعمال والمحاضر وعروض الأسعار، ولأن المجموع فوق حد الإبلاغ تقدّم النموذج ⁦1099-MISC⁩ (انظر سؤال الاستبعاد أعلاه). وقبول IRS للمبلغ يتوقف على الوقائع.

صاحبة منشأة فردية تدفع لنفسها

صاحبة منشأة فردية لها LLC بمالك واحد دون اختيار معاملة الشركات تحوّل 2,400 دولار أمريكي من حساب النشاط إلى حسابها الشخصي وتسميها إيجارًا. وهي وLLC دافع ضرائب واحد، فلا خصم منفصل ولا دخل إيجار. والتحويل سحب مالك في الدفاتر.

عشرة أيام عبر منصة وستة أيام للشركة

مالكة تسكن بيتها (أكثر من 14 يوم استخدام شخصي في تلك السنة) تؤجّره عبر منصة تأجير 10 أيام ولشركة S الخاصة بها 6 أيام. هذه 16 يوم تأجير، أي 15 أو أكثر، فلا تنطبق المادة ⁦280A(g)⁩. فتصرّح بكل الإيجار، من المستأجرَين، في Schedule E وتقسّم نفقات البيت بين التأجير والاستخدام الشخصي. وهل تستطيع شركة S خصم إيجارها هي المسألة المنفصلة أعلاه. ولو كان التأجير عبر المنصة 8 أيام لبلغ المجموع 14 ولغطّى الاستبعاد كل الإيجار. وإذا كانت تعمل أيضًا في البيت للشركة في تلك الأيام، فقد تمنع المادة ⁦280A(c)(6)⁩ بعض النفقات.

هل وضعك مختلف؟

• مرّرت إيجارًا عبر الشركة بالفعل، أو تخطط لذلك قبل نهاية السنة، ولا تستطيع إثبات التواريخ والغرض التجاري والسعر، أو خصمت شركة S أو الشراكة لديك الإيجار فعلًا: يقوم استبعاد المالك وخصم الشركة معًا على تلك السجلات، والسجل الناقص يصعب تعويضه لاحقًا. هل يناسب كيانك القاعدة، وما الأيام والمستندات التي تستطيع تقديمها، وكيف تعامل السنوات المدفوعة، كلها أسئلة لـ مساعدة ضرائب الشركات.
• قُيّد الإيجار سحب مالك أو توزيعًا أو مصروفًا شخصيًا، أو دفاترك متأخرة: راجع دفع شركة S لمصروفات شخصية وخدمة مسك الدفاتر.
• لم تقدّم الشركة النموذج ⁦1099-MISC⁩ قط، أو يسأل IRS عن إيجار ورد في نموذج استلمته: راجع النماذج الضريبية المتأخرة للمقاولين والموظفين واحصل على مساعدة ضرائب الشركات.
• أنت صاحب منشأة فردية أو LLC بمالك واحد دون اختيار: الإيجار الذي تدفعه لنفسك لا أثر ضريبيًا له. وإذا كنت تعمل من المنزل، راجع خصم المكتب المنزلي.
• يُؤجَّر المنزل أيضًا لآخرين، أو عدّك قريب من 15 أو تجاوزه: راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.
• تريد أن تسدّد لك الشركة تكاليف المكتب المنزلي أو الهاتف أو السيارة، أو راتب شركة S لديك منخفض أو غير محدد: راجع تعويض مصروفات المالك وراتب مالك شركة S.