כלל אוגוסטה (כלל 14 הימים): השכרת הבית שלכם לעסק שלכם

מהן דרישות כלל אוגוסטה?

בעל בית שמשכיר את הבית שהוא גר בו פחות מ-⁠15 ימים בשנת מס לא כולל את דמי השכירות בהכנסה. סעיף ⁦280A(g)⁩ קובע שדמי השכירות אינם נכללים בהכנסה ברוטו ושאין ניכוי בגלל ההשכרה. פרסום 527 מוסיף שדמי השכירות והוצאות ההשכרה אינם מדווחים ב-⁠Schedule E, ואילו ריבית משכנתה ומס רכוש נשארים ב-⁠Schedule A כרגיל. קוראים לזה כלל אוגוסטה או כלל 14 הימים.

כדי שהחברה שלכם תשכור את הבית שלכם בדרך הזו:

• אתם משתמשים בבית כמגורים. כשההשכרה היא פחות מ-⁠15 ימים, סעיף ⁦280A(d)⁩ רואה בבית מגורים כשאתם משתמשים בו אישית יותר מ-⁠14 ימים בשנה. בית מגורים עיקרי עומד במבחן הזה. בית שני עומד בו רק אם אתם משתמשים בו אישית יותר מ-⁠14 ימים.
• ההשכרה אמיתית. נישום נפרד, לא אתם, משתמש בבית בימים מוגדרים ומשלם עליו.
• הבית מושכר פחות מ-⁠15 ימים בסך הכול. כל יום שבו הבית מושכר לכל אדם נספר, לא רק הימים של החברה.
• לצורך הניכוי של החברה, השימוש הוא עסקי, בשכירות סבירה, עם תשלום ורישומים. חברת S או שותפות מתמודדות גם עם הכלל הנוסף שבסעיף הבא.

המקרה שהכי צריך איש מקצוע קודם: שכירות ששולמה כבר, או מתוכננת לפני סוף השנה, בלי הסכם מתוארך, מטרה עסקית או תעריף בתיק, או שכירות שחברת S או שותפות כבר ניכו. קשה ליצור את הרישומים האלה בדיעבד.

מה עוד הופך מקרה למורכב. החוק עוסק רק בצד של בעל הבית. הניכוי של החברה נשען על הכללים הכלליים להוצאות עסקיות ועל עובדות, ואין פרסום של IRS שקובע תעריף יומי, שיטה או ניירת נדרשת. מקרה דורש שיקול דעת מקצועי כשהבית מושכר גם לאחרים, כשהשוכר הוא שותפות או LLC עם בעלים יחיד, או כשהמשכורת של הבעלים נמוכה. העמוד הזה עוסק במס הכנסה פדרלי; כללי מדינה יכולים להיות שונים.

מה לאסוף: את מסמכי ההקמה של הישות (ואת הבחירה במעמד S, אם יש), לוח שנה של כל יום שבו הבית הושכר לכל אדם, סדרי יום ופרוטוקולים, הצעות מחיר בכתב מאולמות ישיבות מקומיים, ורישומי בנק של כל תשלום.

האם אפשר לגבות מהחברה שלי שכירות על הבית שלי?

חברה שאינה חברת S יכולה לנכות שכירות על הבית שלכם כשהבית משמש לעסקי החברה והשכירות סבירה. סעיף ⁦162(a)(3)⁩ מתיר שכירות על נכס ששימש למטרות מסחר או עסק, ופרסום 334 אומר שעסק לא יכול לנכות שכירות לא סבירה.

חברת S או שותפות מתמודדות עם כלל נוסף. סעיף ⁦280A(a)⁩ שולל ניכויים על יחידת מגורים ששימשה כמגורים של אדם פרטי או של חברת S, וסעיף ⁦280A(f)(2)⁩ סופר שימוש אישי של בעל מניות בבית כשימוש של חברת S עצמה. הוראות טופס ⁦1120-S⁩ אומרות: “אין לנכות שכירות על יחידת מגורים ששוהה בה בעל מניות כלשהו לשימוש אישי” (שורה 11). הוראות טופס 1065 אומרות אותו דבר על יחידת מגורים ששותף שוהה בה (שורה 13). חברת C נמצאת מחוץ לסעיף ⁦280A(a)⁩, והוראות טופס 1120 שלה אינן כוללות משפט כזה בשורת השכירות. אף מקור שנבדק לא אומר ששימוש עסקי בימי השכירות מסיר את המגבלה על חברת S או שותפות. התייחסו לניכוי של חברה כזו כבלתי מוסדר, ובדקו אותו עם CPA לפני שתובעים אותו. הפטור שלכם לפי סעיף ⁦280A(g)⁩ לא תלוי בו.

סעיף ⁦280A(g)⁩ לא עוסק בחברה, ולכן הניכוי של החברה אינו אוטומטי. הוא מחזיק טוב יותר כאשר:

• יש מטרה עסקית. ישיבת דירקטוריון, אסיפת בעלי מניות או מפגש תכנון עם סדר יום הם שימוש עסקי. ארוחת משפחה אינה כזו. כשיש בעל מניות אחד, אין מקור של IRS שאומר כמה משתתפים נדרשים בישיבה: סדר היום, ההחלטות שהתקבלו ותוצר העבודה הם שנושאים את המשקל, וישיבה של הבעלים בלבד, בלי סדר יום ובלי החלטות, היא המקרה החלש.
• השכירות סבירה. ראו את הסעיף על שכירות בהמשך.
• האירוע אינו אישי או בידור. סעיף 262 שולל ניכוי על הוצאות אישיות, הוצאות מחיה והוצאות משפחה. סעיף ⁦274(a)⁩ שולל ניכוי על פעילות שנחשבת בדרך כלל בידור, שעשוע או פנאי, ועל מתקן ששימש אותה.
• השכירות משולמת ונרשמת כשכירות. ראו את הסעיף על התשלום בהמשך.

אילו ישויות יכולות לשכור בית לפי כלל אוגוסטה?

הכלל דורש שני נישומים נפרדים: בעל הבית ושוכר שמשלם. חברת S וחברת C הן נישומים נפרדים. שותפות נחשבת נפרדת לתשלומים לשותף שפועל כצד חיצוני (סעיף ⁦707(a)(1)⁩), ולכן כל אחת מהן יכולה להיות השוכרת. בעל עסק יחידני, או LLC עם בעלים יחיד בלי בחירה במעמד של חברה, לא יכולים: הבעלים ישלם שכירות לעצמו.

כמה ימים נספרים במגבלת 14 הימים?

הבית חייב להיות מושכר פחות מ-⁠15 ימים בשנת המס, כלומר 14 ימים לכל היותר. סעיף ⁦280A(g)⁩ סופר כל יום שבו הבית מושכר בפועל, יהיה השוכר מי שיהיה. ימים שהושכרו לחברה, לאורחים בפלטפורמת השכרה, לצוות צילום או לשכן מצטברים לסך אחד לאותו בית.

• חלק מיום. החוק ופרסום 527 לא אומרים איך לספור ישיבה של שעתיים. הגישה הזהירה היא לספור כל יום קלנדרי שיש בו השכרה כלשהי כיום אחד.
• יותר מבית אחד. החוק חל על יחידת מגורים, ולכן לכל בית יש ספירה משלו.

איזו שכירות סבירה לפי כלל אוגוסטה?

שכירות ניתנת להגנה כשהיא תואמת את מה שצד לא קשור היה גובה על אותו מקום ואותו שימוש. פרסום 334 אומר ששכירות ששולמה לאדם קשור סבירה אם היא שווה למה שהייתם משלמים לזר עבור שימוש באותו נכס. פרסום 527 משתמש באותו מדד בצד של הבעלים: מחיר שכירות הוגן הוא בדרך כלל מה שאדם שאינו קשור אליכם היה מוכן לשלם. אין מקור של IRS שקובע תעריף יומי, ולכן המספר הוא שאלה של עובדות.

כדי לתמוך במספר:

1. השיגו הצעות מחיר בכתב או מחירונים מפורסמים משניים או שלושה מקומות מקומיים עם חלל דומה: קיבולת, שעות ושירותים דומים.
2. תמחרו את מה שהחברה משתמשת בו, כמו חדר אחד לשעות הישיבה, ולא את כל הבית ליום שלם.
3. תארכו את הצעות המחיר ושמרו אותן עם הסכם השכירות.

סימני אזהרה לשכירות לא סבירה:

• תעריף גבוה בהרבה מהצעות המחיר המקומיות, או מחיר של כל הבית ליום שלם לישיבה קצרה בחדר אחד.
• תעריף או מספר ימים שנבחרו כדי להעביר לבעלים סכום מזומן יעד, במקום להתאים לישיבות שנערכו.
• משכורת נמוכה יחד עם שכירות גבוהה. IRS אומר שהוא יכול לסווג מחדש תשלומים לבעל מניות שהוא גם עובד, מחלוקות שאינן שכר, לשכר. העמוד הזה לא עוסק בשכירות. ראו משכורת בעלים בחברת S.

אילו רישומים צריכים להיות לפני כל יום השכרה ואחריו?

הרישומים צריכים להראות שההשכרה תוכננה, שהשימוש העסקי התקיים ושהשכירות שולמה. אף חוק או פרסום של IRS לא מחייב את המסמכים המדויקים האלה. הם הראיות שפרסום 583 וסעיף 6001 מפנים אליהן: מסמכים תומכים שמראים את הסכום ששולם ושהוא היה להוצאה עסקית, ורישומים שמספיקים כדי להראות אם חבים מס. שמרו אותם עד שתקופת ההתיישנות של הדוח מסתיימת (הזמן ש-⁠IRS יכול לבקר אותו): בדרך כלל 3 שנים מהגשת הדוח, ובמקרים מסוימים יותר (פרסום 583, טבלה 3).

מתי החברה צריכה לשלם את השכירות?

החברה צריכה לשלם את השכירות בשנת המס של ימי ההשכרה, בתשלום שניתן לעקוב אחריו מחשבון החברה לבעלים. כלל הדחייה חשוב בעיקר לחברה שמנכה הוצאות לפני ששילמה אותן (שיטת צבירה); חברה בשיטת מזומן מנכה רק מה ששילמה. סעיף ⁦267(a)(2)⁩ ו-⁠(e) יכול לדחות את הניכוי של אותה חברה על שכירות שחייבים לבעלים שמדווח על הכנסה כשהיא משולמת, לשנה שבה הבעלים היה כולל אותה בהכנסה, ופרסום 334 קובע אותו כלל לגבי מקבלי תשלום קשורים שמדווחים על הכנסה כשהיא משולמת. מכיוון שהבעלים אף פעם לא מדווח על שכירות אוגוסטה כהכנסה, אף מקור לא אומר אם כלל הדחייה הזה חל עליה. תשלום בתוך שנת השימוש הוא הדרך הזהירה, אבל אף מקור לא אומר שהוא מכריע בשאלה. שכירות ששולמה מראש מותרת בניכוי רק בחלק שחל על השנה הנוכחית (פרסום 334).

האם החברה מגישה טופס ⁦1099-MISC⁩ על שכירות אוגוסטה?

חברה ששילמה לאדם אחד שכירות בסך ⁦$2,000⁩ או יותר בשנה, במהלך העסק שלה, מדווחת עליה בתיבה 1 של טופס ⁦1099-MISC⁩ (הוראות IRS). החוק קובע את הסף הזה לתשלומים ששולמו אחרי 2025, בספירה לפי שנה קלנדרית, גם לחברה עם שנת מס כספית (סעיף ⁦6041(a)⁩). הוראות IRS מנוסחות כשנות מס שמתחילות אחרי 2025; פעלו לפי החוק. לתשלומים עד 2025 הסף היה ⁦$600⁩, ולכן שכירות ששולמה בשנים קודמות אולי חייבה טופס שהסכום הנוכחי לא היה דורש. ההוראות אומרות שתיבה 1 מכסה כל סוגי השכירות ומציינות כדוגמה השכרת נדל״ן עבור משרדים. הן אינן מזכירות בית שמושכר לישיבות, ולכן החברה צריכה להתייחס לתשלום כאל שכירות. תשלומים לחברה פטורים בדרך כלל, אבל המקבל כאן הוא הבעלים כאדם פרטי. התקנה מונה שכירות כהכנסה שיש לדווח עליה (⁦26 CFR 1.6041-1(a)(1)⁩); לא היא ולא ההוראות אומרות אם שכירות שהבעלים פוטר לפי סעיף ⁦280A(g)⁩ נכללת. נוהל הכנסות (revenue procedure) של IRS מתייחס לתשלום פטור אחר כאל תשלום שאין לדווח עליו (Rev. Proc. 2021-47, סעיף 4.01), אבל הוא לא מזכיר שכירות. עד ש-⁠CPA מאשר, הגשה מונעת את הקנס על טופס שלא הוגש. הקנס חל על החברה, לכל טופס ולכל דוח למקבל (סעיף 6721, סעיף 6722).

• מועדים. על שכירות ששולמה ב-⁠2026, החברה מוסרת לבעלים את הדוח למקבל התשלום עד 1 בפברואר 2027 ומגישה ל-⁠IRS עד 1 במרץ 2027 בנייר או עד 31 במרץ 2027 באופן אלקטרוני. התאריכים הרגילים (31 בינואר, 28 בפברואר ו-⁠31 במרץ) נדחים ליום העסקים הבא כשהם חלים בסוף שבוע או בחג. חברה שמגישה 10 דוחות מידע או יותר מכל הסוגים בשנה חייבת להגיש באופן אלקטרוני (הוראות כלליות לדוחות מידע מסוימים).
• מתחת לסף. לא נדרש טופס ⁦1099-MISC⁩ אלא אם החברה ניכתה מס הכנסה פדרלי לפי כללי ניכוי גיבוי במקור (מס שמשלם מחזיק בחלק מהמקרים, למשל כשמקבל התשלום לא מסר מספר זיהוי מס). ההסכם, הרישומים והוכחת התשלום נדרשים בכל מקרה.
• לבעלים. IRS אומר שהוא משתמש בטופס כדי לקבוע אם מקבל התשלום דיווח על התשלום כראוי. שמרו את ההסכם ואת ספירת הימים עם רישומי המס, כדי להראות למה הסכום אינו בדוח.

מה אם אני משכיר את הבית 15 ימים או יותר?

כשבית מושכר 15 ימים או יותר, כל השכירות היא הכנסה, כולל השכירות על 14 הימים הראשונים, והבעלים מחלק הוצאות בין שימוש להשכרה לשימוש אישי. פרסום 527 אומר לכלול את כל הכנסת השכירות, מציין את Schedule E כטופס הבסיסי לנכסי מגורים להשכרה, ואומר שהפסד נטו מגביל את הניכוי של הוצאות מסוימות.

אם אתם גם עובדים של החברה ועובדים בבית בימים האלה, סעיף ⁦280A(c)(6)⁩ קובע שחריגי השימוש העסקי והשימוש להשכרה אינם חלים על פריטים הקשורים לאותה השכרה. השכירות עדיין הכנסה, אבל ניכויי הוצאות לימים האלה עלולים ללכת לאיבוד. המקורות לא אומרים איך זה חל על ימי ישיבות.

מהי השכרה עצמית ב-⁠Schedule E?

השכרה עצמית היא השכרת נכס שבבעלותכם לעסק שבבעלותכם או שאתם מנהלים. כשהשכירות ניתנת לדיווח (15 ימים או יותר), Schedule E הוא הטופס הבסיסי לה (פרסום 527). פרסום 925 אומר שאם משכירים נכס לעסק שהשתתפתם בו השתתפות מהותית, הכנסת שכירות נטו מהנכס נחשבת הכנסה שאינה פסיבית. הפסדים פסיביים מפעילויות אחרות אינם יכולים אז לקזז אותה. החברה עדיין יכולה לנכות שכירות סבירה לפי המבחנים שלמעלה, ולכן אותם דולרים יכולים להיות גם ניכוי של החברה וגם הכנסה של הבעלים. לספירת ימים ולחלוקת הוצאות, ראו ימי השכרה הוגנת ושימוש אישי.

מהן הטעויות הנפוצות בכלל אוגוסטה וסיכוני הביקורת?

הסכם חסר, תעריף ללא תימוכין, שכירות שלא שולמה, ימים של שוכרים אחרים, אירועים אישיים וטופס ⁦1099-MISC⁩ חסר נדונו למעלה. אלה נוספים עליהם:

אם הניכוי של החברה נדחה, ההכנסה החייבת שלה עולה בסכום הזה, ופרסום 334 אינו מתיר ניכוי על שכירות לא סבירה. אף מקור לא אומר איך IRS יתייחס לתשלום במקום זאת, ולכן זה תלוי בעובדות.

דוגמה

הדוגמאות משתמשות בדולרים אמריקאים ובמספרים עגולים. הן ממחישות את השלבים, לא תעריף.

ארבע ישיבות דירקטוריון בבית

בעלים של חברת S שגר בבית (יותר מ-⁠14 ימי שימוש אישי באותה שנה) מקיים בו ארבע ישיבות דירקטוריון של יום אחד. החברה אוספת תעריפים בכתב משלושה מקומות מקומיים עבור חדר דומה, ובהסכם שנחתם לפני הישיבה הראשונה מסכימה לשלם תעריף יומי שנקבע לפי הצעות המחיר האלה (⁦US$600⁩ כאן, סכום מומצא). היא משלמת ⁦US$2,400⁩ בצ׳ק של החברה בדצמבר, ולבית אין השכרות אחרות באותה שנה. ארבעה ימים הם פחות מ-⁠15, ולכן הבעלים לא כולל את השכירות ב-⁠Schedule E. אם הניכוי שלה מותר (ראו את הכלל לחברת S למעלה), החברה רושמת ⁦US$2,400⁩ כהוצאת שכירות, תומכת בכך בסדרי היום, בפרוטוקולים ובהצעות המחיר, ומכיוון שהסך מעל סף הדיווח, מגישה טופס ⁦1099-MISC⁩ (ראו את שאלת הפטור למעלה). אם IRS יקבל את הסכום תלוי בעובדות.

בעל עסק יחידני משלם לעצמו

בעל עסק יחידני עם LLC עם בעלים יחיד ובלי בחירה במעמד של חברה מעביר ⁦US$2,400⁩ מחשבון העסק לחשבון הפרטי של עצמו וקורא לזה שכירות. ה-⁠LLC והבעלים הם נישום אחד, ולכן אין ניכוי נפרד ואין הכנסת שכירות. ההעברה היא משיכת בעלים בספרים.

עשרה ימי פלטפורמה ושישה ימי חברה

בעלים שגר בביתו (יותר מ-⁠14 ימי שימוש אישי באותה שנה) משכיר אותו בפלטפורמת השכרה ל-⁠10 ימים ולחברת S שלו ל-⁠6. אלה 16 ימי השכרה, כלומר 15 או יותר, ולכן סעיף ⁦280A(g)⁩ לא חל. הבעלים מדווח על כל השכירות, משני השוכרים, ב-⁠Schedule E ומחלק את הוצאות הבית בין השכרה לשימוש אישי. אם חברת S יכולה לנכות את השכירות שלה היא השאלה הנפרדת שלמעלה. אילו ההשכרה בפלטפורמה הייתה 8 ימים, הסך היה 14 והפטור היה מכסה את כל השכירות. אם הבעלים גם עובד בבית עבור החברה בימים האלה, סעיף ⁦280A(c)(6)⁩ יכול לשלול חלק מההוצאות.

המצב שלכם שונה?

• כבר העברתם שכירות דרך החברה, או מתכננים זאת לפני סוף השנה, ואתם לא יכולים להציג את התאריכים, את המטרה העסקית ותעריף, או שחברת S או השותפות שלכם כבר ניכתה אותה: הפטור של הבעלים והניכוי של החברה נשענים שניהם על הרישומים האלה, ורישום חסר קשה להחליף בדיעבד. אם הישות שלכם מתאימה, אילו ימים ומסמכים אתם יכולים להציג, ואיך לטפל בשנים ששולמו כבר, אלה שאלות לצוות שלנו: עזרה במיסוי חברות.
• השכירות נרשמה כמשיכת בעלים, כחלוקה או כהוצאה אישית, או שהספרים שלכם מאחור: ראו חברת S ששילמה הוצאות אישיות וכן עזרה בהנהלת חשבונות.
• החברה לא הגישה אף פעם טופס ⁦1099-MISC⁩, או ש-⁠IRS שואל על שכירות בטופס כזה שקיבלתם: ראו טפסי מס באיחור לקבלנים ולעובדים וכן קבלו עזרה במיסוי חברות.
• אתם בעלי עסק יחידני או LLC עם בעלים יחיד בלי בחירה: לשכירות לעצמכם אין השפעה על המס. אם אתם עובדים מהבית, ראו ניכוי משרד ביתי.
• הבית מושכר גם לאחרים, או שהספירה שלכם קרובה ל-⁠15 או עוברת אותו: ראו ימי השכרה הוגנת ושימוש אישי.
• אתם רוצים שהחברה תחזיר לכם עלויות משרד ביתי, טלפון או רכב, או שהמשכורת בחברת S נמוכה או לא נקבעה: ראו החזר הוצאות בעלים וכן משכורת בעלים בחברת S.