Règle d'Augusta (14 jours) : louer sa maison à son entreprise

Quelles sont les exigences de la règle d'Augusta?

Un propriétaire qui loue la maison où il habite moins de 15 jours au cours d'une année d'imposition exclut ce loyer de son revenu. L'article 280A(g) prévoit que le loyer n'est pas inclus dans le revenu brut et qu'aucune déduction n'est permise en raison de la location. La Publication 527 ajoute que le loyer et les dépenses de location ne sont pas déclarés sur l'annexe E, alors que les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers restent sur l'annexe A comme d'habitude. On appelle cela la règle d'Augusta ou la règle des 14 jours.

Pour que votre entreprise loue votre maison de cette façon :

• Vous utilisez la maison comme résidence. Avec moins de 15 jours de location, l'article 280A(d) considère une maison comme une résidence lorsque vous l'utilisez personnellement plus de 14 jours dans l'année. Une résidence principale satisfait à ce critère. Une résidence secondaire n'y satisfait que si vous l'utilisez personnellement plus de 14 jours.
• La location est réelle. Un contribuable distinct, et non vous, utilise la maison aux jours convenus et la paie.
• La maison est louée moins de 15 jours au total. Chaque jour de location à qui que ce soit compte, et pas seulement les jours de l'entreprise.
• Pour la déduction de l'entreprise, l'usage est commercial, le loyer raisonnable, et le paiement et les registres sont en règle. Une société de type S ou une société de personnes est aussi soumise à la règle additionnelle de la section suivante.

Le cas qui exige le plus l'avis d'un professionnel avant tout : un loyer déjà payé, ou prévu avant la fin de l'année, sans entente datée, sans objet commercial ni tarif au dossier, ou un loyer qu'une société de type S ou une société de personnes a déjà déduit. Ces registres sont difficiles à créer après coup.

Ce qui rend un dossier plus complexe. La loi ne vise que le côté du propriétaire de la maison. La déduction de l'entreprise repose sur les règles générales des dépenses d'entreprise et sur les faits, et aucune publication de l'IRS ne fixe de tarif quotidien, de méthode ni de documents obligatoires. Un dossier exige un jugement professionnel lorsque la maison est aussi louée à d'autres, que le locataire est une société de personnes ou une LLC à propriétaire unique, ou que le salaire du propriétaire est bas. Cette page traite de l'impôt fédéral américain sur le revenu; les règles des États peuvent différer.

À réunir : les documents de constitution de l'entité (et le choix de société de type S, s'il y en a un), un calendrier de chaque jour où la maison a été louée à qui que ce soit, les ordres du jour et les procès-verbaux, des tarifs écrits de salles de réunion de la région, et les relevés bancaires de chaque paiement.

Puis-je faire payer un loyer à ma propre entreprise pour ma maison?

Une entreprise qui n'est pas une société de type S peut déduire le loyer de votre maison lorsque la maison sert aux activités de l'entreprise et que le loyer est raisonnable. L'article 162(a)(3) permet le loyer d'un bien utilisé pour les besoins d'une entreprise, et la Publication 334 précise qu'une entreprise ne peut pas déduire un loyer déraisonnable.

Une société de type S ou une société de personnes est soumise à une règle additionnelle. L'article 280A(a) refuse les déductions pour un logement utilisé comme résidence par un particulier ou par une société de type S, et l'article 280A(f)(2) compte l'usage personnel de la maison par un actionnaire comme celui de la société de type S elle-même. Les instructions du formulaire 1120-S disent : « Ne déduisez pas de loyer pour un logement occupé par un actionnaire à des fins personnelles » (ligne 11). Les instructions du formulaire 1065 disent la même chose pour un logement occupé par un associé (ligne 13). Une société de type C échappe à l'article 280A(a), et ses instructions du formulaire 1120 ne contiennent pas de phrase de ce genre à la ligne du loyer. Aucune source examinée ne dit que l'usage commercial pendant les jours de location lève la limite pour une société de type S ou une société de personnes. Considérez la déduction de cette entreprise comme incertaine et faites-la examiner par un CPA avant de la demander. Votre propre exclusion en vertu de l'article 280A(g) n'en dépend pas.

L'article 280A(g) ne vise pas l'entreprise; la déduction de l'entreprise n'est donc pas automatique. Elle tient mieux la route lorsque :

• Il y a un objet commercial. Une réunion du conseil d'administration, une assemblée des actionnaires ou une séance de planification avec ordre du jour est un usage commercial. Un souper de famille ne l'est pas. Avec un seul actionnaire, aucune source de l'IRS ne dit combien de participants une réunion exige : l'ordre du jour, les décisions prises et les travaux produits pèsent le plus lourd, et une réunion de vous seul, sans ordre du jour ni décisions, est le cas faible.
• Le loyer est raisonnable. Voir la section sur le loyer plus bas.
• L'événement n'est ni personnel ni un divertissement. L'article 262 refuse les déductions pour les dépenses personnelles, de subsistance et familiales. L'article 274(a) refuse les déductions pour une activité généralement considérée comme un divertissement, un amusement ou un loisir, et pour une installation qui y sert.
• Le loyer est payé et inscrit comme loyer. Voir la section sur le paiement plus bas.

Quelles entités peuvent louer une maison selon la règle d'Augusta?

La règle exige deux contribuables distincts : le propriétaire de la maison et un locataire qui paie. Une société de type S et une société de type C sont des contribuables distincts. Une société de personnes est traitée comme distincte pour les paiements faits à un associé qui agit comme un tiers (article 707(a)(1)); chacune peut donc être locataire. Une entreprise individuelle, ou une LLC à propriétaire unique sans choix de société, ne le peut pas : le propriétaire paierait un loyer à lui-même.

Combien de jours comptent dans la limite de 14 jours?

La maison doit être louée moins de 15 jours dans l'année d'imposition, donc 14 jours au plus. L'article 280A(g) compte chaque jour où la maison est réellement louée, quel que soit le locataire. Les jours loués à l'entreprise, à des clients d'une plateforme de location, à une équipe de tournage ou à un voisin s'additionnent dans un seul total pour cette maison.

• Une partie de journée. La loi et la Publication 527 ne disent pas comment compter une réunion de deux heures. Compter comme un jour chaque jour civil comportant une location est l'approche prudente.
• Plus d'une maison. La loi s'applique à un logement; chaque maison a donc son propre compte.

Quel loyer est raisonnable selon la règle d'Augusta?

Un loyer est défendable lorsqu'il correspond à ce qu'un tiers demanderait pour le même espace et le même usage. La Publication 334 dit qu'un loyer versé à une personne liée est raisonnable s'il est égal à ce que vous paieriez à un étranger pour l'usage du même bien. La Publication 527 utilise la même mesure du côté du propriétaire : un prix de location équitable est généralement ce qu'une personne qui n'est pas liée à vous accepterait de payer. Aucune source de l'IRS ne fixe de tarif quotidien; le chiffre est donc une question de faits.

Pour appuyer le chiffre :

1. Obtenez des soumissions écrites ou des grilles de tarifs affichées auprès de deux ou trois salles de la région offrant un espace comparable : capacité, heures et services semblables.
2. Chiffrez ce que l'entreprise utilise, comme une pièce pendant les heures de réunion, et non toute la maison pour une journée complète.
3. Datez les soumissions et gardez-les avec l'entente de location.

Signes que le loyer est déraisonnable :

• Un tarif très supérieur aux soumissions locales, ou un prix pour toute la maison et toute la journée pour une courte réunion dans une pièce.
• Un tarif ou un nombre de jours choisi pour transférer au propriétaire un montant visé plutôt que pour correspondre aux réunions tenues.
• Un salaire bas jumelé à un loyer élevé. L'IRS dit qu'il peut requalifier en salaire des paiements faits à un actionnaire-employé comme distributions non salariales. Cette page ne traite pas du loyer. Voir le salaire du propriétaire d'une société de type S.

Quels registres doivent exister avant et après chaque jour de location?

Les registres doivent montrer que la location était planifiée, que l'usage commercial a eu lieu et que le loyer a été payé. Aucune loi ni publication de l'IRS n'exige ces documents précis. Ce sont les preuves que la Publication 583 et l'article 6001 invoquent : des pièces justificatives qui montrent le montant payé et qu'il s'agissait d'une dépense d'entreprise, et des registres suffisants pour établir si de l'impôt est dû. Conservez-les jusqu'à l'expiration du délai de prescription de la déclaration (le temps dont dispose l'IRS pour la vérifier) : généralement 3 ans après la production de la déclaration, plus longtemps dans certains cas (Publication 583, tableau 3).

Quand l'entreprise doit-elle payer le loyer?

L'entreprise devrait payer le loyer dans l'année d'imposition des jours de location, par un paiement traçable de son compte au propriétaire. La règle du délai importe surtout à une entreprise qui déduit des dépenses avant de les payer (la méthode d'exercice); une entreprise à la méthode de caisse ne déduit que ce qu'elle a payé. L'article 267(a)(2) et (e) peut reporter la déduction de cette entreprise pour un loyer dû à un propriétaire qui déclare son revenu à la réception à l'année où le propriétaire l'inclurait dans son revenu, et la Publication 334 énonce la même règle pour les bénéficiaires liés qui déclarent leur revenu à la réception. Comme le propriétaire ne déclare jamais le loyer d'Augusta comme revenu, aucune source ne dit si cette règle de report s'y applique. Payer dans l'année d'utilisation est la voie prudente, mais aucune source ne dit qu'elle règle la question. Un loyer payé d'avance n'est déductible que pour la partie qui s'applique à l'année en cours (Publication 334).

L'entreprise produit-elle un formulaire 1099-MISC pour le loyer d'Augusta?

Une entreprise qui verse à une personne des loyers de 2 000 $ ou plus dans une année, dans le cadre de ses activités, les déclare à la case 1 du formulaire 1099-MISC (instructions de l'IRS). La loi fixe ce seuil pour les paiements faits après 2025, selon l'année civile, y compris pour une entreprise dont l'année d'imposition est un exercice (article 6041(a)). Les instructions de l'IRS parlent des années d'imposition commençant après 2025; suivez la loi. Pour les paiements jusqu'en 2025, il était de 600 $; un loyer payé dans des années antérieures a donc pu exiger un formulaire que le chiffre actuel n'exigerait pas. Les instructions disent que la case 1 couvre tous les types de loyers et donnent en exemple les loyers immobiliers payés pour des bureaux. Elles ne nomment pas une maison louée pour des réunions; l'entreprise devrait donc traiter le paiement comme un loyer. Les paiements à une société sont généralement exemptés, mais le bénéficiaire ici est le propriétaire en tant que particulier. Le règlement énumère les loyers parmi les revenus à déclarer (26 CFR 1.6041-1(a)(1)); ni lui ni les instructions ne disent si un loyer que le propriétaire exclut en vertu de l'article 280A(g) est visé. Une procédure administrative de l'IRS traite un autre paiement exclu comme non déclarable (Rev. Proc. 2021-47, section 4.01), mais elle ne mentionne pas le loyer. Tant qu'un CPA n'a pas confirmé, produire le formulaire évite la pénalité pour formulaire manquant. Cette pénalité frappe l'entreprise, par formulaire et par relevé (article 6721, article 6722).

• Dates limites. Pour un loyer payé en 2026, l'entreprise fournit le relevé du propriétaire au plus tard le 1er février 2027 et produit le formulaire auprès de l'IRS au plus tard le 1er mars 2027 sur papier ou le 31 mars 2027 par voie électronique. Les dates habituelles (31 janvier, 28 février et 31 mars) passent au jour ouvrable suivant lorsqu'elles tombent un jour de fin de semaine ou un jour férié. Une entreprise qui produit 10 déclarations de renseignements ou plus, tous types confondus, dans l'année doit les produire par voie électronique (instructions générales pour certaines déclarations de renseignements).
• Sous le seuil. Aucun formulaire 1099-MISC n'est exigé, sauf si l'entreprise a retenu de l'impôt fédéral sur le revenu en vertu des règles de retenue de réserve (impôt qu'un payeur retient dans certains cas, par exemple lorsque le bénéficiaire n'a pas fourni son numéro d'identification fiscale). L'entente, les registres et la preuve de paiement sont nécessaires dans les deux cas.
• Pour le propriétaire. L'IRS dit qu'il utilise le formulaire pour établir si le bénéficiaire a correctement déclaré le paiement. Gardez l'entente et le décompte des jours avec vos documents fiscaux pour montrer pourquoi le montant ne figure pas dans la déclaration.

Et si je loue la maison 15 jours ou plus?

Lorsqu'une maison est louée 15 jours ou plus, tout le loyer est un revenu, y compris celui des 14 premiers jours, et le propriétaire répartit les dépenses entre l'usage locatif et l'usage personnel. La Publication 527 dit d'inclure tout le revenu de location, désigne l'annexe E comme le formulaire de base pour les immeubles résidentiels locatifs, et dit qu'une perte nette limite la déduction de certaines dépenses.

Si vous êtes aussi un employé de l'entreprise et que vous travaillez dans la maison ces jours-là, l'article 280A(c)(6) prévoit que les exceptions pour l'usage commercial et l'usage locatif ne s'appliquent pas aux éléments liés à cette location. Le loyer reste un revenu, mais les déductions de dépenses pour ces jours peuvent être perdues. Les sources ne disent pas comment cela s'applique aux jours de réunion.

Qu'est-ce que l'auto-location sur l'annexe E?

L'auto-location consiste à louer un bien que vous possédez à une entreprise que vous possédez ou dirigez. Lorsque le loyer est à déclarer (15 jours ou plus), l'annexe E est le formulaire de base (Publication 527). La Publication 925 dit que si vous louez un bien à une entreprise dans laquelle vous avez participé de façon importante, le revenu net de location tiré du bien est traité comme un revenu non passif. Les pertes passives d'autres activités ne peuvent alors pas le compenser. L'entreprise peut quand même déduire un loyer raisonnable selon les critères ci-dessus; les mêmes dollars peuvent donc être la déduction de l'entreprise et le revenu du propriétaire. Pour compter les jours et répartir les dépenses, voir les jours de location à prix du marché et l'usage personnel.

Quelles sont les erreurs courantes avec la règle d'Augusta et les risques de vérification?

Une entente manquante, un tarif non justifié, un loyer impayé, les jours d'autres locataires, des événements personnels et un formulaire 1099-MISC manquant sont traités plus haut. Voici d'autres erreurs.

Si la déduction de l'entreprise est refusée, son revenu imposable augmente de ce montant, et la Publication 334 n'autorise aucune déduction pour un loyer déraisonnable. Aucune source ne dit comment l'IRS traiterait plutôt le paiement; cela dépend donc des faits.

Exemple

Ces exemples utilisent des dollars américains et des chiffres ronds. Ils illustrent les étapes, pas un tarif.

Quatre réunions du conseil à la maison

Le propriétaire d'une société de type S qui habite la maison (plus de 14 jours d'usage personnel cette année-là) y tient quatre réunions du conseil d'une journée. L'entreprise recueille les tarifs écrits de trois salles de la région pour une pièce semblable et, dans une entente signée avant la première réunion, convient de payer un tarif quotidien établi d'après ces soumissions (600 $ US ici, un chiffre inventé). Elle paie 2 400 $ US par chèque de l'entreprise en décembre, et la maison n'a aucune autre location cette année-là. Quatre jours, c'est moins de 15; le propriétaire n'inscrit donc pas le loyer sur l'annexe E. Si sa déduction est permise (voir la règle des sociétés de type S plus haut), l'entreprise inscrit 2 400 $ US en charge de loyer, l'appuie avec les ordres du jour, les procès-verbaux et les soumissions, et, le total dépassant le seuil de déclaration, produit un formulaire 1099-MISC (voir la question sur l'exclusion plus haut). L'acceptation du montant par l'IRS dépend des faits.

Une entrepreneure individuelle se verse un loyer

Une entrepreneure individuelle qui a une LLC à propriétaire unique et aucun choix de société transfère 2 400 $ US du compte de l'entreprise à son compte personnel et appelle cela un loyer. La LLC et elle sont un seul contribuable; il n'y a donc ni déduction distincte ni revenu de loyer. Le transfert est un retrait du propriétaire dans les livres.

Dix jours sur une plateforme plus six jours pour l'entreprise

Une propriétaire qui habite sa maison (plus de 14 jours d'usage personnel cette année-là) la loue sur une plateforme de location pendant 10 jours et à sa société de type S pendant 6. Cela fait 16 jours de location, soit 15 ou plus; l'article 280A(g) ne s'applique donc pas. Elle déclare tout le loyer, des deux locataires, sur l'annexe E et répartit les dépenses de la maison entre l'usage locatif et l'usage personnel. La question de savoir si la société de type S peut déduire son loyer est la question distincte plus haut. Si la location sur la plateforme avait duré 8 jours, le total aurait été de 14 et l'exclusion aurait couvert tout le loyer. Si elle travaille aussi dans la maison pour l'entreprise ces jours-là, l'article 280A(c)(6) peut interdire certaines dépenses.

Votre situation est différente?

• Vous avez déjà fait passer un loyer par l'entreprise, ou prévoyez le faire avant la fin de l'année, et ne pouvez pas montrer les dates, l'objet commercial et un tarif, ou votre société de type S ou société de personnes l'a déjà déduit : l'exclusion du propriétaire et la déduction de l'entreprise reposent toutes deux sur ces registres, et un registre manquant est difficile à remplacer après coup. Savoir si votre entité convient, quels jours et quels documents vous pouvez produire, et comment traiter les années déjà payées sont des questions pour l'aide en fiscalité des sociétés.
• Le loyer a été inscrit comme retrait du propriétaire, distribution ou dépense personnelle, ou vos livres sont en retard : voir société de type S qui paie des dépenses personnelles et l'aide en tenue de livres.
• L'entreprise n'a jamais produit de formulaire 1099-MISC, ou l'IRS pose des questions sur un loyer figurant sur un formulaire que vous avez reçu : voir formulaires tardifs pour entrepreneurs et employés et obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés.
• Vous êtes un entrepreneur individuel ou le propriétaire d'une LLC à propriétaire unique sans choix : un loyer que vous vous versez n'a aucun effet fiscal. Si vous travaillez de la maison, voir la déduction pour bureau à domicile.
• La maison est aussi louée à d'autres, ou votre compte est près de 15 ou le dépasse : voir les jours de location à prix du marché et l'usage personnel.
• Vous voulez que l'entreprise vous rembourse des frais de bureau à domicile, de téléphone ou de voiture, ou le salaire de votre société de type S est bas ou n'est pas fixé : voir le remboursement des dépenses du propriétaire et le salaire du propriétaire d'une société de type S.