靠自己公司的分红收入，怎么申请房贷？

从自己的公司领分红，能申请房贷吗？

可以。公司老板领取的分红可以作为房贷申请的收入依据，但能否获批、多少收入能计入，要看贷款机构对您的收入、债务和资产的审核。加拿大联邦房贷指引说明，预批不代表最终一定获批。申请之初就问清楚：对方如何看待您从自己控制的公司领取的分红，会审核哪几年的收入，是否需要公司资料。

个人报税表上的分红和工资不同。贷款机构可能既要看您的个人收入，也要看公司能否持续支付分红。公司有利润、账上有留存收益，并不代表这些钱已经是您的个人收入。申请时要把两者分清楚。

贷款机构会要哪些收入证明？

先准备能说明您申报了多少收入、CRA 如何评税的文件。CRA 向房贷行业征求意见的文件列出了贷款机构常要求的材料，包括税单、评税通知、收入证明和 T1 个人报税表。具体需要哪一套材料，由各贷款机构决定。

对于加拿大应税公司支付的分红，T5 第 10 栏和第 24 栏列的是实际金额。第 11 栏和第 25 栏列的是按税法调高后的应税金额，这些金额会计入 T1 第 12000 行。不要把第 12000 行调高后的金额说成实际收到的现金。T5 也可能记录以财产支付的分红或税法视同发放的分红，因此单凭这张税单不能证明有现金到账。先核对 T5 和个人报税表，再用付款记录说明实际现金转账。如果第 12000 行还包括其他来源的分红，要与您自己公司的 T5 金额分开说明。

怎么获取 CRA 评税通知和收入证明？

登录 CRA 个人账户。要获取评税通知或重新评税通知，选择 Tax returns（报税表）或 Mail（信件），再选择年份，打印或下载通知。如果 CRA 重新评过税，应向贷款机构提供最新通知，并说明变化原因。您也可以致电 CRA，要求邮寄通知。

要获取收入证明，在 Tax returns（报税表）下选择 Proof of income statement（收入证明）。这份文件汇总一个税年的收入和扣除项目；贷款机构要求哪几年的，就逐年下载。CRA 也可以邮寄纸质副本。申请邮寄前，先确认贷款机构要收入证明、评税通知，还是两者都要。

找不到 T5？先向公司索取副本。如果公司已经向 CRA 提交，税单可能会显示在您的 CRA 个人账户中。公司尚未提交的，CRA 无法提供。

贷款机构通常要看几年的分红收入？

如果贷款机构把您归为自雇申请人，先准备过去两年的资料：加拿大金融消费者管理局说明，贷款机构可能要求自雇申请人提供过去两年的 CRA 评税通知。这只是材料准备指引，并不意味着连续两年领取相同分红就一定获批，也不意味着收入记录不足两年就一定不行。

提供这些年份对应的 T1 和 T5，以及贷款机构要求的最新记录。如果分红增加、减少或停止，用公司的经营结果解释原因。对于不足一年的收入、来自另一家公司的分红，或不常见的一次性付款，先问贷款机构如何处理。尽量保留书面答复，方便准确准备材料。

续约时，先问现有贷款机构是否需要更新收入记录；有些房贷会自动续约。如果换一家贷款机构，对方需要重新审批申请，可能会要求提供两年的整套资料。

申请前要不要改领工资？

不要仅仅因为觉得工资更容易被认可，就改变领取方式。工资会列在 T4 税单和 T1 第 10100 行；现在改领工资，不会改变过去已评税的报税表。近期工资单可以证明目前的工资发放情况，但在没有完整年度记录或后续评税结果时，是否接受，由贷款机构决定。

调整工资发放前，先问清楚贷款机构采用哪些文件、看哪段期间的收入。如果已经改领工资，提供两种收入的历史记录，并确认对方如何分别评估。改领工资也会影响公司的工资申报和您的个人税务；相关取舍可参阅工资还是分红。

公司成立还不到两年，可以提供什么？

新公司无法提供自身两年的财务报表或分红记录。告诉贷款机构公司何时成立，再问对方会考虑哪些替代证明。联邦关于自雇房贷文件的指引没有统一的获批规则。对于其提供保险的自雇房贷项目，CMHC 建议申请人已有 24 个月的经营经历或同领域工作经历，同时也为经营时间较短的企业提供灵活选项。

整理公司已完成的财务报表、近期账目、目前已开具的 T5、您已有的 T1 和评税通知，以及分红付款记录。如果公司刚成立，但您并非刚进入这个行业，也带上此前同领域的雇佣记录。CMHC 还列出了近期账户报表和已签订的合同；问清楚您的贷款机构会接受哪些材料。如果对方需要期中财务报表，先核对银行账户和老板与公司之间的资金往来。公司年末报表的要求，可参阅公司年末财务报表。

会计师证明信或财务报表能证明什么？

会计师证明信可以说明有记录支持的具体历史事实，以及会计师完成了哪些工作。请会计师出信前，先问贷款机构希望信中说明什么。证明信不能保证未来会继续分红，不能承诺您能偿还房贷，也不能把公司利润变成个人收入。

先问贷款机构需要哪类财务报表和会计师报告。对于其提供保险的自雇房贷项目，CMHC 把附有审阅业务报告的财务报表和经审计的财务报表列为可证明经营历史的材料之一。是否还需要更多文件，由贷款机构决定。提交的资料必须真实，且彼此一致：在房贷申请中提供虚假信息属于房贷欺诈，可能影响今后获得贷款的机会。

举例说明

以下金额均为加元，仅供举例。

卑诗省公司老板在房贷续约时更换贷款机构

一位公司老板连续两年，每年收到 C$90,000 的非合资格股息现金分红。每年的 T5 第 10 栏都是 C$90,000；按 15% 的税务调高比例计算，在没有其他分红的前提下，第 11 栏以及 T1 第 12000 行和第 12010 行均为 C$103,500。他准备了两年的 T1、评税通知、T5 和公司财务报表，以及证明现金到账的银行记录。最终哪些收入能计入，由新贷款机构决定。

公司成立刚满一年

一位公司成立一年的老板，T5 上有 C$60,000 的分红，也有一套公司财务报表。他带上这些文件、已有的 CRA 评税通知，以及近期已经核对好的账目。会计师可以确认记录中反映的事实，并说明所承接的工作，但不能保证公司明年还会支付 C$60,000。

六个月前开始领工资

一位公司老板在申请前六个月，把分红改为每月 C$7,000 的工资。六个月的工资单证明其税前工资共 C$42,000，但过去已经评税的报税表仍显示分红收入。贷款机构可能会等到有 T4 和已评税的报税表，也可能按自己的规则接受现有工资记录。老板应先问清楚，再决定是否进一步调整领取方式。

您的情况有所不同？

• 您向美国贷款机构申请：参阅向美国贷款机构提供收入证明。
• 您需要决定如何从公司取钱：参阅工资还是分红。
• 您还有个人报税表未申报：申请缺少的评税通知前，先参阅补报往年个人税。
• 公司账目还没整理好：准备财务报表或贷款证明信前，先参阅补做积压的账目。
• 贷款机构要求您尚未具备的报表或报告：参阅公司年末财务报表，并寻求记账协助，先核对账目，再明确所需的工作。