Financiamento imobiliário com renda de dividendos no Canadá

Consigo um financiamento imobiliário se me pago com dividendos?

Sim. Os dividendos do dono de uma corporação podem fazer parte de um pedido de financiamento imobiliário, mas a aprovação e o valor considerado dependem da análise que o credor faz da renda, das dívidas e dos bens. A orientação federal sobre financiamento imobiliário diz que a pré-aprovação não é uma garantia. Pergunte ao credor, logo no início, como ele trata dividendos de uma empresa que você controla, quais anos vai analisar e se quer os registros da corporação.

Dividendos na declaração pessoal não são a mesma coisa que salário. O credor pode precisar ver tanto a sua renda pessoal quanto a capacidade da corporação de continuar pagando essa renda. Os lucros acumulados de uma corporação lucrativa não são automaticamente a sua renda pessoal. Mantenha essa distinção clara ao fazer o pedido.

Que comprovantes de renda o credor vai pedir?

Comece pelos registros da CRA que mostram o que você informou e o que foi lançado. A consulta do setor de financiamento imobiliário feita pela CRA aponta informes de rendimentos, avisos de lançamento, comprovantes de renda e declarações T1 entre os documentos que os credores pedem. O pacote exato varia conforme o credor.

Para dividendos de uma corporação canadense tributável, os campos 10 e 24 do T5 mostram os valores efetivos. Os campos 11 e 25 mostram os valores tributáveis, que são maiores e alimentam a linha 12000 do T1. Não apresente o valor da linha 12000, já acrescido do gross-up, como dinheiro que você recebeu. Um T5 também pode informar um dividendo em bens ou um dividendo presumido, de modo que ele sozinho não prova um depósito em dinheiro. Confira o T5 com a declaração e depois use os registros de pagamento para explicar qualquer transferência em dinheiro. Se a linha 12000 inclui dividendos de outras fontes, separe-os do T5 da sua corporação.

Como obtenho os avisos da CRA e os comprovantes de renda?

Use a sua conta de pessoa física na CRA (CRA Individual account). Para um aviso de lançamento ou de novo lançamento, selecione Tax returns ou Mail, escolha o ano e imprima ou baixe o aviso. Se uma declaração teve novo lançamento, entregue ao credor o aviso atual e explique a mudança. A CRA pode providenciar o envio do aviso pelo correio se você ligar.

Para um comprovante de renda, selecione Proof of income statement em Tax returns. Ele resume a renda e as deduções de um ano fiscal; baixe um para cada ano que o credor pedir. A CRA também oferece uma cópia por correio. Confirme se o credor quer esse comprovante, o aviso ou os dois antes de pedir cópias em papel.

Falta um T5? Peça a cópia à corporação. Se ela entregou o informe à CRA, ele pode aparecer na sua conta de pessoa física na CRA. A CRA não pode fornecê-lo antes de a corporação entregá-lo.

Quantos anos de renda de dividendos os credores querem?

Prepare primeiro os dois últimos anos se o credor tratar você como autônomo: a Financial Consumer Agency of Canada diz que o credor pode pedir a autônomos os avisos de lançamento da CRA dos dois últimos anos. Isso é uma orientação sobre documentos, e não uma regra de que dois anos de dividendos idênticos garantem a aprovação ou de que um histórico mais curto o exclui.

Mostre os T1 e os T5 correspondentes a esses anos, além de quaisquer registros mais recentes que o credor pedir. Se os dividendos subiram, caíram ou pararam, explique o motivo com os resultados financeiros da corporação. Pergunte ao credor como ele vai tratar um ano parcial, um dividendo de outra empresa ou um pagamento único fora do comum. Guarde essas respostas por escrito para reunir os registros certos.

Na renovação, pergunte ao seu credor atual se ele precisa de registros de renda atualizados; a renovação pode ser automática. Se você trocar de credor, o novo credor deve aprovar o seu pedido e pode pedir o pacote dos dois anos.

Devo passar para salário antes de fazer o pedido?

Não troque só porque supõe que o salário vai pesar mais. O salário aparece no T4 e na linha 10100 do seu T1; mudar a remuneração agora não altera as declarações anteriores já lançadas. Holerites recentes podem mostrar a folha de pagamento atual, mas é o credor quem decide se os aceita sem um ano completo ou um lançamento posterior.

Pergunte quais documentos e qual período de renda o credor usa antes de mudar a folha de pagamento. Se você trocar, mostre os dois históricos de renda e pergunte como ele vai analisar cada um. A troca também muda a folha de pagamento da corporação e a sua situação tributária; para essa decisão, veja Salário ou dividendos.

Minha corporação tem menos de dois anos. O que posso mostrar?

Uma corporação nova não consegue apresentar dois anos de demonstrações próprias nem de histórico de dividendos. Diga ao credor quando ela começou e pergunte que outras provas ele considera; não existe uma regra universal de aprovação na orientação federal sobre documentos de financiamento para autônomos. Para o programa de seguro de financiamento para autônomos, a CMHC recomenda 24 meses no negócio ou na mesma área de trabalho, com opções flexíveis para negócios mais novos.

Reúna as demonstrações financeiras concluídas da corporação, as contas atuais, os T5 emitidos até agora, os T1 e avisos de que você dispõe e os registros dos dividendos pagos. Se a corporação é nova, mas o seu trabalho não, leve registros de empregos anteriores na mesma área. A CMHC também lista extratos de contas recentes e contratos assinados; pergunte o que o seu credor vai considerar. Se ele pedir demonstrações intermediárias, concilie primeiro as contas bancárias e as transações do proprietário. Para os requisitos das demonstrações de fim de exercício da corporação, veja Demonstrações financeiras de fim de exercício.

O que uma carta ou as demonstrações de um contador podem confirmar?

A carta de um contador pode descrever fatos históricos específicos apoiados em registros e no trabalho realizado. Pergunte ao credor o que a carta precisa dizer antes de pedi-la. Uma carta não pode garantir dividendos futuros, prometer o pagamento das parcelas do financiamento nem transformar o lucro da corporação em renda pessoal.

Pergunte ao credor quais demonstrações e qual relatório do contador ele precisa. Para o programa de seguro de financiamento para autônomos, a CMHC lista demonstrações com relatório de revisão (review engagement) e demonstrações auditadas entre as possíveis provas do histórico do negócio. O credor decide se é preciso mais. Entregue documentos genuínos e coerentes entre si: informações falsas em um pedido de financiamento imobiliário são fraude hipotecária e podem afetar o acesso futuro a crédito.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses.

Dono na Colúmbia Britânica trocando de credor na renovação

Um dono recebeu C$90.000 em dividendos em dinheiro, que não são dividendos qualificados (eligible dividends), em cada um de dois anos. O T5 de cada ano mostra C$90.000 no campo 10; o gross-up de imposto de 15% faz o campo 11 e as linhas 12000 e 12010 do T1 chegarem a C$103.500, supondo que não haja outros dividendos. Ele reúne os dois T1, os avisos de lançamento e os T5, dois anos de demonstrações da corporação e registros bancários que mostram o dinheiro. O novo credor decide que renda vai considerar.

Corporação com um ano

O dono de uma empresa com um ano tem C$60.000 de dividendos em um T5 e um conjunto de demonstrações da corporação. Ele leva esses registros, o aviso de lançamento da CRA disponível e as contas atuais conciliadas. Um contador pode confirmar o que os registros mostram e descrever o trabalho feito, mas não pode atestar que a empresa vai pagar C$60.000 de novo no ano seguinte.

Salário iniciado há seis meses

Um dono troca os dividendos por um salário de C$7.000 por mês seis meses antes de fazer o pedido. Seis meses de holerites documentam C$42.000 de salário bruto, mas as declarações anteriores já lançadas ainda mostram dividendos. O credor pode esperar um T4 e uma declaração lançada, ou pode aceitar a prova da folha de pagamento atual conforme as próprias regras. O dono pergunta qual dos dois antes de mudar mais a remuneração.

É diferente no seu caso?

• Seu credor está nos EUA: veja Como comprovar renda para um credor nos EUA.
• Você precisa decidir como se pagar: veja Salário ou dividendos.
• Suas declarações pessoais não foram entregues: veja Como regularizar declarações não entregues antes de pedir os lançamentos que faltam.
• Os registros da sua corporação estão atrasados: veja Como pôr a contabilidade atrasada em dia antes de preparar demonstrações ou uma carta para o credor.
• O credor pede demonstrações ou um relatório que você não tem: veja Demonstrações financeiras de fim de exercício e busque ajuda com a escrituração contábil para conciliar os registros e definir o trabalho pedido.