الحصول على رهن عقاري في كندا عندما يكون دخلك توزيعات أرباح

هل أستطيع الحصول على رهن عقاري إذا كنت أدفع لنفسي توزيعات أرباح؟

نعم. يمكن أن تكون توزيعات أرباح مالك الشركة جزءًا من طلب الرهن العقاري، لكن الموافقة والمبلغ المحتسب يعتمدان على مراجعة المُقرض للدخل والديون والأصول. وتقول الإرشادات الفيدرالية بشأن الرهن العقاري إن الموافقة المسبقة ليست ضمانًا. اسأل المُقرض منذ البداية كيف يعامل توزيعات الأرباح من شركة تتحكم فيها، وما السنوات التي سيقيّمها، وما إذا كان يريد سجلات الشركة.

توزيعات الأرباح في الإقرار الضريبي الشخصي ليست كالراتب. وقد يحتاج المُقرض إلى رؤية دخلك الشخصي وقدرة الشركة على مواصلة دفعه. والأرباح المحتجزة لشركة رابحة ليست تلقائيًا دخلك الشخصي. أبقِ هذا الفرق واضحًا عند التقدم بطلبك.

ما إثباتات الدخل التي سيطلبها المُقرض؟

ابدأ بسجلات CRA التي تبيّن ما أبلغت عنه وما جرى تقديره. وتحدد مشاورات CRA مع قطاع الرهن العقاري الكشوف الضريبية وإشعارات التقدير وبيانات إثبات الدخل وإقرارات T1 ضمن المستندات التي يطلبها المُقرضون. وتختلف الحزمة الدقيقة من مُقرض إلى آخر.

بالنسبة إلى توزيعات الأرباح من شركة كندية خاضعة للضريبة، فإن الخانتين 10 و24 في T5 تُظهران المبالغ الفعلية. أما الخانتان 11 و25 فتُظهران المبالغ الخاضعة للضريبة الأكبر، وهي التي تغذّي السطر 12000 من T1. لا تعرض مبلغ السطر 12000 بعد إضافة الرفع الضريبي على أنه نقد استلمته. وقد يُبلِّغ T5 أيضًا عن توزيع أرباح عيني أو مفترض، فلا يثبت وحده إيداعًا نقديًا. طابق T5 مع الإقرار، ثم استخدم سجلات الدفع لتفسير أي تحويل نقدي. وإذا كان السطر 12000 يتضمن توزيعات أرباح من مصادر أخرى، فافصلها عن T5 الخاص بشركتك.

كيف أحصل على إشعارات CRA وبيانات إثبات الدخل؟

استخدم حسابك الفردي لدى CRA. للحصول على إشعار تقدير أو إعادة تقدير، اختر Tax returns أو Mail، ثم اختر السنة واطبع الإشعار أو نزّله. وإذا أُعيد تقدير الإقرار، فأعطِ المُقرض الإشعار الحالي واشرح التغيير. ويمكن لـ CRA ترتيب إشعار بريدي إذا اتصلت بها.

وللحصول على بيان إثبات الدخل، اختر Proof of income statement ضمن Tax returns. وهو يلخّص الدخل والخصومات لسنة ضريبية واحدة؛ فنزّل كل سنة يطلبها المُقرض. وتوفر CRA أيضًا نسخة بريدية. تأكد مما إذا كان المُقرض يريد هذا البيان أو الإشعار أو كليهما قبل طلب نسخ ورقية.

لم يصلك T5؟ اطلب نسخة الشركة منه. وإذا كانت قد قدّمته إلى CRA، فقد يظهر في حسابك الفردي لدى CRA. ولا تستطيع CRA تقديمه قبل أن تقدّمه الشركة.

كم سنة من دخل توزيعات الأرباح يريد المُقرضون؟

جهّز السنتين الأخيرتين أولًا إذا عاملك المُقرض على أنك تعمل لحسابك الخاص: فـوكالة حماية المستهلك المالي في كندا تقول إن المُقرض قد يطلب من المتقدمين العاملين لحسابهم الخاص إشعارات تقدير CRA عن السنتين الأخيرتين. وهذا دليل للمستندات، وليس قاعدة بأن سنتين من توزيعات الأرباح المتطابقة تضمنان الموافقة أو أن تاريخًا أقصر يستبعدك.

قدّم إقرارات T1 وكشوف T5 المتطابقة لتلك السنوات، إضافة إلى أي سجلات أحدث يطلبها المُقرض. وإذا ارتفعت توزيعات الأرباح أو انخفضت أو توقفت، فاشرح السبب بالنتائج المالية للشركة. واسأل المُقرض كيف سيعامل سنة جزئية، أو توزيع أرباح من شركة مختلفة، أو دفعة استثنائية لمرة واحدة. وأبقِ هذه الإجابات مكتوبة لتجمع السجلات الصحيحة.

وعند التجديد، اسأل مُقرضك الحالي هل يحتاج إلى سجلات دخل محدَّثة؛ فقد يكون التجديد تلقائيًا. وإذا انتقلت إلى مُقرض آخر، فيجب أن يوافق المُقرض الجديد على طلبك وقد يطلب حزمة السنتين.

هل أتحول إلى الراتب قبل التقدم بالطلب؟

لا تتحول لمجرد افتراضك أن الراتب سيُحتسب أكثر. فـالراتب يظهر في T4 وفي السطر 10100 من T1؛ وتغيير الأجر الآن لا يغيّر الإقرارات المقدَّرة سابقًا. وقد تُظهر كشوف الأجر الحديثة الرواتب الحالية، لكن المُقرض هو من يقرر ما إذا كان يقبلها دون سنة كاملة أو تقدير لاحق.

اسأل عن المستندات وفترة الدخل اللتين يستخدمهما المُقرض قبل تغيير الرواتب. وإذا تحولت، فقدّم تاريخَي الدخل كليهما واسأل كيف سيقيّم كلًا منهما. والتحول يغيّر أيضًا كشوف رواتب الشركة ووضعك الضريبي؛ راجع الراتب أم توزيعات الأرباح لاتخاذ هذا القرار.

عمر شركتي أقل من سنتين. ماذا أستطيع أن أقدّم؟

لا تستطيع الشركة الجديدة تقديم قوائم لسنتين من تاريخها أو من توزيعات أرباحها. أخبر المُقرض متى بدأت، واسأل عن الأدلة الأخرى التي سينظر فيها؛ فلا توجد قاعدة موافقة شاملة في الإرشادات الفيدرالية بشأن مستندات الرهن العقاري للعاملين لحسابهم الخاص. وفي برنامجها المؤمَّن للعاملين لحسابهم الخاص، توصي CMHC بـ 24 شهرًا في العمل التجاري أو في المجال نفسه، مع خيارات مرنة للأنشطة الأحدث.

اجمع القوائم المالية المكتملة للشركة وحساباتها الجارية وكشوف T5 الصادرة حتى الآن وإقرارات T1 وإشعارات التقدير المتاحة لك وسجلات توزيعات الأرباح المدفوعة. وإذا كانت الشركة جديدة لكن عملك ليس جديدًا، فأحضر سجلات التوظيف السابقة في المجال نفسه. وتدرج CMHC أيضًا كشوف الحساب الحديثة والعقود الموقعة؛ فاسأل ماذا سينظر فيه مُقرضك. وإذا طلب قوائم مرحلية، فسوِّ الحسابات المصرفية ومعاملات المالك أولًا. ولمتطلبات القوائم الختامية للشركة، راجع القوائم المالية الختامية.

ماذا يمكن أن يؤكد خطاب المحاسب أو قوائمه؟

يمكن لخطاب المحاسب أن يصف وقائع تاريخية محددة تدعمها السجلات والعمل المنجز. اسأل المُقرض عمّا يحتاجه أن يتضمنه الخطاب قبل أن تطلبه. ولا يستطيع الخطاب أن يضمن توزيعات أرباح مستقبلية أو يعد بسداد الرهن العقاري أو يحوّل ربح الشركة إلى دخل شخصي.

اسأل المُقرض عن القوائم وتقرير المحاسب اللذين يحتاجهما. وفي برنامجها المؤمَّن للعاملين لحسابهم الخاص، تدرج CMHC القوائم مع تقرير مهمة المراجعة المحدودة (Review Engagement) والقوائم المدقَّقة ضمن الأدلة الممكنة على تاريخ النشاط. والمُقرض هو من يقرر ما إذا كان يلزم المزيد. قدّم مستندات حقيقية متفقة بعضها مع بعض: المعلومات الكاذبة في طلب الرهن العقاري تُعدّ احتيالًا عقاريًا وقد تؤثر في الحصول على الائتمان مستقبلًا.

مثال

أرقام توضيحية بالدولار الكندي.

مالك في كولومبيا البريطانية ينتقل إلى مُقرض آخر عند التجديد

تلقى مالك توزيعات أرباح نقدية غير مؤهلة (non-eligible) قدرها 90,000 دولار كندي في كل من سنتين. ويُظهر T5 لكل سنة 90,000 دولار كندي في الخانة 10؛ ويجعل الرفع الضريبي البالغ 15% الخانة 11 والسطرين 12000 و12010 في T1 بقيمة 103,500 دولار كندي، بافتراض عدم وجود توزيعات أرباح أخرى. ويجمع المالك إقراري T1 وإشعارات التقدير وكشوف T5 وقوائم الشركة لسنتين والسجلات المصرفية التي تُظهر النقد. ويقرر المُقرض الجديد أي دخل يحتسب.

شركة عمرها سنة واحدة

مالك شركة عمرها سنة واحدة لديه توزيعات أرباح قدرها 60,000 دولار كندي في T5 ومجموعة واحدة من القوائم المالية للشركة. فيحضر تلك السجلات وتقدير CRA المتاح والحسابات الجارية المسوّاة. ويستطيع المحاسب أن يؤكد ما تُظهره السجلات ويصف المهمة المنجزة، لكنه لا يستطيع أن يشهد بأن الشركة ستدفع 60,000 دولار كندي مرة أخرى في السنة القادمة.

بدأ الراتب قبل ستة أشهر

مالك يستبدل توزيعات الأرباح براتب شهري قدره 7,000 دولار كندي قبل ستة أشهر من التقدم بالطلب. وتثبت كشوف أجر ستة أشهر راتبًا إجماليًا قدره 42,000 دولار كندي، لكن الإقرارات المقدَّرة سابقًا ما زالت تُظهر توزيعات أرباح. وقد ينتظر المُقرض T4 وإقرارًا مقدَّرًا، أو قد يقبل إثبات الرواتب الحالي وفق قواعده. ويسأل المالك أيهما قبل أن يغيّر أجره أكثر.

الوضع مختلف في حالتك؟

• مُقرضك في الولايات المتحدة: راجع إثبات الدخل لمُقرض في الولايات المتحدة.
• تحتاج إلى تحديد كيف تدفع لنفسك: راجع الراتب أم توزيعات الأرباح.
• إقراراتك الضريبية الشخصية لم تُقدَّم: راجع استكمال الإقرارات التي لم تُقدَّم قبل طلب إشعارات التقدير المفقودة.
• سجلات شركتك متأخرة: راجع استكمال الدفاتر المتأخرة قبل إعداد القوائم أو خطاب للمُقرض.
• يطلب المُقرض قوائم أو تقريرًا لا تملكه: راجع القوائم المالية الختامية واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر لتسوية السجلات وتحديد العمل المطلوب.