Cómo obtener una hipoteca en Canadá si le pagan con dividendos

¿Puedo obtener una hipoteca si me pago con dividendos?

Sí. Los dividendos del dueño de una corporación pueden formar parte de una solicitud hipotecaria en Canadá, pero la aprobación y el monto que se toma en cuenta dependen de la revisión que haga el prestamista de los ingresos, las deudas y los activos. La guía federal sobre hipotecas dice que la preaprobación no es una garantía. Pregunte al prestamista desde el principio cómo trata los dividendos de una empresa que usted controla, qué años evaluará y si quiere los registros de la corporación.

Los dividendos en una declaración de impuestos personal no son lo mismo que un sueldo. El prestamista puede necesitar ver tanto sus ingresos personales como la capacidad de la corporación de seguir pagándolos. Las utilidades retenidas de una corporación rentable no son automáticamente sus ingresos personales. Mantenga clara esa distinción cuando presente la solicitud.

¿Qué comprobantes de ingresos pedirá el prestamista?

Empiece con los registros de la CRA que muestran lo que usted declaró y lo que se determinó. La consulta de la CRA con la industria hipotecaria identifica los comprobantes fiscales, las notificaciones de determinación, los comprobantes de ingresos y las declaraciones T1 entre los documentos que piden los prestamistas. El paquete exacto varía según el prestamista.

Para los dividendos de una corporación canadiense gravable, las casillas 10 y 24 del T5 muestran los montos reales. Las casillas 11 y 25 muestran los montos gravables, que son mayores y alimentan la línea 12000 del T1. No presente el monto con incremento de la línea 12000 como efectivo que recibió. Un T5 también puede informar un dividendo en bienes o un dividendo presunto, así que por sí solo no prueba un depósito en efectivo. Relacione el T5 con la declaración y luego use los registros de pago para explicar cualquier transferencia en efectivo. Si la línea 12000 incluye dividendos de otras fuentes, sepárelos del T5 de su corporación.

¿Cómo obtengo las notificaciones y los comprobantes de ingresos de la CRA?

Use su cuenta de persona física de la CRA. Para una notificación de determinación o de nueva determinación, seleccione Tax returns o Mail, luego elija el año e imprima o descargue la notificación. Si una declaración tuvo una nueva determinación, entregue al prestamista la notificación vigente y explique el cambio. La CRA puede enviarle una notificación por correo si usted llama.

Para un comprobante de ingresos, seleccione Proof of income statement en Tax returns. Resume los ingresos y las deducciones de un año fiscal; descargue cada año que pida el prestamista. La CRA también ofrece una copia por correo. Confirme si el prestamista quiere este comprobante, la notificación o ambos antes de pedir copias en papel.

¿Le falta un T5? Pida su copia a la corporación. Si la corporación presentó el comprobante a la CRA, puede aparecer en su cuenta de persona física de la CRA. La CRA no puede entregarlo antes de que la corporación lo presente.

¿Cuántos años de ingresos por dividendos piden los prestamistas?

Prepare primero los dos últimos años si el prestamista lo trata como trabajador independiente: la Financial Consumer Agency of Canada dice que un prestamista puede pedir a los solicitantes que son trabajadores independientes las notificaciones de determinación de la CRA de los dos últimos años. Es una guía de documentos, no una regla según la cual dos años de dividendos idénticos garanticen la aprobación o un historial más corto lo descarte.

Muestre los T1 y T5 correspondientes a esos años, además de cualquier registro más reciente que pida el prestamista. Si los dividendos subieron, bajaron o se detuvieron, explique por qué con los resultados financieros de la corporación. Pregunte al prestamista cómo tratará un año parcial, un dividendo de otra empresa o un pago único inusual. Conserve esas respuestas por escrito para reunir los registros correctos.

En una renovación, pregunte a su prestamista actual si necesita registros de ingresos actualizados; la renovación puede ser automática. Si cambia de prestamista, el nuevo debe aprobar su solicitud y puede pedirle el paquete de dos años.

¿Debo cambiar a sueldo antes de solicitar la hipoteca?

No cambie solo porque supone que el sueldo cuenta más. El sueldo aparece en un T4 y en la línea 10100 de su T1; cambiar su remuneración ahora no cambia las declaraciones de años anteriores ya determinadas. Los recibos de sueldo recientes pueden mostrar la nómina actual, pero el prestamista decide si los acepta sin un año completo o sin una determinación posterior.

Pregunte qué documentos y qué período de ingresos usa el prestamista antes de cambiar la nómina. Si cambia, muestre ambos historiales de ingresos y pregunte cómo evaluará cada uno. Un cambio también modifica la nómina de la corporación y su situación fiscal; consulte sueldo o dividendos para esa decisión.

Mi corporación tiene menos de dos años. ¿Qué puedo mostrar?

Una corporación nueva no puede presentar dos años de sus propios estados financieros ni de su historial de dividendos. Dígale al prestamista cuándo empezó y pregunte qué otras pruebas considerará; no existe una regla de aprobación universal en la guía federal sobre documentos hipotecarios de trabajadores independientes. Para su programa de seguro hipotecario para trabajadores independientes, la CMHC recomienda 24 meses en el negocio o en el mismo tipo de trabajo, con opciones flexibles para negocios más nuevos.

Reúna los estados financieros terminados de la corporación, las cuentas actuales, los T5 emitidos hasta ahora, los T1 y notificaciones que tenga y los registros de dividendos pagados. Si la corporación es nueva pero su trabajo no, lleve registros de empleos anteriores en el mismo campo. La CMHC también menciona estados de cuenta recientes y contratos firmados; pregunte qué considerará su prestamista. Si pide estados financieros intermedios, concilie primero las cuentas bancarias y las transacciones del propietario. Para los requisitos del estado financiero de cierre de año de la corporación, consulte estados financieros de cierre de año.

¿Qué pueden confirmar la carta o los estados de un contador?

La carta de un contador puede describir hechos históricos específicos respaldados por registros y el trabajo realizado. Pregunte al prestamista qué necesita que diga la carta antes de pedirla. Una carta no puede garantizar dividendos futuros, prometer los pagos de la hipoteca ni convertir las utilidades de la corporación en ingresos personales.

Pregunte al prestamista qué estados financieros e informe de un contador necesita. Para su programa de seguro hipotecario para trabajadores independientes, la CMHC menciona estados financieros con un informe de encargo de revisión y estados auditados entre las posibles pruebas del historial del negocio. El prestamista decide si hace falta más. Presente documentos auténticos y coherentes entre sí: la información falsa en una solicitud hipotecaria es fraude hipotecario y puede afectar su acceso futuro al crédito.

Ejemplo

Cifras ilustrativas en dólares canadienses.

Dueño en Columbia Británica (B.C.) que cambia de prestamista al renovar

Un dueño recibió C$90,000 en dividendos en efectivo distintos de los dividendos elegibles en cada uno de dos años. El T5 de cada año muestra C$90,000 en la casilla 10; el incremento fiscal de 15% hace que la casilla 11 y las líneas 12000 y 12010 del T1 sean C$103,500, suponiendo que no haya otros dividendos. Reúne ambos T1, las notificaciones de determinación y los T5, dos años de estados financieros de la corporación y los registros bancarios que muestran el efectivo. El nuevo prestamista decide qué ingresos contar.

Corporación de un año

El dueño de una empresa de un año tiene C$60,000 de dividendos en un T5 y un juego de estados financieros de la corporación. Lleva esos registros, la determinación disponible de la CRA y las cuentas actuales conciliadas. Un contador puede confirmar lo que muestran los registros y describir el encargo, pero no puede certificar que la empresa pagará C$60,000 de nuevo el próximo año.

Sueldo iniciado hace seis meses

Un dueño reemplaza los dividendos por un sueldo mensual de C$7,000 seis meses antes de solicitar la hipoteca. Seis meses de recibos de sueldo documentan C$42,000 de sueldo bruto, pero las declaraciones anteriores ya determinadas aún muestran dividendos. El prestamista puede esperar un T4 y una declaración determinada, o puede aceptar los comprobantes de la nómina actual según sus propias reglas. El dueño pregunta cuál de las dos antes de seguir modificando su remuneración.

¿Su caso es distinto?

• Su prestamista está en EE. UU.: consulte cómo comprobar ingresos ante un prestamista de EE. UU..
• Necesita decidir cómo pagarse: consulte sueldo o dividendos.
• Sus declaraciones de impuestos personales no se han presentado: consulte cómo ponerse al día con declaraciones sin presentar antes de pedir las determinaciones faltantes.
• Los registros de su corporación están atrasados: consulte cómo poner al día la contabilidad atrasada antes de preparar estados financieros o una carta para el prestamista.
• El prestamista pide estados financieros o un informe que usted no tiene: consulte estados financieros de cierre de año y busque ayuda con contabilidad para conciliar los registros y definir el trabajo solicitado.