Vay thế chấp khi thu nhập của bạn đến từ cổ tức

Tôi trả cổ tức cho chính mình thì có vay thế chấp được không?

Có. Cổ tức của chủ công ty có thể là một phần của hồ sơ vay thế chấp, nhưng việc phê duyệt và số tiền được tính phụ thuộc vào việc bên cho vay xem xét thu nhập, nợ và tài sản. Hướng dẫn liên bang về vay thế chấp cho biết phê duyệt trước không phải là bảo đảm. Hãy hỏi bên cho vay ngay từ đầu họ xử lý cổ tức từ công ty do bạn kiểm soát như thế nào, sẽ đánh giá những năm nào và có muốn xem hồ sơ của công ty không.

Cổ tức trên tờ khai thuế cá nhân không giống tiền lương. Bên cho vay có thể cần thấy cả thu nhập cá nhân của bạn lẫn khả năng của công ty tiếp tục chi trả khoản đó. Lợi nhuận giữ lại của một công ty có lãi không tự động là thu nhập cá nhân của bạn. Hãy giữ sự phân biệt này rõ ràng khi nộp đơn.

Bên cho vay sẽ yêu cầu chứng từ thu nhập nào?

Hãy bắt đầu với các hồ sơ của CRA cho thấy bạn đã khai gì và CRA đã ấn định gì. Cuộc tham vấn của CRA với ngành thế chấp nêu chứng từ thuế, thông báo ấn định thuế, bảng xác nhận thu nhập và tờ khai T1 trong số các tài liệu bên cho vay yêu cầu. Bộ hồ sơ chính xác khác nhau tùy bên cho vay.

Với cổ tức từ một công ty Canada chịu thuế, Box 10 và 24 của T5 cho biết số tiền thực tế. Box 11 và 25 cho biết số tiền chịu thuế lớn hơn, được đưa vào dòng 12000 của T1. Đừng trình bày số tiền ở dòng 12000 đã cộng thêm (gross-up) như tiền mặt bạn đã nhận. T5 cũng có thể khai cổ tức bằng tài sản hoặc cổ tức được coi là đã chi trả, nên riêng nó không chứng minh được khoản tiền mặt đã vào tài khoản. Hãy khớp T5 với tờ khai, rồi dùng hồ sơ thanh toán để giải thích mọi khoản chuyển tiền mặt. Nếu dòng 12000 gồm cổ tức từ các nguồn khác, hãy tách chúng khỏi T5 của công ty bạn.

Làm sao lấy thông báo của CRA và bảng xác nhận thu nhập?

Hãy dùng tài khoản cá nhân (Individual account) của bạn tại CRA. Với thông báo ấn định hoặc ấn định lại thuế, chọn Tax returns hoặc Mail, rồi chọn năm và in hoặc tải thông báo. Nếu tờ khai đã bị ấn định lại, hãy đưa cho bên cho vay thông báo hiện hành và giải thích sự thay đổi. CRA có thể sắp xếp gửi thông báo qua thư nếu bạn gọi điện.

Với bảng xác nhận thu nhập, chọn Proof of income statement trong mục Tax returns. Bảng này tóm tắt thu nhập và các khoản khấu trừ của một năm thuế; hãy tải từng năm mà bên cho vay yêu cầu. CRA cũng có thể gửi bản sao qua thư. Hãy xác nhận bên cho vay muốn bảng xác nhận này, thông báo, hay cả hai trước khi đặt bản giấy.

Thiếu T5? Hãy yêu cầu công ty đưa bản sao của họ. Nếu công ty đã nộp chứng từ đó cho CRA, nó có thể xuất hiện trong tài khoản cá nhân của bạn tại CRA. CRA không thể cung cấp trước khi công ty nộp.

Bên cho vay muốn thấy cổ tức của bao nhiêu năm?

Hãy chuẩn bị trước hai năm gần nhất nếu bên cho vay coi bạn là người tự kinh doanh: Financial Consumer Agency of Canada cho biết bên cho vay có thể yêu cầu người nộp đơn tự kinh doanh cung cấp thông báo ấn định thuế của CRA cho hai năm gần nhất. Đó chỉ là hướng dẫn về tài liệu, không có nghĩa hai năm cổ tức giống hệt nhau bảo đảm được duyệt, hay lịch sử ngắn hơn sẽ loại bạn.

Hãy đưa các T1 và T5 tương ứng của những năm đó, cùng mọi hồ sơ mới hơn mà bên cho vay yêu cầu. Nếu cổ tức tăng, giảm hoặc ngừng, hãy giải thích lý do bằng kết quả tài chính của công ty. Hãy hỏi bên cho vay họ sẽ xử lý thế nào đối với một năm không trọn vẹn, cổ tức từ một công ty khác hoặc một khoản thanh toán một lần bất thường. Hãy giữ những câu trả lời đó bằng văn bản để bạn thu thập đúng hồ sơ.

Khi gia hạn, hãy hỏi bên cho vay hiện tại xem họ có cần hồ sơ thu nhập cập nhật không; việc gia hạn có thể diễn ra tự động. Nếu bạn đổi bên cho vay, bên cho vay mới phải duyệt đơn của bạn và có thể yêu cầu bộ hồ sơ hai năm.

Tôi có nên chuyển sang nhận lương trước khi nộp đơn không?

Đừng chuyển chỉ vì cho rằng tiền lương sẽ được tính nhiều hơn. Tiền lương xuất hiện trên T4 và dòng 10100 của T1; việc đổi cách trả lương bây giờ không thay đổi các tờ khai đã được ấn định trước đó. Phiếu lương gần đây có thể cho thấy bảng lương hiện tại, nhưng bên cho vay quyết định có chấp nhận chúng khi chưa có đủ một năm hoặc chưa có ấn định sau đó hay không.

Hãy hỏi bên cho vay dùng tài liệu nào và kỳ thu nhập nào trước khi thay đổi bảng lương. Nếu bạn chuyển, hãy trình bày cả hai lịch sử thu nhập và hỏi họ sẽ đánh giá từng loại ra sao. Việc chuyển cũng làm thay đổi bảng lương của công ty và tình hình thuế của bạn; xem Lương hay cổ tức để quyết định.

Công ty của tôi chưa đầy hai năm tuổi. Tôi có thể trình bày gì?

Công ty mới không thể cung cấp hai năm báo cáo tài chính hoặc lịch sử cổ tức của chính nó. Hãy cho bên cho vay biết công ty bắt đầu từ khi nào và hỏi họ sẽ xem xét bằng chứng nào khác; không có quy tắc phê duyệt chung nào trong hướng dẫn liên bang về tài liệu vay thế chấp cho người tự kinh doanh. Với chương trình bảo hiểm dành cho người tự kinh doanh, CMHC khuyến nghị 24 tháng kinh doanh hoặc làm cùng một ngành nghề, với các lựa chọn linh hoạt cho doanh nghiệp mới hơn.

Hãy thu thập báo cáo tài chính đã hoàn tất của công ty, sổ sách hiện tại, các T5 đã phát hành đến nay, các T1 và thông báo bạn hiện có, và hồ sơ cổ tức đã chi trả. Nếu công ty mới nhưng công việc của bạn thì không, hãy đưa hồ sơ việc làm trước đây trong cùng lĩnh vực. CMHC cũng nêu bảng sao kê tài khoản gần đây và hợp đồng đã ký; hãy hỏi bên cho vay của bạn sẽ xem xét gì. Nếu họ yêu cầu báo cáo giữa kỳ, hãy đối chiếu tài khoản ngân hàng và giao dịch của chủ sở hữu trước. Về yêu cầu báo cáo tài chính cuối năm của công ty, xem Báo cáo tài chính cuối năm.

Thư hoặc báo cáo của kế toán viên có thể xác nhận điều gì?

Thư của kế toán viên có thể mô tả các dữ kiện lịch sử cụ thể được hồ sơ và công việc đã thực hiện chứng minh. Hãy hỏi bên cho vay họ cần thư nói gì trước khi yêu cầu. Thư không thể bảo đảm cổ tức trong tương lai, hứa hẹn khoản trả thế chấp hay biến lợi nhuận công ty thành thu nhập cá nhân.

Hãy hỏi bên cho vay họ cần báo cáo tài chính nào và báo cáo nào của kế toán viên. Với chương trình bảo hiểm dành cho người tự kinh doanh, CMHC nêu báo cáo tài chính kèm báo cáo soát xét (review engagement) và báo cáo tài chính đã kiểm toán trong số các bằng chứng có thể có về lịch sử kinh doanh. Bên cho vay quyết định có cần thêm hay không. Hãy nộp các tài liệu thật và khớp nhau: thông tin sai trong hồ sơ vay thế chấp là gian lận thế chấp và có thể ảnh hưởng đến khả năng vay trong tương lai.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada.

Chủ công ty tại British Columbia đổi bên cho vay khi gia hạn

Một chủ công ty nhận C$90.000 cổ tức bằng tiền mặt không phải cổ tức đủ điều kiện (eligible dividend) mỗi năm trong hai năm. T5 của mỗi năm cho thấy C$90.000 ở Box 10; khoản cộng thêm thuế (gross-up) 15% làm Box 11 và dòng 12000 và 12010 của T1 là C$103.500, giả sử không có cổ tức nào khác. Họ thu thập cả hai T1, thông báo ấn định thuế và T5, hai năm báo cáo tài chính của công ty, và hồ sơ ngân hàng cho thấy khoản tiền mặt. Bên cho vay mới quyết định tính thu nhập nào.

Công ty một năm tuổi

Chủ một công ty một năm tuổi có C$60.000 cổ tức trên T5 và một bộ báo cáo tài chính của công ty. Họ mang các hồ sơ đó, thông báo ấn định thuế hiện có của CRA và sổ sách hiện tại đã đối chiếu. Kế toán viên có thể xác nhận hồ sơ cho thấy gì và mô tả công việc đã thực hiện, nhưng không thể chứng nhận rằng công ty sẽ trả lại C$60.000 vào năm sau.

Bắt đầu nhận lương từ sáu tháng trước

Một chủ công ty thay cổ tức bằng lương C$7.000 mỗi tháng sáu tháng trước khi nộp đơn. Phiếu lương sáu tháng ghi nhận C$42.000 tổng tiền lương, nhưng các tờ khai đã được ấn định trước đó vẫn cho thấy cổ tức. Bên cho vay có thể chờ T4 và tờ khai đã được ấn định, hoặc có thể chấp nhận chứng từ bảng lương hiện tại theo quy tắc riêng của họ. Chủ công ty hỏi xem bên cho vay chọn cách nào trước khi thay đổi cách trả lương thêm.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bên cho vay của bạn ở Hoa Kỳ: xem Chứng minh thu nhập với bên cho vay tại Hoa Kỳ.
• Bạn cần quyết định cách trả lương cho chính mình: xem Lương hay cổ tức.
• Tờ khai thuế cá nhân của bạn chưa được nộp: xem Hoàn tất các tờ khai chưa nộp trước khi yêu cầu các thông báo ấn định còn thiếu.
• Hồ sơ của công ty bạn bị chậm: xem Hoàn thiện sổ sách tồn đọng trước khi chuẩn bị báo cáo tài chính hoặc thư cho bên cho vay.
• Bên cho vay yêu cầu báo cáo tài chính hoặc báo cáo của kế toán viên mà bạn chưa có: xem Báo cáo tài chính cuối năm và nhờ hỗ trợ ghi sổ kế toán để đối chiếu hồ sơ và xác định công việc được yêu cầu.