Hypothek in Kanada, wenn Sie Dividenden beziehen

Bekomme ich eine Hypothek, wenn ich mir Dividenden auszahle?

Ja. Dividenden des Eigentümers einer Kapitalgesellschaft können Teil eines Hypothekenantrags sein. Genehmigung und anerkannter Betrag hängen aber davon ab, wie der Kreditgeber Einkommen, Schulden und Vermögen prüft. Die Hinweise der Bundesbehörden zu Hypotheken sagen, dass eine Vorabgenehmigung keine Garantie ist. Fragen Sie den Kreditgeber gleich zu Beginn, wie er Dividenden einer von Ihnen kontrollierten Gesellschaft behandelt, welche Jahre er prüft und ob er Unterlagen der Kapitalgesellschaft will.

Dividenden in einer persönlichen Steuererklärung sind nicht dasselbe wie Gehalt. Der Kreditgeber will unter Umständen sowohl Ihr persönliches Einkommen sehen als auch die Fähigkeit der Kapitalgesellschaft, es weiter zu zahlen. Die einbehaltenen Gewinne einer profitablen Kapitalgesellschaft sind nicht automatisch Ihr persönliches Einkommen. Halten Sie diesen Unterschied bei Ihrem Antrag klar auseinander.

Welche Einkommensnachweise verlangt der Kreditgeber?

Beginnen Sie mit den CRA-Unterlagen, die zeigen, was Sie gemeldet haben und was festgesetzt wurde. Die Konsultation der Hypothekenbranche durch die CRA nennt Steuerbescheinigungen, Steuerbescheide, Einkommensnachweise und T1-Erklärungen als Dokumente, die Kreditgeber anfordern. Das genaue Paket unterscheidet sich je nach Kreditgeber.

Bei Dividenden einer steuerpflichtigen kanadischen Kapitalgesellschaft zeigen die Felder 10 und 24 der T5 die tatsächlichen Beträge. Die Felder 11 und 25 zeigen die höheren steuerpflichtigen Beträge, die in Zeile 12000 der T1 einfließen. Stellen Sie den hochgerechneten Betrag in Zeile 12000 nicht als Bargeld dar, das Sie erhalten haben. Eine T5 kann auch eine Sachdividende oder eine fiktive Dividende ausweisen und belegt daher allein keine Bareinzahlung. Gleichen Sie die T5 mit der Erklärung ab und erklären Sie dann mit Zahlungsnachweisen jeden Geldfluss. Enthält Zeile 12000 Dividenden aus anderen Quellen, trennen Sie diese von der T5 Ihrer Kapitalgesellschaft.

Wie bekomme ich Steuerbescheide und Einkommensnachweise der CRA?

Nutzen Sie Ihr CRA-Konto für Privatpersonen (Individual account). Für einen Steuerbescheid oder geänderten Steuerbescheid wählen Sie Tax returns oder Mail, dann das Jahr, und drucken oder laden Sie den Bescheid herunter. Wurde eine Erklärung geändert, geben Sie dem Kreditgeber den aktuellen Bescheid und erklären Sie die Änderung. Die CRA kann einen Bescheid per Post schicken, wenn Sie anrufen.

Für einen Einkommensnachweis wählen Sie unter Tax returns den Punkt Proof of income statement. Er fasst Einkünfte und Abzüge eines Steuerjahres zusammen. Laden Sie den Nachweis für jedes Jahr herunter, das der Kreditgeber anfordert. Die CRA bietet auch eine Kopie per Post an. Klären Sie, ob der Kreditgeber diesen Nachweis, den Steuerbescheid oder beides will, bevor Sie Papierkopien bestellen.

Fehlt eine T5? Fragen Sie die Kapitalgesellschaft nach ihrer Kopie. Hat sie die Bescheinigung bei der CRA eingereicht, kann sie in Ihrem CRA-Konto für Privatpersonen erscheinen. Die CRA kann sie nicht liefern, bevor die Kapitalgesellschaft sie eingereicht hat.

Wie viele Jahre Dividendeneinkommen verlangen Kreditgeber?

Bereiten Sie zuerst die letzten zwei Jahre vor, wenn der Kreditgeber Sie als Selbstständigen behandelt: Die Financial Consumer Agency of Canada sagt, dass ein Kreditgeber von selbstständigen Antragstellern Steuerbescheide der CRA für die letzten zwei Jahre verlangen kann. Das ist ein Hinweis zu den Dokumenten und keine Regel, nach der zwei Jahre mit gleichen Dividenden die Genehmigung garantieren oder eine kürzere Vorgeschichte Sie ausschließt.

Legen Sie die zusammengehörigen T1-Erklärungen und T5-Bescheinigungen für diese Jahre vor, dazu neuere Unterlagen, die der Kreditgeber anfordert. Sind die Dividenden gestiegen, gesunken oder weggefallen, erklären Sie den Grund mit den Ergebnissen der Kapitalgesellschaft. Fragen Sie den Kreditgeber, wie er ein Teiljahr, eine Dividende einer anderen Gesellschaft oder eine ungewöhnliche einmalige Zahlung behandelt. Halten Sie diese Antworten schriftlich fest, damit Sie die richtigen Unterlagen sammeln.

Fragen Sie bei der Verlängerung Ihren aktuellen Kreditgeber, ob er aktualisierte Einkommensunterlagen braucht. Die Verlängerung kann automatisch erfolgen. Wechseln Sie den Kreditgeber, muss der neue Ihren Antrag genehmigen und verlangt unter Umständen das Paket für zwei Jahre.

Soll ich vor dem Antrag auf Gehalt umstellen?

Wechseln Sie nicht allein deshalb, weil Sie annehmen, Gehalt zähle mehr. Gehalt erscheint auf einer T4 und in Zeile 10100 Ihrer T1. Eine Änderung der Bezahlung jetzt ändert frühere festgesetzte Erklärungen nicht. Aktuelle Gehaltsabrechnungen können die laufende Lohnabrechnung zeigen, aber der Kreditgeber entscheidet, ob er sie ohne ein volles Jahr oder eine spätere Festsetzung akzeptiert.

Fragen Sie, welche Dokumente und welchen Einkommenszeitraum der Kreditgeber nutzt, bevor Sie die Lohnabrechnung ändern. Wechseln Sie, zeigen Sie beide Einkommensverläufe und fragen Sie, wie er jeden bewertet. Ein Wechsel ändert auch die Lohnabrechnung der Kapitalgesellschaft und Ihre Steuerlage. Diese Entscheidung behandelt Gehalt oder Dividenden.

Meine Kapitalgesellschaft ist jünger als zwei Jahre. Was kann ich vorlegen?

Eine neue Kapitalgesellschaft kann keine zwei Jahre eigener Abschlüsse oder Dividendenhistorie liefern. Sagen Sie dem Kreditgeber, wann sie begonnen hat, und fragen Sie, welche anderen Nachweise er berücksichtigt. Die Hinweise der Bundesbehörden zu Unterlagen für selbstständige Hypothekennehmer kennen keine allgemeine Genehmigungsregel. Für ihr versichertes Programm für Selbstständige empfiehlt die CMHC 24 Monate im Unternehmen oder in derselben Branche, mit flexiblen Optionen für neuere Unternehmen.

Sammeln Sie die fertigen Abschlüsse der Kapitalgesellschaft, die aktuellen Konten, die bisher ausgestellten T5, Ihre verfügbaren T1 und Bescheide sowie Nachweise über gezahlte Dividenden. Ist die Kapitalgesellschaft neu, Ihre Arbeit aber nicht, bringen Sie frühere Nachweise über Ihre Beschäftigung im selben Fachgebiet mit. Die CMHC nennt außerdem aktuelle Kontoauszüge und unterschriebene Verträge. Fragen Sie, was Ihr Kreditgeber berücksichtigt. Verlangt er Zwischenabschlüsse, stimmen Sie zuerst Bankkonten und Transaktionen des Eigentümers ab. Zu den Anforderungen an den Jahresabschluss der Kapitalgesellschaft lesen Sie Jahresabschlüsse.

Was können ein Schreiben oder Abschlüsse eines Buchhaltungsexperten bestätigen?

Ein Schreiben eines Buchhaltungsexperten kann bestimmte frühere Tatsachen beschreiben, die durch Unterlagen und die durchgeführte Arbeit gestützt sind. Fragen Sie den Kreditgeber, was das Schreiben sagen soll, bevor Sie eines anfordern. Ein Schreiben kann weder künftige Dividenden garantieren noch Hypothekenraten zusagen noch Gewinn der Kapitalgesellschaft in persönliches Einkommen verwandeln.

Fragen Sie den Kreditgeber, welche Abschlüsse und welchen Bericht eines Buchhaltungsexperten er braucht. Für ihr versichertes Programm für Selbstständige nennt die CMHC Abschlüsse mit einem Bericht über eine prüferische Durchsicht sowie geprüfte Abschlüsse als mögliche Nachweise des bisherigen Geschäftsverlaufs. Der Kreditgeber entscheidet, ob mehr nötig ist. Reichen Sie echte Dokumente ein, die zueinander passen: Falsche Angaben in einem Hypothekenantrag sind Hypothekenbetrug und können den künftigen Zugang zu Krediten beeinträchtigen.

Beispiel

Beträge in kanadischen Dollar zur Veranschaulichung.

Eigentümer in British Columbia wechselt bei der Verlängerung den Kreditgeber

Ein Eigentümer erhielt in jedem von zwei Jahren Bardividenden von C$90.000, die keine berechtigten Dividenden (Eligible Dividends) sind. Die T5 jedes Jahres zeigt in Feld 10 C$90.000. Durch die Aufstockung (Gross-up) von 15 % betragen Feld 11 und die Zeilen 12000 und 12010 der T1 C$103.500, wenn keine anderen Dividenden vorliegen. Er sammelt beide T1, die Steuerbescheide und T5, zwei Jahre Abschlüsse der Kapitalgesellschaft und Bankunterlagen, die das Bargeld belegen. Der neue Kreditgeber entscheidet, welches Einkommen er anrechnet.

Kapitalgesellschaft, ein Jahr alt

Der Eigentümer einer ein Jahr alten Firma hat Dividenden von C$60.000 auf einer T5 und einen Satz Abschlüsse der Kapitalgesellschaft. Er bringt diese Unterlagen, den verfügbaren Bescheid der CRA und aktuelle abgestimmte Konten mit. Ein Buchhaltungsexperte kann bestätigen, was die Unterlagen zeigen, und das Mandat beschreiben, aber nicht bescheinigen, dass die Firma im nächsten Jahr wieder C$60.000 zahlt.

Gehalt seit sechs Monaten

Ein Eigentümer ersetzt die Dividenden sechs Monate vor dem Antrag durch ein Monatsgehalt von C$7.000. Sechs Monate Gehaltsabrechnungen belegen C$42.000 Bruttogehalt, aber frühere festgesetzte Erklärungen zeigen noch Dividenden. Der Kreditgeber wartet unter Umständen auf eine T4 und eine festgesetzte Erklärung oder akzeptiert nach seinen eigenen Regeln aktuelle Lohnnachweise. Der Eigentümer fragt nach, was gilt, bevor er die Bezahlung weiter ändert.

Anders in Ihrem Fall?

• Ihr Kreditgeber sitzt in den USA: Lesen Sie Einkommen gegenüber einem US-Kreditgeber belegen.
• Sie müssen entscheiden, wie Sie sich bezahlen: Lesen Sie Gehalt oder Dividenden.
• Ihre persönlichen Steuererklärungen sind nicht eingereicht: Lesen Sie Nicht eingereichte Steuererklärungen nachholen, bevor Sie fehlende Steuerbescheide anfordern.
• Die Unterlagen Ihrer Kapitalgesellschaft sind im Rückstand: Lesen Sie Überfällige Buchhaltung nachholen, bevor Sie Abschlüsse oder ein Schreiben für den Kreditgeber vorbereiten.
• Der Kreditgeber verlangt Abschlüsse oder einen Bericht, die Sie nicht haben: Lesen Sie Jahresabschlüsse und holen Sie Hilfe bei der Buchhaltung, um die Unterlagen abzustimmen und die verlangte Arbeit festzulegen.