Obtenir un prêt hypothécaire quand on est payé en dividendes

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire si je me verse des dividendes?

Oui. Les dividendes d'un propriétaire de société peuvent faire partie d'une demande de prêt hypothécaire, mais l'approbation et le montant retenu dépendent de l'examen par le prêteur des revenus, des dettes et des actifs. Les directives fédérales sur les prêts hypothécaires précisent qu'une préapprobation n'est pas une garantie. Demandez dès le départ au prêteur comment il traite les dividendes d'une société que vous contrôlez, quelles années il évaluera et s'il veut obtenir les registres de la société.

Les dividendes figurant dans une déclaration de revenus personnelle ne sont pas équivalents à un salaire. Le prêteur peut vouloir voir à la fois votre revenu personnel et la capacité de la société de continuer à le verser. Les bénéfices non répartis d'une société rentable ne sont pas automatiquement votre revenu personnel. Gardez cette distinction claire lorsque vous faites votre demande.

Quelles preuves de revenu le prêteur demandera-t-il?

Commencez par les documents de l'ARC qui montrent ce que vous avez déclaré et ce qui a été établi dans la cotisation. La consultation de l'industrie hypothécaire de l'ARC range les feuillets fiscaux, les avis de cotisation, les preuves de revenu et les déclarations T1 parmi les documents que demandent les prêteurs. Le dossier exact varie selon le prêteur.

Pour les dividendes d'une société canadienne imposable, les cases 10 et 24 du feuillet T5 indiquent les montants réels. Les cases 11 et 25 indiquent les montants imposables plus élevés, qui alimentent la ligne 12000 de la T1. Ne présentez pas le montant majoré de la ligne 12000 comme de l'argent que vous avez reçu. Un feuillet T5 peut aussi déclarer un dividende en nature ou un dividende réputé; il ne prouve donc pas à lui seul un dépôt d'argent. Faites correspondre le feuillet T5 à la déclaration, puis utilisez les pièces de paiement pour expliquer tout virement d'argent. Si la ligne 12000 comprend des dividendes d'autres sources, séparez-les du feuillet T5 de votre société.

Comment obtenir mes avis de cotisation et mes preuves de revenu de l'ARC?

Utilisez Mon dossier de l'ARC. Pour un avis de cotisation ou de nouvelle cotisation, sélectionnez Déclarations de revenus ou Courrier, puis choisissez l'année et imprimez ou téléchargez l'avis. Si une déclaration a fait l'objet d'une nouvelle cotisation, remettez au prêteur l'avis à jour et expliquez la modification. L'ARC peut vous faire parvenir un avis par la poste si vous lui téléphonez.

Pour une preuve de revenu, sélectionnez Preuve de revenu sous Déclarations de revenus. Elle résume les revenus et les déductions d'une année d'imposition; téléchargez chaque année que le prêteur demande. L'ARC offre aussi une copie envoyée par la poste. Confirmez si le prêteur veut cette preuve, l'avis ou les deux avant de commander des copies papier.

Il vous manque un feuillet T5? Demandez-en une copie à la société. Si elle a produit le feuillet auprès de l'ARC, il peut apparaître dans Mon dossier de l'ARC. L'ARC ne peut pas vous le fournir avant que la société l'ait produit.

Combien d'années de revenus de dividendes les prêteurs veulent-ils?

Préparez d'abord les deux dernières années si le prêteur vous traite comme un travailleur autonome : l'Agence de la consommation en matière financière du Canada indique qu'un prêteur peut demander aux travailleurs autonomes leurs avis de cotisation de l'ARC des deux dernières années. C'est un guide sur les documents, et non une règle selon laquelle deux années de dividendes identiques garantissent l'approbation ou qu'un historique plus court vous écarte.

Présentez les T1 et les feuillets T5 correspondants pour ces années, ainsi que tout document plus récent que le prêteur demande. Si les dividendes ont augmenté, diminué ou cessé, expliquez pourquoi à l'aide des résultats financiers de la société. Demandez au prêteur comment il traitera une année partielle, un dividende d'une autre société ou un paiement ponctuel inhabituel. Gardez ces réponses par écrit pour rassembler les bons documents.

Au renouvellement, demandez à votre prêteur actuel s'il a besoin de documents de revenu à jour; le renouvellement peut être automatique. Si vous changez de prêteur, le nouveau prêteur doit approuver votre demande et peut exiger le dossier de deux ans.

Devrais-je passer au salaire avant de faire ma demande?

Ne changez pas uniquement parce que vous croyez que le salaire comptera davantage. Le salaire figure sur un feuillet T4 et à la ligne 10100 de votre T1; modifier votre rémunération maintenant ne change pas les déclarations antérieures déjà cotisées. Des talons de paie récents peuvent montrer la paie actuelle, mais le prêteur décide s'il les accepte sans une année complète ou une cotisation ultérieure.

Demandez quels documents et quelle période de revenu le prêteur utilise avant de modifier la paie. Si vous changez, présentez les deux historiques de revenu et demandez comment il évaluera chacun. Un changement modifie aussi la paie de la société et votre situation fiscale; consultez Salaire ou dividendes pour prendre cette décision.

Ma société a moins de deux ans. Que puis-je présenter?

Une nouvelle société ne peut pas fournir deux années de ses propres états financiers ni d'historique de dividendes. Indiquez au prêteur la date de début et demandez quelles autres preuves il examinera; il n'existe aucune règle d'approbation universelle dans les directives fédérales sur les documents hypothécaires des travailleurs autonomes. Pour son programme d'assurance destiné aux travailleurs autonomes, la SCHL recommande 24 mois en affaires ou dans le même domaine de travail, avec des options souples pour les entreprises plus récentes.

Rassemblez les états financiers complets de la société, ses comptes à jour, les feuillets T5 produits jusqu'à maintenant, vos T1 et avis disponibles, ainsi que les registres des dividendes versés. Si la société est nouvelle mais pas votre travail, apportez les documents de vos emplois précédents dans le même domaine. La SCHL mentionne aussi les relevés de compte récents et les contrats signés; demandez ce que votre prêteur acceptera. S'il demande des états intermédiaires, rapprochez d'abord les comptes bancaires et les opérations avec le propriétaire. Pour les exigences relatives aux états financiers de fin d'exercice de la société, consultez États financiers de fin d'exercice.

Que peuvent confirmer une lettre ou des états d'un comptable?

La lettre d'un comptable peut décrire des faits historiques précis appuyés par des registres et par le travail effectué. Demandez au prêteur ce que la lettre doit contenir avant d'en demander une. Une lettre ne peut pas garantir des dividendes futurs, promettre des versements hypothécaires ni transformer le bénéfice de la société en revenu personnel.

Demandez au prêteur quels états et quel rapport de comptable il exige. Pour son programme d'assurance destiné aux travailleurs autonomes, la SCHL mentionne les états financiers accompagnés d'un rapport de mission d'examen et les états financiers audités parmi les preuves possibles de l'historique de l'entreprise. Le prêteur décide si d'autres éléments sont nécessaires. Présentez des documents authentiques et cohérents entre eux : de faux renseignements dans une demande de prêt hypothécaire constituent de la fraude hypothécaire et peuvent nuire à votre accès futur au crédit.

Exemple

Chiffres illustratifs en dollars canadiens.

Propriétaire de la Colombie-Britannique qui change de prêteur au renouvellement

Un propriétaire a reçu 90 000 $ de dividendes en argent, autres que des dividendes déterminés, chacune des deux années. Le feuillet T5 de chaque année indique 90 000 $ à la case 10; la majoration d'impôt de 15 % porte la case 11 et les lignes 12000 et 12010 de la T1 à 103 500 $, en supposant qu'il n'y a pas d'autres dividendes. Il rassemble les deux T1, les avis de cotisation et les feuillets T5, deux années d'états financiers de la société et les relevés bancaires qui montrent l'argent. Le nouveau prêteur décide du revenu à retenir.

Société constituée depuis un an

Le propriétaire d'une société constituée depuis un an a 60 000 $ de dividendes sur un feuillet T5 et un seul jeu d'états financiers de la société. Il apporte ces documents, la cotisation de l'ARC disponible et des comptes à jour rapprochés. Un comptable peut confirmer ce que les registres montrent et décrire la mission, mais ne peut pas certifier que la société versera de nouveau 60 000 $ l'an prochain.

Salaire commencé il y a six mois

Un propriétaire remplace les dividendes par un salaire mensuel de 7 000 $ six mois avant sa demande. Six mois de talons de paie attestent 42 000 $ de salaire brut, mais les déclarations antérieures déjà cotisées montrent encore des dividendes. Le prêteur peut attendre un feuillet T4 et une déclaration cotisée, ou accepter la preuve de la paie actuelle selon ses propres règles. Le propriétaire demande lequel avant de modifier davantage sa rémunération.

Votre situation est différente?

• Votre prêteur est aux États-Unis : consultez Prouver ses revenus à un prêteur américain.
• Vous devez décider comment vous payer : consultez Salaire ou dividendes.
• Vos déclarations de revenus personnelles n'ont pas été produites : consultez Rattraper les déclarations non produites avant de demander les cotisations manquantes.
• Les registres de votre société sont en retard : consultez Rattrapage comptable avant de préparer des états financiers ou une lettre pour le prêteur.
• Le prêteur demande des états ou un rapport que vous n'avez pas : consultez États financiers de fin d'exercice et obtenez de l'aide en tenue de livres pour rapprocher les registres et définir le travail demandé.