משכנתא בקנדה כשמקבלים דיבידנדים מהחברה: הוכחת הכנסה

האם אפשר לקבל משכנתא אם אני משלם לעצמי דיבידנדים?

כן. דיבידנדים של בעל חברה יכולים להיות חלק מבקשה למשכנתא בקנדה, אך האישור והסכום שנלקח בחשבון תלויים בבדיקת המלווה של הכנסות, חובות ונכסים. ההנחיות הפדרליות על משכנתאות קובעות שאישור עקרוני אינו מבטיח אישור. שאלו את המלווה כבר בהתחלה איך הוא מתייחס לדיבידנדים מחברה שאתם שולטים בה, אילו שנים הוא יבדוק והאם הוא רוצה רישומי חברה.

דיבידנדים בדוח המס האישי אינם זהים למשכורת. המלווה עשוי לדרוש לראות גם את ההכנסה האישית שלכם וגם את יכולת החברה להמשיך לשלם אותה. רווחים צבורים של חברה רווחית אינם הכנסה אישית שלכם באופן אוטומטי. שמרו על ההבחנה הזו ברורה כשאתם מגישים בקשה.

איזו הוכחת הכנסה המלווה יבקש?

התחילו ברישומי CRA שמראים מה דיווחתם ומה נקבע בשומה. ההתייעצות של CRA עם ענף המשכנתאות מציינת טפסי מס, הודעות שומה, אישורי הכנסה ודוחות T1 בין המסמכים שמלווים מבקשים. החבילה המדויקת משתנה בין מלווים.

בדיבידנדים מחברה קנדית חייבת במס, בתיבות 10 ו-24 ב-T5 מופיעים הסכומים בפועל. תיבות 11 ו-25 מציגות את הסכומים החייבים הגדולים יותר, שמוזנים לשורה 12000 ב-T1. אל תציגו את הסכום המוגדל בשורה 12000 כמזומן שקיבלתם. טופס T5 יכול גם לדווח על דיבידנד בנכס או על דיבידנד לכאורה, ולכן הוא לבדו אינו מוכיח הפקדה במזומן. התאימו את ה-T5 לדוח, ואז השתמשו ברישומי תשלום כדי להסביר העברה במזומן. אם שורה 12000 כוללת דיבידנדים ממקורות אחרים, הפרידו אותם מה-T5 של החברה שלכם.

איך מקבלים הודעות שומה ואישורי הכנסה מ-CRA?

השתמשו בחשבון האישי שלכם ב-CRA (CRA Individual account). להודעת שומה או שומה מחדש, בחרו Tax returns או Mail, ואז בחרו את השנה והדפיסו או הורידו את ההודעה. אם נקבעה שומה מחדש לדוח, תנו למלווה את ההודעה העדכנית והסבירו את השינוי. CRA יכולה לשלוח הודעה בדואר אם מתקשרים אליה.

לאישור הכנסה, בחרו Proof of income statement תחת Tax returns. הוא מסכם הכנסה וניכויים לשנת מס אחת; הורידו כל שנה שהמלווה מבקש. CRA מציעה גם עותק בדואר. ודאו אם המלווה רוצה את האישור הזה, את ההודעה או את שניהם לפני שמזמינים עותקים מודפסים.

חסר לכם T5? בקשו מהחברה את העותק שלה. אם היא הגישה את הטופס ל-CRA, הוא עשוי להופיע בחשבון האישי שלכם ב-CRA. CRA אינה יכולה לספק אותו לפני שהחברה מגישה אותו.

כמה שנים של הכנסה מדיבידנדים מלווים רוצים?

הכינו קודם את שתי השנים האחרונות אם המלווה מתייחס אליכם כעצמאים: Financial Consumer Agency of Canada קובעת שמלווה רשאי לבקש מעצמאים הודעות שומה של CRA לשתי השנים האחרונות. זו הנחיה לגבי מסמכים, ולא כלל שלפיו שנתיים של דיבידנדים זהים מבטיחות אישור או שהיסטוריה קצרה יותר פוסלת אתכם.

הציגו את דוחות T1 וטפסי T5 התואמים לאותן שנים, וכן רישומים חדשים יותר שהמלווה מבקש. אם הדיבידנדים עלו, ירדו או הופסקו, הסבירו מדוע בעזרת התוצאות הכספיות של החברה. שאלו את המלווה איך יתייחס לשנה חלקית, לדיבידנד מחברה אחרת או לתשלום חד-פעמי חריג. שמרו את התשובות האלה בכתב כדי שתאספו את הרישומים הנכונים.

בחידוש, שאלו את המלווה הנוכחי אם הוא זקוק לרישומי הכנסה מעודכנים; חידוש עשוי להיות אוטומטי. אם עוברים מלווה, המלווה החדש חייב לאשר את הבקשה ועשוי לבקש את חבילת השנתיים.

האם כדאי לעבור למשכורת לפני שמגישים בקשה?

אל תעברו רק מפני שאתם מניחים שמשכורת תיחשב יותר. משכורת מופיעה בטופס T4 ובשורה 10100 ב-T1; שינוי בשכר עכשיו אינו משנה דוחות קודמים שנקבעה להם שומה. תלושי שכר אחרונים עשויים להראות שכר נוכחי, אך המלווה מחליט אם יקבל אותם בלי שנה מלאה או שומה מאוחרת יותר.

שאלו באילו מסמכים ובאיזו תקופת הכנסה המלווה משתמש לפני שמשנים את השכר. אם עוברים, הציגו את שתי היסטוריות ההכנסה ושאלו איך המלווה יעריך כל אחת. מעבר משנה גם את השכר בחברה ואת מצב המס שלכם; קראו על משכורת או דיבידנדים להחלטה הזו.

החברה שלי בת פחות משנתיים. מה אפשר להציג?

חברה חדשה אינה יכולה לספק שנתיים של דוחות משלה או של היסטוריית דיבידנדים. אמרו למלווה מתי היא הוקמה ושאלו אילו ראיות אחרות יישקלו; אין כלל אישור אחיד בהנחיות הפדרליות על מסמכי משכנתא לעצמאים. בתוכנית הביטוח לעצמאים שלה, CMHC ממליצה על 24 חודשים בעסק או באותו תחום עבודה, עם אפשרויות גמישות לעסקים חדשים יותר.

אספו את הדוחות הכספיים המלאים של החברה, חשבונות עדכניים, טפסי T5 שהונפקו עד כה, דוחות T1 והודעות שומה שזמינים לכם ורישומי דיבידנדים ששולמו. אם החברה חדשה אך העבודה שלכם אינה, הביאו רישומי העסקה קודמים באותו תחום. CMHC מפרטת גם דפי חשבון עדכניים וחוזים חתומים; שאלו מה המלווה שלכם ישקול. אם הוא מבקש דוחות ביניים, התאימו קודם חשבונות בנק ועסקאות בעלים. לדרישות הדוחות השנתיים של החברה, קראו על דוחות כספיים שנתיים.

מה מכתב או דוחות של רואה חשבון יכולים לאשר?

מכתב של רואה חשבון יכול לתאר עובדות היסטוריות מסוימות שנתמכות ברישומים ובעבודה שבוצעה. שאלו את המלווה מה המכתב צריך לומר לפני שמבקשים אחד. מכתב אינו יכול להבטיח דיבידנדים עתידיים, להבטיח תשלומי משכנתא או להפוך רווח של חברה להכנסה אישית.

שאלו את המלווה אילו דוחות ואיזה דוח של רואה חשבון הוא צריך. בתוכנית הביטוח לעצמאים שלה, CMHC מפרטת דוחות עם דוח סקירה ודוחות מבוקרים בין הראיות האפשריות להיסטוריה עסקית. המלווה מחליט אם נדרש יותר. הגישו מסמכים אמיתיים שמתיישבים זה עם זה: מידע כוזב בבקשה למשכנתא הוא הונאת משכנתא ועלול להשפיע על הגישה לאשראי בעתיד.

דוגמה

נתונים להמחשה בדולרים קנדיים.

בעלים בקולומביה הבריטית שמחליף מלווה בחידוש

בעלים קיבל בכל אחת משתי שנים C$90,000 דיבידנדים במזומן שאינם דיבידנדים כשירים. ה-T5 של כל שנה מציג C$90,000 בתיבה 10; ההגדלה לצורכי מס של 15% הופכת את תיבה 11 ואת שורות 12000 ו-12010 ב-T1 ל-C$103,500, בהנחה שאין דיבידנדים אחרים. הוא אוסף את שני דוחות ה-T1, הודעות השומה וטפסי ה-T5, דוחות כספיים של החברה לשנתיים ורישומי בנק שמראים את המזומן. המלווה החדש מחליט איזו הכנסה לספור.

חברה בת שנה

לבעלים של חברה בת שנה יש C$60,000 דיבידנדים ב-T5 וסט אחד של דוחות כספיים של החברה. הוא מביא את הרישומים האלה, את שומת CRA הזמינה וחשבונות עדכניים מותאמים. רואה חשבון יכול לאשר מה הרישומים מראים ולתאר את ההתקשרות, אך אינו יכול להתחייב שהחברה תשלם שוב C$60,000 בשנה הבאה.

משכורת שהחלה לפני שישה חודשים

בעלים מחליף דיבידנדים במשכורת של C$7,000 בחודש שישה חודשים לפני הבקשה. שישה חודשים של תלושי שכר מתעדים C$42,000 משכורת ברוטו, אך דוחות קודמים שנקבעה להם שומה עדיין מראים דיבידנדים. המלווה עשוי להמתין ל-T4 ולדוח עם שומה, או לקבל ראיות שכר נוכחיות לפי כללים משלו. הבעלים שואל איזה מהם לפני שהוא משנה את השכר שוב.

המצב שלכם שונה?

• המלווה שלכם בארצות הברית: קראו על הוכחת הכנסה למלווה בארצות הברית.
• אתם צריכים להחליט איך לשלם לעצמכם: קראו על משכורת או דיבידנדים.
• הדוחות האישיים שלכם לא הוגשו: קראו על השלמת דוחות שלא הוגשו לפני שמבקשים שומות חסרות.
• הרישומים של החברה שלכם בפיגור: קראו על השלמת הנהלת חשבונות בפיגור לפני שמכינים דוחות או מכתב למלווה.
• המלווה מבקש דוחות או דוח שאין לכם: קראו על דוחות כספיים שנתיים וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות כדי להתאים את הרישומים ולהגדיר את העבודה המבוקשת.