캐나다 주택담보대출: 배당금으로 보수를 받는 경우

배당금으로 보수를 받는데 주택담보대출을 받을 수 있나요?

네, 가능합니다. 법인 소유주의 배당금은 주택담보대출 신청에 포함될 수 있지만, 승인 여부와 인정되는 금액은 대출 기관이 소득, 부채, 자산을 심사한 결과에 따라 달라집니다. 캐나다 연방 정부의 주택담보대출 안내에 따르면 사전 승인은 보장이 아닙니다. 처음에 대출 기관에 본인이 지배하는 회사의 배당금을 어떻게 취급하는지, 어느 연도를 심사하는지, 법인 기록을 요구하는지 물어보세요.

개인 세금 신고서의 배당금은 급여와 다릅니다. 대출 기관은 본인의 개인 소득과 함께, 법인이 그 소득을 계속 지급할 수 있는 능력도 확인하려고 할 수 있습니다. 이익이 나는 법인의 이익잉여금이 자동으로 본인의 개인 소득이 되는 것은 아닙니다. 신청할 때 이 차이를 분명히 해 두세요.

대출 기관은 어떤 소득 증빙을 요구하나요?

신고한 내용과 CRA가 결정한 내용을 보여 주는 CRA 기록부터 준비하세요. CRA의 주택담보대출 업계 협의는 대출 기관이 요청하는 서류로 소득 명세서, 세액 결정 통지서, 소득 증명서, T1 신고서를 들고 있습니다. 정확한 서류 구성은 대출 기관마다 다릅니다.

캐나다 과세 법인의 배당금은 T5의 10번과 24번 박스에 실제 금액이 나옵니다. 11번과 25번 박스에는 더 큰 과세 대상 금액이 나오며, 이 금액이 T1의 12000번 항목에 반영됩니다. 그로스업(gross-up)이 적용된 12000번 항목 금액을 실제로 받은 현금처럼 제시하지 마세요. T5에는 재산으로 받은 배당이나 간주 배당도 나올 수 있으므로, 명세서만으로는 현금 입금을 증명할 수 없습니다. T5를 신고서와 맞춰 본 다음, 지급 기록으로 현금 이체를 설명하세요. 12000번 항목에 다른 출처의 배당금이 포함되어 있다면, 본인 법인의 T5와 구분하세요.

CRA 통지서와 소득 증명서는 어떻게 받나요?

CRA 개인 계정(Individual account)을 이용하세요. 세액 결정 통지서 또는 재결정 통지서는 Tax returns 또는 Mail을 선택한 뒤 연도를 고르고 통지서를 인쇄하거나 내려받으세요. 신고서가 재결정되었다면 대출 기관에 현재 통지서를 제출하고 변경 내용을 설명하세요. CRA에 전화하면 통지서를 우편으로 받을 수도 있습니다.

소득 증명서는 Tax returns 아래의 Proof of income statement를 선택하세요. 이 서류는 한 과세연도의 소득과 공제를 요약한 것이므로, 대출 기관이 요청하는 연도마다 내려받으세요. CRA는 우편 사본도 제공합니다. 종이 사본을 주문하기 전에 대출 기관이 이 증명서, 통지서, 또는 둘 다 원하는지 확인하세요.

T5가 없나요? 법인에 사본을 요청하세요. 법인이 CRA에 명세서를 제출했다면 CRA 개인 계정에 나타날 수 있습니다. 법인이 제출하기 전에는 CRA도 이를 제공할 수 없습니다.

대출 기관은 배당 소득을 몇 년 치 요구하나요?

대출 기관이 본인을 자영업자로 보는 경우 먼저 최근 2년 치를 준비하세요. Financial Consumer Agency of Canada는 대출 기관이 자영업 신청자에게 최근 2년 치 CRA 세액 결정 통지서를 요청할 수 있다고 설명합니다. 이는 서류 준비를 위한 안내이지, 2년 연속 같은 배당금을 받으면 승인이 보장된다거나 기간이 짧으면 안 된다는 규정이 아닙니다.

해당 연도의 T1과 T5를 맞춰 제출하고, 대출 기관이 요청하는 더 최근의 기록도 함께 제출하세요. 배당금이 늘었거나, 줄었거나, 중단되었다면 법인의 재무 성과로 그 이유를 설명하세요. 일부 기간만 있는 해, 다른 회사에서 받은 배당금, 일회성 특별 지급을 대출 기관이 어떻게 취급하는지 물어보세요. 올바른 기록을 준비할 수 있도록 그 답변은 서면으로 받아 두세요.

대출을 갱신할 때는 현재 대출 기관에 갱신된 소득 기록이 필요한지 물어보세요. 갱신이 자동으로 이루어질 수도 있습니다. 다른 대출 기관으로 옮기면 새 대출 기관이 신청을 승인해야 하며, 2년 치 서류를 요구할 수 있습니다.

신청 전에 급여 방식으로 바꿔야 하나요?

급여가 더 많이 인정될 것이라는 추측만으로 바꾸지 마세요. 급여는 T4와 T1의 10100번 항목에 나타나며, 지금 급여 방식을 바꿔도 이미 결정된 이전 신고서는 바뀌지 않습니다. 최근 급여 명세서는 현재 급여 지급 상황을 보여 줄 수 있지만, 한 해 전체나 이후의 세액 결정 없이도 이를 인정할지는 대출 기관이 정합니다.

급여 방식을 바꾸기 전에 대출 기관이 어떤 서류와 소득 기간을 쓰는지 물어보세요. 바꾼다면 두 가지 소득 이력을 모두 제출하고, 각각을 어떻게 심사하는지 물어보세요. 방식을 바꾸면 법인의 급여 지급과 본인의 세금 상황도 달라집니다. 이 결정에 대해서는 급여와 배당금을 참고하세요.

제 법인은 설립한 지 2년이 안 되었습니다. 무엇을 제출할 수 있나요?

신설 법인은 2년 치 자체 재무제표나 배당 이력을 제공할 수 없습니다. 대출 기관에 법인 설립 시기를 알리고, 다른 어떤 증빙을 검토하는지 물어보세요. 자영업자 주택담보대출 서류에 관한 연방 정부 안내에는 모든 곳에 통하는 승인 규칙이 없습니다. 보험이 적용되는 자영업자 프로그램에 대해 CMHC는 사업 기간 또는 같은 분야 업무 경력 24개월을 권장하며, 신설 사업체에는 유연한 선택지를 둡니다.

작성을 마친 법인 재무제표, 현재 계정 내역, 지금까지 발행한 T5, 구할 수 있는 본인의 T1과 통지서, 지급한 배당금 기록을 준비하세요. 법인은 새로 만들었어도 본인의 업무 경력은 길다면, 같은 분야의 이전 근로 기록을 가져가세요. CMHC는 최근 계좌 명세서와 서명된 계약서도 제시하므로, 대출 기관이 무엇을 검토하는지 물어보세요. 중간 재무제표를 요구하면 먼저 은행 계좌와 사업주 거래를 대사하세요. 법인의 연말 재무제표 요건은 연말 재무제표를 참고하세요.

회계사의 확인서나 재무제표로 무엇을 확인할 수 있나요?

회계사의 확인서에는 기록과 수행한 업무로 뒷받침되는 특정한 과거 사실을 적을 수 있습니다. 확인서를 요청하기 전에 대출 기관이 확인서에 어떤 내용을 원하는지 물어보세요. 확인서로 미래의 배당금을 보장하거나, 대출 상환을 약속하거나, 법인의 이익을 개인 소득으로 바꿀 수는 없습니다.

대출 기관에 어떤 재무제표와 회계사 보고서가 필요한지 물어보세요. 보험이 적용되는 자영업자 프로그램에서 CMHC는 사업 이력을 보여 주는 증빙의 예로 검토 업무 보고서(review engagement report)가 첨부된 재무제표와 감사를 받은 재무제표를 제시합니다. 더 필요한지는 대출 기관이 정합니다. 서로 일치하는 진짜 서류만 제출하세요. 주택담보대출 신청서에 허위 정보를 넣는 것은 대출 사기이며, 이후 신용 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

예시

캐나다 달러 기준의 설명용 금액입니다.

대출 갱신 때 대출 기관을 바꾸는 브리티시컬럼비아 주 소유주

한 소유주가 2년 동안 매년 적격 배당(eligible dividend)이 아닌 현금 배당금 C$90,000을 받았습니다. 매년 T5의 10번 박스에는 C$90,000이 나오며, 15%의 세금 그로스업을 적용하면 다른 배당금이 없다고 할 때 11번 박스와 T1의 12000번, 12010번 항목은 C$103,500입니다. 이 소유주는 2년 치 T1, 세액 결정 통지서, T5, 법인 재무제표 2년 치, 현금 수령을 보여 주는 은행 기록을 준비합니다. 어떤 소득을 인정할지는 새 대출 기관이 정합니다.

설립 한 해가 된 법인

설립한 지 한 해 된 회사의 소유주는 T5에 나온 배당금 C$60,000과 법인 재무제표 한 세트를 가지고 있습니다. 소유주는 이 기록, 구할 수 있는 CRA 세액 결정 자료, 대사를 마친 현재 계정을 제출합니다. 회계사는 기록이 보여 주는 내용을 확인하고 수행한 업무를 설명할 수 있지만, 회사가 내년에도 C$60,000을 지급할 것이라고 보증할 수는 없습니다.

급여를 시작한 지 6개월 된 경우

한 소유주가 신청하기 6개월 전부터 배당금 대신 월 C$7,000의 급여를 받기 시작했습니다. 6개월 치 급여 명세서로 총급여 C$42,000을 증빙할 수 있지만, 이전에 결정된 신고서에는 여전히 배당금이 나옵니다. 대출 기관은 T4와 결정된 신고서가 나올 때까지 기다릴 수도 있고, 자체 규정에 따라 현재 급여 증빙을 인정할 수도 있습니다. 소유주는 급여 방식을 더 바꾸기 전에 어느 쪽인지 문의합니다.

상황이 다르다면?

• 대출 기관이 미국에 있습니다. 미국 대출 기관에 소득 증빙하기를 참고하세요.
• 본인에게 보수를 어떻게 지급할지 정해야 합니다. 급여와 배당금을 참고하세요.
• 개인 세금 신고서를 제출하지 않았습니다. 없는 세액 결정 통지서를 요청하기 전에 밀린 신고서 정리를 참고하세요.
• 법인의 기록이 밀려 있습니다. 재무제표나 대출 기관용 확인서를 준비하기 전에 밀린 장부 정리를 참고하세요.
• 대출 기관이 갖고 있지 않은 재무제표나 보고서를 요구합니다. 연말 재무제표를 참고하고, 장부 관리 도움을 받아 기록을 대사하고 요청받은 업무 범위를 정하세요.