領股息能申請房貸嗎？加拿大公司所有者的收入證明

我領股息，可以申請房貸嗎？

可以。公司所有者的股息可以作為房貸申請的一部分，但批准與否和計入的金額，取決於貸款機構對收入、債務和資產的審查。聯邦的房貸指引指出，預先批准並不是保證。一開始就請向貸款機構問清楚：它如何看待您所控制公司的股息、會評估哪幾年，以及是否需要公司記錄。

個人稅表上的股息與薪金不同。貸款機構可能既要看您的個人收入，也要看公司是否有能力繼續發放。盈利公司的留存收益，並不會自動成為您的個人收入。申請時請清楚區分兩者。

貸款機構會要求哪些收入證明？

請先從顯示您申報了什麼、以及 CRA 評定了什麼的 CRA 記錄開始。CRA 的抵押貸款業界諮詢指出，貸款機構要求的文件包括稅務憑證、評稅通知書、收入證明報表和 T1 稅表。具體的文件組合，因貸款機構而異。

對於來自加拿大應稅公司的股息，T5 的第 10 和第 24 欄顯示實際金額。第 11 和第 25 欄顯示較大的應稅金額，並填入 T1 的第 12000 行。不要把加成後的第 12000 行金額，當作您實際收到的現金。T5 也可能申報實物股息或視同股息，所以僅憑它，並不能證明有現金存款。請把 T5 與稅表對照，再用付款記錄來說明任何現金轉帳。如果第 12000 行包括來自其他來源的股息，請把這些與您公司的 T5 分開。

我如何取得 CRA 的通知書和收入證明報表？

請使用您的 CRA 個人帳戶。對於評稅或重新評稅通知書，請選擇稅表（Tax returns）或郵件（Mail），然後選擇年度，列印或下載通知書。如果稅表曾被重新評稅，請把最新的通知書交給貸款機構，並說明變更的原因。您致電 CRA 時，CRA 也可以安排郵寄通知書。

對於收入證明報表，請在稅表（Tax returns）下選擇收入證明報表（Proof of income statement）。它匯總一個稅務年度的收入和扣除額；請下載貸款機構要求的每一年度。CRA 也提供郵寄副本。在訂購紙本之前，請先確認貸款機構要的是這份報表、通知書，還是兩者都要。

沒有 T5？請向公司索取副本。如果公司已向 CRA 提交了這份憑證，它可能會出現在您的 CRA 個人帳戶中。在公司提交之前，CRA 無法提供。

貸款機構希望看到幾年的股息收入？

如果貸款機構把您視為自僱人士，請先準備過去兩年的資料：加拿大金融消費者局表示，貸款機構可能要求自僱的申請人提供過去兩年的 CRA 評稅通知書。這是文件方面的指引，並不是說有兩年相同的股息就保證獲批，也不是說歷史較短就會被排除。

請出示這些年度相符的 T1 和 T5，以及貸款機構要求的任何較新的記錄。如果股息增加、減少或停發，請用公司的財務業績來說明原因。請問貸款機構，它如何處理部分年度、來自另一家公司的股息，或不尋常的一次性付款。請把這些回答以書面形式保存，這樣您才能收集到正確的記錄。

續約時，請詢問現有的貸款機構是否需要更新的收入記錄；續約可能是自動的。如果您轉換貸款機構，新的貸款機構必須批准您的申請，並可能要求提供兩年的文件組合。

申請之前，我應該改領薪金嗎？

不要僅僅因為假設薪金更容易被計入，就改變發放方式。薪金會出現在 T4 和您 T1 的第 10100 行；現在改變發放方式，並不會改變以前已評定的稅表。最近的工資單可以顯示目前的工資，但沒有滿一年或較晚的評稅時，貸款機構是否接受，由它決定。

在改變工資發放方式之前，請先問清楚貸款機構使用哪些文件和收入期間。如果您改領薪金，請同時出示兩種收入的歷史，並詢問它將如何評估各自的收入。改領薪金也會改變公司的工資核算和您的稅務狀況；有關這項決定，請參閱薪金或股息。

我的公司成立不到兩年。我可以出示什麼？

新成立的公司，無法提供自己兩年的財務報表或股息歷史。請告訴貸款機構公司的成立時間，並詢問它還會考慮哪些其他證據；聯邦有關自僱人士房貸文件的指引中，並沒有通用的批准規則。對於其有保險的自僱人士計劃，CMHC 建議從事該業務或同一行業滿 24 個月，對較新的業務另有靈活的選項。

請準備公司已完成的財務報表、最新的帳目、到目前為止已簽發的 T5、您現有的 T1 和通知書，以及已發放股息的記錄。如果公司是新的、但您的工作不是新的，請帶上您在同一領域以前的僱傭記錄。CMHC 還列出了近期的帳戶對帳單和已簽署的合約；請問您的貸款機構會考慮哪些。如果它要求提供中期報表，請先對銀行帳戶和所有者交易進行對帳。有關公司年末報表的要求，請參閱年末財務報表。

會計師的信函或報表可以證明什麼？

會計師的信函，可以說明有記錄支持的具體歷史事實，以及所做的工作。在要求出具信函之前，請先問貸款機構需要信函說明什麼。信函不能保證將來的股息，不能承諾房貸還款，也不能把公司利潤變成個人收入。

請問貸款機構需要哪些報表和會計師報告。對於其有保險的自僱人士計劃，CMHC 把附有審閱報告（review engagement report）的報表和經審計的報表，列為證明業務歷史的可能證據。是否需要更多，由貸款機構決定。請提交真實並且互相吻合的文件：在房貸申請中提供虛假資料，屬於房貸欺詐，並可能影響日後取得信貸。

範例

以下為加元的示範數字。

在 B.C. 續約時轉換貸款機構的所有者

一位所有者在兩年中，每年都收到 C$90,000 的非合格股息現金。每年的 T5 在第 10 欄都顯示 C$90,000；按 15% 的稅務加成率加成之後，假設沒有其他股息，第 11 欄以及 T1 的第 12000 行和第 12010 行，都是 C$103,500。他們收集了兩份 T1、評稅通知書和 T5、兩年的公司財務報表，以及顯示這筆現金的銀行記錄。新的貸款機構決定計入哪些收入。

成立一年的公司

一家成立一年的公司的所有者，T5 上有 C$60,000 的股息，並有一套公司財務報表。他們帶上這些記錄、現有的 CRA 評稅通知書和最新且已對帳的帳目。會計師可以確認記錄顯示的內容並說明所做的工作，但不能保證公司明年會再發放 C$60,000。

六個月前開始領薪金

一位所有者在申請前六個月，把股息改為每月 C$7,000 的薪金。六個月的工資單證明總薪金為 C$42,000，但以前已評定的稅表仍然顯示股息。貸款機構可能會等到有 T4 和已評定的稅表，也可能按自己的規定接受目前的工資證明。所有者在進一步改變發放方式之前，先問清楚是哪一種。

您的情況不同嗎？

• 您的貸款機構在美國：請參閱向美國貸款機構證明收入。
• 您需要決定如何給自己發放報酬：請參閱薪金或股息。
• 您的個人稅表尚未申報：在申請缺失的評稅通知書之前，請參閱補報未申報的稅表。
• 您公司的記錄已經落後：在準備報表或貸款機構信函之前，請參閱補做拖欠的帳目。
• 貸款機構要求提供您沒有的報表或報告：請參閱年末財務報表，並尋求記帳協助，以便對記錄進行對帳，並確定所要求的工作範圍。