加拿大 Airbnb 收入：报 T776 还是 T2125

我的 Airbnb 该报 T776 还是 T2125？

多数情况下，如果您出租空间且只提供基本服务，短期出租收入按租金收入，报在 T776 表上。如果您还提供清洁、安保或餐食等额外服务，您可能是在经营一项业务，收入要报在 T2125 表上。CRA 没有划定界线：您提供的服务越多，这项出租被认定为经营的可能性越大（CRA：租金收入还是经营收入；CRA：共享经济）。两种表上的收入都要纳税。

无论用哪张表，扣除允许的费用后的净收入，都要加到您的其他收入中。但表格带来的差别不止行号。经营净收入可能带来自雇人士的 CPP 缴费，此时雇主和雇员两部分都由您自己缴纳（CRA：开始工作）。《加拿大退休金计划法》把总收入中超过 50% 来自土地或建筑物租金的业务排除在外（《加拿大退休金计划法》第 14(a)(i) 段）；包含清洁或餐食的住客收费算不算租金，应与报税人员确认。魁北克居民改缴 QPP（《加拿大退休金计划法》第 13(4) 款）。当您或您的配偶或同居伴侣是自雇人士时，报税截止日是 6 月 15 日，但应补的税款仍须在 4 月 30 日前缴清（CRA：截止日期）。自雇的完整情况，见自雇收入如何征税。

出现下面情况，就不简单：

• 您在住客离开后打扫、留下食物，或提供空间本身之外的任何服务。
• 所在省或市要求登记、执照或许可，而您在出租或挂牌的每一天并没有持有。针对这条规则，CRA 可以重新核定任何一个年度，不受通常的时限约束。
• 您一年里一部分时间做短租，其余时间做长租。
• 您前几年报过 T776，后来增加了服务，或者一直都有提供服务。

选表之前先准备： 全年预订的晚数，以及其中有多少次连续入住不满 90 天；每次入住提供了哪些服务；每一项登记、执照或许可的证明及日期；平台的年度汇总和付款报告；您的费用记录；产权和房贷上有谁的名字；以及任何共同房东或物业管理人的结算单。

什么是基本服务，什么是额外服务？

基本服务随空间一起提供：暖气、电、停车位和洗衣设施。额外服务是您为住客做的事，例如清洁、安保和餐食（CRA：租金收入还是经营收入；T776 表）。

CRA 没有说有多少项额外服务会让出租变成经营，也没有说两批住客之间的清洁与入住期间的清洁是否算同一回事。这取决于您的具体事实。T776 表所指向的 CRA 已存档公告 IT-434R，同样把保洁服务、持续供应的干净床品，以及餐食和饮品列为可能指向经营的服务。它说，决定这个问题的并不是业务规模和您花在管理上的时间。

两种表的收入分别填在税表哪里？

租金收入填在 T776 表，再转到个人税表的第 12599 行和第 12600 行。经营收入填在 T2125 表，再转到第 13499 行和第 13500 行（T776 表；T2125 表）。

T776 表还要求在第 8140 行单独填写短期出租的租金总额，与第 8141 行的全部租金分开。每项费用填在 T776 表的哪一行，见出租报表费用行。

执照、许可或登记会影响我能扣除什么吗？

会。对 2023 年之后的纳税年度，如果短期出租不符合省或市的规定，《所得税法》不允许扣除与不合规天数相应份额的费用。租金仍然要纳税（《所得税法》第 67.7 条）。

• 短期出租，是指整处或部分住宅物业，出租或挂牌出租、连续不满 90 天。
• 在任何一天，如果所在省或市不允许在该地点短期出租，或要求登记、执照或许可而您没有满足每一项要求，那一天就属于不合规。
• 被拒绝扣除的金额 = 本来可以扣除的费用 × 不合规天数 ÷ 该物业作为短期出租的全部天数。

这个公式只适用于每项费用中属于短期出租的那一部分。使用公式之前，先把与长期租客或您自己使用有关的部分单独拿出来：《所得税法》的费用总额，涵盖的是“与住宅物业用作短期出租有关而可扣除的金额”，T4036 指南也把长期出租的单元排除在它的图表之外（T4036 指南）。如果您一年中一部分时间做短租、其余时间做长租，请逐日记录每次预订的时长，以便数清短期出租的天数。入住超过 90 天时怎么数，应向报税人员确认。

这项拒绝扣除也涉及资本成本折旧扣除（CCA，即建筑物和家具的税务摊销），T776 表为两者各设了一张图表（T776 表）。法规的措辞并不限于租金收入：它涵盖在计算与短期出租有关的收入时可以扣除的任何金额。T2125 表没有对应的行，所以收入属于经营收入时，这项拒绝扣除怎样填，应与报税人员确认。该法还允许 CRA 为落实这条规则而重新核定任何年度，不受通常时限的限制。

这条规则取决于各地的法律，各地不同。例如在卑诗省，该省表示许多社区把短期出租限制在主要住所，并且房东必须登记（卑诗省政府）。请查看您所在省和市的规定。

请保留记录，证明物业所在地允许短期出租，并且您满足了每一项登记、执照和许可要求（CRA：短期出租扣除）。仅 2024 纳税年度 这一年，对于要求登记、执照或许可的地方，如果在 12 月 31 日前满足了每一项要求，该出租房在全年都视为合规（《所得税法》第 67.7 条）。

如果我只在自己家里出租一个房间做短期住宿，该用哪张表？

适用同样的服务测试。房间做短期出租，只提供基本服务的，报在 T776 表上，且只能申报与出租部分有关的费用（CRA：共享经济）。

CRA 建议采用合理的方法，例如用出租面积占住宅面积的比例，乘以该空间当年出租时间占全年的比例。请保留测量数据和日期。执照规则涵盖住宅物业的“全部或任何部分”，所以连续入住不满 90 天时，出租的房间就是短期出租（《所得税法》第 67.7 条）。如果您提供早餐，或为住客打扫房间，服务测试就重新适用。共用住宅怎么拆分，以及对日后出售的影响，见租金收入和把自住房转为出租房。

如果我请共同房东、清洁工或管理公司，会有变化吗？

可能有。CRA 的测试看的是您向住客提供的服务，其现有网页没有说明共同房东、清洁工或管理公司应如何计入（CRA：共享经济）。

已存档的公告说，把管理交给代理人，本身不会改变收入的性质：如果您自己经营时这项出租是经营，由代理人替您经营时仍然是经营（IT-434R）。它没有涉及雇来的清洁工。CRA 没有说明您安排的清洁，是否算您向住客提供的服务；这项测试看的是住客从您的出租中得到什么，所以它仍可能算，这要根据您的事实来判断。付给共同房东、清洁工或管理人的费用可能可以扣除；见出租报表费用行。共同房东如果收的是收入分成而不是费用，他可能是共有人或合伙人；见共有出租房申报。

Airbnb 或平台会把我的收入报告给 CRA 吗？

如果您通过需要申报的平台出租，且不是被排除的卖家，该平台每年都会向 CRA 申报，出租不动产就是涵盖的活动之一（CRA：数字平台运营商的申报规则）。

申报内容包括按日历季度计的付给或记入您账户的总额、平台的费用、佣金或税款、每个房源的地址，以及（如有）每个房源的出租天数（CRA：共享哪些信息）。有了这些天数，CRA 就能把您的出租天数与当地的执照规则对照。该申报不会替您在 T776 和 T2125 之间做选择。报税前，请把平台的总额和天数与您自己的记录核对。谁是需要申报的对象、何时拿到您的那份副本，以及先改什么，见CRA 数字平台申报。

短期入住需要收 GST/HST 吗？选哪张表会改变这一点吗？

GST/HST 是另一种税，有自己的测试。入住不满一个月的，每天收费超过 $20 就要征税；入住一个月或更久的，一般属于免税租金，但酒店类场所仍可能要征税（《消费税法》附表 V 第 I 部分第 6 条；CRA：共享经济）。上面的执照规则涉及连续不满 90 天的入住，所以一次 45 天的入住在执照规则之内，但一般在 GST/HST 之外。请把您的应税销售总额（入住收入，加上您和您的关联人士的其他业务）与 $30,000 比较。如果某个日历季度超过了它，注册的生效时间为不迟于使您超过限额的那次供应之日；如果只是最近四个季度合计超过，您的小供应商资格终止于您超过限额的季度之后那个月的月底（CRA：何时注册）。CRA 是按入住时长和销售额来表述这项测试的；两个 CRA 网页都没有把它与 T776 或 T2125 联系起来。

预订平台也可能必须对未注册房东的入住收取并代收这项税（CRA：平台住宿）。注册、平台的角色，以及出售时怎么处理，见Airbnb 出租的 GST/HST。

我可以逐年在两种表之间切换吗？

可以，意思是表格随您每年提供的服务而定；CRA 的网页没有描述可以任选其一的选择。如果您增加了清洁或餐食，或停止提供，表格可能随之改变。CRA 关于这项测试的指引里，没有一处说明改变表格会怎样影响已经申报的资本成本折旧扣除，或影响以前的年度，所以请把切换当作需要复核的事，而不是可以随意选的事。

更大的风险是已经报过的年度。如果房东在提供额外服务时报了 T776，或者相反，可能报错了表。收入仍然申报了，所以差异可能出在经营净收入的 CPP（除非适用上述租金排除），以及房东本应注册时的 GST/HST。请把每个过去年度的服务与测试对照，并判断是否有哪一年需要调整。如果漏报了收入或 GST/HST，见未申报收入与自愿披露。

示例

这些示例仅作说明；所有数字均为加元。

后巷小屋，只提供基本服务

温哥华的一位屋主，把一栋后巷小屋出租给住客，年租金 C$30,000。租金只含暖气、电和洗衣，没有别的：住客之间不打扫，也不提供餐食。基本服务倾向于租金收入。房东在 T776 表上申报，转入第 12599 行和第 12600 行，并先查询市和省的登记规则，再扣除费用。

整栋房屋，含清洁和早餐

哈利法克斯的一位房东，把整栋房子出租，年租金 C$60,000，每次入住后打扫，并留下早餐。清洁和餐食正是 CRA 自己举的额外服务的例子，所以这项收入可能是 T2125 表上的经营收入，总收入填第 13499 行，净收入填第 13500 行。CRA 看的是服务的数量和类型，没有给出明确界线。房东的服务组合决定结果，而经营收入可能带来 CPP 缴费。

一年中有一部分时间缺少登记

2024 年之后的某一年，一位房东的短期出租需要登记，但房东在头 120 天没有持有。该物业作为短期出租挂牌了 240 天，本来可以扣除的费用合计 C$40,000。被拒绝扣除的金额是 C$40,000 × 120 ÷ 240 = C$20,000。另外 C$20,000 仍可扣除，全部租金仍须申报。

您的情况不同？

• 您提供清洁、餐食或其他服务： 收入可能要报在 T2125 表上，这会改变 CPP 和报税截止日。请通过个人税务服务，对照 CRA 的测试检查您的服务。
• 您所在地区要求登记、执照或许可，或者您在没有覆盖的日子出租过： 被拒绝扣除的份额取决于确切的天数，而且 CRA 可以重新核定。见出租亏损与 CRA 复核，并寻求个人税务服务。
• 您多年来一直报 T776，但不确定是否正确，或者平台收入与您的税表对不上： 以前的年度可能需要调整，有时涉及 CPP 或 GST/HST。如果漏报了收入或 GST/HST，见未申报收入与自愿披露。另见CRA 数字平台申报和个人税务服务。
• 您的付款报告、预订晚数和费用很分散，与个人开销混在一起，或与平台总额对不上： 表格选择和被拒绝扣除的份额都取决于它们。见补齐逾期账簿，并寻求记账服务。
• 您向住客收取了 GST/HST，或认为自己应该注册： 见Airbnb 出租的 GST/HST和何时注册 GST/HST。
• 您与他人共有该物业，或与配偶共有： 见共有出租房申报。
• 您想申报资本成本折旧扣除，或需要每项费用对应的 T776 行： 见是否应对出租房申报 CCA和出租报表费用行。
• 您的付款以美元到账： 见美元销售与平台付款。
• 物业由公司持有： 见控股公司与投资公司。
• 您住在魁北克： 本文的联邦规则适用于您的联邦税表。魁北克税务局有自己的税表和规则，本文不涵盖。
• 您住在加拿大境外，或在年内成为非居民： 本文假设您是加拿大居民；见非居民房东。
• 您同时是美国公民或居民： 美国税表对 Airbnb 有自己的划分方式；见Airbnb 的 Schedule C 或 Schedule E。