主要住宅免税：卖房什么时候不用交税？

什么房产可以算主要住宅？

主要住宅是您单独或与他人共同拥有，并且在指定年度由您、现任或前任配偶或同居伴侣，或您的子女通常居住的住房。独立屋、公寓、度假屋、套房、移动房屋或船屋都可能符合条件；不一定要是您一年中住得最久的地方（CRA：主要住宅；《所得税法》第 54 条）。

短期居住也可能满足通常居住条件，但要看事实。主要为赚取收入而持有的房产，通常不能仅凭您自己短暂入住就符合条件。不过，如果子女居住且其他条件满足，仍可能合资格（CRA 解释第 2.10–2.11 段）。

同一年，我家能有不止一套免税住宅吗？

家庭通常每年只能指定一套主要住宅，即使各家庭成员分别拥有不同住房。同年卖旧房、买新房时，只要符合条件，计算公式中额外增加的一年，仍可能使两套房的收益都完全免税。这不代表同一年可以指定两套。如果配偶或同居伴侣全年都与您保持该关系，就共享这一限制。子女只有全年都未满 18 岁、未婚且没有同居伴侣时，才属于同一个家庭单位（《所得税法》第 54 条）。

根据法院命令或书面分居协议全年分居的配偶或伴侣，当年不属于同一个家庭单位。成年子女通常有自己的家庭单位，但这不会让父母多出一个名额，指定父母拥有的第二套房（CRA 解释第 2.13 段）。

我们有一套独立屋和一套公寓或度假屋，应该指定哪套？

列出每套房符合资格的年度，以及家庭以前的指定记录。对重叠年度，比较把该年度分给哪套房能增加更多豁免，再完整计算两套房的结果，包括额外一年规则。即使您在独立屋住得更久，指定度假屋也可能更有利（CRA 解释第 2.13、2.20 和 2.28 段）。

逐年保存两套房的记录，以及已经提交的指定。现在的选择会影响以后出售仍持有那套房的结果（CRA 解释第 2.13 和 2.20 段）。

收益中免税的部分怎么计算？

先计算资本收益：售价减出售费用，再减住房的调整后成本基础。成本基础通常从购入价和律师费等购置费用开始，再加资本改良支出；日常维修不会增加成本基础（CRA：资本收益指南）。一般合资格住房，如果购入年度曾为加拿大居民，豁免通常等于收益乘以（一年加上为加拿大居民期间指定的年度数）除以持有年度数，最高不超过收益。每个持有的日历年度都要计入，包括买入年和出售年（《所得税法》第 40(1)–(2) 条；CRA 解释第 2.20–2.21 段）。

额外一年用于搬家时合资格住房的重叠，并不允许家庭同一年指定两套房。如果购入年度不是加拿大居民，就不能使用额外一年。其他指定年度是否为加拿大居民也很重要（《所得税法》第 40(2)(b) 条）。曾经作过历史资本收益选择的房产，可能需要另外调整（CRA 解释第 2.22–2.26 段）。

子女住的公寓，可以指定为我的主要住宅吗？

可以。您拥有的公寓，如果子女通常住在那里，即使您住在别处，也可能符合居住条件。但您仍须把该公寓指定为相关年度的主要住宅，而且这些年度不能再指定给同一家庭单位的其他住房（《所得税法》第 54 条；CRA 解释第 2.11–2.13 段）。

子女年龄不会取消您必须拥有该公寓的要求。如果产权属于成年子女，则由子女本人是否指定来另行判断。如果收租，应申报租金并检查房产的收益用途；CRA 表示，子女居住的出租房仍可能满足居住条件，但其他免税条件依然适用（CRA 解释第 2.9–2.11 段）。

出租套间或居家办公，整套房还能免税吗？

出租一个房间或使用家庭办公室，仍可能让整套房符合条件。按 CRA 的处理惯例，赚取收入的用途必须从属于居住用途，没有结构改造，也没有申报资本成本折旧（CCA），即建筑物的税务折旧抵扣。改建独立出租套间属于结构改造，可能使出租部分不再适用这种处理（CRA 解释第 2.58–2.60 段）。

如果独立的收益用途部分不符合条件，部分收益可能应税，需要合理分配。部分用途发生重大改变，还可能在实际出售前，就视为出售了那部分房产。第 45(2) 条选择可以递延：业主签署一封信，随用途改变年度报税表提交。改回居住用途时，第 45(3) 条选择则要求业主签署的信随最终出售年度报税表提交，或在 CRA 要求时更早提交。这些选择见把自住房改为出租房（CRA 解释第 2.57–2.60.2 段）。租金怎么申报，见租金收入。

土地面积超过半公顷呢？

住房及最多半公顷土地通常可以符合条件。超出部分，只有您能证明它是将该房屋作为住宅使用和享用所必需时，才可纳入；只是想要更大的院子不够（《所得税法》第 54(e) 条；CRA 解释第 2.32–2.33 段）。

通往公共道路的需要、最低地块面积或禁止分割的限制，可能支持纳入更多土地。请准备相关规定和房产记录。如果超额土地不符合条件，应按价值分配收益，不一定能简单按面积比例划分（CRA 解释第 2.34–2.37 段）。

用于农业经营的土地，有单独的收益计算方法。其中一种是第 40(2)(c)(ii) 条选择，由业主签署书面信件，随出售年度报税表提交（CRA 解释第 2.38–2.46 段）。

卖房在报税表上怎么填？

即使豁免覆盖全部收益，也必须申报出售或视同出售，并指定该房产。按最新公布、适用于 2025 年处置的联邦说明，在出售年度填写附表 3第 2 部分 Principal residence（主要住宅）及 Form T2091(IND)。纸质报税需签署并附 T2091(IND)；电子报税则自行保留。剩余收益填入附表 3 的资本收益部分。如果指定覆盖所有持有年度或仅少一年（第 17900 行方框 1），只需完成 T2091(IND) 第 1 节，包括指定和签字（CRA：Form T2091(IND)）。

魁北克要求在出售年度省税报税表中附上 Form TP-274-V 和附表 G。如果指定年度受用途改变选择覆盖，保留对应 CRA 选择的证明。保存买卖结算单、改良费用收据、居住日期、以前报税表，以及家庭其他住房和指定年度清单。个人自用住房的亏损通常不能抵扣（CRA：主要住宅）。

如果您或配偶、同居伴侣曾为 1994 年 2 月 23 日前购入的住房提交 Form T664 或 T664 (Seniors)，请用 Form T2091(IND)-WS检查历史选择调整（CRA 解释第 2.22–2.25 段）。

忘了申报出售或指定主要住宅，现在怎么办？

如果出售年度报税表已经完成评税，应书面请求 CRA 接受逾期指定，并调整该年度报税表。解释迟报原因，附上更正的附表 3 和 Form T2091(IND)。通过 CRA Submit documents 上传，或邮寄至税务中心；仅使用 Change my return，不能作出或修改税务选择（CRA：纳税人减免第 55 和 58–60 段；CRA：修改报税表）。是否接受由 CRA 酌情决定，也可能有罚款。联邦罚款取 $8,000，与从原截止日至提交合格申请期间每个完整月按 $100 计算的金额，两者中较低者（《所得税法》第 220(3.2)、(3.21) 和 (3.5) 条）。

联邦逾期指定申请通常必须在相关税务年度结束后的十个日历年内提出（《所得税法》第 220(3.2) 条）。如果漏报不动产出售，CRA 可以超过正常期限重新评税；更正报税表补报后，法律对该项处置另给三年的重新评税期（《所得税法》第 152(4)(b.3) 条）。

魁北克方面，应向魁北克税务局询问如何更正漏报指定。其公布的未提交 TP-274-V 罚款为每月 $100，最高 $5,000（魁北克税务局）。

示例

以下为加元示例。一家人在第 1 年以 C$200,000 买入度假屋，第 10 年以 C$500,000 售出，没有出售费用或改良支出。包括买入和出售年度，共持有十个日历年，收益为 C$300,000。度假屋有六个符合条件的年度，家庭选择把这些年度指定给它；没有家庭成员把同样年度指定给其他房产。他们在购入年度及每个指定年度都是加拿大居民。

联邦豁免为 C$300,000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210,000。应用资本收益计入规则前，剩余资本收益为 C$90,000。以后卖另一套住宅时，家庭不能再次使用这六个指定年度。度假屋出售仍须填入附表 3 和 Form T2091(IND)（《所得税法》第 40(2)(b) 条；CRA：主要住宅）。

您的情况有所不同？

• 持有少于 连续 365 天 就出售：收益可能按住宅炒房规则视为经营收入，但有例外。请参阅炒房和楼花转让。
• 搬出去出租，或搬进原出租房：用途改变可能触发视同出售，或需要作税务选择。请参阅把自住房改为出租房。
• 把房子赠与他人，或把子女加上产权：转让可能视为处置。请参阅向家人转让财产。
• 住房在加拿大以外：居民身份和房产所在地需分别检查。请参阅加拿大境外房产。
• 出售加拿大房产时已是非税务居民：可能适用预扣和清税证明规则。请参阅非居民出售加拿大房产。
• 您是美国公民，出售加拿大住宅：美国也可能对出售征税。请参阅境外房产的美国税务处理。
• 住宅由您建造或大幅翻修：GST/HST 可能影响出售。请参阅住宅房产的 GST/HST。
• CRA 已经联系您：请按信件内容和截止日回复。请参阅审查、审计和自愿披露。
• 您有两套房、部分用于赚取收入，或指定逾期：请准备两套房的买卖记录、居住年度、改良成本和以往指定，办理税务申报。