45(2) 条选择漏报或迟报：自住房改出租后卖出

卖出曾出租的前住房，收益怎么计税？

这取决于搬出时有没有作出 45(2) 条选择。作出有效选择后，资本收益和 CCA 规则视为房屋从未改为出租（租金仍要每年申报），所以只有一笔从买入到卖出的收益，主要住宅免税额适用于您指定（选为主要住宅）的年份。没有作出选择，则视为房屋在改为出租当天按公平市价出售，并按该价值重新买回（《所得税法》第 45 条）。

漏报了选择？如果您在搬出年度结束后的十个日历年内提出申请，且此后没有申报过 CCA，CRA 可能接受迟交的选择；是否接受由 CRA 酌情决定，并且要缴罚款（见下文）。

资本收益的 50% 要计税（《所得税法》第 38 条）。

以下情况就不简单：选择漏报或迟交、出租期间申报过资本成本折旧扣除（CCA）、搬出时的出售从未申报、家人同年还有另一处住房，或房子卖价低于搬出时的价值。

请准备好：购房文件和改善工程收据、搬出日期、搬出当天房屋价值的证明、每年的出租税表（T776 表）和 CCA 明细、选择函及寄出证明，以及您家庭每年拥有的住房清单。

有 45(2) 条选择时，收益怎么算？

先用卖出价减去原始成本和销售费用，再减去免税部分。免税部分等于收益乘以“1 加指定年数”，再除以您拥有该房屋的纳税年数。只有买房当年您是加拿大居民，才能加上这个“1”（《所得税法》第 40(2)(b) 款；CRA 所得税专题 S1-F3-C2）。

选择有效期间，如果您是加拿大居民，且同一年没有指定家人的其他住房，那么家人都不住的这处房屋最多可以指定四个纳税年度。符合第 54.1 条的雇主要求的搬迁，可以突破四年的限制（CRA 所得税专题 S1-F3-C2）。超出的出租年份不能指定，这部分收益就要计税。具体公式见主要住宅免税。

没有作出 45(2) 条选择时，收益怎么算？

这等于两次出售。搬出时的视同出售，以当天的房屋价值作为收入；主要住宅免税额通常可以覆盖这笔收益，但必须在当年申报。实际出售时，以搬出时的价值作为成本，所以搬出之后的增值是资本收益（《所得税法》第 45(1) 款；CRA：主要住宅）。

出租的年份通常不能指定，因为没有选择涵盖这些年份，家人也没有住在里面。已申报的 CCA 会在出售时追回；见出售出租房。

漏报了 45(2) 条选择：还能迟交吗？

有可能。第 45(2) 款在 CRA 可以接受迟交的选择清单上，前提是您在搬出年度结束后的十个日历年内申请；超过期限就不能再补，按没有作出选择处理（《所得税法》第 220(3.2) 款；《所得税条例》第 600 条）。是否接受由 CRA 酌情决定。CRA 专题列出了一个条件：改变用途之后没有对该房产申报过 CCA（CRA 所得税专题 S1-F3-C2）。

迟交的选择即使被接受也要缴罚款：取以下两者中较低的金额：$8,000，或从原定截止日到 CRA 收到完整申请之日，每满一个月 $100。CRA 的政策是罚款缴清前不接受申请，所以请在申请时一并付款。如果延误是您无法控制的，可以在同一份申请中请求，依据 CRA 的一般减免权力豁免或取消罚款（《所得税法》第 220(3.5) 款；IC07-1R1 第 51 至 54 段）。

以下是 CRA 在纳税人减免通告中的审查标准（IC07-1R1 第 56 至 63 段）：

申请必须以书面形式提交，可通过 My Account 的“提交文件”功能，或邮寄到您所属的税务中心。请附上已签名的选择函、涉及的年份和日期、迟交的原因、被接受或被拒绝对税款的影响，以及受影响年度的修订明细表。如果在出售已经在进行时才提出申请，可能被视为事后税务筹划，所以延误的原因很重要。

CRA 审核迟交的 45(2) 条选择期间，可以卖房吗？

可以。《所得税法》没有规定在申请审核期间必须暂停出售，也没有推迟出售年度税表的截止日。迟交的选择只有在 CRA 接受后才生效；生效后视为按时作出，CRA 可以重新核定所有受影响的年度（《所得税法》第 220(3.3) 款和第 220(3.4) 款）。

如果 CRA 拒绝，搬出时的视同出售仍然成立。搬出年度需要申报这笔视同出售并指定该房屋，出售年度的收益从搬出时的价值开始算。CRA 没有公布申请审核期间如何申报出售年度。在 CRA 接受之前，法律上不存在选择，所以在收到答复前提交的出售年度税表，要按搬出时的价值计算收益。如果选择之后被接受，CRA 会重新核定受影响的年度，欠款部分要加收利息（IC07-1R1 第 50 段）。

出租期间申报 CCA 会取消 45(2) 条选择吗？

会。对该房产申报 CCA，视为在申报当年的第一天撤销（取消）选择，并触发当天按公平市价的视同出售。选择涵盖的年份不应申报 CCA；而且只有改变用途后没有申报过 CCA，迟交的选择才会被接受（CRA 所得税专题 S1-F3-C2 第 2.48 至 2.51 段）。

CRA 专题没有说明，更正以往税表以去掉 CCA，能否恢复迟交选择的资格。这一点目前没有定论。CCA 的申报和分类见资本成本折旧扣除。

搬出时没有申报视同出售：这一年怎么补救？

请 CRA 修改搬出年度的税表，申报视同出售，并在 T2091(IND) 表上指定该房屋。CRA 在某些情况下会接受迟交的指定，也可能要缴罚款（CRA：主要住宅）。

在迟交规则中，主要住宅指定也属于选择，所以同样适用十年期限，罚款同样最高 $8,000（《所得税法》第 220(3.21) 款和第 220(3.5) 款）。如果免税额不能覆盖搬出时的全部收益，该年度还要补税并加收利息。出售不动产（包括这种视同出售）没有申报的，该年度在您用 CRA 的更正表格申报之前，可以超出正常的三年期限被重新核定，申报后再延续三年（《所得税法》第 152(4)(b.3) 项）。2016 年之前搬出的？当免税额完全覆盖收益时，CRA 当时不要求申报（CRA 所得税专题 S1-F3-C2 第 2.15.2 段）。如果改为迟交的 45(2) 条选择被接受，就没有搬出时的视同出售需要申报。

房子改成出租已经多年，怎么确定当天的价值？

使用搬出日的公平市价：通常是独立的、自愿的买卖双方在公开市场上能够达成的最高价格（CRA：资本收益相关定义）。CRA 要求您保存房产改变用途当天的价值记录（CRA：T4037 指南）。

如果当时没有留下记录，请补做一份截至当天的记录：按搬出日回溯的书面评估、当时附近类似房屋的成交价，以及这处房屋本身的挂牌或租金记录。搬出时的价值决定免税的收益和新的成本，所以 CRA 可能提出质疑。缺少记录也可能使迟交选择的申请被拒（IC07-1R1 第 57 段）。

卖价低于开始出租时的价值：亏损能扣除吗？

没有作出选择时，有可能。视同出售之后，这处房屋是为了赚取租金而持有的，所以价值跌破搬出时的水平，属于出租房产的亏损，而不是自住房的亏损。土地和建筑物部分怎么扣除，见出售出租房。

选择有效时，答案不明确。个人使用财产（例如您自己的住房）的亏损视为零（《所得税法》第 40(2)(g)(iii) 项；第 54 条）。第 45(2)(a) 项视为该房屋从未开始产生收入，这指向适用上述规则，但 CRA 专题没有给出定论。搬出之前的价值下跌，是您自住房的亏损，不能扣除（CRA：主要住宅）。

搬出时买了新房：45(2) 条选择还有价值吗？

可能有，两种结果都要比较。您的家庭每年只能指定一处住房，所以出租的年份通常会指定给新房，而不是前住房（《所得税法》第 54 条）。即便如此，这项选择能推迟搬出时的视同出售，公式里的“1”还能为全部收益多免一年的税。

哪种结果税负更低，取决于房价的变化。没有选择时，要计税的是搬出之后的增值；有选择时，要计税的是全部收益中由未指定年份决定的那一部分。请用您的实际数字算出两种结果。选择本身要随搬出年度的税表提交；指定年份只在出售时作出（CRA 所得税专题 S1-F3-C2）。

已经作出的 45(2) 条选择可以取消吗？

可以。您在以后年度的税表中撤销选择，视为从该年第一天开始出租房屋。这会触发当天按公平市价的视同出售，在当年申报，该价值成为新的成本（《所得税法》第 45(2)(c) 项）。申报 CCA 的效果相同（CRA 所得税专题 S1-F3-C2）。

卖出曾出租的前住房，要用哪些表格申报？

每次出售或视同出售都要填 Schedule 3 和 T2091(IND) 表（主要住宅指定），即使收益完全免税也一样（CRA：主要住宅；CRA：T2091(IND) 表）。

出租期间的房贷利息见利息扣除。

示例

以下金额仅作说明，单位为加元，未扣除销售费用。每个示例都假设一位加拿大居民拥有这套公寓共 8 个纳税年度。

有效选择，没有其他住房

一套以 C$300,000 买入的公寓，自住 5 年，之后在有效的 45(2) 条选择下出租 3 年，没有申报 CCA，最后以 C$500,000 卖出。8 个年度都可以指定，因为 3 个出租年度在四年限制之内。C$200,000 的收益可以完全免税；出售仍然要在 Schedule 3 和 T2091(IND) 上申报。

有效选择，搬出时买了新房

同一套公寓，但家人在搬出时买了一栋房子，并把这栋房子指定给 3 个出租年度。公寓得到 5 个指定年度。免税部分：(1 + 5) / 8 × C$200,000 = C$150,000。资本收益：C$50,000。

没有作出选择

同一套公寓，没有作出选择，搬出时价值 C$420,000。搬出年度：视同收益 C$120,000，指定后可以免税，但必须在当年申报。出售年度：C$500,000 − C$420,000 = C$80,000 的资本收益，如果申报过 CCA，还要追回 CCA。如果搬出年度从未申报，就要通过迟交指定来更正。如果 CRA 在截止日后 5 年收到完整申请并接受，罚款为 60 个月 × C$100 = C$6,000。

您的情况不同？

• 您现在要搬出、要搬回，或住在魁北克：请看把自住房改成出租。
• 两处住房争用同样的年份，或您只出租了房屋的一部分：请看主要住宅免税。
• 您申报过 CCA，或需要处理追回、土地与建筑物拆分或准备金：请看出售出租房和资本成本折旧扣除。
• 您持有房屋不足 365 天：请看炒房与转让合同出售。
• 您卖房时住在加拿大境外：请看非居民出售加拿大房产。
• 有家人登记在产权上，或您转让了房屋：请看把房产转让给家人。
• 选择漏报、搬出时的出售从未申报，或出售时迟交申请仍在审核：这些情况取决于 CRA 的酌情决定、罚款和十年期限。请准备好上文列出的记录，联系个人税务服务。