房地产经纪人记账：佣金分成、费用与 1099 表

房地产经纪人怎样记账？他们属于自雇吗？

按佣金取酬的持牌房地产经纪人，在联邦所得税和雇佣税上一般属于自雇，所以账簿的做法与独资经营者类似：收入记佣金，成本逐项记支出，年末再与每个付款方的 1099-NEC 表核对一致。当几乎全部报酬都直接取决于销售或其他产出、而不是工作时数，并且书面合同载明经纪人在联邦税务上不会被视为员工时，IRS 把持牌经纪人视为在所有联邦税务目的上都是自雇（26 U.S.C. 3508）。

如果两个条件中缺了任何一个，就由普通法标准来判断：提供服务的人，如果付款方有权控制做什么和怎么做，一般就是员工。第 3508 条只适用于《国内税收法典》，所以各州的失业保险和工伤赔偿规则可能得出不同的结论。如果经纪公司给您开了 W-2 表，说明它把这部分报酬当作员工工资处理；下文的 Schedule C 和 1099-NEC 步骤不适用于这些工资。

自雇的经纪人，佣金一般不会被预扣税款，需要缴纳自雇税，并且一般要改为缴纳预估税。付款方在一年内向经纪人支付 $2,000 或以上时，必须提交 1099-NEC 表（截至 2025 年支付的款项为 $600）；这张表涵盖非员工提供服务所得的费用和佣金。经纪人在 Schedule C 上申报这项业务。

这套账有三项任务：把每笔佣金记为收入，把每项成本按类别记录并留存凭证，并让合计数与每个付款方的 1099-NEC 表核对一致。

出现以下情况，就不简单了：

• 佣金来自不止一家经纪公司，您年中换了经纪公司，或者某一年的成交在下一年才付款。
• 1099-NEC 表与银行存款对不上。
• 您与经纪公司之间没有书面合同，或者部分报酬取决于工作时数。
• 佣金是付给公司，而不是付给您本人。
• 这是第一个完整的年度，收入很高，却没有缴纳预估税。
• 您付钱给助理或转介绍的合作伙伴，在团队里工作，或者正在考虑 S 公司选择。

开始之前请准备好：

• 经纪公司协议，以及当年每笔已付款成交的佣金结算单（通常称为佣金支付授权书，英文缩写 CDA）。
• 收到的每一份 1099-NEC 表和其他 1099 表。
• 银行和信用卡对账单。
• 执照、会费、保险、房源平台、技术和营销费用的发票。
• 里程记录和礼品清单。

佣金支票和经纪公司分成该怎么记账？

把按协议应归您的佣金，在扣除您自己的各项费用之前记录下来，并且让账簿解释清楚它与 1099-NEC 表之间的任何差额。1099-NEC 表上的金额，可能是经纪公司分成之前的佣金，可能只是付给经纪人的金额，也可能介于两者之间。要把表格与每份结算单核对，不要想当然。付款方报告的是应计入您总收入的金额，这个金额通常是扣除您欠他人的费用之前的数字，所以已扣除您自己费用的表格，数字可能偏少。

Schedule C 填报说明要求确保第 1 行包含1099-NEC 表上正确列示的金额，如果 1099-NEC 表的合计高于所报告的总收入，则要附上说明差额的声明。如果表格上的金额高于您实际留下的钱，请参阅申报显示全额的 1099 表。每笔成交单独记一行收入，标注房产地址或文件编号，这样每一行都能追溯到一份结算单。

房地产经纪人可以扣除哪些费用，每项成本在 Schedule C 的哪一行？

请按下面的成本类别，每类建一个账户。每个账户对应Schedule C的一行或 Part V，所以年末的合计数可以直接从账簿得出。成交时经纪公司扣掉的费用，要分别记入对应类别的账户，不要合并成一笔。

第 10 行是佣金和费用的支出行；经纪人赚取的佣金属于第 1 行的总收入。没有专属行的成本，要按类别和金额列示在 Part V。一项成本如果可以归入两行，选定一行后每年都沿用。各州的执照费各不相同。

有两类成本最容易引起疑问：

• 会费。 向行业协会等组织缴纳的会费，只要符合第 162 条的规则就可以扣除，但要受游说等限制。向商务、社交、运动、午餐、体育、航空和酒店俱乐部缴纳的会费，通常不能扣除，而且由俱乐部的宗旨和活动，而不是名称来决定（第 463 号出版物）。
• 教育培训。 维持或提高您目前工作所需技能的培训，可能符合条件。为满足行业最低要求而接受的教育，或者属于让您取得新行业资格的课程的一部分，则不符合；为取得第一张执照而上的课程，可能属于这一类。

哪些餐费可以计入，请参阅经营餐费扣除。Schedule C 上的哪些成本容易受到 IRS 质询，请参阅IRS 会质询的 Schedule C 费用。

成交礼品和客户礼品该怎样处理？

每人每年的经营礼品最多可扣除 $25，无论礼品实际花了多少（第 463 号出版物）。

• 这项限额按直接或间接送出的礼品计算；送给客户家人的礼品，一般视为间接送给客户的礼品。
• 成本不超过 $4、清楚且永久地印有您的名称、并且是您广泛分发的众多相同物品之一的物品，不按礼品处理，不计入限额，所以可以归入营销。成本更高的品牌物品属于礼品，但在受赠人的经营场所使用的标牌、展示架或其他宣传材料除外（26 U.S.C. 274(b)）。
• 既可能是礼品、也可能是娱乐的物品，一般按娱乐处理，而娱乐费用一般不能扣除。您送出的票券如果自己没有陪受赠人一起出席，视为礼品，除非您选择按娱乐处理（26 CFR 1.274-2）；与对方一起使用的票券则属于娱乐。准备留着以后用的包装食品或饮料算作礼品。

记录每件礼品的成本、日期、说明、经营目的，以及受赠人与您的业务关系（26 U.S.C. 274(d)）。如果能说明您没有规避限额，对受赠人作一份概括性清单就足够了（第 463 号出版物）。限额只涵盖受赠人可以作为礼品从收入中排除的物品（26 U.S.C. 274(b)）。因转介绍而支付的款项是对服务的报酬，不是礼品；1099-NEC 表的填报说明把一位专业人士向另一位专业人士支付的转介绍费列为应申报的项目。给老客户的答谢究竟是礼品还是转介绍款项，要看具体事实。把一笔款项入账入得正确，并不等于它被允许：各州的房地产执照规则，以及涉及联邦相关抵押贷款的交易适用的 12 U.S.C. 2607，都可能限制谁可以因转介绍而收款。付钱给任何人之前，先问清您的经纪公司负责人或州房地产委员会。

里程、家庭办公室和营销支出，需要什么凭证？

里程、家庭办公室和营销支出，各自需要单独的记录，并且要在费用发生时或发生后不久就记下来。

并非每一次开车都算。从家到您在外面常去的办公室，属于不可扣除的通勤。如果您的家庭办公室是主要营业场所，从家到同一业务的另一个工作地点，可以扣除。如果主要办公室在别处，从家到看房或成交现场，只有当该地点是同一业务中的临时工作地点，也就是预计使用一年或不到一年时才可以扣除；您经常工作的地方不算。两个停靠点之间的行程，两种情况下都可以扣除。如果两种办公室都没有，当天往返家与都会区内某个停靠点的第一程和最后一程属于通勤（第 463 号出版物）。请记下每一趟的起点和终点，方便报税人员分类。标准里程费率或实际费用的区别，请参阅标准里程扣除还是实际汽车费用。

家庭办公室是否符合主要营业场所，要看工作的重要性和您在各个工作地点花的时间。如果您经常且专门把它用于行政或管理工作，并且没有其他固定地点可以做大量这类工作，也符合条件（第 587 号出版物）。在经纪公司办公室的办公桌前处理大量文书工作，可能使这条路径不成立；在家外面会见或服务客户则不会。会见客户这条路径是独立的，偶尔的会面和电话不符合。请参阅家庭办公室扣除。

12 月成交、1 月才付款的佣金，算哪一年的收入？

按收付实现制记账的经纪人，在实际收到或视同收到佣金的那一年申报，通常是付款日，而不是成交日。收入记入经纪人账户，或者在没有限制的情况下提供给经纪人使用时，就是视同收到，所以 12 月无限制地提供的佣金，无论经纪人哪天存入，一般都算 12 月的收入。托管账户或经纪公司手里的钱当时是否可供使用，要看协议。

经纪公司的 1099-NEC 表涵盖当年支付的款项，所以同样按付款日来定。每笔佣金在付款当天入账，并另外保留一份已成交但尚未付款的交易清单，放在收入账户之外，这样既能看到待收的钱，又不会提前计入收入。按权责发生制记账的经纪人，收入的时点不同；请参阅小企业采用收付实现制还是权责发生制。

我该预留多少钱，预估税什么时候缴？

预留的金额，要足以支付全年利润的所得税加自雇税，而不是按存款来算。预估税把两者一起缴纳，独资经营者一般在预计税表显示应补缴 $1,000 或以上时，就必须缴纳（IRS）。IRS 说明，估算要从预期的收入、税款、扣除和抵免出发，所以在扣除全年成本之前，佣金存款并不是起算的数字。

自雇税率是 15.3%，在 Schedule SE 上按 Schedule C 利润的 92.35% 计算，其中社会保障部分在达到年度收入上限后停止。当工资与自雇收入合计（联合报税时连同配偶的收入）超过适用于您报税身份的门槛时，还要加征 0.9% 的额外 Medicare 税，所以第一年收入很高的人可能要缴这项税（IRS）。

很多经纪人会把每笔佣金的一部分转入单独账户，并每季度与账簿的年初至今利润比较；这是一种记账习惯，不是 IRS 的规定。逾期或少缴可能被罚款，而依据今年或去年税额的安全港可以避免罚款。缴纳日期和安全港，请参阅季度预估税缴纳。

报税前怎样让账簿与 1099-NEC 表核对一致，要给报税人员哪些资料？

把账簿中的佣金收入按付款方汇总，并把每个合计数与该付款方的 1099-NEC 表比较；本年度所付款项的这张表，应在 2027 年 2 月 1 日 前寄到您手中（IRS）。每一处差额都要以书面说明。IRS 还要求每月核对企业账户，所以 1 月份的核对只是一次检查，而不是重建账簿。佣金和成本都通过同一个企业账户进出，每笔存款就都能追溯到对账单；请参阅企业银行账户。

差额通常来自以下几种情况之一：

• 1099-NEC 表包含了经纪公司的分成或您自己的费用，或者没有包含，而账簿的处理方式正好相反。
• 一笔付款落在与成交不同的年度。
• 某个付款方付了钱，却没有寄表格。不管有没有表格，所有来源的收入都要申报。
• 经纪公司因为没有您正确的纳税人识别号码，预扣了 24%。表格上会显示已预扣的税款，您的税表要申报这笔预扣（IRS）。要按全额记录佣金，并把预扣的款项记为已缴税款，而不是经营费用。
• 付款方出了错。请对方开具更正后的表格。

把第一部分“开始之前请准备好”列出的所有资料都交给报税人员，再加一页核对表：付款方、1099-NEC 表的金额、账簿中的收入、经纪公司的费用、差额及原因。再附上按账户汇总的支出、里程汇总、礼品清单，以及已缴的预估税。第 583 号出版物说明，要按年度和类别整理保存证明文件。账簿怎样变成税表，请参阅从账簿到企业税表。

助理、转介绍的合作伙伴或团队，何时会改变账簿和我开出的 1099 表？

您付钱的每个人都是又一个要跟踪的收款人，而双方的关系决定这笔付款属于发薪，还是属于 1099-NEC 表。

如果您当作承包商付钱的人实际上是员工，您作为雇主就要缴纳工资税，如果您是独资经营者，还要个人承担（26 U.S.C. 3403涉及本应预扣的所得税）。如果您的一部分佣金要转付给团队成员或合作伙伴，这笔付款可能需要由您来申报。请参阅哪些承包商需要开税表，如果某位工人可能是员工，请参阅可能是员工的承包商。

示例

以下示例仅作说明；金额以美元计。

新入行的经纪人：1099-NEC 表的金额高于存款

一位新入行的经纪人完成了 6 笔交易。经纪公司存入 $72,000，并留下 $6,000 的分成和费用。结算单显示，全部 $78,000 的佣金都记在这位经纪人名下，1099-NEC 表显示 $78,000。账簿记录了 $78,000 的佣金收入和 $6,000 的经纪公司费用。收入与表格一致，费用与结算单一致，$78,000 减去 $6,000 等于存入的 $72,000。

费用、营销和礼品

一位经纪人的账簿显示佣金收入为 $150,000（经纪公司的分成按第一个示例的方式入账），他支付了 $9,000 的房源平台、保险和执照费，$14,000 的营销费用，以及给 16 位客户每人 $25 的成交礼品，共 $400，这些客户当年都没有再收到其他礼品。每项成本记入各自的账户，没有任何客户的礼品超过限额。扣除其他成本之前，利润为 $126,600，预估税要按这个数字预留，而不是按 $150,000。如果其中一份礼品花了 $40，只有 $25 能计入。

12 月成交、1 月付款

一位按收付实现制记账的经纪人，在 12 月 28 日完成了一笔 $10,000 的佣金交易，经纪公司在 1 月 6 日付款；这笔钱此前没有提供给她使用。成交的那一年，账簿和税表都不显示这笔钱，待付成交清单上显示应收 $10,000。到了下一年，账簿在 1 月 6 日记录这笔收入，当年的 1099-NEC 表也包含它。

您的情况不同？

• 您的报酬通过 S 公司或其他公司收取，或者您正在考虑是否作出选择： 付给公司的款项一般不在 1099-NEC 表上申报，账簿要增加工资账户或老板取酬账户。符合条件的公司或 LLC，要在选择开始生效的纳税年度开始后的 2 个月零 15 天 内，通过全体股东签字的 2553 表作出选择；独资经营者不能作此选择。请参阅S 公司选择与工资和S 公司记账，再获取记账帮助，确定账簿该怎样搭建。
• 您的 1099-NEC 表与存款对不上，而且分成也解释不了差额；或者佣金来自不止一家经纪公司或跨年度，或者您年中换了经纪公司： 请逐个付款方核对，如果仍有差额，请获取记账帮助。
• 您的账簿已经落后，或者这一年收入很高却没有缴纳预估税： 请参阅补做逾期账簿和季度预估税缴纳，并获取记账帮助。
• 您付钱给助理、转介绍的合作伙伴或团队成员： 请参阅哪些承包商需要开税表；如果款项付给好几个人，或者您不清楚每份表格应显示什么，请获取记账帮助。
• 您在软件和记账员之间犹豫不决： 请参阅自己记账还是请记账员；如果您不想自己记账，请获取记账帮助。
• 您个人拥有出租房： 请参阅出租房税务。