房地產經紀人記帳：佣金分成、費用與 1099 表

房地產經紀人要怎麼記帳，他們屬於自僱人士嗎？

以佣金取酬的持牌房地產經紀人，在聯邦所得稅和僱傭稅上一般屬於自僱人士，因此帳簿的做法與獨資經營者相同：記入佣金收入、扣除成本，並在年底與每個付款方的 1099-NEC 表核對。當經紀人幾乎所有報酬都與銷售或其他產出直接相關，而不是取決於工作時數，且書面合約載明該經紀人在聯邦稅務上不會被視為雇員時，IRS 將持牌經紀人視為在所有聯邦稅務目的上屬於自僱人士（26 U.S.C. 3508）。

如果缺少其中任何一個條件，就由普通法測試決定：提供服務的人，在付款方有權控制做什麼和怎麼做時，一般屬於雇員。第 3508 條只適用於《國內稅收法典》（Internal Revenue Code），所以州的失業保險和工傷賠償規則可能得出不同的結論。經紀公司給您開出 W-2 表，表示它就該筆報酬而言把您當作雇員；下文的 Schedule C 和 1099-NEC 表步驟不適用於這些工資。

自僱的經紀人，佣金一般不會被預扣稅款，須繳納自僱稅，而且一般要改為繳納預估稅。付款方在一年內向經紀人支付 $2,000 或以上時，必須提交 1099-NEC 表（2025 年之前支付的款項為 $600）；該表涵蓋以非雇員身份提供服務所得的費用和佣金。經紀人在 Schedule C 上申報這項業務。

帳簿有三項工作：把每筆佣金記為收入，按類別記錄每項成本並保留憑證，以及使總額與每個付款方的 1099-NEC 表核對一致。

以下情況就不算簡單：

• 佣金來自不止一家經紀公司、您在年中換了經紀公司，或某一年成交的案件在下一年才付款。
• 1099-NEC 表上的金額與存款對不上。
• 與經紀公司沒有書面合約，或部分報酬取決於工作時數。
• 佣金是付給公司，而不是付給您本人。
• 這是第一個完整年度，收入很高，卻沒有繳過預估稅。
• 您付錢給助理或轉介夥伴、在團隊中工作，或正在考慮是否選擇 S 公司。

開始之前請備齊：

• 經紀公司協議，以及當年每筆成交的佣金對帳單（常稱為佣金支付授權書，commission disbursement authorization，簡稱 CDA）。
• 每一份 1099-NEC 表，以及任何其他 1099 表。
• 銀行和信用卡對帳單。
• 執照、會費、保險、房源平台、技術和行銷費用的發票。
• 里程記錄和禮品清單。

如何記錄佣金支票和經紀公司的分成？

依您的合約應歸您所有的佣金，在扣除您自己的費用之前記錄，並讓帳簿能解釋與 1099-NEC 表之間的任何差距。1099-NEC 表可能顯示經紀公司分成前的佣金、只有經紀人實際收到的款項，或介於兩者之間的數字。請把表格與每份對帳單逐一比對，不要自行假設。付款方申報的是應計入您總收入的金額，常常是扣除您欠他人的費用之前的金額，所以扣掉您自己的費用後才開出的表格，數字可能偏低。

Schedule C 填表說明要求確保第 1 行包含1099-NEC 表上確實列出的金額，而且如果 1099-NEC 表的總額大於所申報的總收入，要附上說明差額的聲明。如果表格顯示的金額比您實際保留的多，請見申報顯示全額的 1099 表。每筆成交各記一行收入，並標明房產或檔案編號，讓每一行都能追溯到一份對帳單。

房地產經紀人可以扣除什麼，每項成本在 Schedule C 的哪一行？

請為下列每種成本類型各設一個帳戶。每個帳戶對應一行 Schedule C 或第 V 部分，這樣年底的總數可以直接從帳簿得出。經紀公司在成交時扣除的費用，要記入各自類型的帳戶，不要合併成一筆。

第 10 行是佣金和費用的費用行；經紀人賺取的佣金是第 1 行的總收入。沒有專屬行的成本，要按類型和金額列在第 V 部分。如果某項成本可以歸入兩行，請選一行，之後每年都用同一行。州執照費用因州而異。

有兩類成本常引起疑問：

• 會費。 向貿易協會等組織繳的會費，若符合第 162 條的其他規定即可扣除，但受遊說等方面的限制。向商業、社交、運動、午餐、體育、航空和酒店俱樂部繳的會費，通常不能扣除，而且由俱樂部的宗旨和活動來決定，不看它的名稱（Publication 463）。
• 教育。 維持或提升您目前工作所需技能的培訓，可能符合條件。為滿足行業最低要求而接受的教育，或讓您取得新行業資格的課程，則不符合，為取得第一張執照而修的課程可能屬於這一類。

哪些餐飲可以計入，請見業務餐飲扣除。哪些 Schedule C 費用會引起 IRS 質疑，請見IRS 會質疑的 Schedule C 費用。

成交禮品和客戶禮品如何處理？

業務禮品，每人每年可扣除最多 $25，無論實際花費多少（Publication 463）。

• 這個限額按直接或間接贈送的禮品計算；送給客戶家人的禮品，一般視為間接送給客戶的禮品。
• 成本為 $4 或以下、清楚且永久地印有您的名稱、且屬於大量分發的許多相同物品之一的物品，不視為禮品，不計入限額，因此可以記入行銷費用。成本更高的品牌物品則屬於禮品，但在受贈人營業場所使用的看板、展示架或其他宣傳材料除外（26 U.S.C. 274(b)）。
• 既可能是禮品、也可能是娛樂的項目，一般視為娛樂，而娛樂費用一般不能扣除。您送出但未與受贈人一同出席的票券，視為禮品，除非您將其視為娛樂（26 CFR 1.274-2）；與對方一起使用的票券則是娛樂。打算日後使用的包裝食品或飲料，算作禮品。

請記錄每份禮品的成本、日期、說明、業務目的，以及受贈人與您的業務關係（26 U.S.C. 274(d)）。如果概括列出受贈人能顯示您沒有規避限額，這樣就夠了（Publication 463）。該限額只涵蓋受贈人可以作為禮品而排除於收入之外的物品（26 U.S.C. 274(b)）。為轉介而支付的款項是對服務的報酬，不是禮品；1099-NEC 表的填表說明把一位專業人士付給另一位專業人士的轉介費列為應申報項目。給過往客戶的謝禮屬於禮品還是轉介款項，要看具體事實。把款項記對帳，並不代表它是被允許的：州的房地產執照規定，以及涉及聯邦相關抵押貸款的交易所適用的 12 U.S.C. 2607，都可能限制誰可以因轉介而獲得付款。付錢給任何人之前，請先詢問您的經紀人或州房地產委員會。

什麼可以證明里程、家庭辦公室和行銷支出？

里程、家庭辦公室和行銷支出各需要自己的記錄，並在費用發生當時或之後不久記下。

不是每趟開車都算。從家到離家的固定辦公室，是不能扣除的通勤。如果家庭辦公室是您的主要營業地點，從家開車到同一業務的另一個工作地點可以扣除。如果主要辦公室在別處，從家到看房或成交地點，在該地點是同一業務的臨時工作地點（預期使用一年或更短）時可以扣除；您經常工作的地方則不行。不論哪種情況，各停靠點之間的車程都可以扣除。如果兩種辦公室都沒有，一天中從家到都會區內第一個停靠點、以及從最後一個停靠點回家的行程，屬於通勤（Publication 463）。請記下每趟行程的起點和終點，讓報稅員能夠分類。標準里程費率或實際費用，請見標準里程或實際汽車費用。

家庭辦公室可以根據工作的重要性以及在每個工作地點所花的時間，符合主要營業地點的條件。如果您經常且專門把它用於行政或管理工作，且沒有其他固定地點可以進行大量此類工作，也符合條件（Publication 587）。在經紀公司的辦公室桌前處理大量文書工作，可能會排除這條途徑；在家以外會見或服務客戶則不會。客戶面談這條途徑是獨立的，偶爾的面談和電話不符合條件。請見家庭辦公室扣除。

12 月成交、1 月才付款：佣金屬於哪一年的收入？

採用現金收付制的經紀人，在佣金實際收到或視同收到的年度申報，通常是付款日，而不是成交日。收入在記入經紀人帳戶，或不受限制地可供其支配時，即視同收到，所以 12 月不受限制地可供支配的佣金，一般屬於 12 月的收入，無論經紀人哪一天存入。託管帳戶或經紀公司持有的款項是否可供支配，取決於協議。

經紀公司的 1099-NEC 表涵蓋年內支付的款項，因此同樣依付款日期。請在每筆佣金支付當日記錄，並在收入帳戶之外另外保留一份已成交但尚未付款的案件清單，這樣待收的款項看得見，卻不會被提前計入收入。採用權責發生制的經紀人，收入入帳的時間不同，請見小企業用現金收付制還是權責發生制。

我該預留多少錢，預估稅何時到期？

預留的金額，要足以支付全年利潤的所得稅加自僱稅，而不是按存款金額計算。預估稅同時繳納這兩種稅；獨資經營者在預期稅表顯示應繳 $1,000 或以上時，一般必須繳納預估稅（IRS）。IRS 說明，估算是從預期收入、稅款、扣除額和抵免開始，所以佣金存款在扣除全年成本之前，並不是起算的數字。

自僱稅為 15.3%，在 Schedule SE 上按 Schedule C 利潤的 92.35% 計算，其中的社會安全稅部分在達到年度收入上限後停止。當工資和自僱收入合計（聯合申報稅表則加上配偶的）超過您申報身份適用的門檻時，還須另繳 0.9% 的額外醫療保險稅，因此第一個高收入年度就可能要繳（IRS）。

許多經紀人會把每筆佣金的一部分轉入另一個帳戶，每季與帳簿中年初至今的利潤對照；這是一種記帳習慣，不是 IRS 的規定。逾期或不足額的繳款可能被罰款，而依今年或去年稅額計算的安全港可以避免罰款。到期日和安全港，請見季度預估稅繳款。

提交前如何把帳簿與 1099-NEC 表核對一致，要寄給報稅員什麼？

按付款方把帳簿中的佣金收入加總，並與該付款方的 1099-NEC 表比對；該表最遲須在 2027 年 2 月 1 日 前寄到您手上，涵蓋今年的付款（IRS）。每一筆差距都用書面說明。IRS 也說要每月對帳業務帳戶，所以一月的核對只是檢查，不是重做。請讓佣金和成本都通過同一個業務帳戶，使每筆存款都能追溯到一份對帳單；請見業務銀行帳戶。

差距通常來自下列原因之一：

• 1099-NEC 表包含或不含經紀公司的分成或您自己的費用，而帳簿的處理方式正好相反。
• 付款的年度與成交的年度不同。
• 付款方已付款給您，卻沒有寄出表格。無論哪種情況，收入都須從所有來源申報。
• 經紀公司因為沒有您正確的納稅人識別號碼，預扣了 24%。表格會顯示被預扣的稅款，您的稅表要申報這筆稅款（IRS）。請全額記錄佣金，並把預扣款記為已繳稅款，不要記為業務費用。
• 付款方出了錯。請要求對方重新開出更正後的表格。

請把第一部分「備齊」清單上的所有資料寄給報稅員，再加一頁核對表：付款方、1099-NEC 表金額、帳簿中的收入、經紀公司費用、差額和原因。另外附上各帳戶的費用總額、里程摘要、禮品清單和已繳的預估稅。Publication 583 說明，佐證文件要按年度和類型分類保存。帳簿如何變成稅表，請見從帳簿到企業稅表。

助理、轉介夥伴或團隊，何時會改變帳簿和我開出的 1099 表？

您付款的每個人都是另一位要追蹤的收款人，雙方的關係決定該筆款項屬於工資還是 1099-NEC 表。

如果您當作承包人付款的工作人員實際上是雇員，您作為雇主須繳納工資稅，若您是獨資經營者，則由您個人承擔（應預扣而未預扣的所得稅，見 26 U.S.C. 3403）。如果您的部分佣金會再轉付給團隊成員或夥伴，這筆付款可能須由您申報。請見哪些承包人須取得稅務表格；工作人員可能是雇員的情況，請見可能是雇員的承包人。

舉例

所示金額僅作說明，以美元計。

新手經紀人：1099-NEC 表金額高於存款

一位新手經紀人成交了 6 筆交易。經紀公司存入 $72,000，並保留 $6,000 的分成和費用。對帳單顯示全額 $78,000 的佣金記在經紀人名下，1099-NEC 表顯示 $78,000。帳簿記錄了 $78,000 的佣金收入和 $6,000 的經紀公司費用。收入與表格一致，費用與對帳單一致，$78,000 減 $6,000 等於存入的 $72,000。

費用、行銷和禮品

一位經紀人的帳簿顯示 $150,000 的佣金收入（經紀公司的分成按第一個例子處理），並支付了 $9,000 的房源平台、保險和執照費用，$14,000 的行銷費用，以及送給 16 位客戶的 $400 成交禮品，每份 $25，這些客戶當年都沒有再收到其他禮品。每項成本記入各自的帳戶，沒有任何一位客戶的禮品超過限額。扣除其他成本之前，利潤是 $126,600，預估稅要從這個數字預留，而不是從 $150,000。如果有一份禮品花了 $40，只有其中的 $25 可以計入。

12 月成交、1 月付款

一位採用現金收付制的經紀人在 12 月 28 日成交了一筆 $10,000 的佣金，經紀公司在 1 月 6 日付款；這筆錢之前並未提供給經紀人支配。在成交那一年，帳簿和稅表都不顯示這筆款項，待付成交清單則顯示應收 $10,000。到了下一年，帳簿在 1 月 6 日記錄這筆款項，該年度的 1099-NEC 表也包含了它。

您的情況不同嗎？

• 您的報酬透過 S 公司或其他公司支付，或您正在考慮做選擇： 付給公司的款項一般不在 1099-NEC 表上申報，帳簿要增加工資或業主薪酬帳戶。符合資格的公司或 LLC 須在選擇生效的稅務年度開始後 2 個月又 15 天 內，提交由全體股東簽署的 2553 表；獨資經營不能做此選擇。請見 S 公司選擇和薪金和 S 公司記帳，並尋求記帳協助來確定帳簿應如何設置。
• 您的 1099-NEC 表與存款對不上，分成也無法解釋差距，或您有來自多家經紀公司或多個年度的佣金，或在年中換過經紀公司： 請逐一按付款方對帳；如果仍有差距，請尋求記帳協助。
• 您的帳簿已落後，或這是個沒繳預估稅的高收入年度： 請見補記逾期未處理的帳和季度預估稅繳款，並尋求記帳協助。
• 您付錢給助理、轉介夥伴或團隊成員： 請見哪些承包人須取得稅務表格；如果款項要付給多位人士，或您不確定每份表格應顯示什麼，請尋求記帳協助。
• 您正在軟體和記帳員之間做選擇： 請見自己記帳還是請記帳員；如果您不想自己記帳，請尋求記帳協助。
• 您個人持有出租房產： 請見出租房產的稅務。