Schedule C 收入申请房贷：贷款机构会加回哪些项目

贷款机构怎样从 Schedule C 算出房贷收入？

贷款机构从您已提交的 Schedule C 净利润出发，再把它调整成现金流数字。它不是从您的账簿出发的。按Fannie Mae《Selling Guide》（向房利美出售贷款的贷款机构所用的规则手册），贷款机构会加回折旧、损耗、住宅用于经营、摊销和意外损失，并减去非经常性收入和餐费的剔除额。所以真实的扣除对合格收入的影响，可能比看上去小。

需要准备：两年的已签字联邦税表（含全部附表）、年初至今的损益表、所有 Schedule K-1，以及贷款机构可能要求的银行对账单。

以上是 Fannie Mae 的规则。FHA 保险贷款遵循 HUD 自己的手册，其他贷款项目各有规则，贷款机构要求的文件也可能超过最低要求（Selling Guide B3-3.1-01）。改动任何东西之前，先问清楚您的贷款机构用的是哪个贷款项目和哪份工作表。

如果预批准的额度比您预期的低，而且交割日已经定下，请先读完关于加回项目和更正税表的章节，再决定要不要改税表或账簿。如果您的收入下降了、自雇不满两年、收入来自 S 公司或合伙企业、最新一年的税表还没报，或账簿与税表不一致，您的情况也不简单。

贷款机构可以加回 Schedule C 的哪些扣除？

Fannie Mae 要求贷款机构加回 Schedule C 上申报的五项经常性项目：折旧、损耗、住宅用于经营、摊销和意外损失（Selling Guide B3-3.6-03）。贷款机构把分析记录在 Fannie Mae 的现金流分析表（1084 表）或同等的表格上（Selling Guide B3-3.5-01）；请问它用了哪一种，加回了什么。IRS 的 Schedule C 填报说明列明了每一项出现在哪里。

第 13 行把折旧和 Section 179 费用化合并在一起，而《Selling Guide》的措辞只是折旧。请问贷款机构是否加回整行，尤其是在一次性大笔购置设备之后。如果您按标准里程费率扣除，第 13 行不会显示那辆车的折旧，但折旧已经含在这个费率里（第 463 号出版物）。请保存好里程日志，并问贷款机构是否计入这一部分。居家办公扣除本身，请看居家办公：简化法还是实际费用法。

其他 Schedule C 费用不在这份清单上。《Selling Guide》另外要求贷款机构针对非经常性亏损调整现金流，例如特殊的一次性费用（Selling Guide B3-3.6-01）。

贷款机构会从 Schedule C 收入中减去什么？

贷款机构会扣减不会再出现的收入，以及餐饮和招待费的剔除额（Selling Guide B3-3.6-03）。

非经常性收入。 Schedule C 可能含有并非来自企业利润的收入。第 6 行汇总其他地方没有申报的经营收入，例如收回的坏账、废料销售款以及经营相关的奖金和奖励（填报说明）。那里的一次性项目，就是贷款机构可能剔除的那种。

餐饮和招待费的剔除额。 第 24b 行只显示企业餐费中可扣除的部分，多数情况下是您实际花费的 50%（填报说明）。《Selling Guide》的这个主题要求贷款机构扣掉这类剔除额，但没有给出计算方法。请问贷款机构的工作表用的是 Schedule C 上的哪个数字。

没有工资单，我该给贷款机构什么？

自雇借款人靠已提交的联邦税表证明收入，而不是工资单。Fannie Mae 允许贷款机构使用附有全部适用附表的已签字税表，或这些税表的 IRS 税务记录摘要（Selling Guide B3-3.5-01）。税务记录摘要只有在细节足以支持收入时才能替代税表；如果 Fannie Mae 的自动验证确认了您的 Schedule C 收入，贷款机构需要的文件也可能更少（Selling Guide B3-3.1-02）。

如果您打算用企业的钱支付首付款、过户费用或储备金，贷款机构必须确认这笔提款不会损害企业，并可能要求提供几个月的企业对账单或当前的资产负债表（Selling Guide B3-3.5-01）。

贷款机构需要几年的税表？

Fannie Mae 一般要求贷款机构凭已签字税表或 IRS 税务记录摘要，记录两年的收入（Selling Guide B3-3.5-01）。

历史较短时，如果您最近的已签字税表显示，当前这门生意已有整整 12 个月的自雇收入，贷款机构仍可能计入您的收入。档案还必须记录更早之前相同或更高水平的收入，且这些收入来自产品或服务相同的行业，或职责相近的工作；贷款机构还要权衡您的经验和企业的债务。

当企业已经存续五年，而且您在整个期间一直持有 25% 或以上的所有权份额时，贷款机构可能接受一年的税表，而不是两年。

“最近一年”指预定应已向 IRS 提交的最后一份税表，贷款档案中必须始终包含您已提交的最近一份税表。如果您在年初申请，最新一年的税表可能还没到截止日，也可能还没提交。这时贷款机构需要什么，取决于您申请的时间和贷款发放的时间（放款日）（Selling Guide B1-1-03）。

如果 IRS 调整了报税截止日，这些日期也会随之变动。

如果我的收入比去年下降了怎么办？

收入下降没有固定的公式，但会受到更仔细的审查。Fannie Mae 要求贷款机构关注收入趋势和收入来源，确认每一项来源稳定并可能持续，并剔除看起来不稳定的收入（Selling Guide B3-3.6-01）。分析企业收入时，贷款机构会衡量总收入、费用和应税收入的逐年趋势（Selling Guide B3-3.5-01）。

这两个主题都没有规定贷款机构该用哪一年的数字。贷款机构可能用 Fannie Mae 的收入对比分析表（1088 表）、它的收入计算器，或其他能合理反映企业可持续性的方法来衡量趋势（Selling Guide B3-3.5-01），所以要问清楚您的贷款机构用哪一种。如果事实支持，请准备好一个简明的解释，例如失去一位客户、一笔一次性成本或季节性空档，以及显示当前收入情况的本年度报表。对于持有 S 公司或合伙企业 25% 或以上权益的所有人，Fannie Mae 规定了明确的收入趋势测试；请看 S 公司和合伙企业一节。

房贷贷款机构要损益表吗？

房贷贷款机构对大多数企业并不要求年初至今的损益表，但当申请日期距企业纳税年度结束日超过 120 天，而且贷款机构需要这份报表来判断收入是否稳定或持续时，可能会要求提供（Selling Guide B3-3.7-04）。按日历年度经营的企业，大约是 4 月底。

报表可以是经审计的，也可以不经审计，典型的样式与 Schedule C 相似。《Selling Guide》的这个主题没有要求 CPA 签字，贷款机构是否接受您自己编制的报表由其决定；谁可以编制，请看向贷款机构证明自雇收入。

把折旧、损耗、住宅自用和一次性项目分别列在单独的行上，让贷款机构可以按对待您税表的方式作同样的调整；并使用 Schedule C 的类别，让报表和税表对得上（Schedule C 的会计科目表）。

贷款机构为什么要调取 IRS 税务记录摘要，什么必须一致？

贷款机构用税务记录摘要，核对您交给它的税表是否与 IRS 的记录相符。IRS 只有在您同意后才向贷款机构提供税务记录，渠道是收入验证快速服务：您在自己的 IRS 账户中授权申请，或通过贷款机构用 4506-C 表授权。

Fannie Mae 要求收入被计入的每位借款人签署 4506-C 表，但有例外，例如其自动验证已确认的收入。一次申请只对应一个税表表格编号，所以个人税表和企业税表需要分别用单独的表（Selling Guide B3-3.1-02）。

您手头的税表副本、损益表和税务记录摘要，应当彼此一致。税表记录摘要显示大多数项目按申报时的样子，不反映之后的变更；账户记录摘要则显示之后的调整（表格填报说明）。如果税务记录摘要与您交给贷款机构的内容不同，贷款机构会把对差异的解释或文件保存在档案里。

您可以在自己的 IRS 在线账户里查看自己的税务记录摘要，看看贷款机构会看到什么。申请本身的做法，请看向贷款机构证明自雇收入。

我应该更正税表或改账簿，让收入显得更多吗？

只有为了纠正真实的错误才应更正税表，绝不能为了贷款而虚增收入，也不要为了迎合贷款而改动账簿。账簿要保持能让报表与税表核对得上，有差异的地方要有说明。

Schedule C 的费用必须是普通且必要的。一项已被允许且有凭证支持的扣除并不是错误，仅为抬高报告的利润而去掉它，也会让这笔利润的税跟着增加。不计折旧并不会让折旧消失：IRS 会按已允许或应允许的折旧中较大者减少资产的计税基础（第 946 号出版物）。如果您的贷款机构遵循 Fannie Mae 的方法，它会加回折旧和居家办公扣除，所以这些行对合格收入的影响，可能比看上去小。

如果税表确实有错，例如扣除了个人开销、漏报收入或漏掉费用，应当就事论事地去更正（因经营费用错误而更正税表、因以往税表漏报收入而更正），并保存一套能支持税表的记录（自雇人士的记录保存）。贷款机构依据的是您已提交的税表，所以从未进入税表的收入，不在它依赖的文件里。无论有没有贷款在办，漏报的收入一般都应更正，需要补税加利息，还可能有罚款。如果原定截止日还没过，在此之前提交并缴清税款的更正税表会取代原税表，并避免罚款和利息（IRS 第 308 号专题）。更正之前就要和专业人士谈，而不是等贷款申请之后。

请问贷款机构是否需要更正后的税表和账户记录摘要：税表记录摘要显示的是申报时的税表，不含之后的变更。更正也需要时间。IRS 请您为 1040-X 表预留 8 至 12 周，有些情况最长 16 周（IRS 常见问题）。交割日可能不会等。

下一份税表上怎样扣除设备，是和您的报税人员根据税务理由做出的税务决定。它会改变应税利润，也就改变您的季度预估税。

贷款机构怎样看 S 公司或合伙企业，而不是 Schedule C？

贷款机构会读您的 Schedule K-1 和企业税表，然后检验这笔钱是否确实能被您支配。S 公司的所有人除了 K-1 上的份额，还可能领取工资或股息（Selling Guide B3-3.7-02）。被 IRS 忽略的单一成员 LLC 在所有人的税表上申报，个人所有人可以使用 Schedule C（第 334 号出版物），所以这时上面讲 Schedule C 的各节一般适用。下表说明的是提交 1065 表或 1120-S 表的企业。

示例

这些示例仅作说明，使用美元。贷款机构最终的数字可能不同。

贷款机构加回折旧和住宅自用

一位自由职业者的 Schedule C 在扣除 US$9,000 的折旧和 US$3,000 的住宅经营用途后，净利润为 US$48,000。如果贷款机构按 Fannie Mae 的规则把两项都加回，那么在其他调整之前，数字就变成 US$48,000 + US$9,000 + US$3,000 = US$60,000。然后再减去一次性项目或餐费的剔除额。

收入下降

一位顾问的 Schedule C 利润，在申请前两年是 US$70,000，最近一年是 US$50,000。贷款机构会审查总收入、费用和利润的下降，可能要求年初至今的报表和一份说明，并决定哪个数字算稳定。这里引用的两个《Selling Guide》主题没有说它用哪个数字，所以要问它用什么方法、需要看到什么。

自雇不满两年

一位司机成立了一家按独资经营者纳税的 LLC，在第 1 年的 7 月开业。第 1 年的税表显示六个月、US$20,000 的利润。第 2 年的税表显示十二个月、US$50,000 的利润。这是 18 个月的自雇，不满两年。第 2 年的税表一旦提交，最近一份税表就显示整整 12 个月。如果档案还记录了同一行业中相同或更高水平的更早收入，例如成立 LLC 之前作为受雇司机每年 US$55,000，贷款机构就可能考虑这笔收入。它还会权衡企业新增的债务。

您的情况不同？

• 预批准额度太低，而且交割日已定： 您的贷款机构会加回哪些扣除、年初至今的报表应该显示什么，以及下一份税表怎么规划，都取决于您的税表和贷款机构的方法。请找记账服务，编制与税表一致的报表；在改动税表或账簿之前，先找个人税务服务。
• 您的账簿落后，或与税表对不上： 与税表或存款不一致的报表可能引来质疑。请看补做逾期账簿和从账簿到企业税表，并找记账服务。
• 有税表未提交，或缺了几年： 贷款机构需要它所依据的那些年份的税表或税务记录摘要。请看未报税年度的 Schedule C 费用，并找个人税务服务。
• 您的收入来自 S 公司或合伙企业： 请看 S 公司怎样纳税和合伙企业怎样纳税，并找公司税务服务。
• 您的收入是租金，或者您需要的是商业贷款而不是房贷： 请看给贷款机构的出租房损益表、银行贷款所需的财务报表和 SBA 贷款报表。