房貸的 Schedule C 收入：貸款機構會加回哪些項目

房貸機構如何從 Schedule C 計算收入？

貸款機構從您已提交的 Schedule C 淨利潤出發，再調整成現金流數字。它不是從您的帳目開始。依 Fannie Mae 的 Selling Guide（向 Fannie Mae 出售貸款的機構所依據的規則手冊），機構會加回折舊、耗竭、自宅辦公使用、攤銷和意外損失，並扣減非經常性收入和餐費排除額。所以實際的扣除額對合格收入的影響，可能比看起來小。

需要備齊：兩年的已簽署聯邦稅表（附所有附表）、年初至今的損益表、任何 Schedule K-1，以及貸款機構可能要求的銀行對帳單。

以上是 Fannie Mae 的規則。FHA 保險貸款依 HUD 自己的手冊辦理，其他貸款計劃各有規則，貸款機構也可能要求比最低標準更多的文件（Selling Guide B3-3.1-01）。在更動任何東西之前，先問清楚貸款機構採用哪種貸款計劃和哪份計算表。

如果預先核准的額度比預期低，而且已訂好交割日，請先讀完加回項目和更正稅表的部分，再決定要不要改稅表或帳目。如果您的收入下降、自僱不足兩年、收入來自 S 公司或合夥企業、最新一年的稅表還沒提交，或帳目和稅表對不上，情況也不單純。

貸款機構可以加回哪些 Schedule C 扣除額？

Fannie Mae 要求貸款機構加回 Schedule C 上列報的五項經常性項目：折舊、耗竭、自宅辦公使用、攤銷和意外損失（Selling Guide B3-3.6-03）。機構會把分析記錄在 Fannie Mae 的現金流分析表（1084 表）或同等表格上（Selling Guide B3-3.5-01）；請問清楚機構用的是哪一份，以及加回了什麼。IRS 的 Schedule C 填表說明列出了各項目出現的位置。

第 13 行把折舊和 Section 179 費用化合在一起，而 Selling Guide 的用語只說折舊。請問貸款機構是否加回整行，特別是在一次性購買大型設備之後。如果您扣除的是標準里程費率，這輛車在第 13 行不會顯示折舊，但費率本身已包含折舊（Publication 463）。請保存好里程記錄，並問清楚機構是否計入這部分。關於自宅辦公扣除額本身，請參閱自宅辦公：簡化法還是實際費用法。

其他 Schedule C 費用不在這份清單上。Selling Guide 另外要求貸款機構針對非經常性損失（例如特殊的一次性費用）調整現金流（Selling Guide B3-3.6-01）。

貸款機構會從 Schedule C 收入中扣減什麼？

貸款機構會扣減不會再發生的收入，以及任何餐費和娛樂費排除額（Selling Guide B3-3.6-03）。

非經常性收入。Schedule C 可能包含不是來自企業利潤的收入。第 6 行收錄其他地方未列報的企業收入，例如收回的呆帳、廢料銷售，以及企業獲得的獎金和獎項（填表說明）。其中的一次性項目，就是貸款機構可能剔除的類型。

餐費和娛樂費排除額。第 24b 行只顯示商務餐費中可扣除的部分，多數情況下為您花費金額的 50%（填表說明）。Selling Guide 該節要求貸款機構扣減這類排除額，但沒有給出計算方式。請問貸款機構的計算表用的是哪一個 Schedule C 數字。

沒有薪資單，要給貸款機構什麼文件？

自僱借款人以已提交的聯邦稅表證明收入，而不是薪資單。Fannie Mae 允許貸款機構使用附有所有適用附表的已簽署稅表，或這些稅表的 IRS 稅務記錄副本（Selling Guide B3-3.5-01）。稅務記錄副本只有在內容詳細到足以支持收入時才能替代稅表；如果 Fannie Mae 的自動驗證確認了您的 Schedule C 收入，貸款機構需要的文件可能更少（Selling Guide B3-3.1-02）。

如果您打算用企業資金支付頭期款、交割費用或準備金，貸款機構必須確認提款不會損害企業，並可能要求提供數個月的企業對帳單或最新的資產負債表（Selling Guide B3-3.5-01）。

貸款機構需要幾年的稅表？

Fannie Mae 一般要求貸款機構以您的已簽署稅表或 IRS 稅務記錄副本，記錄兩年的收入（Selling Guide B3-3.5-01）。

如果記錄較短，只要您最近的已簽署稅表顯示現有企業已有整整12 個月的自僱收入，貸款機構仍可能計入您的收入。檔案中還必須記錄更早之前相同或更高水準的收入，這些收入來自銷售相同產品或服務的行業，或職責相近的工作，而且貸款機構必須衡量您的經驗和企業的債務。

如果企業已存續5 年，而且您在整段期間內都持有25%或以上的所有權，貸款機構可能接受一年的稅表，而不是兩年。

「最近一年」是指最後一份預定已向 IRS 提交的稅表，而且貸款檔案中必須一律包含您最後提交的那份稅表。如果您在年初申請，最新一年的稅表可能還沒到期限，或還沒提交。這時貸款機構需要什麼文件，取決於您申請的時間和貸款撥款的時間（撥款日）（Selling Guide B1-1-03）。

如果 IRS 更動申報截止日，上述日期也會跟著變動。

如果我的收入比去年下降了怎麼辦？

收入下降的年度沒有固定公式可以套用，但會受到更仔細的審視。Fannie Mae 要求貸款機構著重收入趨勢和收入來源，確認每項來源穩定而且可能持續，並剔除看起來不穩定的收入（Selling Guide B3-3.6-01）。分析企業收入時，貸款機構會衡量總收入、費用和應稅收入的逐年趨勢（Selling Guide B3-3.5-01）。

這兩節都沒有規定貸款機構該用哪一年的數字。機構可以用 Fannie Mae 的比較收入分析表（1088 表）、收入計算器，或其他能合理顯示企業存續能力的方法來衡量趨勢（Selling Guide B3-3.5-01），所以請問清楚您的貸款機構用哪一種。事先準備好簡單明瞭的說明，例如失去一位客戶、一次性費用或淡季空檔；如果事實支持，也準備一份當年度的損益表，顯示目前的收入狀況。對於持有 S 公司或合夥企業 25%或以上所有權的所有者，Fannie Mae 訂有明確的收入趨勢測試；請見 S 公司與合夥企業一節。

房貸機構需要損益表嗎？

對多數企業而言，房貸機構不需要年初至今的損益表；但如果申請日期在企業稅務年度結束後超過120 天，而且機構需要這份報表來判斷收入是否穩定或持續，就可能要求提供（Selling Guide B3-3.7-04）。對曆年制企業來說，大約是 4 月底。

損益表可以是經查核的，也可以是未經查核的，典型的格式與 Schedule C 相似。該節並未要求 CPA 簽名，貸款機構是否接受您自己編製的報表，由機構決定；誰可以編製，請參閱向貸款機構證明自僱收入。

請把折舊、耗竭、自宅使用和一次性項目各自單獨列出，讓貸款機構可以套用它對您稅表所做的同樣調整；並使用 Schedule C 的類別，讓報表和稅表能夠對上（Schedule C 的會計科目表）。

貸款機構為何要調取 IRS 稅務記錄副本？哪些內容必須相符？

貸款機構用稅務記錄副本，核對您交出的稅表和 IRS 所存的內容是否一致。IRS 必須經您同意才會向貸款機構提供稅務記錄，管道是 Income Verification Express Service：您可以在 IRS 帳戶中授權這項申請，也可以透過貸款機構，用 4506-C 表授權。

Fannie Mae 要求每位收入被採用的借款人，簽署 4506-C 表，但有例外，例如自動驗證已確認的收入。一份申請只涵蓋一種稅表編號，所以個人稅表和企業稅表需要分開的表格（Selling Guide B3-3.1-02）。

您手上的稅表副本、損益表和稅務記錄副本，彼此應當一致。稅表記錄副本顯示的是多數項目申報時的樣子，不反映之後的變更；帳戶記錄副本則顯示之後的調整（表格填表說明）。如果記錄副本和您給貸款機構的資料不同，機構會在檔案中留存對差異的解釋或證明文件。

您可以在自己的 IRS 線上帳戶查看自己的記錄副本，預先看到貸款機構會看到的內容。關於申請本身，請參閱向貸款機構證明自僱收入。

我該更正稅表或改帳目，讓收入看起來更高嗎？

只有為了更正真正的錯誤才可更正稅表，絕不可為貸款而虛增收入，也不要為了配合貸款而改動帳目。請維持帳目的完整，讓報表能與稅表對得上，任何差異都要有說明。

Schedule C 的費用必須屬於一般且必要的費用。已被允許且有憑證支持的扣除額並不是錯誤，而且只為了提高申報的利潤而剔除扣除額，也會使該利潤的稅款增加。不提列折舊，折舊也不會消失：IRS 會按已允許或應允許的折舊（兩者取較大者）減少資產的計稅基礎（Publication 946）。如果您的貸款機構採用 Fannie Mae 的方法，它會加回折舊和自宅扣除額，所以這幾行對合格收入的影響，可能比看起來小。

如果稅表確實有誤，例如扣除了個人費用、漏報收入或漏列費用，請就事論事地更正（因企業費用錯誤而更正稅表、更正過往稅表漏報的收入），並保存一套能支持稅表的記錄（自僱人士的記錄保存）。貸款機構根據您已提交的稅表核算，所以從未列入稅表的收入，不在它所依據的文件之中。無論有沒有貸款在進行，漏報的收入一般都應當更正，並需補繳稅款加利息，還可能有罰款。如果原定截止日尚未到，在那之前提交並繳清稅款的更正稅表會取代原稅表，並可避免罰款和利息（IRS Topic 308）。請在更正稅表之前先請教專業人士，而不是在提交貸款申請之後。

請問貸款機構是否需要更正後的稅表和帳戶記錄副本：稅表記錄副本顯示的是申報時的稅表，不反映之後的變更。更正稅表也需要時間。IRS 請您預留8 至 12 週處理 1040-X 表，有些則需要最長 16 週（IRS 常見問題）。交割日可能不會等您。

下一份稅表如何扣除設備，是和報稅員從稅務角度做的稅務決定。它會改變應稅利潤，進而影響您的季度預估稅。

如果收入來自 S 公司或合夥企業而不是 Schedule C，貸款機構如何審核？

貸款機構會查看您的 Schedule K-1 和企業稅表，再測試這筆錢您是否真的拿得到。S 公司的所有者除了 K-1 的分配額，還可能領取工資或股息（Selling Guide B3-3.7-02）。被 IRS 視為被忽略實體的單一成員 LLC，在所有者的稅表上申報，個人所有者可以使用 Schedule C（Publication 334），所以這時一般適用上文的 Schedule C 各節。下表說明的是提交 1065 表或 1120-S 表的企業。

舉例

以下例子僅作說明，以美元計。貸款機構的最終數字可能不同。

貸款機構加回折舊和自宅使用

一位自由工作者的 Schedule C 顯示，扣除 US$9,000 的折舊和 US$3,000 的自宅辦公使用後，淨利潤為 US$48,000。如果貸款機構依 Fannie Mae 的規則把兩項都加回，在其他調整之前，數字變成 US$48,000 + US$9,000 + US$3,000 = US$60,000。之後再扣除一次性項目或餐費排除額。

收入下降

一位顧問的 Schedule C 利潤，在申請前兩年為 US$70,000，最近一年為 US$50,000。貸款機構會審視總收入、費用和利潤的下降，可能要求提供年初至今的損益表和說明，並決定哪個數字才是穩定的。這裡引用的兩個 Selling Guide 章節並未說明它用哪個數字，所以請問清楚它採用哪種方法，以及需要看到什麼。

自僱不足兩年

一位司機成立了 LLC，按獨資經營者課稅，從第 1 年 7 月開始營業。第 1 年的稅表顯示六個月、US$20,000 的利潤。第 2 年的稅表顯示十二個月、US$50,000。合計 18 個月的自僱，不足兩年。第 2 年的稅表提交後，最近一年的稅表就顯示整整 12 個月。這時如果檔案還記錄了同一行業中相同或更高水準的更早收入，例如成立 LLC 之前以受僱司機的身份，每年賺 US$55,000，貸款機構就可能考慮這筆收入。機構也會衡量企業所承擔的任何債務。

您的情況不同嗎？

• 預先核准的額度太低，而且已訂好交割日：貸款機構會加回哪些扣除額、年初至今的損益表應顯示什麼，以及下一份稅表如何規劃，取決於您的稅表和貸款機構的方法。請在更動稅表或帳目之前，先取得記帳協助，製作與稅表相符的損益表，並取得個人報稅協助。
• 您的帳目落後，或與稅表不符：與稅表或存款不符的損益表，可能會引來疑問。請參閱補做逾期的帳目和從帳目到企業稅表，並取得記帳協助。
• 有稅表尚未提交，或缺少某幾年：貸款機構需要它所依據年度的稅表或稅務記錄副本。請參閱未提交年度的 Schedule C 費用，並取得個人報稅協助。
• 您的收入來自 S 公司或合夥企業：請參閱 S 公司如何課稅和合夥企業如何課稅，並取得公司報稅協助。
• 您的收入是租金，或您需要的是商業貸款而不是房貸：請參閱給貸款機構的出租物業損益表、銀行貸款的財務報表和 SBA 貸款財務報表。