عقار الإيجار أو المنزل في LLC: ماذا يتغير ضريبيًا؟

هل يغيّر وضع عقار الإيجار في LLC ضرائبي؟

عقار الإيجار المملوك لـ LLC يملكها فرد واحد يبقى عادةً ضمن الإقرار الفيدرالي لهذا المالك، وغالبًا في Schedule E. فالـ LLC غير خاضعة للضريبة بشكل مستقل في ضريبة الدخل الفيدرالية ما لم تختر المعاملة كشركة. ولا يؤدي ظهور اسمها في صك الملكية بحد ذاته إلى خصم إيجار فيدرالي جديد أو معدل ضريبة جديد (IRS: شركات LLC بعضو واحد).

هذه هي قواعد التصنيف الافتراضي، ويُبلَّغ عن دخل إيجار الشراكة في النموذج 8825. وإذا كنت تملك العقار المؤجَّر وحدك وتريد LLC لمجرد ميزة ضريبية فيدرالية، فإن الـ LLC المعتادة غير الخاضعة للضريبة بشكل مستقل لا تمنحك أي ميزة. قارن رسوم الولاية وأسئلة الجوانب القانونية والتمويل قبل تغيير صك الملكية. وإذا كنت تقيم في كندا، فابدأ بـ كيف يملك الكندي عقارًا في الولايات المتحدة لأن قواعد البلدين مهمة. وللاطلاع على خصومات Schedule E وحدود الخسائر ومتى تستلزم الخدمات الكبيرة للمستأجرين استخدام Schedule C، راجع ضرائب عقارات الإيجار (IRS: المنشور 527).

هل نقل عقار الإيجار إلى LLC يُعد بيعًا خاضعًا للضريبة؟

إذا كنت وحدك مالك العقار ومالك LLC بعضو واحد غير خاضعة للضريبة بشكل مستقل، فإن نقل العقار إلى الـ LLC بموجب صك ملكية يُتجاهل عادةً في ضريبة الدخل الفيدرالية. أما الصك الذي ينقل أيضًا حصة شخص آخر فيحتاج إلى تحليل ضريبي منفصل. والمساهمة بالعقار في LLC تُعامل كشراكة ضريبيًا تكون عادةً مؤجلة الضريبة عندما تحصل على حصة في تلك الشراكة، لكن النتيجة قد تتغير إذا تلقيت مبلغًا ماليًا، أو نقلت دين الرهن إلى مالكين آخرين، أو جمعت النقل مع معاملات أخرى (IRS: شركات LLC بعضو واحد؛ IRS: المساهمات في الشراكات).

قاعدة المساهمة في الشراكة تؤجّل الربح عادةً ولا تلغيه. وبموجب قاعدة ديون الشراكة، يُعامل انخفاض حصتك من الدين كأنه نقد وُزّع عليك. وإذا تجاوز هذا النقد المفترض الأساس الضريبي لحصتك في الشراكة، فقد ينشأ ربح حتى لو لم يتبادل أحد أي نقد فعلي (IRS: المنشور 541، أمثلة الرهن العقاري). ويُفترض أن أي دفعة تتلقاها خلال سنتين قبل المساهمة أو بعدها جزء من عملية بيع، ما لم تُظهر الوقائع بوضوح خلاف ذلك، وعليك عادةً الإفصاح عنها في النموذج 8275 (26 CFR 1.707-3). وإذا وزّعت الشراكة عقار الإيجار على مالك آخر خلال سبع سنوات، فعليك عادةً الاعتراف بالربح الكامن الذي كان قائمًا عند مساهمتك به (IRS: المنشور 541).

قبل توقيع صك الملكية، قارن القرض القائم، والأساس الضريبي المعدَّل لديك، ومساهمة كل مالك، ومن سيتحمل الدين بعد النقل. وافحص شروط القرض والتأمين وإجراءات سند الملكية بشكل منفصل؛ فالمعاملة الضريبية الفيدرالية لا تحسم هذه المسائل.

هل ينتقل الأساس الضريبي والإهلاك ومدة الاحتفاظ إلى الـ LLC؟

نعم عادةً. الأساس المعدَّل هو تكلفتك الضريبية بعد التغيّرات مثل التحسينات والإهلاك، ومدة الاحتفاظ هي المدة التي تملك فيها العقار لأغراض الضريبة. ونقل العقار إلى LLC غير خاضعة للضريبة بشكل مستقل تملكها بنفسك لا يعيد ضبط أيٍّ منهما. أما الـ LLC المعاملة كشراكة فتأخذ عادةً أساسك المعدَّل وتحتسب مدة ملكيتك السابقة. والربح الناتج عن تخفيف الرهن لا يزيد بحد ذاته أساس الشراكة في عقار الإيجار، وتوجد قاعدة خاصة للربح بموجب المادة 721(b) (26 U.S.C. 723؛ IRS: المنشور 541).

وهذا يعني أن ارتفاع القيمة السوقية وحده لا يعيد بدء الإهلاك على القيمة الأعلى. احتفظ ببيان إغلاق الشراء، وسجلات التحسينات الرأسمالية، وتوزيع التكلفة على الأرض، وجدول الإهلاك. وإذا اختلفت قيمة العقار عن أساسه الضريبي عند دخوله الشراكة، فعلى الشراكة تتبع هذا الفرق عند توزيع الإهلاك والربح اللاحقين بين المالكين (IRS: المنشور 541، العقار المساهَم به). وللمنزل السابق الذي تحوّل إلى الإيجار قواعد مستقلة لأساس الإهلاك.

ماذا يتغير عندما يملك شخصان أو أكثر الـ LLC المؤجِّرة؟

الـ LLC المسجّلة داخل الولايات المتحدة التي لها عضوان أو أكثر تُعد عادةً شراكة لأغراض الضريبة الفيدرالية، حتى لو كانت تملك منزلًا واحدًا فقط. وهي تقدّم عادةً النموذج 1065 وترسل إلى كل مالك Schedule K-1. أما مجرد تملّك العقار وتأجيره معًا دون LLC فقد يكون له تصنيف مختلف (eCFR: التصنيف الافتراضي؛ IRS: المنشور 541).

تتتبع الشراكة أساس العقار لديها، وتتتبع أيضًا أساس حصة كل شريك بشكل منفصل. وقد يتغير أساس الشريك بسبب تقاسم الديون والمساهمات والتوزيعات والتخصيصات. وقد تُفرض غرامة على النموذج 1065 المطلوب إذا قُدّم متأخرًا، وتُحسب حسب عدد الشركاء وعدد أشهر التأخير (IRS: تعليمات النموذج 1065). وإذا اشترى العضو الجديد جزءًا من حصتك القائمة بدل أن يساهم بعقار في الـ LLC، فقد يكون جزء من نقلك بيعًا؛ فوثّق الترتيب الفعلي قبل معاملته كمساهمة مؤجلة الضريبة (eCFR: تغيّر الأعضاء). وإذا توفي مالك لاحقًا أو باع حصة، فإن أساس عقار الإيجار داخل الشراكة، ومعه الإهلاك، يبقى عادةً كما هو للمالك الجديد، ما لم يكن للشراكة اختيار بموجب المادة 754 يُقدَّم في بيان مع الإقرار المقدَّم في موعده عن سنة النقل (26 U.S.C. 743؛ 26 CFR 1.754-1).

يمكن للشراكة مبادلة عقارات الإيجار المؤهلة بموجب المادة 1031، لكن لا يستطيع المالك مبادلة حصة في شراكة على أنها عقار من النوع نفسه (IRS: المنشور 544). ولمعرفة قواعد الإقرار وSchedule K-1، راجع كيف تُفرض الضريبة على الشراكات. وإذا كان المالك الآخر زوجك أو زوجتك، فراجع شركات LLC للزوجين والعائلة لأن الملكية المشتركة بين الزوجين (community property) قد تغيّر نتيجة الإقرار.

لماذا لا أضع عقار الإيجار في شركة S أو شركة C؟

معاملة الشركة تغيّر التكلفة الضريبية لتمويل العقار ولإخراجه من الشركة لاحقًا. ولا تحصل الـ LLC على هذه المعاملة إلا بالاختيار: النموذج 8832 يوقّعه كل الأعضاء أو مدير أو عضو مفوَّض، ويسري قبل موعد التقديم بما لا يزيد على 75 يومًا، أو النموذج 2553 لوضع شركة S بموافقة كل المساهمين، ويُقدَّم عادةً في موعد لا يتجاوز شهرين (2) و15 يومًا من بداية السنة الضريبية (26 CFR 301.7701-3(c)؛ IRS: تعليمات النموذج 2553). ونقل عقار إيجار مرهون إلى شركة قد يُنشئ ربحًا إذا زادت الالتزامات التي تتحملها الشركة على مجموع الأساس المعدَّل للعقار المنقول، حتى لو كان النقل مؤهلًا لتأجيل الضريبة من جوانب أخرى (26 U.S.C. 357(c)). ولا يحصل مساهم شركة S عادةً على أساس للدين إلا عن المال الذي يقرضه المساهم شخصيًا للشركة؛ فمجرد ضمان رهن الشركة لا يمنح هذا الأساس (IRS: أساس أسهم ودين شركة S).

إذا وزّعت أي من الشركتين عقار إيجار ارتفعت قيمته على مساهم، فإن الشركة تعترف عادةً بالربح. ولهذا الغرض، لا تقل قيمة العقار عن الدين الذي يتحمله المساهم أو يتسلّم العقار مثقلًا به، مثل الرهن العقاري، حتى لو زاد هذا الدين على القيمة السوقية (26 U.S.C. 311(b)(2)، مع تطبيق 26 U.S.C. 336(b)). كما تدفع شركة C ضريبة على دخلها، ويُعد التوزيع من الأرباح والمكاسب المتراكمة (earnings and profits) عادةً توزيعات أرباح خاضعة للضريبة بالنسبة للمساهم (IRS: المنشور 542). وللتحويل إلى شركة قواعد إضافية؛ راجع تغيير هيكل نشاطك التجاري.

إذا وضعت منزلي في LLC، هل أستطيع استبعاد الربح عند البيع؟

نعم، فالمنزل الذي تملكه LLC بمالك واحد غير خاضعة للضريبة بشكل مستقل يمكن أن يستوفي اختبار الملكية الفيدرالي لبيع المنزل. فاللائحة تعاملك كمالك للمنزل وتعامل بيع الـ LLC كبيع منك؛ ولا يزال عليك استيفاء بقية شروط المادة 121 (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

الحد الأقصى المعتاد للاستبعاد هو 250,000 دولار، أو 500,000 دولار للإقرار المشترك المؤهل (IRS: المنشور 523). ويجب عادةً أن تبلغ مدة الملكية ومدة الاستخدام سنتين لكل منهما خلال السنوات الخمس السابقة للبيع. ولا يتوفر الاستبعاد إذا اكتسبت المنزل في مبادلة بموجب المادة 1031 خلال خمس سنوات قبل بيعه. ولا يمكن استبعاد الربح العائد إلى الإهلاك المسموح به أو الجائز للاستخدام في الإيجار بعد 6 مايو 1997. وقد يجعل الاستخدام في الإيجار بعد 2008 وقبل آخر استخدام للمنزل كمسكن رئيسي جزءًا من الربح غير مؤهل؛ أما الاستخدام في الإيجار خلال السنوات الخمس السابقة للبيع وبعد آخر إقامة لك فيه فلا يُحتسب ضدك (IRS: المنشور 523).

أما الـ LLC المعاملة كشراكة والتي تملك منزلك وتبيعه فالأمر مختلف: قاعدة الملكية الصريحة في اللائحة تشمل الكيانات غير الخاضعة للضريبة بشكل مستقل ذات المالك الواحد، ولا تشمل الشراكات. فلا تفترض أن استبعاد المادة 121 الخاص بالمالك الفرد ينطبق على بيع الشراكة. فحدّد الملكية وخطط البيع قبل وضع منزل مملوك بالاشتراك في LLC (26 CFR 1.121-1).

هل تضيف الـ LLC خصومات أو تغيّر حدود خسائر الإيجار؟

لا. فالـ LLC غير الخاضعة للضريبة بشكل مستقل لا تحوّل المصروفات الشخصية إلى مصروفات إيجار ولا تلغي قواعد الأنشطة السلبية. ويُعد نشاط الإيجار عادةً نشاطًا سلبيًا حتى لو عمل فيه المالك، مع استثناءات محددة مثل قواعد المحترف العقاري (IRS: المنشور 925).

الـ LLC المعاملة كشراكة تمرّر نتائج الإيجار إلى المالكين، وعليهم أن يطبقوا حدود الأساس الضريبي والمبلغ المعرَّض للخطر وخسائر الأنشطة السلبية الخاصة بكل منهم. وقد تكون رسوم الـ LLC في الولاية تكاليف منفصلة، لكن تأسيس الكيان لا ينشئ بحد ذاته خصمًا فيدراليًا جديدًا للعقار. وللاطلاع على المصروفات القابلة للخصم ومتى تعوّض خسائر الإيجار الأجور، راجع ضرائب عقارات الإيجار.

هل يؤدي صك الملكية إلى إعادة تقييم ضريبة العقار أو ضريبة النقل؟

يعتمد ذلك على موقع العقار وعلى ما إذا كانت الملكية المنتفعة تتغير. فالمعاملة الفيدرالية للـ LLC غير الخاضعة للضريبة بشكل مستقل لا تحكم ضريبة العقار في الولاية ولا ضريبة النقل المحلية (مجلس معادلة الضرائب في كاليفورنيا؛ ضريبة نقل العقار في مدينة نيويورك).

في كاليفورنيا، يمكن استبعاد النقل إلى LLC من إعادة التقييم إذا كان يغيّر طريقة حيازة سند الملكية فقط وتبقى حصة كل مالك النسبية في كل عقار كما هي (أسئلة مجلس معادلة الضرائب). لكن بالنسبة للمنزل الرئيسي، لا تسمح كاليفورنيا بإعفاء أصحاب المنازل (Homeowners' Exemption) ما دامت LLC تحمل سند الملكية، حتى لو لم يؤدِّ الصك إلى إعادة التقييم (مجلس معادلة الضرائب). وبعد ذلك يُعاد تقييم العقار المستبعد مرة أخرى عند نقل أكثر من نصف حصص الملاك الأصليين في الـ LLC في مجموعها، أو عندما يكتسب شخص أو كيان واحد أكثر من نصف الـ LLC؛ ويجب الإبلاغ عن التغيير إلى مجلس معادلة الضرائب في النموذج BOE-100-B خلال 90 يومًا (مجلس معادلة الضرائب). وتوضح مدينة نيويورك مسألة مختلفة: فهي تفرض ضريبة على كثير من عمليات نقل العقار، لكنها تعفي التغيير الذي تبقى فيه الملكية المنتفعة نفسها وإن تغيّر الشكل، مع استمرار اشتراط تقديم إقرار خلال 30 يومًا حتى للنقل المعفى (قواعد ضريبة النقل في المدينة). راجع قواعد المقاطعة والمدينة التي يقع فيها العقار قبل تسجيل الصك.

كم ستكلّف الـ LLC المؤجِّرة سنويًا من ضرائب ورسوم الولاية؟

تختلف رسوم الولاية، وقد تدين LLC غير خاضعة للضريبة بشكل مستقل فيدراليًا بضريبة ولاية أو تقدّم إقرار ولاية. ففي كاليفورنيا مثلًا تفرض الولاية عادةً ضريبة LLC سنوية قدرها 800 دولار على الـ LLC المنظَّمة فيها أو التي تمارس نشاطًا فيها، حتى بلا نشاط تجاري، إلى أن تُلغى؛ كما تتطلب النموذج 568 وقد تفرض رسم LLC مبنيًا على الدخل (مجلس ضريبة الامتياز في كاليفورنيا).

قارن رسوم التقديم والرسوم السنوية في ولاية التأسيس بقواعد الولاية التي يقع فيها العقار؛ فتأسيس LLC في ولاية أخرى لا يزيل بحد ذاته التزامات الإقرار في ولاية العقار. ولمعرفة حدود الرسوم في كاليفورنيا واستثناءاتها، راجع الحد الأدنى للضريبة ورسم LLC في كاليفورنيا.

هل أحتاج إلى LLC مستقلة لكل عقار إيجار لأغراض الضريبة؟

لا توجد قاعدة ضريبة دخل فيدرالية تشترط LLC لكل عقار إيجار. يمكن لـ LLC واحدة غير خاضعة للضريبة بشكل مستقل أن تملك عدة عقارات إيجار بينما يدرج المالك كل عقار في Schedule E، الجزء I، بواقع ثلاثة في الصفحة مع إرفاق صفحات إضافية عند الحاجة؛ ويمكن لـ LLC معاملة كشراكة أن تبلّغ عن عدة عقارات في النموذج 8825 (IRS: تعليمات Schedule E؛ IRS: النموذج 8825).

إذا كنت تملك كل LLC وحدك ولم تختر أي منها معاملة الشركة، فإن تعدد الـ LLC لا يستلزم بحد ذاته إقرارات ضريبة دخل فيدرالية منفصلة (IRS: شركات LLC بعضو واحد). وقد تفيد الـ LLC المنفصلة في الحماية القانونية أو التمويل، لكن كل واحدة قد تضيف إقرارات ورسومًا وصكوكًا وسجلات على مستوى الولاية. حدّد عدد الـ LLC بعد مراجعة رسوم الولاية وشروط القروض، لا بوصف ذلك استراتيجية خصم فيدرالي.

مثال

دولارات أمريكية توضيحية. تملك عقار إيجار اشتريته بـ 300,000 دولار أمريكي. وبعد الإهلاك والتحسينات، أصبح أساسه الضريبي المعدَّل 260,000 دولار وقيمته السوقية 400,000 دولار. تنقله بصك ملكية إلى LLC تملكها وحدك دون اختيار معاملة الشركة. وفي ضريبة الدخل الفيدرالية، تظل تبلّغ عن الإيجار في Schedule E، ولا يحوّل الصك قيمة 400,000 دولار إلى أساس إهلاك جديد.

لنفترض الآن أن صديقًا ساهم بنقد في الـ LLC فأصبحت شراكة. ضريبيًا، تُعامل كأنك ساهمت بعقار الإيجار مقابل حصتك في الشراكة. ويظل أساس العقار المنقول 260,000 دولار. وإذا باعته الشراكة فورًا، فإن الربح البالغ 140,000 دولار الذي تراكم قبل انضمام صديقك يُخصَّص إليك عادةً، ولا يُقسَّم مع صديقك. وإذا احتفظت الشراكة بالعقار، فيُوزَّع الإهلاك بطريقة تراعي الفرق نفسه، فيكون نصيبك منه عادةً أقل من حصتك في الملكية. وإذا كان على العقار رهن، فإن النتيجة الضريبية تعتمد أيضًا على حصة كل مالك من هذا الدين بعد التغيير. وقد تجعل دفعة نقدية لك أو شراء جزء من حصتك جزءًا من الترتيب خاضعًا للضريبة.

هل وضعك مختلف؟

• أنت تقيم في كندا: قارن الملكية في البلدين في كيف يملك الكندي عقارًا في الولايات المتحدة.
• تحتاج إلى خصومات الإيجار أو حدود الخسائر: استخدم ضرائب عقارات الإيجار.
• سيملك زوجك أو زوجتك أو أقاربك حصصًا: راجع شركات LLC للزوجين والعائلة.
• لدى الـ LLC شركاء وتحتاج إلى إقرار: استخدم كيف تُفرض الضريبة على الشراكات.
• عقار الإيجار في كاليفورنيا: راجع الحد الأدنى للضريبة ورسم LLC في كاليفورنيا.
• لديك عدة عقارات، أو شريك في الملكية، أو تغيير في الرهن، أو إعادة تمويل، أو مبادلة مخططة: اجمع صكوك الملكية وبيانات إغلاق الشراء والبيع وجداول الإهلاك وشروط القروض وإقرارات Schedule E السابقة وحصص الملكية المقترحة، ثم احصل على مساعدة في تأسيس الشركات قبل نقل الملكية.