Immeuble locatif ou maison dans une LLC : effets fiscaux

Mettre mon immeuble locatif dans une LLC change-t-il mes impôts?

Un immeuble locatif détenu par une LLC ayant un seul propriétaire particulier reste habituellement sur la déclaration fédérale de ce propriétaire, généralement à l'annexe E. Aux fins de l'impôt fédéral américain sur le revenu, la LLC est une entité ignorée, sauf si elle choisit d'être traitée comme une société par actions. Son nom sur l'acte de propriété ne crée pas, à lui seul, une nouvelle déduction fédérale pour la location ni un nouveau taux d'impôt (IRS : sociétés à responsabilité limitée à membre unique).

Ce sont les règles de classification par défaut. Le revenu de location d'une société de personnes se déclare sur le formulaire 8825. Si vous êtes seul propriétaire de l'immeuble locatif et que vous voulez une LLC uniquement pour un avantage fiscal fédéral, la LLC ignorée habituelle ne vous en procure aucun. Pesez les frais d'État et les questions juridiques et de financement avant de modifier l'acte de propriété. Si vous vivez au Canada, commencez par comment un Canadien devrait détenir un bien immobilier aux États-Unis, car les règles des deux pays comptent. Pour les déductions de l'annexe E, les limites sur les pertes et les cas où des services importants aux locataires exigent l'annexe C, voyez l'impôt sur un immeuble locatif (IRS : Publication 527).

Le transfert de mon immeuble locatif à une LLC est-il une vente imposable?

Si vous êtes seul propriétaire de l'immeuble et d'une LLC à membre unique considérée comme entité ignorée, l'acte de transfert à la LLC est généralement ignoré pour l'impôt fédéral américain sur le revenu. Un acte qui transfère aussi la part d'une autre personne exige une analyse fiscale distincte. L'apport à une LLC imposée comme société de personnes est habituellement à impôt différé lorsque vous recevez une participation dans cette société de personnes, mais le résultat peut changer si vous recevez un paiement, si vous transférez une partie de la dette hypothécaire aux autres propriétaires ou si le transfert s'accompagne d'autres opérations (IRS : sociétés à responsabilité limitée à membre unique; IRS : apports à une société de personnes).

La règle sur les apports à une société de personnes reporte généralement le gain au lieu de l'effacer. Selon la règle sur les dettes d'une société de personnes, être libéré de votre part de la dette est traité comme une somme d'argent qui vous est distribuée. Si cette somme réputée dépasse votre coût de base dans la participation, un gain peut survenir même si aucun argent ne change de mains (IRS : Publication 541, exemples d'hypothèques). Un paiement qui vous est fait dans les deux ans avant ou après l'apport est présumé faire partie d'une vente, sauf si les faits montrent clairement le contraire, et vous devez généralement le divulguer sur le formulaire 8275 (26 CFR 1.707-3). Si la société de personnes distribue l'immeuble locatif à un autre propriétaire dans les sept ans, vous constatez généralement le gain latent qui existait à la date de votre apport (IRS : Publication 541).

Avant de signer un acte, comparez le prêt existant, votre coût de base fiscal rajusté, l'apport de chaque propriétaire et la personne qui assumera la dette ensuite. Vérifiez séparément les conditions du prêt, l'assurance et la procédure de titre de propriété; le traitement fiscal fédéral sur le revenu ne règle pas ces questions.

Mon coût de base, mon amortissement et ma période de détention sont-ils conservés?

Habituellement, oui. Le coût de base rajusté est votre coût fiscal après des changements comme les améliorations et l'amortissement; la période de détention est la durée pendant laquelle vous êtes propriétaire du bien aux fins de l'impôt. Un acte de transfert à votre propre LLC ignorée ne remet ni l'un ni l'autre à zéro. Une LLC imposée comme société de personnes reprend généralement votre coût de base rajusté et compte votre durée de propriété antérieure. Le gain tiré d'un allègement hypothécaire n'augmente pas, à lui seul, le coût de base de l'immeuble locatif dans la société de personnes; une règle particulière s'applique au gain visé par l'article 721(b) (26 U.S.C. 723; IRS : Publication 541).

Autrement dit, une hausse de la valeur marchande ne fait pas repartir l'amortissement sur la valeur plus élevée. Conservez l'état de clôture de l'achat, les pièces des améliorations en immobilisations, la répartition du terrain et le tableau d'amortissement. Si la valeur du bien diffère de son coût de base fiscal lorsqu'il entre dans une société de personnes, celle-ci doit suivre cet écart lorsqu'elle répartit l'amortissement et les gains futurs entre les propriétaires (IRS : Publication 541, biens apportés). Une ancienne résidence convertie en bien locatif suit des règles distinctes sur le coût de base amortissable.

Qu'est-ce qui change lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires de la LLC locative?

Une LLC américaine à deux membres ou plus est généralement une société de personnes pour l'impôt fédéral, même si elle ne possède qu'une seule maison. Elle produit normalement le formulaire 1065 et remet une annexe K-1 à chaque propriétaire; posséder et louer un bien ensemble sans LLC peut entraîner une classification différente (eCFR : classification par défaut; IRS : Publication 541).

La société de personnes suit son propre coût de base du bien et le coût de base distinct de la participation de chaque associé. Le partage des dettes, les apports, les distributions et les répartitions peuvent modifier le coût de base de l'associé. Un formulaire 1065 exigé mais produit en retard peut entraîner une pénalité calculée selon le nombre d'associés et de mois de retard (IRS : instructions du formulaire 1065). Si le nouveau membre achète une partie de votre participation existante au lieu d'apporter un bien à la LLC, une partie de votre transfert peut être une vente; documentez l'entente réelle avant de la traiter comme un apport à impôt différé (eCFR : changement de membres). Si un propriétaire décède ou vend plus tard sa participation, le coût de base de l'immeuble locatif dans la société de personnes, et donc son amortissement, reste généralement le même pour le nouveau propriétaire, sauf si la société de personnes a fait le choix prévu à l'article 754, au moyen d'un énoncé joint à sa déclaration produite à temps pour l'année du transfert (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

Une société de personnes peut échanger un immeuble locatif admissible selon l'article 1031, mais un propriétaire ne peut pas échanger une participation dans une société de personnes comme un bien immobilier de même nature (IRS : Publication 544). Pour les règles sur la déclaration et les K-1, voyez l'imposition des sociétés de personnes. Si l'autre propriétaire est votre conjoint, voyez les LLC de conjoints et de famille, car les règles de communauté de biens de certains États peuvent changer le résultat de la déclaration.

Pourquoi ne pas détenir un immeuble locatif dans une société de type S ou de type C?

Le traitement comme société par actions change le coût fiscal du financement et du retrait du bien. Une LLC n'y accède que par choix : le formulaire 8832, signé par chaque membre ou par un gérant ou un membre autorisé et en vigueur au plus 75 jours avant la production, ou le formulaire 2553 pour le statut de société de type S, avec le consentement de chaque actionnaire, généralement produit au plus tard 2 mois et 15 jours après le début de l'année d'imposition (26 CFR 301.7701-3(c); IRS : instructions du formulaire 2553). Transférer à une société par actions un immeuble locatif hypothéqué peut déclencher un gain si les dettes prises en charge dépassent le total des coûts de base rajustés des biens transférés, même lorsque le transfert se qualifie par ailleurs pour le report d'impôt (26 U.S.C. 357(c)). L'actionnaire d'une société de type S obtient généralement un coût de base de dette seulement pour l'argent qu'il prête personnellement à la société; garantir son hypothèque ne crée pas, à lui seul, ce coût de base (IRS : coût de base des actions et de la dette d'une société de type S).

Lorsqu'une société de type S ou de type C distribue à un actionnaire un immeuble locatif dont la valeur a augmenté, la société constate généralement un gain. Dans ce calcul, la valeur du bien est au moins égale à la dette que l'actionnaire prend en charge ou qui grève le bien, comme l'hypothèque, même si cette dette dépasse la valeur marchande (26 U.S.C. 311(b)(2), appliquant 26 U.S.C. 336(b)). Une société de type C paie aussi de l'impôt sur son revenu, et une distribution prélevée sur les bénéfices et profits est généralement un dividende imposable pour l'actionnaire (IRS : Publication 542). Les conversions de société comportent d'autres règles; voyez changer la structure de votre entreprise.

Si je mets ma maison dans une LLC, puis-je encore exclure le gain à la vente?

Oui, une maison détenue par votre propre LLC à propriétaire unique considérée comme entité ignorée peut encore satisfaire au critère de propriété de l'exclusion fédérale pour la vente d'une maison. Le règlement vous considère comme propriétaire de la maison et traite la vente par la LLC comme votre vente; vous devez tout de même remplir les autres conditions de l'article 121 (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

L'exclusion maximale habituelle est de 250 000 $, ou de 500 000 $ pour une déclaration conjointe admissible (IRS : Publication 523). La propriété et l'occupation doivent généralement totaliser chacune deux ans dans les cinq ans précédant la vente. L'exclusion n'est pas offerte si vous avez acquis la maison dans un échange selon l'article 1031 dans les cinq ans précédant la vente. Le gain attribuable à l'amortissement déduit ou déductible pour la location après le 6 mai 1997 ne peut pas être exclu. L'usage locatif après 2008 et avant la dernière utilisation de la maison comme résidence principale peut aussi rendre une partie du gain inadmissible; l'usage locatif dans les cinq ans précédant la vente et après le moment où vous avez cessé d'y habiter ne joue pas contre vous (IRS : Publication 523).

Le cas d'une LLC imposée comme société de personnes qui possède et vend votre maison est différent : la règle de propriété expresse du règlement vise les entités ignorées à propriétaire unique, et non les sociétés de personnes. Ne présumez pas que l'exclusion de l'article 121 d'un particulier s'applique à la vente d'une société de personnes. Réglez la question de la propriété et vos projets de vente avant de mettre dans une LLC une maison détenue conjointement (26 CFR 1.121-1).

Une LLC ajoute-t-elle des déductions ou modifie-t-elle les limites sur les pertes locatives?

Non. Une LLC ignorée ne transforme pas des dépenses personnelles en dépenses de location et n'écarte pas les règles sur les activités passives. L'activité de location est généralement passive, même si le propriétaire y travaille, sous réserve d'exceptions précises comme les règles sur les professionnels de l'immobilier (IRS : Publication 925).

Une LLC imposée comme société de personnes transmet les résultats de la location aux propriétaires, qui appliquent encore leurs propres limites de coût de base, de sommes à risque et de pertes passives. Les frais d'État de la LLC peuvent être des coûts distincts, mais la création de l'entité ne crée pas, à elle seule, une nouvelle déduction fédérale pour le bien. Pour les dépenses déductibles et les cas où les pertes locatives peuvent compenser le salaire, voyez l'impôt sur un immeuble locatif.

L'acte de transfert entraîne-t-il une réévaluation foncière ou une taxe de transfert?

Cela dépend de l'endroit où se trouve le bien et du changement éventuel de propriétaire véritable. Le traitement fédéral d'une LLC ignorée ne détermine pas la taxe foncière de l'État ni la taxe de transfert locale (Board of Equalization de la Californie; taxe de transfert immobilier de la ville de New York).

En Californie, un transfert à une LLC peut être exclu de la réévaluation lorsqu'il ne change que la façon dont le titre est détenu et que la part proportionnelle de chaque propriétaire dans chaque bien reste la même (foire aux questions du Board of Equalization). Pour une résidence principale, toutefois, la Californie n'accorde pas l'exemption des propriétaires-occupants tant qu'une LLC détient le titre, même si l'acte n'entraîne pas de réévaluation (Board of Equalization). Plus tard, le bien exclu est de nouveau réévalué lorsque plus de la moitié des participations des propriétaires d'origine dans la LLC ont été transférées au total, ou lorsqu'une personne ou une entité obtient plus de la moitié de la LLC; le changement doit être déclaré au Board of Equalization sur le formulaire BOE-100-B dans les 90 jours (Board of Equalization). La ville de New York illustre une question distincte : elle impose de nombreux transferts de biens, mais exempte un changement de forme sans changement de propriétaire véritable, tout en exigeant une déclaration dans les 30 jours même pour les transferts exemptés (règles de la ville sur la taxe de transfert). Vérifiez les règles du comté et de la ville où se trouve le bien avant d'inscrire l'acte.

Combien la LLC locative coûtera-t-elle chaque année en impôts et en frais d'État?

Les frais d'État varient, et une LLC ignorée au fédéral peut tout de même devoir un impôt d'État ou produire une déclaration d'État. La Californie, par exemple, exige généralement un impôt annuel de LLC de 800 $ d'une LLC constituée ou exerçant des activités en Californie, même sans activité, jusqu'à son annulation; elle exige aussi le formulaire 568 et peut imposer des frais de LLC fondés sur le revenu (Franchise Tax Board de la Californie).

Comparez les dépôts et frais annuels de l'État de constitution avec les règles de l'État où se trouve le bien; former une LLC ailleurs n'écarte pas, à elle seule, les obligations de production de l'État du bien. Pour les seuils et les exceptions des frais californiens, voyez l'impôt minimum et les frais de LLC en Californie.

Me faut-il une LLC distincte pour chaque immeuble locatif aux fins de l'impôt?

Aucune règle fédérale sur l'impôt sur le revenu n'exige une LLC par immeuble locatif. Une seule LLC ignorée peut détenir plusieurs immeubles locatifs, le propriétaire inscrivant chaque immeuble à la partie I de l'annexe E, trois par page, et joignant d'autres pages au besoin; une LLC imposée comme société de personnes peut déclarer plusieurs biens sur le formulaire 8825 (IRS : instructions de l'annexe E; IRS : formulaire 8825).

Si vous êtes seul propriétaire de chaque LLC et qu'aucune ne choisit d'être traitée comme une société par actions, des LLC distinctes n'exigent pas, à elles seules, des déclarations fédérales distinctes (IRS : sociétés à responsabilité limitée à membre unique). Des LLC distinctes peuvent compter pour l'exposition juridique ou le financement, mais chacune peut ajouter des dépôts d'État, des frais, des actes et des registres. Décidez du nombre de LLC après avoir examiné les frais d'État et les conditions des prêts, et non comme stratégie de déduction fédérale.

Exemple

Montants illustratifs en dollars américains. Vous possédez un immeuble locatif acheté 300 000 $ US. Après l'amortissement et les améliorations, son coût de base fiscal rajusté est de 260 000 $ US et sa valeur marchande est de 400 000 $ US. Vous le transférez par acte à une LLC dont vous êtes le seul propriétaire, sans choisir le traitement comme société par actions. Pour l'impôt fédéral sur le revenu, vous déclarez encore le loyer à l'annexe E, et l'acte ne transforme pas la valeur de 400 000 $ US en nouveau coût de base amortissable.

Supposons maintenant qu'un ami apporte de l'argent à la LLC, qui devient une société de personnes. Pour l'impôt fédéral, vous êtes réputé apporter l'immeuble locatif en échange de votre participation dans la société de personnes. L'immeuble garde un coût de base reporté de 260 000 $ US. Si la société de personnes le vend tout de suite, le gain de 140 000 $ US accumulé avant l'arrivée de votre ami vous est généralement attribué, plutôt que partagé avec lui. Si elle garde l'immeuble, l'amortissement est partagé de façon à tenir compte du même écart, ce qui vous laisse généralement une part inférieure à votre quote-part de propriété. Si l'immeuble est hypothéqué, le résultat fiscal dépend aussi de la part de dette de chaque propriétaire après le changement. Un paiement en argent qui vous est fait ou l'achat d'une partie de votre participation pourrait rendre une partie de l'entente imposable.

Votre situation est différente?

• Vous vivez au Canada : comparez la propriété dans les deux pays dans comment un Canadien devrait détenir un bien immobilier aux États-Unis.
• Vous avez besoin des déductions de location ou des limites sur les pertes : consultez l'impôt sur un immeuble locatif.
• Votre conjoint ou des proches détiendront des participations : voyez les LLC de conjoints et de famille.
• Votre LLC a des associés et doit produire une déclaration : consultez l'imposition des sociétés de personnes.
• Votre immeuble locatif est en Californie : voyez l'impôt minimum et les frais de LLC en Californie.
• Vous avez plusieurs immeubles, un copropriétaire, un changement d'hypothèque, un refinancement ou un échange prévu : rassemblez les actes, les états de clôture d'achat et de vente, les tableaux d'amortissement, les conditions des prêts, les annexes E antérieures et les parts de propriété proposées, puis obtenez de l'aide à la création d'entreprise avant de transférer le titre.