Nhà cho thuê hoặc nhà ở trong LLC: thuế thay đổi thế nào

Đưa nhà cho thuê vào LLC có làm thay đổi thuế của tôi không?

Nhà cho thuê trong LLC chỉ có một chủ là cá nhân thường vẫn được khai trên tờ khai liên bang của người đó, thường là trên Schedule E. LLC bị bỏ qua về thuế thu nhập liên bang, trừ khi LLC bầu chọn đánh thuế như công ty. Việc tên LLC nằm trên chứng thư không tự tạo ra khoản khấu trừ cho nhà cho thuê hay mức thuế suất liên bang mới (IRS: LLC một thành viên).

Đây là quy tắc phân loại mặc định. Thu nhập cho thuê của hợp danh được khai trên Form 8825. Nếu bạn sở hữu nhà cho thuê một mình và chỉ muốn lập LLC để được lợi về thuế thu nhập liên bang, thì LLC bị bỏ qua thông thường không mang lại lợi ích nào. Hãy cân nhắc các khoản phí của tiểu bang, cùng các vấn đề pháp lý và vay vốn riêng, trước khi chuyển quyền đứng tên trên chứng thư. Nếu bạn sống ở Canada, hãy bắt đầu với người Canada nên sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ thế nào, vì quy tắc của cả hai nước đều quan trọng. Về các khoản khấu trừ trên Schedule E, giới hạn lỗ, và khi nào dịch vụ đáng kể cho người thuê buộc phải dùng Schedule C, xem thuế bất động sản cho thuê (IRS: Publication 527).

Chuyển nhà cho thuê sang LLC có bị coi là bán và chịu thuế không?

Nếu một mình bạn sở hữu cả bất động sản lẫn một LLC một thành viên bị bỏ qua về thuế, thì chứng thư chuyển bất động sản sang LLC thường bị bỏ qua khi tính thuế thu nhập liên bang. Nếu chứng thư đồng thời chuyển phần của người khác, cần phân tích thuế riêng. Khi bạn góp tài sản vào LLC được đánh thuế như hợp danh để nhận phần sở hữu trong hợp danh đó, việc này thường được hoãn thuế. Tuy nhiên, kết quả có thể thay đổi nếu bạn nhận tiền, chuyển nợ thế chấp sang các chủ sở hữu khác, hoặc giao dịch này đi kèm các giao dịch khác (IRS: LLC một thành viên; IRS: góp tài sản vào hợp danh).

Quy tắc góp tài sản vào hợp danh thường chỉ hoãn khoản lãi chứ không xóa nó. Theo quy tắc về nợ của hợp danh, phần nợ bạn không còn phải chịu được coi như tiền chia cho bạn. Nếu số tiền được coi là đã nhận này vượt quá giá gốc tính thuế (basis) trong phần sở hữu hợp danh của bạn, bạn có thể phát sinh khoản lãi dù không có tiền mặt nào được trao tay (IRS: Publication 541, ví dụ về nợ thế chấp). Khoản tiền trả cho bạn trong vòng hai năm trước hoặc sau ngày góp tài sản được mặc định là một phần của giao dịch bán, trừ khi các dữ kiện cho thấy rõ điều ngược lại, và bạn thường phải khai điều này trên Form 8275 (26 CFR 1.707-3). Nếu hợp danh chuyển nhà cho thuê cho một chủ sở hữu khác trong vòng bảy năm, bạn thường phải ghi nhận khoản lãi đã tích lũy tại thời điểm bạn góp tài sản (IRS: Publication 541).

Trước khi ký chứng thư, hãy so sánh khoản vay hiện có, giá gốc tính thuế đã điều chỉnh của bạn, phần góp của từng chủ sở hữu và ai sẽ chịu khoản nợ sau đó. Hãy kiểm tra riêng các điều khoản vay, bảo hiểm và thủ tục chứng nhận quyền sở hữu; cách đánh thuế thu nhập liên bang không giải quyết những vấn đề này.

Giá gốc, khấu hao và thời gian nắm giữ có được giữ nguyên không?

Thường là có. Giá gốc đã điều chỉnh (adjusted basis) là chi phí tính thuế của bạn sau các thay đổi như chi phí cải tạo và khấu hao. Thời gian nắm giữ là khoảng thời gian bạn sở hữu bất động sản theo quy định thuế. Chứng thư chuyển sang LLC bị bỏ qua của chính bạn không đặt lại cả hai. LLC là hợp danh thường kế thừa giá gốc đã điều chỉnh của bạn và tính cả thời gian bạn đã sở hữu trước đó. Khoản lãi phát sinh từ việc được giảm nợ thế chấp không tự làm tăng giá gốc tính thuế của hợp danh đối với nhà cho thuê; có một quy tắc riêng áp dụng cho khoản lãi theo section 721(b) (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541).

Nghĩa là chỉ riêng việc giá thị trường tăng không làm khấu hao tính lại theo giá trị cao hơn. Hãy giữ bản kê quyết toán lúc mua, hồ sơ chi phí cải tạo vốn, phần phân bổ giá trị đất và bảng khấu hao. Nếu giá trị của bất động sản khác với giá gốc tính thuế khi đưa vào hợp danh, hợp danh phải theo dõi phần chênh lệch đó khi phân bổ khấu hao và lãi sau này cho các chủ sở hữu (IRS: Publication 541, tài sản được góp). Nhà ở trước đây được chuyển sang cho thuê có quy tắc riêng về giá gốc để tính khấu hao.

Khi LLC nhà cho thuê có hai người trở lên sở hữu thì có gì thay đổi?

LLC trong nước Hoa Kỳ có hai thành viên trở lên thường được coi là hợp danh về thuế liên bang, dù chỉ sở hữu một căn nhà. LLC này thường nộp Form 1065 và gửi Schedule K-1 cho từng chủ sở hữu. Nếu chỉ cùng sở hữu và cho thuê bất động sản mà không lập LLC, cách phân loại có thể khác (eCFR: phân loại mặc định; IRS: Publication 541).

Hợp danh theo dõi giá gốc tài sản của riêng mình và giá gốc phần sở hữu của từng thành viên. Việc chia nợ, góp vốn, phân phối và phân bổ lãi lỗ có thể làm thay đổi giá gốc của thành viên. Form 1065 bắt buộc mà nộp trễ có thể bị phạt, mức phạt tính theo số thành viên và số tháng trễ (IRS: hướng dẫn Form 1065). Nếu thành viên mới mua một phần của bạn thay vì góp tài sản vào LLC, một phần giao dịch chuyển nhượng của bạn có thể là giao dịch bán; hãy ghi lại thỏa thuận thực tế trước khi coi đó là khoản góp được hoãn thuế (eCFR: thay đổi thành viên). Nếu sau này một chủ sở hữu qua đời hoặc bán phần sở hữu, giá gốc của nhà cho thuê trong hợp danh, và do đó khấu hao, thường vẫn giữ nguyên đối với chủ sở hữu mới, trừ khi hợp danh có bầu chọn theo section 754, được lập bằng văn bản đính kèm tờ khai nộp đúng hạn của năm xảy ra việc chuyển nhượng (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

Hợp danh có thể trao đổi bất động sản cho thuê đủ điều kiện theo section 1031, nhưng chủ sở hữu không thể trao đổi phần sở hữu hợp danh như bất động sản cùng loại (IRS: Publication 544). Về quy tắc khai thuế và K-1, xem hợp danh bị đánh thuế thế nào. Nếu chủ sở hữu còn lại là vợ/chồng của bạn, xem LLC của vợ chồng và gia đình, vì chế độ tài sản chung có thể làm thay đổi cách khai thuế.

Vì sao không nên giữ nhà cho thuê trong S corporation hoặc C corporation?

Đánh thuế như công ty làm thay đổi chi phí thuế khi vay vốn và khi rút bất động sản ra khỏi công ty. LLC chỉ được đánh thuế như công ty khi bầu chọn: nộp Form 8832, do mọi thành viên hoặc người quản lý hay thành viên được ủy quyền ký, có hiệu lực không quá 75 ngày trước ngày nộp; hoặc nộp Form 2553 để chọn quy chế S, kèm sự đồng ý của mọi cổ đông, thường nộp chậm nhất 2 tháng 15 ngày sau khi năm thuế bắt đầu (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: hướng dẫn Form 2553). Chuyển nhà cho thuê đang thế chấp vào công ty có thể làm phát sinh khoản lãi nếu số nợ công ty nhận lớn hơn tổng giá gốc đã điều chỉnh của tài sản chuyển vào, kể cả khi giao dịch đó vốn đủ điều kiện hoãn thuế (26 U.S.C. 357(c)). Cổ đông của S corporation thường chỉ có giá gốc từ nợ khi chính cổ đông cho công ty vay tiền; chỉ bảo lãnh khoản vay thế chấp của công ty thì không tạo ra giá gốc này (IRS: giá gốc cổ phần và nợ của S corporation).

Nếu một trong hai loại công ty này chuyển nhà cho thuê đã tăng giá cho cổ đông, công ty thường phải ghi nhận khoản lãi. Trong trường hợp này, giá trị của bất động sản được tính ít nhất bằng khoản nợ mà cổ đông nhận thay hoặc nhận kèm theo tài sản, chẳng hạn khoản vay thế chấp, dù khoản nợ đó lớn hơn giá thị trường (26 U.S.C. 311(b)(2), áp dụng 26 U.S.C. 336(b)). C corporation còn phải nộp thuế trên thu nhập của mình, và khoản phân phối từ lợi nhuận tích lũy (earnings and profits) thường là cổ tức chịu thuế đối với cổ đông (IRS: Publication 542). Việc chuyển đổi sang công ty còn có thêm các quy tắc khác; xem thay đổi cấu trúc doanh nghiệp.

Nếu tôi đưa nhà ở vào LLC, khi bán tôi còn được loại trừ khoản lãi không?

Có. Căn nhà do LLC một chủ bị bỏ qua về thuế của chính bạn nắm giữ vẫn có thể đáp ứng điều kiện sở hữu để được loại trừ lãi khi bán nhà theo quy định liên bang. Quy định coi bạn là chủ căn nhà và coi việc LLC bán nhà là việc bạn bán nhà; bạn vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác của section 121 (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

Mức loại trừ tối đa thông thường là $250.000, hoặc $500.000 đối với tờ khai chung đủ điều kiện (IRS: Publication 523). Thời gian sở hữu và thời gian sử dụng thường mỗi loại phải đủ tổng cộng hai năm trong năm năm trước ngày bán. Bạn không được loại trừ nếu đã nhận căn nhà qua một giao dịch trao đổi theo section 1031 trong vòng năm năm trước khi bán. Phần lãi tương ứng với khấu hao được phép hoặc có thể được phép cho việc cho thuê sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 không được loại trừ. Việc cho thuê sau năm 2008 và trước lần cuối căn nhà được dùng làm nhà ở chính cũng có thể làm một phần lãi không đủ điều kiện; việc cho thuê trong năm năm trước ngày bán và sau khi bạn dọn ra khỏi nhà lần cuối thì không bị tính bất lợi cho bạn (IRS: Publication 523).

LLC là hợp danh sở hữu và bán căn nhà của bạn thì khác: quy tắc sở hữu rõ ràng trong quy định chỉ nêu các chủ thể bị bỏ qua có một chủ sở hữu, không nêu hợp danh. Đừng mặc định rằng quyền loại trừ theo section 121 của cá nhân áp dụng cho việc bán nhà của hợp danh. Hãy làm rõ quyền sở hữu và kế hoạch bán trước khi đưa căn nhà đồng sở hữu vào LLC (26 CFR 1.121-1).

LLC có thêm khoản khấu trừ hoặc thay đổi giới hạn lỗ cho thuê không?

Không. LLC bị bỏ qua về thuế không biến chi phí cá nhân thành chi phí cho thuê và không loại bỏ quy tắc hoạt động thụ động (passive activity). Hoạt động cho thuê thường là hoạt động thụ động ngay cả khi chủ sở hữu trực tiếp làm, trừ các ngoại lệ cụ thể như quy tắc dành cho người làm nghề bất động sản chuyên nghiệp (IRS: Publication 925).

LLC là hợp danh chuyển kết quả cho thuê cho các chủ sở hữu, và mỗi người vẫn áp dụng các giới hạn riêng về giá gốc, rủi ro vốn và lỗ thụ động. Các khoản phí LLC của tiểu bang có thể là chi phí riêng, nhưng việc lập pháp nhân không tự tạo ra khoản khấu trừ liên bang mới cho bất động sản. Về các chi phí được khấu trừ và khi nào lỗ cho thuê có thể bù trừ với tiền lương, xem thuế bất động sản cho thuê.

Chứng thư có làm bất động sản bị định giá lại để tính thuế hoặc phát sinh thuế chuyển nhượng không?

Điều này tùy vào nơi có bất động sản và việc quyền sở hữu thực chất có thay đổi hay không. Cách đối xử của liên bang với LLC bị bỏ qua không quyết định thuế bất động sản của tiểu bang hay thuế chuyển nhượng của địa phương (California Board of Equalization; thuế chuyển nhượng bất động sản của thành phố New York).

Tại California, việc chuyển bất động sản sang LLC có thể không bị định giá lại khi chỉ thay đổi cách đứng tên mà tỷ lệ sở hữu của từng chủ trong mỗi bất động sản vẫn như cũ (Câu hỏi thường gặp của Board of Equalization). Tuy nhiên, với nhà ở chính, California không cho hưởng Homeowners' Exemption khi LLC đứng tên, kể cả khi chứng thư không dẫn đến việc định giá lại (Board of Equalization). Sau đó, bất động sản được loại trừ sẽ bị định giá lại khi tổng số phần LLC của các chủ sở hữu ban đầu đã chuyển nhượng vượt quá một nửa, hoặc khi một người hay một tổ chức nắm hơn một nửa LLC; thay đổi này phải được báo cho Board of Equalization trên Form BOE-100-B trong vòng 90 ngày (Board of Equalization). Thành phố New York là một ví dụ về vấn đề riêng: thành phố đánh thuế nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản, nhưng miễn thuế cho thay đổi chỉ về hình thức mà chủ sở hữu hưởng lợi vẫn như cũ, đồng thời vẫn yêu cầu nộp tờ khai trong vòng 30 ngày đối với các giao dịch được miễn (quy tắc thuế chuyển nhượng của thành phố). Hãy kiểm tra quy định của quận và thành phố nơi có bất động sản trước khi đăng ký chứng thư.

LLC nhà cho thuê tốn bao nhiêu thuế và phí tiểu bang mỗi năm?

Các khoản phí của tiểu bang khác nhau, và LLC bị bỏ qua về thuế liên bang vẫn có thể phải nộp thuế tiểu bang hoặc nộp tờ khai tiểu bang. Ví dụ, California thường thu thuế LLC hằng năm là $800 đối với LLC được thành lập hoặc kinh doanh tại đó, kể cả khi không có hoạt động kinh doanh, cho đến khi LLC bị hủy; California cũng yêu cầu nộp Form 568 và có thể thu thêm phí LLC tính theo thu nhập (California Franchise Tax Board).

Hãy so sánh các khoản phí nộp hồ sơ và phí hằng năm của tiểu bang nơi thành lập với quy định của tiểu bang nơi có bất động sản; lập LLC ở tiểu bang khác không tự xóa nghĩa vụ nộp hồ sơ của tiểu bang nơi có bất động sản. Về các ngưỡng phí và ngoại lệ của California, xem thuế tối thiểu và phí LLC của California.

Tôi có cần một LLC riêng cho mỗi căn nhà cho thuê để tính thuế không?

Không có quy tắc thuế thu nhập liên bang nào yêu cầu mỗi căn nhà cho thuê phải có một LLC riêng. Một LLC bị bỏ qua về thuế có thể nắm nhiều căn nhà cho thuê, và chủ sở hữu liệt kê từng căn trong Schedule E, Part I, ba căn mỗi trang, đính kèm thêm trang khi cần; LLC là hợp danh có thể khai nhiều bất động sản trên Form 8825 (IRS: hướng dẫn Schedule E; IRS: Form 8825).

Nếu một mình bạn sở hữu từng LLC và không LLC nào bầu chọn đánh thuế như công ty, thì việc có nhiều LLC riêng không tự làm phát sinh nghĩa vụ nộp các tờ khai thuế thu nhập liên bang riêng (IRS: LLC một thành viên). LLC riêng có thể có ích về rủi ro pháp lý hoặc vay vốn, nhưng mỗi LLC có thể làm tăng hồ sơ nộp cho tiểu bang, phí, chứng thư và sổ sách. Hãy quyết định số LLC sau khi xem xét phí tiểu bang và điều khoản vay, đừng xem đó là chiến lược để có thêm khoản khấu trừ liên bang.

Ví dụ

Số tiền minh họa bằng đô la Hoa Kỳ. Bạn sở hữu một căn nhà cho thuê, mua với giá $300.000. Sau khấu hao và chi phí cải tạo, giá gốc tính thuế đã điều chỉnh là $260.000, còn giá thị trường là $400.000. Bạn chuyển căn nhà sang một LLC do một mình bạn sở hữu bằng chứng thư, và không bầu chọn đánh thuế như công ty. Về thuế thu nhập liên bang, bạn vẫn khai tiền thuê nhà trên Schedule E, và chứng thư không biến giá trị $400.000 thành giá gốc mới để tính khấu hao.

Giờ giả sử một người bạn góp tiền mặt vào LLC và LLC trở thành hợp danh. Về thuế liên bang, bạn được coi là góp căn nhà cho thuê để đổi lấy phần sở hữu hợp danh. Căn nhà vẫn mang giá gốc kế thừa là $260.000. Nếu hợp danh bán ngay căn nhà, khoản lãi $140.000 tích lũy trước khi người bạn tham gia thường được phân bổ cho bạn, không chia cho người bạn đó. Nếu hợp danh giữ căn nhà, khấu hao được chia theo cách tính đến cùng khoản chênh lệch đó, thường khiến bạn nhận ít hơn phần tương ứng với tỷ lệ sở hữu. Nếu căn nhà có khoản vay thế chấp, kết quả thuế còn tùy vào phần nợ của từng chủ sở hữu sau thay đổi. Khoản tiền mặt trả cho bạn hoặc việc mua một phần quyền sở hữu của bạn có thể khiến một phần thỏa thuận bị đánh thuế.

Tình huống của bạn khác?

• Bạn sống ở Canada: so sánh việc sở hữu ở cả hai nước trong người Canada nên sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ thế nào.
• Bạn cần khấu trừ chi phí cho thuê hoặc tìm hiểu giới hạn lỗ: xem thuế bất động sản cho thuê.
• Vợ/chồng hoặc người thân sẽ đồng sở hữu: xem LLC của vợ chồng và gia đình.
• LLC của bạn có thành viên khác và phải nộp tờ khai: xem hợp danh bị đánh thuế thế nào.
• Nhà cho thuê của bạn ở California: xem thuế tối thiểu và phí LLC của California.
• Bạn có nhiều bất động sản, có đồng sở hữu, thay đổi khoản vay thế chấp, tái cấp vốn hoặc dự định trao đổi: hãy gom chứng thư, bản kê quyết toán lúc mua và bán, bảng khấu hao, điều khoản vay, các Schedule E năm trước và tỷ lệ sở hữu dự kiến, rồi nhờ hỗ trợ thành lập doanh nghiệp trước khi chuyển quyền sở hữu.