كيف يملك الكندي عقارًا في أمريكا؟ شخصيًا أم LLC أم شركة

ما الذي يتغير مع كل طريقة يمكن أن يملك بها الكندي عقارًا في أمريكا؟

يحدد سند الملكية (Deed) المالك القانوني، لكن الإبلاغ الضريبي يعتمد أيضًا على من دفع ثمن العقار وعلى كيفية تصنيف الكيان في كل بلد. قارن بين عبء التقديم المستمر والاستخدام الشخصي والوفاة قبل اختيار صيغة السند.

يحكم قانون الولاية سند الملكية والمسؤولية ورسوم النقل وإجراءات الميراث. تحقق من الولاية التي يقع فيها العقار قبل اعتبار أي مقارنة فيدرالية هي الجواب الكامل.

ماذا يعني التملك باسمي الشخصي من الناحية الضريبية في كل بلد؟

في التملك المباشر، يحمل الفرد نفسه السند ويبلغ عادةً عن أي إيجار أو مكسب في البلدين. فـالاتفاقية تسمح لأمريكا بفرض الضريبة على إيجار العقارات الأمريكية ومكاسبها، بينما تفرض كندا الضريبة على المقيم عن دخله العالمي (إرشادات CRA عن الإقامة). وقد تدعم ضريبة الدخل الأمريكية المؤهلة ائتمانًا ضريبيًا كنديًا عن الضريبة الأجنبية، ضمن حدوده (CRA).

إذا أجّرت العقار، فتعتمد المعاملة الأمريكية على ما إذا كان الإيجار مرتبطًا فعليًا بنشاط تجاري في أمريكا أو اخترت المعاملة على أساس الصافي (IRS). راجع المالكون الكنديون لعقار إيجار في أمريكا لمعرفة الإقرارات السنوية. وللبيع استقطاع وإقرارات خاصة به؛ راجع الكنديون الذين يبيعون عقارات في أمريكا.

هل يختلف الأمر إذا تملّكت العقار بالاشتراك مع زوجي أو عائلتي؟

الملكية المشتركة لا تقسّم الضريبة بحد ذاتها ولا تزيل التعرض لضريبة التركات الأمريكية. فإذا توفي أحد الزوجين دون جنسية أمريكية أو موطن أمريكي، وكان الزوج الباقي ليس مواطنًا أمريكيًا، فقد تدخل القيمة الكاملة للعقار المملوك بالاشتراك مع حق البقاء للأخير (survivorship) في تركة الزوج الأول الأمريكية. وقد يستثني الزوج الباقي حصة يثبت أنه دفع ثمنها، مع استثناءات. احتفظ بسجلات مساهمات كل مالك وحصته القانونية والهبات (تعليمات IRS للنموذج 706-NA؛ قانون الولايات المتحدة، المادة 2040).

إذا كان النموذج 706-NA مطلوبًا، فإن السؤال 5 في الجزء III منه يستلزم الجدول E (من النموذج 706) عندما كان المتوفى يملك ممتلكات أمريكية مع حق البقاء للأخير أو يملك ممتلكات زوجية مشتركة (community property) مع زوج باقٍ (النموذج 706-NA).

إذا موّل أحد الزوجين الكنديين حصة الآخر، فإن قاعدة الإسناد في كندا (attribution rule) قد تعيد دخل تلك الحصة إلى الزوج الممول (قانون ضريبة الدخل، المادة 74.1). وإضافة طفل أو قريب آخر تتطلب أيضًا مراجعة من يملك العقار فعلًا وهل التحويل نفسه خاضع للضريبة. وتختلف صيغة الملكية المشتركة وحقوق البقاء للأخير من ولاية إلى أخرى.

لماذا تكون LLC أمريكية غالبًا غير مناسبة لمالك كندي؟

تُهمَل LLC أمريكية ذات مالك واحد في ضريبة الدخل الأمريكية افتراضيًا، بينما تعاملها كندا كشركة (IRS؛ CRA). وقد يجعل هذا الاختلاف الشخص والسنة الخاضعين للضريبة في كل بلد مختلفين، فيعقّد الإعفاء من الضريبة الأجنبية. وعند وجود مالكين اثنين، تعاملها أمريكا عادةً كشراكة افتراضيًا، مع قواعد خاصة قد تنطبق على الزوجين في ولايات الملكية الزوجية المشتركة. ويمكن لـ LLC أن تختار معاملة الشركة في أمريكا، وهذا يغيّر مسائل الضريبة والتوزيعات (IRS). وقد تخضع LLC المملوكة لأجانب أيضًا لـالإبلاغ عبر النموذج 5472.

تحتفظ LLC بالعقار منفصلًا عن أعضائها، وهم عادةً غير مسؤولين شخصيًا عن ديونها بموجب قانون الولاية؛ ويبقى قانون الولاية التي يقع فيها العقار وشروط التمويل مهمين. ولا يحسم تصنيفها الضريبي موقع الأصل لأغراض التركات الأمريكية. فـإرشادات IRS عن التركات تذكر العقارات وأسهم الشركات، لكنها لا تحسم كل حالات حصص العضوية في LLC؛ احصل على مراجعة تركات خاصة بالعقار. راجع مالك كندي لـ LLC أمريكية لمعرفة إقراراتها ومشكلة الازدواج الضريبي.

ماذا يحدث إذا اشترت شركتي الكندية العقار؟

تصبح الشركة الكندية المالك ودافع الضريبة، وقد يتطلب نشاطها العقاري في أمريكا النموذج 1120-F وقد يثير مسائل ضريبة أرباح الفروع الأمريكية (IRS؛ تعليمات النموذج 1120-F). وأسهمها تقع عادةً خارج نطاق التركات الأمريكية عندما تصدرها شركة كندية (قانون الولايات المتحدة، المادة 2104)، لكن هذا لا يلغي الدخل أو البيع أو الضريبة الكندية على المالك.

إذا استخدم مساهم أو أحد أفراد عائلته منزل الشركة مقابل إيجار أقل من الإيجار السوقي العادل، فقد تُدرج كندا منفعة في دخل المساهم الشخصي. وقد تقيّمها CRA بالإيجار السوقي مطروحًا منه ما دفعه المساهم (قانون ضريبة الدخل، المادة 15؛ إرشادات التدقيق لدى CRA). وبالنسبة إلى عقار استثماري، قارن ضريبة الشركة الكندية على الإيجار والتوزيعات اللاحقة في الشركات القابضة والاستثمارية. راجع إقرارات الشركات في البلدين قبل استخدام شركة قائمة للشراء.

ماذا عن الشراء عبر شركة أمريكية؟

تبلغ الشركة الأمريكية عن دخلها في النموذج 1120. وقد تعاملها كندا كشركة مقيمة إذا كانت إدارتها ومراقبتها المركزية في كندا، مع مراعاة الاتفاقية (CRA). وإذا كانت شركة أجنبية تابعة غير مقيمة وخاضعة للسيطرة، فقد ينشئ الإيجار السلبي دخلًا كنديًا جاريًا للمساهم حتى قبل توزيع الأرباح (قانون ضريبة الدخل، المادة 91 والمادة 95)؛ ولتوزيعات الأرباح عواقب مستقلة بموجب المادة 90. وقد تحتاج الشركة المملوكة لأجانب وذات المعاملات مع أطراف مرتبطة إلى النموذج 5472؛ راجع الإبلاغ عن الممتلكات الأجنبية والشركات التابعة للإقرارات الكندية.

إذا استخدم مساهم منزل الشركة دون مقابل كافٍ، فقد تعامل أمريكا المنفعة كتوزيع بقدر أرباح الشركة (earnings and profits) (IRS). وقد تُدرج كندا أيضًا منفعة المساهم في دخله الشخصي، وربما تقيسها بالإيجار السوقي العادل مطروحًا منه المدفوع (قانون ضريبة الدخل، المادة 15؛ CRA).

ومن السهل إغفال نقطة التركات: فالأسهم الصادرة عن شركة أمريكية ممتلكات واقعة في أمريكا، حتى لو كان المساهم يعيش في كندا. ولذلك فإن كيانًا أُنشئ لحمل السند لا يزيل بالضرورة تعرض المالك لضريبة التركات الأمريكية.

هل يغيّر الصندوق الائتماني (Trust) أو الشراكة الكندية الصورة؟

نعم، لكن الاسم وحده لا يحدد الجواب الضريبي في أي منهما. فإقامة الصندوق الفعلية تعتمد على مكان حدوث إدارته ومراقبته المركزية فعلًا؛ وقد يُعدّ الصندوق غير المقيم مقيمًا في كندا أيضًا إذا كان له مساهم بأمواله (contributor) أو مستفيد مقيم (إرشادات CRA عن إقامة الصندوق). ويحتاج النقل إلى صندوق أيضًا إلى مراجعة التركات والتصرف؛ فـالمادة 2104 من قانون الولايات المتحدة تُبقي صفة العقار الواقع في أمريكا لبعض التحويلات عبر الصناديق.

قد تضيف الشراكة إبلاغًا على مستوى الشريك واستقطاعًا أمريكيًا عندما يكون الدخل المرتبط فعليًا بالنشاط موزعًا على شركاء أجانب (IRS). ويهم اتفاق الشراكة وإقامة الشركاء واستخدام العقار. وتستدعي هذه الهياكل مراجعة ضريبية عبر الحدود قبل توقيع السند أو التحويل.

كيف تؤثر ضريبة التركات الأمريكية في الاختيار؟

العقار الأمريكي جزء عادةً من التركة الواقعة في أمريكا لمالك يتوفى وهو غير متوطّن في أمريكا وغير مواطن أمريكي (أسئلة IRS عن التركات). وإذا تجاوز مجموع الأصول الواقعة في أمريكا والإعفاء المحدد لضريبة الهبات والهبات الخاضعة للضريبة المعدّلة 60,000 دولار، فإن منفّذ التركة يقدّم عادةً النموذج 706-NA خلال تسعة أشهر من الوفاة؛ وحد التقديم هذا لا يعني أن الضريبة مستحقة (تعليمات IRS).

تمنح الاتفاقية، المادة XXIX B تركة المقيم الكندي المؤهل ائتمانًا موحدًا أمريكيًا نسبيًا، ومع شروط، ائتمانًا للزوج الباقي؛ كما تنسّق بين بعض الضرائب الكندية الناشئة عند الوفاة وضريبة التركات الأمريكية. وللحصول على ائتمان الزوج الباقي، يجب أن يختاره منفّذ التركة في إقرار التركة الأمريكي وأن يتنازل عن أي خصم أمريكي للزوج الباقي بحلول موعد اختيار الصندوق المحلي المؤهل (qualified domestic trust)، وهو عادةً بعد سنة من موعد استحقاق الإقرار شاملًا التمديدات (الاتفاقية، المادة XXIX B؛ قانون الولايات المتحدة، المادة 2056A). ويحتاج الحساب إلى التركة العالمية، وليس قيمة العقار وحدها. وقد تعتبر كندا بصورة منفصلة أن الممتلكات الرأسمالية بيعت عند الوفاة (CRA).

هل يهم أن أؤجّر العقار أو أن أستخدمه بنفسي؟

نعم. فالإيجار ينشئ التزامًا بالإبلاغ عن الدخل في أمريكا وكندا في السنة الجارية؛ أما الاستخدام الشخصي الحصري فلا ينشئ عادةً دخل إيجار. والمنزل المستخدم أساسًا للاستمتاع الشخصي مستثنى من تعريف الممتلكات الأجنبية المحددة (specified foreign property) في كندا، حتى لو أُجّر أحيانًا؛ أما العقار المحتفظ به أساسًا للإيجار فقد يدخل فيه (CRA). راجع المالكون الكنديون لعقار إيجار في أمريكا للإبلاغ السنوي عن الدخل والإبلاغ عن الممتلكات الأجنبية والشركات التابعة للنموذج T1135.

قد يُعدّ المنزل الأمريكي المملوك شخصيًا أو بالاشتراك مسكنك الرئيسي (principal residence) في كندا؛ أما المنزل المملوك لشركة فليس منزلًا تملكه شخصيًا (CRA). راجع الكنديون الذين يبيعون عقارات في أمريكا لنتيجة البيع وتحويل المنزل إلى عقار للإيجار لتغيّر الاستخدام. وقد تغيّر الإقامات الطويلة في أمريكا إقامتك الضريبية أنت؛ راجع الكنديون الذين يقضون الشتاء في أمريكا والإقامة الأمريكية.

هل يمكنني تغيير طريقة تملّك العقار بعد الشراء؟

نعم، لكن تغيير السند قد يُعدّ تصرفًا حتى دون بيع نقدي. فـIRS تعتبر الهبات وغيرها من تحويلات الحصص في العقارات الأمريكية تصرفات محتملة خاضعة لـ FIRPTA. وقد تعامل كندا النقل إلى شركة بالقيمة السوقية العادلة. وقد يؤجل اختيار المادة 85 المكسب الكندي على الممتلكات المؤهلة المنقولة مقابل أسهم إلى شركة كندية خاضعة للضريبة؛ ولا ينطبق على النقل إلى شركة أمريكية ولا يؤجل بحد ذاته الضريبة الأمريكية. ويوقّع المالك والشركة الكندية معًا النموذج T2057 بحلول الأسبق من موعدي تقديم إقراريهما لسنة النقل. وقد تتغير أيضًا ضرائب نقل الولاية وشروط القرض؛ تحقق من ولاية العقار والجهة المقرضة.

قبل توقيع النقل، اجمع السند وتكاليف الشراء والتحسينات والقيمة الحالية ورصيد الرهن ومساهمات الملكية والاستخدام الجديد المقصود. وقارن التكلفة الضريبية للنقل بتكلفة إبقاء العقار على حاله؛ راجع الكنديون الذين يبيعون عقارات في أمريكا لقواعد النقل الأمريكية.

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الأمريكي؛ ولا تُحسب أي ضريبة. زوجان مقيمان في كندا يشتريان منزل عطلة في أمريكا بسعر 400,000 دولار أمريكي. يوفّر أحدهما 300,000 دولار أمريكي ويوفّر الآخر 100,000 دولار أمريكي. ثم يدرسان لاحقًا وضع العقار في LLC أمريكية لأن قيمته ارتفعت إلى 600,000 دولار أمريكي.

موّل الزوج الأول 75% من الثمن؛ وموّل الثاني 25%. وبتطبيق هاتين النسبتين على القيمة اللاحقة تصبحان 450,000 دولار أمريكي و150,000 دولار أمريكي. وهما ليستا حصص ملكية تلقائية ولا فاتورة ضريبة تركات: فالسند والمساهمات اللاحقة وإثبات التمويل تبقى مهمة (قانون الولايات المتحدة، المادة 2040). وقد ينشئ نقل السند إلى LLC تصرفًا، ويتطلب مراجعة التصنيف في البلدين. كما تهم أصولهما الأمريكية الأخرى وتركتاهما العالميتان في مراجعة التركات.

هل وضعك مختلف؟

• ستؤجّر العقار: راجع المالكون الكنديون لعقار إيجار في أمريكا للإقرارات السنوية والاختيارات الضريبية.
• تخطط للبيع أو نقل السند: راجع الكنديون الذين يبيعون عقارات في أمريكا قبل الإغلاق.
• تملك العقار بالفعل عبر LLC أمريكية: راجع مالك كندي لـ LLC أمريكية لمعرفة الإقرارات وعدم التطابق الضريبي.
• تحتاج إلى تحديد ما إذا كان النموذج T1135 ينطبق: راجع الإبلاغ عن الممتلكات الأجنبية والشركات التابعة.
• تقضي فترات طويلة في أمريكا: راجع الكنديون الذين يقضون الشتاء في أمريكا والإقامة الأمريكية.
• لديك عدة عقارات للإيجار، أو تركة عالمية كبيرة، أو صندوق ائتماني، أو ملكية عبر شركة: اجمع السندات وسجلات الكيانات وتاريخ التمويل والقيم الحالية والديون والاستخدام المقصود لـمراجعة ضريبية عبر الحدود.