דירה להשכרה או בית ב-LLC: מה משתנה במס בארה״ב

האם העברת נכס להשכרה ל-LLC משנה את המס שלי?

נכס להשכרה שמוחזק ב-LLC עם בעלים יחיד שהוא אדם פרטי נשאר בדרך כלל בדוח הפדרלי של אותו בעלים, לרוב ב-Schedule E. לצורכי מס הכנסה פדרלי ה-LLC אינה מוכרת, אלא אם בחרה בחיוב כחברה. עצם רישום הנכס על שם ה-LLC אינו יוצר ניכוי פדרלי חדש על השכרת הנכס ואינו משנה את שיעור המס (IRS: single member LLCs).

אלה כללי סיווג ברירת המחדל. הכנסה משכירות של שותפות מדווחת בטופס 8825. אם הנכס להשכרה בבעלותכם בלבד ואתם רוצים LLC רק כדי לקבל הטבת מס הכנסה פדרלית, LLC רגילה שאינה מוכרת לצורכי מס לא תעניק לכם אותה. כדאי לשקול את החיובים של המדינה ואת השאלות המשפטיות ושאלות המימון לפני שמשנים את רישום הנכס. אם אתם גרים בקנדה, התחילו באיך תושב קנדה צריך להחזיק נכס בארה״ב, כי חשובים הכללים של שתי המדינות. על ניכויים ב-Schedule E, מגבלות על הפסדים ומתי שירותים משמעותיים לשוכרים מחייבים Schedule C, ראו מיסוי נכס להשכרה (IRS: Publication 527).

האם העברת נכס להשכרה ל-LLC נחשבת למכירה חייבת במס?

כשאתם הבעלים היחידים של הנכס וגם של LLC עם בעלים יחיד שאינה מוכרת לצורכי מס, שטר העברה ל-LLC מתעלמים ממנו בדרך כלל לצורכי מס הכנסה פדרלי. שטר שמעביר גם את חלקו של אדם אחר מצריך בדיקת מס נפרדת. העברת נכס ל-LLC שמסווגת כשותפות היא בדרך כלל דחיית מס, כשאתם מקבלים בתמורה זכות בשותפות. אבל התשובה עשויה להשתנות אם אתם מקבלים תשלום, אם חוב המשכנתה עובר לבעלים אחרים, או אם ההעברה משולבת בעסקאות נוספות (IRS: single member LLCs; IRS: partnership contributions).

כלל ההעברה של נכס לשותפות דוחה בדרך כלל את הרווח ואינו מבטל אותו. לפי כלל החובות של שותפות, אם משתחרר חלקכם בחוב, זה נחשב כאילו קיבלתם כסף. אם הסכום הזה גבוה מבסיס העלות שלכם בזכות בשותפות, עלול להיווצר רווח גם בלי שכסף עבר מיד ליד (IRS: Publication 541, mortgage examples). תשלום שאתם מקבלים בתוך שנתיים לפני ההעברה לשותפות או אחריה נחשב בחזקה לחלק ממכירה, אלא אם העובדות מראות אחרת בבירור, ובדרך כלל חובה לדווח עליו בטופס 8275 (26 CFR 1.707-3). אם השותפות מחלקת את הנכס להשכרה לבעלים אחר בתוך שבע שנים, אתם בדרך כלל מכירים ברווח שהצטבר בנכס עד שהעברתם אותו (IRS: Publication 541).

לפני חתימה על שטר, השוו בין ההלוואה הקיימת, בסיס העלות המותאם שלכם לצורכי מס, ההעברות של כל בעלים ומי יישא בחוב אחר כך. בדקו בנפרד את תנאי ההלוואה, את הביטוח ואת הליך רישום הבעלות. הטיפול הפדרלי במס הכנסה אינו מכריע בנושאים האלה.

האם בסיס העלות, הפחת ותקופת ההחזקה עוברים עם הנכס?

בדרך כלל כן. בסיס עלות מותאם הוא עלות הנכס לצורכי מס אחרי שינויים כמו שיפורים ופחת. תקופת ההחזקה היא משך הזמן שהנכס בבעלותכם לצורכי מס. שטר העברה ל-LLC שלכם שאינה מוכרת לצורכי מס אינו מאפס אף אחד מהם. LLC שמסווגת כשותפות לוקחת בדרך כלל את בסיס העלות המותאם שלכם וסופרת גם את תקופת הבעלות הקודמת שלכם. רווח שנוצר מהשתחררות מחוב משכנתה אינו מגדיל בעצמו את בסיס העלות של השותפות בנכס להשכרה. לרווח לפי סעיף 721(b) חל כלל מיוחד (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541).

כלומר, עלייה בשווי השוק לבדה אינה מתחילה את הפחת מחדש לפי השווי הגבוה. שמרו את דוח הסגירה של הרכישה, תיעוד של שיפורים הוניים, את ההקצאה לקרקע ואת לוח הפחת. אם שווי הנכס שונה מבסיס העלות שלו לצורכי מס כשהוא נכנס לשותפות, השותפות חייבת לעקוב אחר ההפרש הזה כשהיא מקצה לבעלים פחת ורווח בהמשך (IRS: Publication 541, contributed property). לבית מגורים לשעבר שהוסב להשכרה יש כללים נפרדים לבסיס הפחת.

מה משתנה כששני אנשים או יותר מחזיקים ב-LLC של נכס להשכרה?

LLC מקומית בארה״ב עם שני חברים או יותר מסווגת בדרך כלל כשותפות לצורכי מס פדרלי, גם אם היא מחזיקה בית אחד בלבד. בדרך כלל היא מגישה טופס 1065 ושולחת לכל בעלים Schedule K-1. החזקה והשכרה משותפות של נכס בלי LLC עשויות להיות מסווגות אחרת (eCFR: default classification; IRS: Publication 541).

השותפות עוקבת אחר בסיס העלות של הנכס שלה ואחר בסיס העלות הנפרד של כל שותף בזכותו. חלוקת חובות, הפקדות הון, חלוקות והקצאות עשויות לשנות את בסיס העלות של השותף. טופס 1065 שחובה להגיש ומוגש באיחור עלול לגרור קנס שמחושב לפי מספר השותפים ומספר החודשים של האיחור (IRS: Form 1065 instructions). אם חבר חדש קונה חלק מהזכות הקיימת שלכם במקום להעביר נכס ל-LLC, ייתכן שחלק מההעברה שלכם הוא מכירה. תעדו את ההסדר בפועל לפני שמתייחסים אליו כהעברת נכס בדחיית מס (eCFR: change in members). אם בעלים נפטר או מוכר זכות בהמשך, בסיס העלות של הנכס להשכרה בתוך השותפות, ולכן גם הפחת שלו, נשאר בדרך כלל זהה לבעלים החדש, אלא אם לשותפות יש בחירה לפי סעיף 754, שנעשית בהצהרה שמצורפת לדוח שהוגש בזמן לשנת ההעברה (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

שותפות יכולה להחליף נדל״ן מזכה להשכרה לפי סעיף 1031, אבל בעלים אינו יכול להחליף זכות בשותפות כנדל״ן מאותו סוג (IRS: Publication 544). על כללי הדוח וה-K-1, ראו איך שותפויות ממוסות. אם הבעלים האחר הוא בן או בת הזוג שלכם, ראו LLC של בני זוג ושל משפחה, כי רכוש משותף של בני זוג (community property) עשוי לשנות את דרך ההגשה.

למה לא להחזיק נכס להשכרה בחברת S או בחברת C?

מעמד של חברה משנה את עלות המס של מימון הנכס ושל הוצאתו מהחברה בחזרה. LLC מקבלת מעמד כזה רק בבחירה: טופס 8832, חתום בידי כל החברים או בידי מנהל או חבר מורשה ושתחילת תוקפו אינה מוקדמת ביותר מ-75 יום לפני ההגשה, או טופס 2553 למעמד חברת S, עם הסכמת כל בעלי המניות, ובדרך כלל מוגש לכל המאוחר 2 חודשים ו-15 יום אחרי תחילת שנת המס (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: Form 2553 instructions). העברת נכס להשכרה עם משכנתה לחברה עלולה ליצור רווח אם החובות שהחברה לוקחת על עצמה גבוהים מסך בסיס העלות המותאם של הנכסים שהועברו, גם כשההעברה זכאית אחרת לדחיית מס (26 U.S.C. 357(c)). בעל מניות בחברת S מקבל בדרך כלל בסיס עלות בגין חוב רק על כסף שהוא עצמו מלווה לחברה. ערבות אישית למשכנתה של החברה אינה יוצרת בסיס עלות כזה (IRS: S corporation stock and debt basis).

אם חברה מכל אחד משני הסוגים מחלקת לבעל מניות נכס להשכרה שהתייקר, החברה מכירה בדרך כלל ברווח. לצורך זה שווי הנכס הוא לפחות החוב שבעל המניות לוקח על עצמו או שהנכס מועבר אליו כשהוא כפוף לו, כמו המשכנתה שלו, גם אם החוב גבוה משווי השוק (26 U.S.C. 311(b)(2), בהחלת 26 U.S.C. 336(b)). חברת C גם משלמת מס על ההכנסה שלה, וחלוקה מרווחי החברה היא בדרך כלל דיבידנד חייב במס אצל בעל המניות (IRS: Publication 542). להמרת מבנה לחברה יש כללים נוספים. ראו שינוי מבנה העסק.

אם אני מעביר את הבית שלי ל-LLC, אפשר עדיין לפטור את הרווח כשאני מוכר?

כן. בית שמוחזק ב-LLC משלכם עם בעלים יחיד שאינה מוכרת לצורכי מס עדיין יכול לעמוד בתנאי הבעלות של הפטור הפדרלי ממכירת בית. התקנה רואה אתכם כבעלי הבית ורואה את המכירה של ה-LLC כמכירה שלכם. עדיין עליכם לעמוד בשאר תנאי סעיף 121 (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

הפטור המרבי הרגיל הוא $250,000, או $500,000 בדוח משותף שעומד בתנאים (IRS: Publication 523). בדרך כלל נדרשות שנתיים של בעלות ושנתיים של שימוש כבית מגורים, כל אחת מהן בתוך חמש השנים שלפני המכירה. הפטור אינו זמין אם רכשתם את הבית בהחלפה לפי סעיף 1031 בתוך חמש שנים לפני המכירה. רווח שמיוחס לפחת שהותר או שאפשר היה לתבוע בגין השכרה אחרי 6 במאי 1997 אינו פטור. גם השכרה אחרי 2008 ולפני השימוש האחרון בבית כבית מגורים עיקרי עלולה להפוך חלק מהרווח לבלתי זכאי לפטור. השכרה בחמש השנים שלפני המכירה ואחרי שהפסקתם לגור בבית אינה פועלת נגדכם (IRS: Publication 523).

המצב שונה כש-LLC שמסווגת כשותפות מחזיקה ומוכרת את הבית שלכם. כלל הבעלות המפורש בתקנה חל על ישויות עם בעלים יחיד שאינן מוכרות לצורכי מס, ולא על שותפויות. אל תניחו שפטור לפי סעיף 121 של בעלים פרטי חל על מכירה של שותפות. הכריעו בשאלות הבעלות ותוכניות המכירה לפני שמעבירים ל-LLC בית שבבעלות משותפת (26 CFR 1.121-1).

האם LLC מוסיפה ניכויים או משנה את מגבלות ההפסד מהשכרה?

לא. LLC שאינה מוכרת לצורכי מס אינה הופכת הוצאות אישיות להוצאות השכרה ואינה מבטלת את כללי הפעילות הפסיבית. השכרה נחשבת בדרך כלל לפעילות פסיבית גם כשהבעלים עובד בה, בכפוף לחריגים מסוימים כמו הכללים לאנשי מקצוע בתחום הנדל״ן (IRS: Publication 925).

LLC שמסווגת כשותפות מעבירה את תוצאות ההשכרה לבעלים, ועל כל אחד מהם עדיין חלות מגבלות בסיס העלות, הסיכון (at risk) וההפסד הפסיבי שלו. חיובי LLC של המדינה עשויים להיות עלויות נפרדות, אבל עצם הקמת הישות אינה יוצרת ניכוי פדרלי חדש על הנכס. על הוצאות מותרות בניכוי ועל המקרים שבהם הפסדי השכרה יכולים לקזז שכר, ראו מיסוי נכס להשכרה.

האם השטר יגרור שומה מחדש של מס רכוש או מס העברה?

זה תלוי במקום שבו הנכס נמצא ובשאלה אם הבעלות המהותית משתנה. הטיפול הפדרלי ב-LLC שאינה מוכרת לצורכי מס אינו קובע את מס הרכוש של המדינה או את מס ההעברה המקומי (California Board of Equalization; New York City transfer tax).

בקליפורניה אפשר להחריג העברה ל-LLC משומה מחדש כשהיא משנה רק את אופן החזקת הבעלות וחלקו היחסי של כל בעלים בכל נכס נשאר זהה (Board of Equalization FAQs). אבל בבית מגורים עיקרי קליפורניה אינה מאפשרת את Homeowners' Exemption כל עוד ה-LLC רשומה כבעלים, גם אם השטר לא גורר שומה מחדש (Board of Equalization). בהמשך הנכס שהוחרג עובר שומה מחדש כשיותר ממחצית הזכויות של הבעלים המקוריים ב-LLC הועברו בסך הכול, או כשאדם או ישות אחת מקבלים יותר ממחצית ה-LLC. יש לדווח על השינוי ל-Board of Equalization בטופס BOE-100-B בתוך 90 יום (Board of Equalization). העיר ניו יורק ממחישה שאלה נפרדת: היא מטילה מס על העברות נכסים רבות, אבל מגדירה כפטורה העברה שבה הבעלות המהותית נשארת זהה ורק הצורה משתנה. עם זאת, גם על העברות פטורות יש להגיש דוח בתוך 30 יום (city transfer tax rules). בדקו את הכללים של המחוז (county) ושל העיר שבהם הנכס נמצא לפני רישום השטר.

כמה תעלה ה-LLC של הנכס להשכרה בכל שנה במסים ובאגרות של המדינה?

החיובים של המדינות שונים זה מזה, ו-LLC שאינה מוכרת לצורכי מס פדרלי עדיין עשויה לחוב במס מדינתי או להגיש דוח מדינתי. קליפורניה, למשל, מחייבת בדרך כלל מס שנתי של $800 על LLC שהוקמה בה או שפועלת בה, גם בלי פעילות עסקית, עד שהיא מבוטלת. היא גם דורשת טופס 568 ועשויה להטיל אגרת LLC שתלויה בהכנסה (California Franchise Tax Board).

השוו בין החיובים וההגשות השנתיים במדינה שבה הוקמה ה-LLC לבין הכללים במדינה שבה הנכס נמצא. הקמת LLC במדינה אחרת אינה מסירה בעצמה את חובות ההגשה של מדינת הנכס. על רף האגרה בקליפורניה ועל חריגים, ראו מס המינימום של קליפורניה ואגרת LLC.

האם צריך LLC נפרדת לכל נכס להשכרה לצורכי מס?

אין כלל במס הכנסה פדרלי שמחייב LLC אחת לכל נכס להשכרה. LLC אחת שאינה מוכרת לצורכי מס יכולה להחזיק כמה נכסים, והבעלים רושם כל נכס ב-Schedule E, חלק I, שלושה בעמוד, ומצרף עמודים נוספים לפי הצורך. LLC שמסווגת כשותפות יכולה לדווח על כמה נכסים בטופס 8825 (IRS: Schedule E instructions; IRS: Form 8825).

אם אתם הבעלים היחידים של כל LLC ואף אחת מהן לא בחרה במעמד חברה, LLC נפרדות אינן מחייבות בעצמן דוחות מס הכנסה פדרליים נפרדים (IRS: single member LLCs). LLC נפרדות עשויות להיות חשובות לחשיפה משפטית או למימון, אבל כל אחת מוסיפה הגשות מדינתיות, אגרות, שטרות ותיעוד. החליטו על מספר ה-LLC אחרי שבדקתם את חיובי המדינה ואת תנאי ההלוואות, ולא כאסטרטגיית ניכוי פדרלית.

דוגמה

הדוגמה בדולרים אמריקאיים להמחשה בלבד. קניתם נכס להשכרה ב-$300,000. אחרי פחת ושיפורים בסיס העלות המותאם שלו לצורכי מס הוא $260,000, ושווי השוק שלו $400,000. אתם רושמים אותו על שם LLC שבבעלותכם בלבד, בלי לבחור במעמד חברה. לצורכי מס הכנסה פדרלי אתם עדיין מדווחים על שכר הדירה ב-Schedule E, והשטר אינו הופך את השווי של $400,000 לבסיס פחת חדש.

עכשיו נניח שחבר משקיע ב-LLC כסף מזומן והיא הופכת לשותפות. לצורכי מס פדרלי אתם נחשבים כמי שהעבירו את הנכס להשכרה לשותפות בתמורה לזכות בה. בסיס העלות של הנכס נשאר $260,000, בדרך של העברת הבסיס הקיים. אם השותפות מוכרת אותו מיד, הרווח של $140,000 שהצטבר לפני שהחבר הצטרף מוקצה בדרך כלל לכם, ולא מחולק עם החבר. אם השותפות שומרת את הנכס, הפחת מחולק באופן שמביא בחשבון את אותו הפרש, ובדרך כלל מוקצה לכם ממנו פחות מחלקכם בבעלות. אם על הנכס יש משכנתה, התוצאה במס תלויה גם בחלקו של כל בעלים בחוב אחרי השינוי. תשלום במזומן אליכם או רכישה של חלק מהזכות שלכם עלולים להפוך חלק מההסדר לחייב במס.

המצב שלכם שונה?

• אתם גרים בקנדה: השוו בין החזקה בשתי המדינות באיך תושב קנדה צריך להחזיק נכס בארה״ב.
• אתם צריכים ניכויי השכרה או מגבלות על הפסדים: עיינו במיסוי נכס להשכרה.
• בן או בת הזוג שלכם או קרובים אחרים יחזיקו בזכויות: בדקו את LLC של בני זוג ושל משפחה.
• ל-LLC שלכם יש שותפים והיא צריכה להגיש דוח: עיינו באיך שותפויות ממוסות.
• הנכס שלכם להשכרה בקליפורניה: בדקו את מס המינימום של קליפורניה ואגרת LLC.
• יש לכם כמה נכסים, בעלים משותף, שינוי במשכנתה, מימון מחדש או החלפה מתוכננת: אספו שטרות, דוחות סגירה של רכישה ומכירה, לוחות פחת, תנאי הלוואות, דוחות Schedule E מהשנים הקודמות והחלקים המוצעים בבעלות. אחר כך קבלו עזרה בהקמת עסק לפני שמעבירים בעלות.