LLC में किराये की संपत्ति या घर: कर में क्या बदलता है

क्या किराये की संपत्ति LLC में रखने से मेरा कर बदलता है?

एक व्यक्ति के मालिकाना हक़ वाली LLC में रखी किराये की संपत्ति आम तौर पर उसी मालिक के संघीय रिटर्न में, अक्सर Schedule E पर, दिखाई जाती है। संघीय आयकर के लिए LLC को उपेक्षित माना जाता है, जब तक वह कंपनी की तरह कर लगवाने का विकल्प न चुने। डीड पर LLC का नाम होने से अपने आप कोई नई संघीय किराया कटौती या नई कर दर नहीं मिलती (IRS: एकल-सदस्य LLC)।

ये डिफ़ॉल्ट वर्गीकरण के नियम हैं। साझेदारी की किराये की आय Form 8825 पर दिखाई जाती है। अगर किराये की संपत्ति के अकेले मालिक आप हैं और LLC सिर्फ़ संघीय आयकर में फ़ायदे के लिए चाहते हैं, तो आम उपेक्षित LLC से ऐसा कोई फ़ायदा नहीं मिलता। डीड बदलने से पहले राज्य के शुल्क, और क़ानूनी तथा कर्ज़ से जुड़े अलग सवालों को तौल लें। अगर आप कनाडा में रहते हैं, तो पहले कनाडा के निवासी को अमेरिकी संपत्ति का मालिकाना कैसे रखना चाहिए पढ़ें, क्योंकि दोनों देशों के नियम मायने रखते हैं। Schedule E की कटौतियों, घाटे की सीमाओं और किरायेदारों को काफ़ी सेवाएँ देने पर Schedule C कब लगता है, इसके लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें (IRS: Publication 527)।

क्या किराये की संपत्ति LLC को हस्तांतरित करना कर योग्य बिक्री है?

अगर संपत्ति और उपेक्षित एकल-सदस्य LLC दोनों के मालिक सिर्फ़ आप हैं, तो LLC के नाम डीड को संघीय आयकर में आम तौर पर अनदेखा किया जाता है। जिस डीड में किसी और व्यक्ति का हिस्सा भी हस्तांतरित हो, उसका कर विश्लेषण अलग से करना पड़ता है। साझेदारी की तरह कर लगने वाली LLC में संपत्ति डालने पर, अगर बदले में आपको उस साझेदारी का हिस्सा मिलता है, तो आम तौर पर कर टल जाता है। लेकिन अगर आपको भुगतान मिले, मॉर्गेज का कर्ज़ दूसरे मालिकों पर चला जाए, या हस्तांतरण को दूसरे लेन-देन के साथ जोड़ा जाए, तो नतीजा बदल सकता है (IRS: एकल-सदस्य LLC; IRS: साझेदारी में योगदान)।

साझेदारी में योगदान का नियम लाभ को आम तौर पर सिर्फ़ आगे टालता है, मिटाता नहीं। साझेदारी के कर्ज़ का नियम कहता है कि कर्ज़ में आपके हिस्से से मिली राहत को आपको वितरित की गई नकद राशि माना जाता है। अगर यह माना गया नकद साझेदारी के हिस्से में आपके लागत आधार (basis) से ज़्यादा हो, तो हाथ में नकद न आने पर भी लाभ बन सकता है (IRS: Publication 541, मॉर्गेज के उदाहरण)। योगदान से दो साल पहले या बाद के भीतर आपको मिला भुगतान बिक्री का हिस्सा माना जाता है, जब तक तथ्य साफ़ तौर पर उलटा न दिखाएँ, और आपको इसे आम तौर पर Form 8275 पर बताना पड़ता है (26 CFR 1.707-3)। अगर साझेदारी सात साल के भीतर किराये की संपत्ति किसी दूसरे मालिक को वितरित कर दे, तो योगदान के समय जमा हुआ लाभ आम तौर पर आपको दर्ज करना पड़ता है (IRS: Publication 541)।

डीड पर हस्ताक्षर करने से पहले मौजूदा कर्ज़, अपना समायोजित कर आधार, हर मालिक का योगदान और बाद में कर्ज़ का बोझ किस पर रहेगा, इनकी तुलना करें। कर्ज़ की शर्तें, बीमा और टाइटल की प्रक्रिया अलग से जाँचें, क्योंकि संघीय आयकर का व्यवहार इन मामलों को तय नहीं करता।

क्या मेरा लागत आधार, मूल्यह्रास और धारण अवधि साथ जाते हैं?

आम तौर पर हाँ। समायोजित आधार (adjusted basis) सुधार और मूल्यह्रास जैसे बदलावों के बाद आपकी कर-लागत है। धारण अवधि (holding period) बताती है कि कर के लिहाज़ से आप संपत्ति के कितने समय से मालिक हैं। अपनी उपेक्षित LLC के नाम डीड करने से इनमें से कुछ भी दोबारा शुरू नहीं होता। साझेदारी वाली LLC आम तौर पर आपका समायोजित आधार लेती है और आपके पहले के स्वामित्व का समय भी गिनती है। मॉर्गेज की राहत से हुआ लाभ अपने आप किराये की संपत्ति में साझेदारी का आधार नहीं बढ़ाता; धारा 721(b) के तहत लाभ पर एक विशेष नियम लागू होता है (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541)।

यानी सिर्फ़ बाज़ार मूल्य बढ़ने से मूल्यह्रास ऊँचे मूल्य पर दोबारा शुरू नहीं होता। ख़रीद का क्लोज़िंग स्टेटमेंट, पूँजीगत सुधारों के रिकॉर्ड, ज़मीन का बँटवारा और मूल्यह्रास की सूची संभालकर रखें। अगर साझेदारी में आते समय संपत्ति का मूल्य उसके कर आधार से अलग हो, तो आगे मूल्यह्रास और लाभ मालिकों में बाँटते समय साझेदारी को यह अंतर अलग से दर्ज करना पड़ता है (IRS: Publication 541, योगदान की गई संपत्ति)। जो पूर्व घर किराये पर चढ़ाया गया हो, उसके लिए मूल्यह्रास आधार के अलग नियम हैं।

किराये वाली LLC के दो या अधिक मालिक हों तो क्या बदलता है?

दो या अधिक सदस्यों वाली अमेरिकी LLC संघीय कर में आम तौर पर साझेदारी मानी जाती है, भले ही उसके पास सिर्फ़ एक घर हो। वह सामान्यतः Form 1065 भरती है और हर मालिक को Schedule K-1 देती है। LLC के बिना मिलकर संपत्ति रखने और किराये पर देने का वर्गीकरण अलग हो सकता है (eCFR: डिफ़ॉल्ट वर्गीकरण; IRS: Publication 541)।

साझेदारी अपनी संपत्ति का आधार और हर साझेदार के हिस्से का अलग आधार दोनों रखती है। कर्ज़ का बँटवारा, योगदान, वितरण और आवंटन साझेदार के आधार को बदल सकते हैं। ज़रूरी Form 1065 देर से भरने पर जुर्माना लग सकता है, जो साझेदारों की संख्या और देरी के महीनों पर निर्भर करता है (IRS: Form 1065 के निर्देश)। अगर नया सदस्य LLC में संपत्ति डालने के बजाय आपका मौजूदा हिस्सा आंशिक रूप से ख़रीदता है, तो आपके हस्तांतरण का एक भाग बिक्री हो सकता है। इसे कर-टले योगदान मानने से पहले असल व्यवस्था का दस्तावेज़ बना लें (eCFR: सदस्यों में बदलाव)। अगर कोई मालिक बाद में गुज़र जाए या अपना हिस्सा बेच दे, तो साझेदारी के भीतर किराये की संपत्ति का आधार, और इसलिए उसका मूल्यह्रास, नए मालिक के लिए आम तौर पर वही रहता है। अपवाद तब है जब साझेदारी ने धारा 754 का विकल्प चुना हो, जो हस्तांतरण वाले वर्ष के समय पर भरे रिटर्न के साथ एक विवरण में किया जाता है (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1)।

साझेदारी धारा 1031 के तहत योग्य किराये की रियल एस्टेट की अदला-बदली कर सकती है, लेकिन कोई मालिक साझेदारी का हिस्सा समान प्रकृति (like kind) की रियल एस्टेट के रूप में नहीं बदल सकता (IRS: Publication 544)। रिटर्न और K-1 के नियमों के लिए साझेदारियों पर कर कैसे लगता है देखें। अगर दूसरे मालिक आपके जीवनसाथी हैं, तो जीवनसाथी और परिवार की LLC देखें, क्योंकि सामुदायिक संपत्ति (community property) फ़ाइलिंग का नतीजा बदल सकती है।

किराये की संपत्ति S corporation या C corporation में क्यों नहीं रखनी चाहिए?

कंपनी की तरह कर लगने से कर्ज़ लेने और संपत्ति को वापस निकालने की कर-लागत बदल जाती है। LLC को यह सिर्फ़ विकल्प चुनने पर मिलता है। इसके लिए Form 8832 भरा जाता है, जिस पर हर सदस्य या अधिकृत मैनेजर या सदस्य हस्ताक्षर करता है और जो फ़ाइल करने की तिथि से 75 दिन से ज़्यादा पहले की तारीख़ से लागू नहीं हो सकता। या S दर्जे के लिए Form 2553 भरा जाता है, जिसमें हर शेयरधारक की सहमति चाहिए और जिसे आम तौर पर कर वर्ष शुरू होने के 2 महीने 15 दिन के भीतर फ़ाइल करना होता है (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: Form 2553 के निर्देश)। मॉर्गेज वाली किराये की संपत्ति कंपनी में डालने पर, अगर ली गई देनदारियाँ हस्तांतरित संपत्ति के कुल समायोजित आधार से ज़्यादा हों, तो लाभ बन सकता है, भले ही हस्तांतरण बाक़ी मामलों में कर-टले के योग्य हो (26 U.S.C. 357(c))। S corporation के शेयरधारक को कर्ज़ का आधार आम तौर पर सिर्फ़ उस पैसे पर मिलता है जो वह ख़ुद कंपनी को उधार देता है। कंपनी के मॉर्गेज की सिर्फ़ गारंटी देने से वह आधार नहीं बनता (IRS: S corporation के शेयर और कर्ज़ का आधार)।

अगर दोनों में से कोई भी कंपनी मूल्य बढ़ चुकी किराये की संपत्ति किसी शेयरधारक को वितरित करती है, तो कंपनी को आम तौर पर लाभ दर्ज करना पड़ता है। इस उद्देश्य से संपत्ति का मूल्य कम से कम उतना माना जाता है जितना कर्ज़ शेयरधारक अपने ऊपर लेता है या जिसके साथ संपत्ति लेता है, जैसे उसका मॉर्गेज, भले ही वह कर्ज़ बाज़ार मूल्य से ज़्यादा हो (26 U.S.C. 311(b)(2), जिसमें 26 U.S.C. 336(b) लागू होता है)। C corporation अपनी आय पर भी कर देती है, और आय एवं मुनाफ़े (earnings and profits) से किया गया वितरण शेयरधारक के लिए आम तौर पर कर योग्य लाभांश होता है (IRS: Publication 542)। कंपनी में बदलाव के अतिरिक्त नियम भी हैं; अपने व्यवसाय का ढाँचा बदलना देखें।

अगर मैं अपना घर LLC में रखूँ, तो क्या बेचते समय लाभ पर छूट मिल सकती है?

हाँ, आपकी अपनी उपेक्षित एकल-मालिक LLC में रखा घर भी संघीय घर-बिक्री के स्वामित्व की शर्त पूरी कर सकता है। नियम के अनुसार आपको घर का मालिक माना जाता है और LLC की बिक्री को आपकी बिक्री माना जाता है। धारा 121 की बाक़ी शर्तें आपको फिर भी पूरी करनी होंगी (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii))।

आम तौर पर अधिकतम छूट $250,000 है, और योग्य संयुक्त रिटर्न के लिए $500,000 (IRS: Publication 523)। बिक्री से पहले के पाँच साल में स्वामित्व और घर में रहने का उपयोग, दोनों आम तौर पर कुल दो साल के होने चाहिए। अगर आपने घर बेचने से पाँच साल के भीतर उसे धारा 1031 की अदला-बदली में पाया था, तो छूट नहीं मिलती। 6 मई 1997 के बाद किराये के उपयोग के लिए अनुमत या अनुमेय मूल्यह्रास से बना लाभ छूट में नहीं आ सकता। 2008 के बाद और घर के आख़िरी बार मुख्य घर के रूप में उपयोग होने से पहले का किराये का उपयोग भी लाभ के एक हिस्से को अयोग्य बना सकता है। बिक्री से पहले के पाँच साल के भीतर और आपके वहाँ आख़िरी बार रहने के बाद का किराये का उपयोग आपके ख़िलाफ़ नहीं गिना जाता (IRS: Publication 523)।

आपका घर रखने और बेचने वाली साझेदारी LLC का मामला अलग है। नियम का स्पष्ट स्वामित्व-प्रावधान उपेक्षित एकल-मालिक संस्थाओं को कवर करता है, साझेदारियों को नहीं। यह मानकर न चलें कि किसी व्यक्ति-मालिक की धारा 121 की छूट साझेदारी की बिक्री पर भी लागू होगी। संयुक्त स्वामित्व वाला घर LLC में डालने से पहले स्वामित्व और बिक्री की योजना तय कर लें (26 CFR 1.121-1)।

क्या LLC से कटौतियाँ बढ़ती हैं या किराये के घाटे की सीमाएँ बदलती हैं?

नहीं। उपेक्षित LLC निजी ख़र्चों को किराये का ख़र्च नहीं बना देती और निष्क्रिय गतिविधि (passive activity) के नियम भी नहीं हटाती। किराये की गतिविधि आम तौर पर निष्क्रिय मानी जाती है, भले ही मालिक उस पर काम करता हो। अपवाद रियल एस्टेट पेशेवरों के नियम जैसे विशिष्ट मामलों में हैं (IRS: Publication 925)।

साझेदारी वाली LLC किराये के नतीजे मालिकों तक पहुँचाती है, और मालिक अपने आधार, जोखिम-सीमा (at-risk) और निष्क्रिय घाटे की सीमाएँ ख़ुद लागू करते हैं। राज्य के LLC शुल्क अलग ख़र्च हो सकते हैं, लेकिन संस्था बनाने से संपत्ति पर अपने आप कोई नई संघीय कटौती नहीं बनती। कटौती योग्य ख़र्चों और यह जानने के लिए कि किराये का घाटा कब वेतन की आय से घटाया जा सकता है, किराये की संपत्ति पर कर देखें।

क्या डीड से संपत्ति कर का पुनर्निर्धारण या हस्तांतरण कर लगेगा?

यह इस पर निर्भर है कि संपत्ति कहाँ है और लाभकारी स्वामित्व बदलता है या नहीं। उपेक्षित LLC के साथ संघीय व्यवहार राज्य के संपत्ति कर या स्थानीय हस्तांतरण कर को तय नहीं करता (California Board of Equalization; New York City का हस्तांतरण कर)।

California में LLC को हस्तांतरण पुनर्निर्धारण से बाहर रखा जा सकता है, अगर उससे सिर्फ़ टाइटल रखने का तरीक़ा बदलता है और हर संपत्ति में हर मालिक का आनुपातिक हिस्सा वही रहता है (Board of Equalization के अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न)। लेकिन मुख्य घर के लिए, टाइटल LLC के पास रहने तक California Homeowners' Exemption (गृहस्वामी छूट) की अनुमति नहीं देता, भले ही डीड से पुनर्निर्धारण न हुआ हो (Board of Equalization)। बाद में, बाहर रखी गई संपत्ति का एक बार फिर पुनर्निर्धारण होता है जब मूल मालिकों के LLC हिस्सों का कुल आधे से ज़्यादा हस्तांतरित हो जाए, या कोई एक व्यक्ति या संस्था LLC के आधे से ज़्यादा की मालिक बन जाए। इस बदलाव की सूचना 90 दिन के भीतर Form BOE-100-B पर Board of Equalization को देनी होती है (Board of Equalization)। New York City एक अलग सवाल दिखाता है: वह कई संपत्ति हस्तांतरणों पर कर लगाता है, लेकिन जिस बदलाव में सिर्फ़ रूप बदलता है और लाभकारी स्वामित्व वही रहता है उसे छूट-प्राप्त बताता है, फिर भी छूट-प्राप्त हस्तांतरणों के लिए 30 दिन के भीतर रिटर्न माँगता है (शहर के हस्तांतरण कर के नियम)। डीड रजिस्टर कराने से पहले संपत्ति की काउंटी और शहर के नियम जाँच लें।

किराये वाली LLC पर हर साल राज्य का कितना कर और शुल्क लगेगा?

राज्य के शुल्क अलग-अलग होते हैं, और संघीय रूप से उपेक्षित LLC पर भी राज्य का कर लग सकता है या उसे राज्य का रिटर्न भरना पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, California वहाँ बनी या वहाँ व्यवसाय करने वाली LLC से, कारोबार न होने पर भी, रद्द किए जाने तक आम तौर पर $800 का सालाना LLC कर लेता है। वह Form 568 भी माँगता है और आय पर आधारित LLC शुल्क भी लगा सकता है (California Franchise Tax Board)।

जिस राज्य में LLC बनी उसके फ़ाइलिंग और सालाना शुल्क की तुलना संपत्ति वाले राज्य के नियमों से करें। किसी और राज्य में LLC बनाने से संपत्ति वाले राज्य के फ़ाइलिंग दायित्व अपने आप ख़त्म नहीं होते। California की शुल्क सीमाओं और अपवादों के लिए California का न्यूनतम कर और LLC शुल्क देखें।

क्या कर के लिहाज़ से हर किराये की संपत्ति के लिए अलग LLC चाहिए?

संघीय आयकर का कोई नियम हर किराये के लिए एक LLC ज़रूरी नहीं बनाता। एक उपेक्षित LLC कई किराये की संपत्तियाँ रख सकती है, और मालिक हर संपत्ति Schedule E, Part I में दिखाता है, एक पन्ने पर तीन, और ज़रूरत हो तो और पन्ने जोड़ता है। साझेदारी वाली LLC Form 8825 पर कई संपत्तियाँ दिखा सकती है (IRS: Schedule E के निर्देश; IRS: Form 8825)।

अगर हर LLC के अकेले मालिक आप हैं और किसी ने कंपनी की तरह कर का विकल्प नहीं चुना, तो अलग-अलग LLC के लिए अपने आप अलग संघीय आयकर रिटर्न नहीं भरने पड़ते (IRS: एकल-सदस्य LLC)। अलग LLC क़ानूनी जोखिम या कर्ज़ के लिहाज़ से काम की हो सकती हैं, पर हर एक पर राज्य की फ़ाइलिंग, शुल्क, डीड और रिकॉर्ड का बोझ बढ़ सकता है। LLC की संख्या राज्य के शुल्क और कर्ज़ की शर्तें देखकर तय करें, संघीय कटौती की रणनीति के रूप में नहीं।

उदाहरण

सिर्फ़ समझाने के लिए, अमेरिकी डॉलर में। आपके पास $300,000 में ख़रीदी किराये की संपत्ति है। मूल्यह्रास और सुधारों के बाद उसका समायोजित कर आधार $260,000 है, और बाज़ार मूल्य $400,000 है। आप उसे अपनी अकेले की LLC के नाम डीड करते हैं, बिना कंपनी का दर्जा चुने। संघीय आयकर के लिए आप किराया अब भी Schedule E पर दिखाते हैं, और डीड से $400,000 का मूल्य मूल्यह्रास का नया आधार नहीं बन जाता।

अब मान लें कि एक दोस्त LLC में नकद डालता है और वह साझेदारी बन जाती है। संघीय कर के लिए माना जाता है कि आपने साझेदारी का हिस्सा पाने के बदले किराये की संपत्ति का योगदान दिया। संपत्ति का आगे लाया गया आधार (carryover basis) अब भी $260,000 है। अगर साझेदारी उसे तुरंत बेच दे, तो आपके दोस्त के जुड़ने से पहले जमा हुआ $140,000 का लाभ आम तौर पर आपके हिस्से में आता है, दोस्त के साथ नहीं बँटता। अगर साझेदारी संपत्ति रखे, तो मूल्यह्रास इस तरह बँटता है कि वही अंतर ध्यान में रहे, और आम तौर पर आपको अपने स्वामित्व-हिस्से से कम मिलता है। अगर संपत्ति पर मॉर्गेज है, तो कर का नतीजा इस पर भी निर्भर करता है कि बदलाव के बाद उस कर्ज़ में हर मालिक का हिस्सा कितना है। आपको नकद भुगतान मिलना या आपके हिस्से का कुछ भाग ख़रीदा जाना व्यवस्था के एक हिस्से को कर योग्य बना सकता है।

आपके लिए अलग है?

• आप कनाडा में रहते हैं: दोनों देशों में स्वामित्व की तुलना कनाडा के निवासी को अमेरिकी संपत्ति का मालिकाना कैसे रखना चाहिए में करें।
• आपको किराये की कटौतियाँ या घाटे की सीमाएँ जाननी हैं: किराये की संपत्ति पर कर देखें।
• आपके जीवनसाथी या रिश्तेदार हिस्सेदार होंगे: जीवनसाथी और परिवार की LLC देखें।
• आपकी LLC में साझेदार हैं और रिटर्न भरना है: साझेदारियों पर कर कैसे लगता है देखें।
• आपकी किराये की संपत्ति California में है: California का न्यूनतम कर और LLC शुल्क देखें।
• आपके पास कई संपत्तियाँ हैं, कोई सह-स्वामी है, मॉर्गेज बदल रहा है, रीफ़ाइनेंस हो रहा है या अदला-बदली की योजना है: टाइटल हस्तांतरित करने से पहले डीड, ख़रीद और बिक्री के क्लोज़िंग स्टेटमेंट, मूल्यह्रास की सूचियाँ, कर्ज़ की शर्तें, पिछले Schedule E और प्रस्तावित स्वामित्व-हिस्से इकट्ठा करें, फिर व्यवसाय स्थापना में सहायता लें।