عقار أمريكي مؤجَّر يملكه مقيم في كندا: الإقرارات السنوية

هل يجب أن أقدّم إقرارًا ضريبيًا أمريكيًا عن عقاري المؤجر؟

يقدّم المقيم في كندا الذي يُعد غير مقيم في الولايات المتحدة عادةً النموذج 1040-NR إذا اختار أن يُفرض على الإيجار الأمريكي ضريبة على صافي الدخل. وبدون هذا الاختيار، يخضع الإيجار الأمريكي غير المرتبط فعليًا بنشاط تجاري أمريكي عادةً لضريبة 30% من إجمالي الإيجار، دون خصم أي مصروفات إيجار. وإذا كان هذا هو دخلك الأمريكي الوحيد وقد استُقطعت الضريبة كاملةً، فقد لا يلزم تقديم إقرار أمريكي. أما إذا لم تُستقطع الضريبة كاملةً، فقد تحتاج إلى تقديم إقرار وسداد الرصيد. IRS: العقارات الأمريكية؛ IRS: المنشور 519.

موقع العقار يمنح الولايات المتحدة حقًا في فرض الضريبة حتى لو كنت تقيم في كندا وتدير العقار منها. أما العقار الأمريكي المؤجر المملوك عبر LLC فله إقرارات مختلفة؛ راجع المالك الكندي لشركة LLC أمريكية.

قد تستوجب الخدمات الكبيرة المقدمة للضيوف، مثل التنظيف المنتظم أو تغيير الملاءات أثناء الإقامة، استخدام Schedule C بدلًا من Schedule E. تحقق مما إذا كان هذا النشاط يُعد بالفعل نشاطًا تجاريًا أمريكيًا قبل أن تختار معاملة صافي الدخل. IRS: المنشور 527.

كيف أختار فرض الضريبة على صافي الإيجار وأستخدم النموذج W-8ECI؟

قدّم الاختيار الأول بموجب المادة 871(d) بإرفاق بيان بالنموذج 1040-NR، أو بإقرار معدّل، عن سنة الاختيار. وسلّم كل وكيل استقطاع نموذج W-8ECI صالحًا قبل دفع الإيجار، ليعامل الوكيل ذلك الإيجار دخلًا مرتبطًا فعليًا بنشاط تجاري بدلًا من أن يستقطع من إجمالي الإيجار. النموذج W-8ECI لا يُعد بذاته اختيارًا. IRS: خطوات الاختيار؛ IRS: تعليمات W-8ECI.

يجب تقديم الاختيار الأول خلال مهلة المطالبة بالاسترداد عن تلك السنة، أي عادةً بحلول الموعد الأبعد من 3 سنوات بعد تقديم الإقرار أو سنتان (2) بعد دفع الضريبة. وقد يكون الموعد المنفصل للحفاظ على الخصومات أبكر. 26 CFR 1.871-10؛ IRS: مهلة المطالبة بالاسترداد.

في Schedule OI (النموذج 1040-NR)، ضع علامة في البند M، السطر 1، لأول سنة اختيار؛ وضع علامة في السطر 2 في السنوات اللاحقة ما دام الاختيار ساريًا. IRS: Schedule OI.

يحدد البيان الاختيار ويسرد جميع حقوق ملكيتك العقارية الأمريكية وحصص الملكية ومواقعها والتحسينات الجوهرية وأي اختيارات أو إلغاءات سابقة. ويسري الاختيار على كل دخل العقارات الأمريكية المؤهل، وليس على مبنى واحد فقط، ويستمر في السنوات اللاحقة. ويقدّم كل مالك مشترك اختياره الخاص. وبعد انتهاء مهلة الاختيار الأول، يتطلب الإلغاء لسنة لاحقة موافقة IRS؛ ويجب أن يوقّع المالك أو ممثله المفوّض طلبًا كتابيًا خلال 75 يومًا بعد نهاية تلك السنة. احتفظ بنسخة من البيان ومن كل نموذج W-8ECI. 26 CFR 1.871-10.

يُسلَّم النموذج W-8ECI إلى الدافع أو وكيل التأجير، ولا يُرفق بالإقرار الضريبي. ويتطلب رقم تعريف ضريبي أمريكيًا. وإذا كان الوكيل قد استقطع الضريبة فعلًا، فاحصل على النموذج 1042-S وسوِّ الاستقطاع في إقرارك الأمريكي؛ فالاستقطاع دفعة مقدمة على الضريبة الأمريكية وليس بالضرورة الضريبة النهائية بعد اختيار صحيح. IRS: تعليمات W-8ECI؛ IRS: المنشور 519.

ماذا لو قدّمت النموذج 1040-NR متأخرًا؟

قد يفقد المؤجر الكندي بسبب تأخر تقديم النموذج 1040-NR الخصومات الأمريكية التي تخفّض إجمالي الإيجار إلى صافي دخل خاضع للضريبة، وبعض الائتمانات الضريبية. والحد الأقصى المعتاد للحفاظ عليها هو 16 شهرًا بعد الموعد الأصلي لتقديم الإقرار، دون احتساب أي تمديد؛ وإذا كان الإقرار المطلوب عن السنة السابقة غير مقدَّم، فقد يُنهي إشعار من IRS هذه المهلة قبل ذلك. وقد تتنازل IRS عن الموعد عند وجود تقصير معقول بحسن نية مع التعاون، لكن التنازل ليس تلقائيًا. 26 CFR 1.874-1.

يظل موعد التقديم المعتاد مهمًا: فقد تُفرض فوائد وغرامات تأخر في التقديم أو السداد قبل بلوغ حد 16 شهرًا. وإذا فاتتك سنوات، فاجمع كل نماذج 1040-NR السابقة وبيانات الاختيار ونماذج 1042-S والإشعارات قبل أن تقرر كيف تقدّم. IRS: تعليمات النموذج 1040-NR.

ما المصروفات التي يمكنني خصمها، وهل يجب أن أطالب بالإهلاك الأمريكي؟

مع معاملة صافي الدخل، يُبلغ المالك الكندي عادةً عن الإيجار الأمريكي والمصروفات المرتبطة به في Schedule E. وتشمل الخصومات الشائعة الإصلاحات والتأمين وضرائب العقار ورسوم الإدارة وفوائد الرهن العقاري؛ أما أصل الرهن العقاري وكامل سعر الشراء فليسا من مصروفات الإيجار الجارية. وتُستنزل تكلفة التحسينات والمبنى عادةً على سنوات عبر الإهلاك، أما الأرض فلا يُحتسب لها إهلاك. ويجب أن ترتبط المصروفات باستخدام العقار للتأجير. IRS: المنشور 527.

احسب الإهلاك الأمريكي الصحيح كل سنة. تقول IRS إنك حتى لو لم تطالب بإهلاك كان من حقك، فلا يزال عليك تخفيض الأساس الضريبي الأمريكي للعقار بالمبلغ المسموح به، وقد يرفع ذلك المكسب الخاضع للضريبة عند البيع. احتفظ بكشف إغلاق الشراء وبتوزيع منفصل بين الأرض والمبنى. IRS: المنشور 527.

مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) الكندي اختيار مستقل بموجب القواعد الكندية؛ ولا يمكنه إنشاء خسارة إيجار أو زيادتها. راجع مخصص التكلفة الرأسمالية لمعرفة الفئة وقرار المطالبة. CRA: دخل الإيجار.

متى يحين موعد النموذج 1040-NR، وهل أحتاج إلى ITIN؟

بالنسبة إلى مؤجر كندي بسنة تقويمية ليس لديه أجور موظف أمريكية خاضعة للاستقطاع الأمريكي، يحين موعد النموذج 1040-NR عادةً في 15 يونيو من السنة التالية. وإذا تلقيت أيضًا مثل هذه الأجور، فيحين الموعد عادةً في 15 أبريل. وقد تنقل عطلة نهاية الأسبوع أو العطلة الرسمية الموعد إلى يوم العمل التالي. راجع تعليمات سنة الإقرار قبل التقديم. IRS: تعليمات النموذج 1040-NR.

بدون رقم تعريف ضريبي أمريكي، لا يمكنك تقديم نموذج W-8ECI صالح. ومن يقدّم إقراره الأول يطلب عادةً ITIN بالنموذج W-7 مع النموذج 1040-NR الورقي. وقد يخضع الإيجار المدفوع قبل وصول W-8ECI الصالح إلى الدافع لاستقطاع من إجمالي الإيجار؛ سوِّ أي استقطاع يظهر في النموذج 1042-S مع إقرارك الأمريكي. IRS: تعليمات W-8ECI؛ IRS: تعليمات W-7.

لا يمكنك تقديم إقرار إلكترونيًا باستخدام ITIN في السنة التقويمية التي يُصدر فيها ذلك الرقم. ويُرسل أول إقرار يُرفق بالنموذج W-7 إلى عنوان معالجة ITIN المذكور في تعليمات W-7، وليس إلى عنوان البريد المعتاد للنموذج 1040-NR. IRS: تعليمات النموذج W-7.

هل ستفرض الولاية أو المدينة ضريبة على الإيجار أيضًا؟

قد تفرض الولاية الأمريكية والجهة المحلية التي يقع فيها المبنى ضرائب منفصلة على الدخل أو الإقامة الفندقية أو المبيعات أو الإشغال. وتفرض كاليفورنيا ضريبة على دخل الإيجار لغير المقيم من عقار في كاليفورنيا، وتوجّه المالك إلى جدول إقرار غير المقيمين لديها. وقد تفرض مقاطعات فلوريدا ضريبة الإيجار قصير الأجل على عقود إيجار الإقامة التي لا تزيد على ستة أشهر، إضافةً إلى ضرائب المبيعات على مستوى الولاية والمحلية. تحقق من قواعد الولاية والجهة المحلية للعقار قبل قبول الإقامات القصيرة. California FTB؛ Florida Department of Revenue.

لا يحسم اختيار صافي الدخل الفيدرالي الأمريكي ولا النموذج W-8ECI التزامات الضرائب على مستوى الولاية أو المحلية. احتفظ في سجلاتك بعنوان العقار ومدة كل إقامة وأي ضريبة محلية جرى تحصيلها.

كيف أبلغ عن الإيجار الأمريكي في كندا؟

يُبلغ المقيم ضريبيًا في كندا عن دخل العقار الأمريكي المؤجر ومصروفاته بالدولار الكندي في إقرار T1، حتى لو بقيت الأموال في حساب أمريكي. والنموذج T776 هو البيان المعتاد، مع أن CRA تقبل قوائم مالية أخرى. ويُدرج صافي الدخل أو الخسارة من النموذج T776 في السطر 12600؛ ويحدد الملاك المشتركون حصصهم في النموذج. وتستخدم CRA عادةً سعر الصرف وقت نشوء كل مبلغ، مع جواز استخدام متوسط مناسب في بعض الحالات. CRA: النموذج T776؛ CRA: المبالغ الأجنبية.

يحين موعد إقرار T1 وأي رصيد مستحق عادةً في 30 أبريل بعد السنة الضريبية. وإذا كنت أنت أو زوجك تعمل لحسابك الخاص، فيحين موعد التقديم عادةً في 15 يونيو، لكن موعد السداد يظل 30 أبريل. راجع مواعيد موسم التقديم الحالي. CRA: المواعيد.

أعدّ حسابًا كنديًا منفصلًا. فالإهلاك الأمريكي لا يتحول تلقائيًا إلى CCA كندي، وقد تجعل أسعار الصرف صافي دخل الإيجار مختلفًا بين البلدين. احتفظ بدفتر للإيجار والمصروفات وتحويلات العملة وتكاليف الشراء وسجل الإهلاك أو CCA في كل بلد. وتناول الإبلاغ عن الممتلكات والشركات التابعة الأجنبية مسألة ما إذا كان العقار يتطلب النموذج T1135 أيضًا.

إذا قدّمت خدمات للضيوف مثل التنظيف أو الأمن أو الوجبات، فقد تعامل CRA النشاط على أنه نشاط تجاري يُبلغ عنه في النموذج T2125 بدلًا من دخل إيجار في T776. CRA: دخل الإيجار أم دخل الأعمال.

كيف أتجنب دفع الضريبة مرتين على الإيجار؟

قد يستحق المقيم ضريبيًا في كندا ائتمانًا ضريبيًا أجنبيًا عن ضريبة الدخل الأمريكية المؤهلة المدفوعة على دخل الإيجار نفسه. ويحسب النموذج T2209 الائتمان الفيدرالي؛ وقد يستخدم المقيمون خارج كيبك النموذج T2036 أيضًا لائتمان على مستوى المقاطعة أو الإقليم، بينما لكيبك إجراؤها الخاص. ويقتصر الائتمان على الضريبة الكندية المفروضة على الدخل الأجنبي، فقد لا يغطي كل دولار دُفع في الولايات المتحدة. CRA: الائتمان الضريبي الأجنبي الفيدرالي.

استخدم الضريبة الأمريكية النهائية العائدة إلى الإيجار، وليس مبلغ استقطاع إجمالي مبالغًا فيه قد يُسترد بعد التقديم. حوّل الضريبة الأجنبية إلى دولارات كندية واحتفظ بالإقرار الأمريكي وكشف الضرائب (Tax Transcript) والنموذج 1042-S وإثبات السداد. والقيد الخاص على خصم الضريبة الأجنبية في البند الفرعي 20(11) من قانون ضريبة الدخل ينطبق على الممتلكات غير العقارية؛ ولا ينبغي اعتباره سقفًا على إيجار العقارات الأمريكية. راجع الدخل الأجنبي في الإقرار الكندي لحساب الائتمان. CRA: الائتمان الضريبي الأجنبي الفيدرالي؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 20(11).

ماذا لو حقق العقار المؤجر خسارة؟

قد تختلف نتيجة الخسارة في كل بلد. ففي الإقرار الأمريكي، تخضع خسائر الإيجار عادةً لحدود المخاطرة (at-risk) وحدود النشاط السلبي (passive-activity)، فقد يلزم ترحيل خسارة Schedule E إلى سنوات لاحقة. وفي كندا، يمكن لخسارة إيجار حقيقية ناتجة عن مصروفات قابلة للخصم بغرض تحقيق دخل أن تخفّض عادةً الدخل الآخر، لكن ترتيب تقاسم التكاليف بأقل من سعر السوق قد لا يستوفي الشروط؛ ولا يمكن لـ CCA إنشاء الخسارة أو زيادتها. IRS: المنشور 527؛ CRA: دخل الإيجار.

الخسارة الأمريكية لا تتحول تلقائيًا إلى خسارة كندية. أعد حساب النتيجة وفق قواعد المصروفات وCCA والعملة في كندا. وإذا لم يكن لدى كندا صافي دخل إيجار أمريكي في حساب الائتمان، فقد لا ينتج عن دفع ضريبة أمريكية سوى ائتمان ضريبي أجنبي كندي ضئيل أو معدوم في السنة الحالية. CRA: الائتمان الضريبي الأجنبي الفيدرالي.

ماذا لو شاركني زوجي أو زوجتي في ملكية العقار أو كنا نقيم فيه بأنفسنا؟

يقدّم كل مالك مشترك غير مقيم في الولايات المتحدة عادةً النموذج 1040-NR الخاص به إذا كان الإقرار مطلوبًا. ويُبلغ المالكون المشتركون الكنديون عادةً عن حصتهم الصافية في السطر 12600 من T1، لكن كلًا منهم يدخل إجمالي إيجار العقار كاملًا في السطر 12599؛ ويبيّن النموذج T776 حصة الملكية. وقد يغيّر التحويل أو القرض بين الزوجين من يُبلغ عن الدخل أو الخسارة الكندية. احتفظ بسجلات سند الملكية وتمويل الشراء والتحويلات. وللاطلاع على خيارات الملكية، راجع كيف ينبغي للمقيم في كندا أن يمتلك عقارًا أمريكيًا. CRA: النموذج T776؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 74.1؛ IRS: المنشور 519.

احتفظ بتقويم لأيام التأجير والشغور والاستخدام الشخصي لكل مالك. وبموجب القواعد الأمريكية، يُحتسب استخدام مالك مشترك آخر أو أسرته عادةً استخدامًا شخصيًا لجميع الملاك؛ وقد تُحتسب أيضًا الإقامات بأقل من سعر السوق. وعند المطالبة بمصروفات الإيجار، قسّمها بين التأجير والاستخدام الشخصي وفق قواعد كل بلد. وفي الولايات المتحدة، إذا زاد الاستخدام الشخصي على الأكبر من 14 يومًا أو 10% من أيام التأجير بسعر عادل، فإن IRS تعامل العقار على أنه منزل سكني. وقد تُقيَّد عندئذ مصروفات الإيجار الزائدة على دخل الإيجار وتُرحَّل إلى سنوات لاحقة. وإذا استوفى العقار شروط المنزل السكني وأُجِّر أقل من 15 يومًا، فتقول IRS بعدم الإبلاغ عن ذلك الإيجار ولا عن مصروفاته؛ ومع ذلك تظل كندا تشترط حساب دخل الإيجار لديها. وقد تغيّر الإقامات القصيرة أيضًا الالتزامات الضريبية المحلية. IRS: المنشور 527؛ CRA: النموذج T776.

مثال

مبالغ توضيحية فقط. جميع مبالغ العقار أدناه بالدولار الأمريكي؛ ويستخدم التحويل إلى الدولار الكندي سعرًا افتراضيًا هو C$1.25 لكل US$1 لتوضيح سبب اختلاف الإقرارين فحسب.

يملك مقيم في كندا عقارًا أمريكيًا مؤجرًا واحدًا مباشرةً. الإيجار US$30,000، ومصروفات الإيجار الجارية US$12,000، وحساب الإهلاك الأمريكي US$8,000. ومع اختيار صحيح لصافي الدخل، يبلغ مبلغ Schedule E الأمريكي قبل أي حدود للخسائر US$10,000. وإذا لم يصل نموذج W-8ECI صالح إلى الدافع، فقد يبلغ الاستقطاع على إجمالي الإيجار US$30,000 مبلغ US$9,000، مع أن الضريبة الأمريكية النهائية قد تكون أقل. ويحتاج المالك إلى النموذج 1040-NR والنموذج 1042-S لتسوية ذلك.

أما في كندا، فيتحول الإيجار نفسه والمصروفات الجارية إلى C$37,500 وC$15,000 بحسب السعر المبسط في المثال. ومع عدم المطالبة بأي CCA كندي، يُظهر النموذج T776 مبلغ C$22,500 قبل أي تعديلات أخرى. ويستند الائتمان الضريبي الأجنبي الكندي إلى الضريبة الأمريكية النهائية المؤهلة وإلى الحد الكندي، وليس إلى استقطاع US$9,000 ولا إلى ربح Schedule E الأمريكي وحده.

هل وضعك مختلف؟

• فاتتك إقرارات إيجار أمريكية أو بيانات اختيار: قد يؤثر التقديم المتأخر في الخصومات وفي الاختيار. احصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود لمراجعة السنوات الفائتة وإشعارات IRS.
• نتيجتك الأمريكية خسارة أو تختلف أرقامك الكندية والأمريكية اختلافًا كبيرًا: تحتاج حدود الخسائر السلبية والإهلاك والعملة والائتمان إلى مراجعة مشتركة. احصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
• يملك العقار LLC أو شركة: تغيّر قواعد التصنيف على مستوى الكيان وفي كندا مسار التقديم. راجع المالك الكندي لشركة LLC أمريكية أو كيف ينبغي للمقيم في كندا أن يمتلك عقارًا أمريكيًا.
• يملكه عدة أشخاص، أو يتداخل الاستخدام الشخصي مع الإقامات القصيرة: تحتاج حصص الملكية وحدود بيت العطلات وضرائب الإقامة المحلية إلى مراجعة لكل عقار على حدة. احصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
• تبيع العقار: قواعد الإيجار السنوية لا تغطي استقطاع البيع ولا المكسب. راجع المقيمون في كندا الذين يبيعون عقارات أمريكية.
• تقضي فترات طويلة في العقار: قد تغيّر أيامك إقامتك الضريبية في الولايات المتحدة. راجع المتقاعدون الكنديون المقيمون شتاءً في الولايات المتحدة والإقامة الأمريكية.
• العقار المؤجر خارج الولايات المتحدة: راجع العقارات خارج كندا.