بيع عقار أمريكي وأنت مقيم في كندا: FIRPTA والإقرارات الضريبية

كم سيُستقطع عند إغلاق الصفقة؟

يستقطع المشتري الأمريكي عادةً 15% من إجمالي سعر البيع، وليس من المكسب ولا من المبلغ المتبقي بعد سداد الرهن العقاري. ويتوقف انخفاض النسبة أو عدم الاستقطاع على الاستخدام الذي ينوي المشتري تطبيقه على العقار وعلى سعر العقار كاملًا، حتى لو كان له عدة مالكين (IRS: تعليمات النموذج 8288).

بموجب قواعد السكن، يجب أن تكون لدى المشتري الفرد أو أحد أفراد أسرته خطة محددة للإقامة في العقار خلال 50% على الأقل من الأيام التي يستخدم فيها أي شخص العقار، وذلك في كل من أول فترتين مدة كل منهما 12 شهرًا بعد الإغلاق، ولا تُحتسب الأيام التي يكون فيها العقار شاغرًا. استخدامك أنت للعقار بيتَ عطلة لا يحدد النسبة. والإعفاء من الاستقطاع لا يعفي المكسب من الضريبة الأمريكية (IRS: تعليمات النموذج 8288).

هل يمكنني تخفيض الاستقطاع قبل الإغلاق؟

يمكنك أن تطلب من IRS شهادة استقطاع على النموذج 8288-B عندما يزيد الاستقطاع المعتاد على الضريبة الأمريكية المتوقعة، ومنها البيع الذي فيه مكسب ضئيل أو لا مكسب فيه. ويوقّع مقدّم الطلب على النموذج. قدّم الطلب مبكرًا: تقول IRS إنها تبتّ في الطلب عادةً خلال 90 يومًا بعد طلب مكتمل يتضمن رقم التعريف الضريبي الأمريكي لكل طرف (IRS: النموذج 8288-B؛ شهادات الاستقطاع).

أبلغ المشتري كتابيًا إذا كان طلبك لا يزال قيد النظر يوم الإغلاق. فإذا قُدّم الطلب قبل الإغلاق، يستطيع المشتري الاحتفاظ بالمبلغ المطلوب إلى أن تبتّ IRS في الطلب؛ ومع ذلك يجب على المشتري أن يستقطع عند الإغلاق، ثم يسدد لاحقًا وفق الشهادة أو وفق قرار الرفض. والموعد المعتاد لتقديم المشتري النموذجين 8288 و8288-A ولسداد المبلغ هو اليوم 20 بعد نقل الملكية، لكن تقديم طلب الشهادة في موعده ينقل موعد السداد إلى اليوم 20 بعد أن ترسل IRS قرارها بالبريد (IRS: شهادات الاستقطاع؛ IRS: تعليمات النموذج 8288).

يحتاج الطلب إلى تقدير موثق لمكسب البيع وللحد الأقصى للضريبة الأمريكية. اجمع عقد الشراء وعقد البيع المقترح، وسجلات تكاليف الإغلاق والتحسينات، وسجل الإهلاك للتأجير، ورقم التعريف الضريبي لكل طرف. والشهادة تغيّر المبلغ المستقطع نقدًا فقط، ولا تغني عن إقرارك الضريبي.

إذا كان المشتري قد سدد استقطاعًا زائدًا فعلًا، فقد تتيح الشهادة الصادرة بعد الإغلاق استردادًا مبكرًا. اتبع تعليمات النموذج 8288-A بعد استلام الشهادة؛ ولا يزال عليك تقديم إقرار سنة البيع.

هل أحتاج إلى ITIN لإتمام البيع؟

ليس ITIN (رقم التعريف الضريبي الفردي) شرطًا قانونيًا لإتمام البيع، لكنك تحتاج إلى رقم تعريف ضريبي أمريكي لاسترداد استقطاع FIRPTA أو لطلب شهادة. إذا لم يكن لديك رقم ضمان اجتماعي أمريكي ولا تستوفي شروط الحصول عليه، فقدّم طلب ITIN على النموذج W-7. وغياب ITIN لا يمنع المشتري من تقديم النموذجين 8288 و8288-A، لكن IRS لن ترسل إليك النموذج 8288-A المختوم اللازم لاسترداد الاستقطاع قبل أن يصلها رقمك (IRS: تعليمات النموذج 8288).

إذا كان البيع هو سبب حاجتك الوحيد إلى ITIN، فقدّم الطلب بعد أن يكون لديك عقد بيع ملزم قانونًا؛ فـ IRS تقول إنها سترفض أي طلب أبكر من ذلك. ويشترط استثناء بيع العقار في النموذج W-7 نموذج FIRPTA مكتملًا وعقد بيع أو مستند إغلاق، مع مستندات إضافية مطلوبة من البائعين. وإذا كنت تطلب شهادة أيضًا، فأرسل النموذجين W-7 و8288-B مكتملين معًا وفق تعليمات IRS. ويمكنك أيضًا التقدم بالطلب مع النموذج 1040-NR إذا كنت مؤهلًا بموجب مسار تقديم الإقرار. راجع تعليمات النموذج W-7 الحالية لمعرفة وثائق الهوية المطلوبة وجهة إرسال الطلب. ويحتاج كل بائع أجنبي مشترك إلى رقم خاص به.

ماذا أقدّم لاسترداد الاستقطاع، ومتى؟

قدّم النموذج 1040-NR عن سنة البيع لحساب ضريبتك الأمريكية الفعلية، واحتساب استقطاع FIRPTA ائتمانًا، وطلب أي زيادة استردادًا. ويُدرج البيع في إقرار سنة الإغلاق، حتى لو أدى وجود شهادة قيد النظر إلى ظهور تاريخ لاحق في النموذج 8288-A (IRS: الأسئلة الشائعة عن FIRPTA).

اطلب من وكيل الإغلاق كتابة اسمك الصحيح وعنوانك وITIN على النموذج 8288-A. تختم IRS النسخة B وترسلها إلى البائع الأجنبي؛ أرفق هذه النسخة بالنموذج 1040-NR لمطالبتك بائتمان FIRPTA في السطر 25f. وإذا لم تصلك، فتتبّع ما قدّمه المشتري وتحقق من أي ITIN مفقود. وإذا قدّم المشتري النموذج دون رقمك، فإن IRS تسمح بتقديم المطالبة بأدلة قوية على الاستقطاع، مثل مستندات الإغلاق، مع بيان يتضمن معلومات النموذجين 8288 و8288-A ورقم ITIN الخاص بك (IRS: الإبلاغ عن الضريبة على حقوق الملكية العقارية الأمريكية وسدادها؛ IRS: تعليمات النموذج 1040-NR).

كيف يُحسب مكسبي في الولايات المتحدة؟

في البيع البسيط، يساوي المكسب الأمريكي سعر البيع ناقصًا تكاليف البيع والأساس الضريبي المعدّل. ابدأ بتكلفة الشراء، وأضف التحسينات المؤهلة، واطرح الإهلاك الأمريكي المسموح به أو الممكن المطالبة به عن فترة التأجير، حتى لو لم تطالب به في أي إقرار (IRS: المنشور 551؛ IRS: المنشور 523).

قد يؤهل المنزل الذي استخدمته شخصيًا لإعفاء المكسب الأمريكي على السكن الرئيسي فقط إذا استوفى شروط الملكية والاستخدام الأمريكية المستقلة. وتخصيص السكن الرئيسي في كندا لا يثبت هذه النتيجة في الولايات المتحدة. وقد يجعل استخدام العقار للتأجير جزءًا من المكسب خاضعًا للضريبة رغم إعفاء المنزل، وقد يتطلب بيع العقارات المؤجرة النموذج 4797 إضافةً إلى جداول المكاسب الرأسمالية (IRS: المنشور 523؛ IRS: تعليمات النموذج 1040-NR).

إذا كان لديك مكسب من عقار أمريكي، فتحقق أيضًا من الحد الأدنى البديل للضريبة (AMT) باستخدام تعليمات النموذج 6251 للأجانب غير المقيمين.

هل تستقطع الولاية ضريبة على البيع أو تفرضها؟

قد تفرض الولاية التي يقع فيها العقار ضريبتها الخاصة أو استقطاعًا عند الإغلاق إضافةً إلى استقطاع FIRPTA الفيدرالي. تحقق من قواعد الولاية التي يقع فيها العقار قبل أن تحدد تعليمات الإغلاق؛ فشهادة IRS الفيدرالية لا تحسم استقطاع الولاية.

تستخدم كاليفورنيا مثلًا النموذج 593. ويجوز للبائع الذي لديه خسارة ضريبية في كاليفورنيا أو لا مكسب لديه، ولديه رقم تعريف ضريبي، أن يقرّ بهذه النتيجة لتفادي الاستقطاع في كاليفورنيا؛ وللبائع الذي لديه مكسب أن يختار طريقة حساب بديلة. سلّم النموذج إلى وكيل الضمان (escrow) قبل الإغلاق، وطالب بأي استقطاع في كاليفورنيا على النموذج 540NR. وللولايات الأخرى قواعد مختلفة (California FTB: تعليمات النموذج 593).

كيف أبلغ عن البيع في كندا؟

إذا كنت مقيمًا ضريبيًا في كندا، فأبلغ عن بيع العقار الأمريكي الذي تملكه شخصيًا كمكسب رأسمالي بالدولار الكندي في Schedule 3 من إقرار T1. وقد ينشأ عن التأجير أيضًا استرداد لمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) أو خسارة نهائية في كندا، منفصلة عن المكسب الرأسمالي؛ لذلك راجع سجلات التأجير قبل تقديم الإقرار (CRA: دليل المكاسب الرأسمالية؛ CRA: دليل دخل الإيجار).

ويبلغ المقيمون في كيبك عن المكسب أيضًا في Schedule G من إقرار كيبك. ويحسب النموذج TP-772-V الائتمان الضريبي الأجنبي في كيبك؛ ويستخدم تخصيص السكن الرئيسي النموذج TP-274-V مع Schedule G (Revenu Québec: المكاسب الرأسمالية، الائتمان الضريبي الأجنبي، تخصيص السكن الرئيسي).

تتيح الاتفاقية الضريبية بين الولايات المتحدة وكندا للولايات المتحدة فرض ضريبة على مكسب العقار الأمريكي. ومع ذلك قد تظل الإقامة في كندا تستوجب إدراج المكسب في إقرارك الكندي؛ وقد يأتي التخفيف عبر الائتمان الضريبي الأجنبي وليس عبر استبعاد البيع (الاتفاقية بين كندا والولايات المتحدة، المادتان XIII وXXIV). وإذا اشتريت العقار أساسًا لإعادة بيعه أو عاملته كمخزون تجاري، فقد يُعد الربح دخل أعمال (CRA: دخل العقارات).

لماذا قد يختلف مكسبي الكندي عن مكسبي الأمريكي؟

تحوّل كندا كل جزء من الصفقة بسعر الصرف في وقت حدوثه: عائدات البيع بسعر الصرف في تاريخ البيع، وتكلفة الاقتناء المعدلة (ACB) بسعر وقت الشراء، وتكاليف البيع والتحسينات بسعر وقت إنفاقها. لذلك قد يكون المكسب بالدولار الكندي أعلى أو أقل من المكسب بالدولار الأمريكي، حتى قبل مراعاة اختلاف قواعد الإهلاك بين البلدين (CRA: دليل المكاسب الرأسمالية).

احتفظ بأسعار الصرف وتواريخها مع كشفي الإغلاق وإيصالات التحسينات. وإذا كنت تملك العقار عندما أصبحت مقيمًا في كندا، فإن كندا تعتبر عادةً قيمته السوقية العادلة في ذلك التاريخ تكلفتك الابتدائية. احتفظ بتقييم يعود إلى ذلك التاريخ؛ راجع العقارات خارج كندا (CRA: القادمون الجدد).

كيف أتجنب دفع الضريبة مرتين على المكسب؟

احسب أولًا ضريبة الدخل الأمريكية الفيدرالية النهائية وأي ضريبة دخل على مستوى الولاية عن البيع، ثم انظر في الائتمان الضريبي الأجنبي الكندي عن الضريبة الأمريكية المؤهلة على الدخل المدرج في الإقرار الكندي. استقطاع FIRPTA دفعة مقدمة على الضريبة الأمريكية وليس الضريبة النهائية. والمبلغ الذي ردّته الولايات المتحدة إليك أو سترده لا يُحتسب ضريبة أجنبية مدفوعة لأغراض الائتمان الكندي (CRA: نشرة الائتمان الضريبي الأجنبي، الفقرة 1.33).

قد يحين موعد الإقرار الكندي قبل موعد الإقرار الأمريكي. أعدّ حساب الضريبة الأمريكية في وقت يسمح بتقديم الإقرار الكندي، واطلب تعديل الإقرار الكندي إذا غيّر استرداد أمريكي لاحق قيمة الائتمان المؤهل (CRA: تعديل الإقرار). ويقتصر الائتمان الفيدرالي على الضريبة الفيدرالية الكندية العائدة إلى الدخل الأمريكي المؤهل غير التجاري؛ ولا يجوز ترحيل الضريبة الأجنبية غير المستخدمة على الدخل غير التجاري إلى سنة أخرى (CRA: نشرة الائتمان الضريبي الأجنبي، الفقرتان 1.24 و1.74). احتفظ بالإقرار الأمريكي النهائي، وإقرار الولاية، وكشوف الاستقطاع، وإثبات السداد، وإشعار الاسترداد. راجع الدخل الأجنبي في الإقرار الكندي لحساب النموذج T2209 والائتمان على مستوى المقاطعة (CRA: الائتمان الضريبي الأجنبي الفيدرالي).

هل يمكن أن يكون بيت العطلة الأمريكي سكنًا رئيسيًا لي في كندا؟

يجوز أن يستوفي المنزل الأمريكي شروط تخصيص السكن الرئيسي في كندا عن أي سنة ملكته فيها وأنت مقيم في كندا، إذا سكن فيه عادةً في تلك السنة أنت أو زوجك أو شريكك أو زوجك السابق أو شريكك السابق أو أحد أبنائك. ويجوز أن تكفي إقامة قصيرة، أما المنزل الذي يُحتفظ به أساسًا لتحصيل الإيجار فيحتاج إلى مراجعة أدق. ولا يجوز لأسرتك تحديد منزل آخر عن السنة نفسها (CRA: نشرة السكن الرئيسي، الفقرات 2.10 إلى 2.13 و2.74). وللمطالبة بالإعفاء، أبلغ عن البيع في Schedule 3 وحدد المنزل في النموذج T2091(IND) مع إقرار سنة البيع؛ ويستخدم المقيمون في كيبك أيضًا Schedule G والنموذج TP-274-V (CRA: نشرة السكن الرئيسي، الفقرة 2.15؛ Revenu Québec: التحديد). راجع إعفاء السكن الرئيسي لطريقة الحساب. والتحديد الكندي لا يزيل بذاته الضريبة الأمريكية ولا استقطاع FIRPTA.

قد يؤدي تحويل المنزل إلى عقار مؤجر، أو العقار المؤجر إلى منزل للسكن، إلى بيع افتراضي في كندا. ويُرفق اختيار موقّع بموجب البند الفرعي 45(2) بإقرار سنة التغيير؛ ويُرفق اختيار موقّع بموجب البند الفرعي 45(3) بإقرار سنة البيع الفعلية لاحقًا، أو بإقرار أبكر إذا طلبته CRA. وقد يؤدي مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) الكندي إلى إبطال هذين الاختيارين أو منعهما (CRA: نشرة السكن الرئيسي، الفقرات 2.48 و2.54 إلى 2.55).

ماذا لو كان العقار مملوكًا بالاشتراك أو بعناه بخسارة؟

في البيع المشترك، حدد قبل الإغلاق الوضع الضريبي الأمريكي لكل مالك وحصته. فإذا باع أشخاص أمريكيون وأجانب معًا، يوزّع المشتري المبلغ المحقق بحسب المساهمات الرأسمالية ويستقطع من حصص المالكين الأجانب؛ ويُعامل الزوجان في هذه القاعدة كأنهما ساهما بالتساوي. وإذا كان جميع البائعين أجانب، فإن FIRPTA تنطبق عادةً على المبلغ المحقق كله. ويظل اختبار سعر السكن مطبقًا على سعر العقار كله (IRS: تعليمات النموذج 8288). وينبغي أن يكون لكل مالك أجنبي نموذج 8288-A مستقل، وألا يطالب إلا بحصته من الائتمان، وأن يقدّم عادةً النموذج 1040-NR مستقلًا (IRS: التحقق من الائتمان). ويجب على البائعين الأجانب المشتركين أن يطلبوا من المشتري، بحلول اليوم 10 بعد الإغلاق، إظهار تقسيم الائتمان المتفق عليه بينهم في النموذجين 8288-A؛ وإلا قسّم المشتري الائتمان بالتساوي (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

الخسارة لا توقف استقطاع FIRPTA تلقائيًا. اطلب شهادة استقطاع إذا كان المبلغ المعتاد سيتجاوز الضريبة المتوقعة. والخسارة على منزل للاستخدام الشخصي غير قابلة للخصم عادةً في أي من البلدين؛ أما خسارة العقار المؤجر فتخضع لقواعد مختلفة، ويظل سجل الإهلاك مهمًا (IRS: المنشور 523؛ CRA: دليل المكاسب الرأسمالية).

مثال

مثال توضيحي لبيع بيت عطلة؛ جميع مبالغ البيع بالدولار الأمريكي ما لم يُذكر C$. اشتريت العقار بمبلغ US$400,000 حين كان الدولار الأمريكي الواحد يساوي C$1.25. وبعته بمبلغ US$600,000 حين كان الدولار الأمريكي الواحد يساوي C$1.35، ودفعت US$40,000 تكاليف بيع بالسعر نفسه. لم يكن هناك تأجير ولا إهلاك ولا تحسينات. ينوي المشتري الفرد استخدام العقار سكنًا له.

يستقطع المشتري US$60,000 بموجب قاعدة السكن، على أساس إجمالي السعر US$600,000. ويبلغ مكسبك الأمريكي قبل أي إعفاء متاح لبيع المنزل US$160,000: أي US$600,000 ناقصًا US$40,000 تكاليف بيع و US$400,000 تكلفة شراء. وإذا كانت ضريبتك الأمريكية النهائية عن البيع US$25,000، فقد يؤدي تقديم النموذج 1040-NR إلى استرداد US$35,000 من الاستقطاع.

يبلغ مكسبك الكندي قبل أي إعفاء كندي للسكن الرئيسي C$256,000: أي C$810,000 عائدات بيع ناقصًا C$54,000 تكاليف بيع و C$500,000 تكلفة اقتناء. وللحصول على ائتمان ضريبي أجنبي في كندا، ابدأ بالضريبة الأمريكية النهائية، وليس بمبلغ US$60,000 المستقطع. ويتوقف المبلغ الفعلي للائتمان على الإقرار الكندي.

هل وضعك مختلف؟

• كان العقار مؤجرًا: قد يغيّر الإهلاك الأمريكي السابق ومخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) الكندي نتيجة البيع، وتحتاج إقرارات التأجير الفائتة إلى معالجة. راجع المقيمون في كندا الذين يملكون عقارًا مؤجرًا في الولايات المتحدة.
• يملك العقار LLC أو شركة أو شراكة أو صندوق ائتماني أو تركة: قد يتغير دافع الضريبة والإقرارات المطلوبة. راجع كيف ينبغي للمقيم في كندا أن يمتلك عقارًا أمريكيًا، وبالنسبة إلى LLC راجع المالك الكندي لشركة LLC أمريكية.
• أمضيت فترات طويلة في الولايات المتحدة: قد يغيّر وضع إقامتك الأمريكي الإقرار المطلوب. راجع المتقاعدون الكنديون المقيمون شتاءً في الولايات المتحدة والإقامة الأمريكية.
• تراجع تقارير الممتلكات الأجنبية السابقة: راجع الإبلاغ عن الممتلكات والشركات التابعة الأجنبية.
• كنت تملك هذا العقار في 26 سبتمبر 1980 وأنت مقيم في كندا: قد تخفض المادة XIII(9) من الاتفاقية المكسب الخاضع للضريبة الأمريكية، مع مراعاة استثناءاتها المتعلقة بالملكية والعقار (الاتفاقية بين كندا والولايات المتحدة).
• العقار خارج كندا لكنه ليس في الولايات المتحدة: راجع العقارات خارج كندا.
• هناك نزاع بين الملاك المشتركين، أو تركة، أو خسارة، أو شهادة لا تزال قيد النظر قرب الإغلاق: اجمع كشفي الإغلاق، وسجلات ملكية العقار والمساهمات، وإيصالات التحسينات، والإقرارات الأمريكية السابقة، وجداول الإهلاك، وأرقام ITIN، ونماذج استقطاع الولاية، واستعن بـ المساعدة في الضرائب العابرة للحدود.