Opportunity Zone: aufgeschobener Gewinn wird fällig, Form 8997

Was wird am Ende des Aufschubs fällig, und wo wird es erklärt?

Jede Opportunity-Zone-Investition, die vor dem 1. Januar 2027 getätigt wurde und am 31. Dezember 2026 noch gehalten wird, löst an diesem Tag Steuer auf den verbleibenden aufgeschobenen Gewinn aus. Der Gewinn gehört in die US-Steuererklärung für das Jahr, das diesen Tag einschließt, also die Erklärung, die im folgenden Frühjahr eingereicht wird. Notice 2026-40, Abschnitt 4.01, bestätigt, dass die Gesetzesänderung durch Public Law 119-21 diesen Tag für frühere Investitionen nicht verschoben hat.

Der erfasste Opportunity-Zone-Gewinn behält den Charakter des aufgeschobenen Gewinns: Kurzfristig bleibt kurzfristig, langfristig bleibt langfristig, wie die Anleitung zu Form 8949 festhält. Er wird mit den Kapitalgewinnsätzen für diesen Charakter besteuert, bei langfristigem Gewinn mit bis zu 20 %, zuzüglich einer etwaigen Steuer des Bundesstaates. Sie erklären ihn auf Form 8949 und auf Form 8997, Part III. Der Vorabentwurf der nächsten Form 8997 des IRS ergänzt einen Abschnitt für Gewinne, die wegen des Endes des Aufschubzeitraums realisiert werden. Verwenden Sie das endgültige Formular und die endgültige Anleitung, sobald sie veröffentlicht sind.

Drei Dinge machen einen Opportunity-Zone-Fall schwieriger, als er aussieht:

• Ein Fonds, der eine Personengesellschaft oder S Corporation ist. Der Werttest ist ein hypothetischer steuerpflichtiger Verkauf; bei einer Personengesellschaft zählt bei diesem Verkauf Ihr Anteil an den Schulden des Fonds mit.
• Fehlende Formulare 8997. Ein Jahr ohne Meldung begründet eine widerlegbare Vermutung, dass in diesem Jahr ein Einbeziehungsereignis (Inclusion Event) eingetreten ist.
• Kein Geld. Die Steuer ist fällig, mit oder ohne Ausschüttung des Fonds.

Halten Sie Ihre Formulare 8949 und 8997 seit der Investition sowie Jahresendwert, Kapital- und Schuldenangaben des Fonds bereit; die vollständige Liste steht unter „Was sollte ich zusammentragen?“

Ein CPA (Certified Public Accountant, in den USA zugelassener Wirtschaftsprüfer und Steuerexperte) kann die Erfassung aus den Angaben des Fonds berechnen, fehlende Formulare 8997 nachbilden und die Zahlung planen; siehe Steuerservice für Fondsinvestoren.

Ich habe Form 8997 in einigen Jahren ausgelassen, oder der IRS sagt, mein Fonds war nicht qualifiziert: Ist mein Aufschub in Gefahr?

Das kann sein. Nach 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(d)(2) begründet ein Jahr ohne jährliche Meldung eine widerlegbare Vermutung, dass in diesem Jahr ein Einbeziehungsereignis eingetreten ist. Ein Einbeziehungsereignis ist ein Ereignis wie ein Verkauf oder eine Schenkung, das den Aufschub vorzeitig beendet. Bis Sie die Vermutung widerlegen, kann der IRS den aufgeschobenen Gewinn im ausgelassenen Jahr als steuerpflichtig behandeln, nicht erst am 31. Dezember 2026.

Sie widerlegen die Vermutung, indem Sie die jährliche Meldung nachholen oder dem IRS nachweisen, dass kein Einbeziehungsereignis eingetreten ist. Die Verordnung und die Anleitung zu Form 8997 sagen nicht, wie eine verspätete Meldung erfolgt. Ein Weg ist eine berichtigte Steuererklärung (Form 1040-X) für jedes versäumte Jahr mit einer ausgefüllten Form 8997. Die Form 8997 jedes Jahres muss den Bestand zu Jahresbeginn, Ereignisse im Laufe des Jahres und den Bestand zum Jahresende zeigen, daher müssen die Jahre zueinander passen.

Ein eigenes Problem entsteht, wenn der IRS erklärt, dass der Fonds selbst kein qualifizierter Opportunity-Zone-Fonds war. Ein Fonds zertifiziert sich jedes Jahr selbst auf Form 8996. Hat der Fonds das versäumt, können Investoren IRS-Mitteilungen erhalten, wonach die EIN (Employer Identification Number, US-Steueridentifikationsnummer für Unternehmen) des Fonds auf ihren Formularen 8997 keinem zertifizierten Fonds zugeordnet ist. Im Private Letter Ruling 202324006 beantragte ein Fonds in dieser Lage mehr Zeit für seine Zertifizierung nach den Regeln des US-Finanzministeriums für verspätete Wahlen und erhielt sie. Ein Letter Ruling gilt nur für den Steuerpflichtigen, der es beantragt hat. Die Seite des Fonds bei dieser Korrektur behandelt der Ratgeber Einen qualifizierten Opportunity-Zone-Fonds gründen.

Verliert ein Fonds tatsächlich seinen Status als qualifizierter Opportunity-Zone-Fonds, ist das selbst ein Einbeziehungsereignis nach 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv). Fordern Sie vom Fonds seine Einreichungen der Form 8996 an, bevor Sie auf eine Mitteilung antworten.

Wie wird der Betrag berechnet?

Sie erfassen den kleineren von zwei Beträgen, abzüglich Ihrer steuerlichen Basis aus den Erhöhungen für die Haltedauer:

1. den verbleibenden aufgeschobenen Gewinn oder
2. den Marktwert der Investition am 31. Dezember 2026.

Das ist die Regel in 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(3). Ihre anfängliche steuerliche Basis in der Opportunity-Zone-Investition ist null. Die hier maßgebliche Basis ist daher die Erhöhung, die Sie durch das Halten erreicht haben.

Die beiden Erhöhungen stammen aus 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(2) und den Fragen und Antworten zu Opportunity Zones des IRS, Q5. Form 8997 verwendet den besonderen Gewinncode G für die 5-Jahres-Erhöhung und H für die 7-Jahres-Erhöhung.

Wenn der Fonds eine Personengesellschaft oder S Corporation ist

Bei einem Fonds, der eine Personengesellschaft oder S Corporation ist, ist der zweite Betrag nicht der einfache Wert. Nach 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(4) erfassen Sie den kleineren Betrag aus:

• dem verbleibenden aufgeschobenen Gewinn abzüglich der Basiserhöhungen oder
• dem Gewinn, den Sie bei einem voll steuerpflichtigen Verkauf Ihres Anteils zum Marktwert realisieren würden.

Beim steuerpflichtigen Verkauf eines Gesellschafters zählt dessen Anteil an den Schulden des Fonds zum Verkaufserlös. Auch Ihre steuerliche Basis enthält diesen Schuldenanteil, wird aber um Verluste aus Ihren Schedules K-1, etwa Abschreibungen, und um Ausschüttungen gemindert. Haben Verluste Ihre Basis gesenkt, kann der hypothetische Gewinn viel höher sein als der Barwert Ihres Anteils. Ein Wertverlust senkt die Erfassung dann womöglich weniger als erwartet. Wie die steuerliche Basis funktioniert, erklärt der Ratgeber Wie Personengesellschaften besteuert werden.

Mein Fonds hat an Wert verloren: Wer bestimmt den Wert, und was stützt einen niedrigeren Betrag?

Sie selbst. Kein IRS-Formular legt den Wert Ihres Fondsanteils fest, und die Verordnungen schreiben für diese Erfassung keine Bewertungsmethode vor. Der Wert, den Sie ansetzen, ist Ihre Position, und Sie brauchen Unterlagen, die ihn stützen, falls der IRS nachfragt.

Fordern Sie vom Fonds an:

• eine Aufstellung des Marktwerts Ihres Anteils zum 31. Dezember 2026 und wie der Fonds ihn ermittelt hat;
• Ihren Kapitalkontoauszug zum selben Tag;
• bei einer Personengesellschaft Ihren Anteil an den Verbindlichkeiten des Fonds und Ihre steuerliche Basis, damit der Betrag aus dem hypothetischen Verkauf geprüft werden kann.

Ein niedrigerer Wert hilft nur, wenn er unter dem aufgeschobenen Gewinn abzüglich der Basiserhöhung liegt. Liegen die Beträge nah beieinander oder ist der Wert strittig, birgt die Wahl des Werts ein echtes Steuerrisiko und verdient eine fachliche Prüfung.

Hat ein Einbeziehungsereignis wie Verkauf, Schenkung, Ausschüttung oder Refinanzierung den Gewinn bereits steuerpflichtig gemacht?

Möglicherweise. Der Aufschub endet bei einem Einbeziehungsereignis vorzeitig, und die Verordnungen nennen viele. Die häufigsten für private Investoren:

Der Fall der Refinanzierung trifft Investoren, die nie etwas verkauft haben. Beispiel 11 in 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(f) zeigt einen Gesellschafter, der eine Barausschüttung erhält, die aus einem einem anderen Gesellschafter zugewiesenen Darlehen finanziert ist. Die Ausschüttung übersteigt die steuerliche Basis dieses Gesellschafters, daher wird der übersteigende Betrag in diesem Jahr erfasst. Ein Gewinn, der bereits durch ein früheres Ereignis erfasst wurde, wird am 31. Dezember 2026 nicht erneut erfasst.

Im Todesfall geht der aufgeschobene Gewinn mit der Opportunity-Zone-Investition über. Er wird bei demjenigen besteuert, der die Investition aufgrund des Todes hält, also beim Nachlass oder beim Erben, an den sie übergeht: bei einem späteren Einbeziehungsereignis nach (c)(4)(iii) oder am 31. Dezember 2026, falls dieser Tag früher eintritt, weil die Investition in den Händen dieses Inhabers nach (c)(4)(iv) eine qualifizierte Investition bleibt. Ein Nachlass, der den Anteil an diesem Tag noch hält, erklärt den Gewinn in seiner eigenen Einkommensteuererklärung. Zur steuerlichen Basis des Erben und zur Schedule K-1 im Todesjahr siehe Einen Fondsanteil erben.

Ich habe über eine Personengesellschaft oder S Corporation investiert: Wer erklärt die Erfassung?

Das hängt davon ab, wer die Aufschubwahl getroffen hat. Hat eine Personengesellschaft den Aufschub ihres eigenen Gewinns gewählt und die Fondsinvestition getätigt, erfasst die Personengesellschaft den Gewinn und gibt ihn über Schedule K-1 an ihre Gesellschafter weiter, nach 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(7). Dasselbe gilt, wenn Gesellschafter ihre Fondsanteile in eine Personengesellschaft eingebracht haben: Die Personengesellschaft realisiert den Gewinn am 31. Dezember 2026 und weist ihn den Gesellschaftern zu, deren Gewinn es war (Beispiel in 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(6)(ii)(D)). Eine S Corporation, die die Wahl getroffen hat, meldet den Gewinn ihren Aktionären auf dieselbe Weise, nach 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(9).

Hat die Personengesellschaft keine Wahl getroffen und haben Sie Ihren eigenen Anteil an einem Gewinn aus Ihrer Schedule K-1 investiert, war die Wahl Ihre. Sie erklären die Erfassung auf Ihren eigenen Formularen 8949 und 8997.

Kommt eine Schedule K-1 mit der Erfassung verspätet, siehe Verspätete Fonds-Steuerformulare.

Der Fonds zahlt kein Geld aus: Wie zahle ich, und müssen sich meine Vorauszahlungen ändern?

Die Steuer ist mit Ihrer Steuererklärung fällig, unabhängig davon, ob der Opportunity-Zone-Fonds etwas ausschüttet. Planen Sie das Geld vor der Abgabefrist der Erklärung ein.

Um den Strafzuschlag wegen zu niedriger Vorauszahlungen zu vermeiden, müssen Ihre Zahlungen in der Regel 90 % der Steuer dieses Jahres oder 100 % der Steuer des Vorjahres erreichen. Der Vorjahreswert steigt auf 110 %, wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen (AGI) im Vorjahr über $150.000 lag, wie Publication 505 erklärt. Wer den Vorjahrestest erfüllt, kann vor dem Strafzuschlag geschützt sein, auch wenn die Erfassung die Steuer dieses Jahres stark erhöht.

Erfüllen Sie diesen Test nicht, kann die Methode der annualisierten Einkommensraten helfen. Die Anleitung zu Form 2210 nennt einen hohen Kapitalgewinn spät im Jahr als Grund für diese Methode, und der letzte Annualisierungszeitraum läuft bis zum 31. Dezember. Einkünfte, die am 31. Dezember entstehen, fallen dann in die Rate, die am 15. Januar 2027 fällig ist. Wie die beiden Methoden funktionieren, erklärt der Ratgeber Steuervorauszahlungen.

Können Sie nicht vollständig zahlen, bietet der IRS Ratenzahlungspläne an, aber Strafzuschläge und Zinsen laufen weiter, bis der Restbetrag bezahlt ist.

Besteuert mein Bundesstaat den Gewinn, und was gilt nach einem Umzug?

Das hängt vom Bundesstaat ab. Kalifornien folgt dem Aufschub auf Bundesebene nicht. Die kalifornische Anleitung zu Schedule D (540) weist Steuerpflichtige an, den gesamten Gewinn im Jahr seiner Entstehung zu erklären und ihn in einem späteren Jahr nicht erneut anzusetzen, wenn er für Kalifornien bereits besteuert wurde. Eine in Kalifornien ansässige Person, die auf Bundesebene aufgeschoben hat, schuldet auf die Erfassung auf Bundesebene daher womöglich keine kalifornische Steuer.

Andere Bundesstaaten folgen dem Aufschub auf Bundesebene nach eigenem Recht oder nicht; prüfen Sie jeden Bundesstaat, in dem Sie gewohnt haben. Sind Sie zwischen dem Jahr der Investition und der Erfassung umgezogen, kann ein Bundesstaat den Gewinn bei seiner Entstehung besteuert haben und ein anderer die Erfassung besteuern, oder keiner von beiden. Klären Sie das vor der Einreichung mit beiden Bundesstaaten. Welche Bundesstaaten die Schedules K-1 Ihres Fonds verlangen, behandelt der Ratgeber Steuererklärungen in Bundesstaaten für Fondsinvestoren.

Reiche ich Form 8997 nach der Erfassung weiter ein?

Ja. Sie reichen Form 8997 mit Ihrer fristgerechten Steuererklärung, einschließlich Fristverlängerungen, für jedes Jahr ein, in dem Sie eine qualifizierte Investition halten (eine mit aufgeschobenem Gewinn getätigte Fondsinvestition), nach den Hinweisen Who Must File des Formulars. Nach der Erfassung bleibt die Investition eine qualifizierte Investition, und Ihre Aufschubwahl bleibt wirksam, wie Notice 2026-40, Abschnitt 4.01(2), festhält.

Lassen Sie das Formular später aus, besteht dasselbe Risiko wie zuvor: eine widerlegbare Vermutung eines Einbeziehungsereignisses in diesem Jahr.

Kann ich den erfassten Gewinn in einem neuen Opportunity-Zone-Fonds erneut aufschieben?

Nein. Notice 2026-40, Abschnitt 4.01(2), sagt, dass ein am 31. Dezember 2026 erfasster Gewinn weder nach den alten noch nach den neuen Regeln erneut aufgeschoben werden kann, weil die ursprüngliche Wahl weiter wirksam ist.

Ein Gewinn aus einem früheren Einbeziehungsereignis ist anders. Verkaufen Sie Ihren Fondsanteil vor dem Ende des Aufschubs, kann der durch diesen Verkauf erfasste Gewinn nach Abschnitt 4.03 erneut aufgeschoben werden, indem Sie ihn innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf investieren. Der verkaufte Teil verliert dann seinen 10-Jahres-Vorteil. Investieren Sie vor dem 1. Januar 2027 erneut, wird der Gewinn der neuen Investition trotzdem am 31. Dezember 2026 erfasst. Nur eine erneute Investition am oder nach dem 1. Januar 2027, innerhalb der 180 Tage, schiebt ihn nach der neuen 5-Jahres-Regel auf.

Ein Gewinn, der am oder nach dem 1. Januar 2027 investiert wird, folgt den geänderten Regeln mit einem Aufschubzeitraum von 5 Jahren. Ob ein neuer Gewinn in einen Opportunity-Zone-Fonds oder einen 1031-Tausch fließen sollte, behandelt der Ratgeber Immobilientausch oder Opportunity-Zone-Fonds.

Bleibt die 10-Jahres-Befreiung nach der Erfassung bestehen?

Ja. Notice 2026-40, Abschnitt 4.01(3), sagt: Weil die Wahl wirksam bleibt, können Sie bei einem späteren Verkauf nach mindestens 10 Jahren Haltedauer weiterhin wählen, Ihre steuerliche Basis mit dem Marktwert der Investition anzusetzen. Diese Wahl kann den Wertzuwachs von der Steuer befreien. Sie müssen die Haltedauer und die übrigen Voraussetzungen bis zum Verkaufstag erfüllen. Die Befreiung gilt auf Bundesebene. Kalifornien folgt ihr nicht, daher erklärt eine in Kalifornien ansässige Person den Wertzuwachs beim Verkauf der Investition weiterhin in der kalifornischen Steuererklärung.

Ihre steuerliche Basis steigt außerdem um den erfassten Betrag, nach 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(1), sodass derselbe Gewinn nicht zweimal besteuert wird. Bei Investitionen vor dem 1. Januar 2027 schließt das Auslaufen der Ausweisung einer Zone allein die Wahl für Verkäufe am oder vor dem 31. Dezember 2047 nicht aus, nach 26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c).

Wenn der Fonds später seine Immobilie verkauft und eine letzte Schedule K-1 schickt, siehe Ihr letztes Fonds-Steuerformular.

Was sollte ich zusammentragen?

• Jede Form 8949 mit dem Aufschub (Code Z) und jede seit der Investition eingereichte Form 8997.
• Name und EIN des Fonds sowie das Datum jeder Investition.
• Fondsberichte: Jahresendwert zum 31. Dezember 2026, Kapitalkonto, Anteil an den Verbindlichkeiten und steuerliche Basis.
• Jede Schedule K-1 seit der Investition sowie Unterlagen zu jeder Ausschüttung, Schenkung, Übertragung oder jedem Verkauf.
• Die Bestätigung der Form 8996 des Fonds und jede IRS-Mitteilung zum Fonds.
• Die Steuererklärung des Vorjahres, für die Safe-Harbor-Regel bei Steuervorauszahlungen.

Beispiel

Diese Szenarien verwenden runde, veranschaulichende Beträge in US-Dollar. Jedes geht davon aus, dass der Fonds weder Einkünfte noch Verluste zugewiesen und keine Ausschüttung vorgenommen hat, sofern nicht anders angegeben.

Ein Fonds mit Wertverlust, ohne Schulden

Im November 2019 investierte ein Investor einen Aktiengewinn von $1.000.000 in einen Immobilienfonds in Form einer Kommanditgesellschaft (Limited Partnership) ohne Schulden. Am 31. Dezember 2026 ist der Anteil $600.000 wert.

• Mindestens 7 Jahre gehalten: Basiserhöhung von 15 %, also $150.000.
• Erster Betrag: $1.000.000 aufgeschobener Gewinn abzüglich $150.000 = $850.000.
• Zweiter Betrag: steuerpflichtiger Verkauf zu $600.000, abzüglich einer steuerlichen Basis von $150.000 = $450.000.
• Der Investor erfasst $450.000, nicht $850.000, als langfristigen Kapitalgewinn, wenn der Aktiengewinn langfristig war.
• Wird alles mit dem langfristigen Satz von 20 % besteuert, beträgt die Einkommensteuer auf Bundesebene darauf $90.000, vor einer etwaigen Steuer des Bundesstaates.

Der Fonds zahlt kein Geld aus, daher zahlt der Investor die Steuer aus anderen Mitteln.

Ein Fonds mit Schulden und Abschreibungsverlusten

Im Oktober 2019 investierte ein Investor einen Gewinn von $200.000 in einen Fonds in Form einer Personengesellschaft. Der Anteil des Investors an den Schulden des Fonds beträgt $300.000, und dem Investor wurden $250.000 Abschreibungsverluste zugewiesen. Am 31. Dezember 2026 ist der Anteil $100.000 wert.

• Steuerliche Basis: $300.000 Schuldenanteil + $30.000 Erhöhung (15 %) − $250.000 Verluste = $80.000.
• Hypothetischer Verkauf: $100.000 Wert + $300.000 Schuldenbefreiung − $80.000 steuerliche Basis = $320.000.
• Erster Betrag: $200.000 − $30.000 = $170.000.
• Der Investor erfasst $170.000. Mit dem einfachen Wert ($100.000 abzüglich der Erhöhung von $30.000) ergäben sich $70.000, und das wäre zu niedrig: Die Schulden, von denen der Investor befreit würde, zählen als Verkaufserlös.

Ihre Lage ist anders?

• Mehrere Fonds, fehlende Formulare 8997 oder ein Wert, den Sie verteidigen müssen: Steuerservice für Fondsinvestoren.
• Ihre Schedules K-1 kommen nach dem 15. April: Verspätete Fonds-Steuerformulare.
• Sie müssen Ihre Steuervorauszahlungen bemessen: Steuervorauszahlungen.
• Die K-1 Ihres Fonds weisen mehrere Bundesstaaten aus: Steuererklärungen in Bundesstaaten für Fondsinvestoren.
• Sie haben einen neuen Gewinn anzulegen: Immobilientausch oder Opportunity-Zone-Fonds.
• Sie führen den Fonds, und er hat Form 8996 versäumt: Einen qualifizierten Opportunity-Zone-Fonds gründen.
• Sie haben den Fondsanteil geerbt: Einen Fondsanteil erben.
• Sie lebten bei der Entstehung des Gewinns in Kanada oder einem anderen Land oder leben jetzt dort: Das andere Land besteuert den Gewinn womöglich zu einem anderen Zeitpunkt; siehe Grenzüberschreitender Steuerservice.
• Der Fonds hat seine Immobilie verkauft: Ihr letztes Fonds-Steuerformular.
• Sie halten viele Fondsinvestitionen: Einen CPA für viele Fondsinvestitionen wählen.