Zona de oportunidade: imposto do ganho diferido e Form 8997

O que vence no fim do diferimento, e onde é declarado?

Todo investimento em zona de oportunidade nos EUA feito antes de 1º de janeiro de 2027 e ainda mantido em 31 de dezembro de 2026 gera imposto sobre o ganho diferido restante nessa data. O ganho entra na declaração do ano que inclui essa data, a entregue na primavera seguinte. A Notice 2026-40, seção 4.01, confirma que a mudança da lei na Public Law 119-21 não alterou essa data para investimentos anteriores.

O ganho incluído mantém a natureza do ganho diferido: curto prazo continua curto prazo e longo prazo continua longo prazo, como dizem as instruções do Form 8949. O ganho é tributado pelas alíquotas de ganho de capital dessa natureza, até 20% para ganho de longo prazo, mais o imposto estadual, se houver. Você o declara no Form 8949 e no Form 8997, Part III. A versão preliminar do próximo Form 8997 do IRS acrescenta uma seção para o ganho reconhecido porque o prazo de diferimento terminou. Use o formulário e as instruções finais quando forem publicados.

Três coisas tornam um caso de zona de oportunidade mais difícil do que parece:

• Um fundo que é sociedade de pessoas ou corporação S. O teste de valor é uma venda tributável hipotética; em uma sociedade de pessoas, essa venda conta a sua parte da dívida do fundo.
• Forms 8997 que faltaram. Um ano sem declaração cria uma presunção relativa (que admite prova em contrário) de que houve um evento de inclusão naquele ano.
• Sem dinheiro. O imposto sobre o ganho diferido é devido com ou sem distribuição do fundo.

Reúna os Forms 8949 e 8997 desde o investimento e os valores de fim de ano do fundo: valor, capital e dívida; a lista completa está em O que devo reunir?

Um CPA pode calcular a inclusão a partir dos números do fundo, refazer os Forms 8997 que faltaram e planejar o pagamento; veja serviços fiscais para investidores em fundos.

Deixei de entregar o Form 8997 em alguns anos, ou o IRS diz que meu fundo não era qualificado: meu diferimento está em risco?

Pode estar. Pelo 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(d)(2), um ano sem a declaração anual cria uma presunção relativa de que houve um evento de inclusão naquele ano. Um evento de inclusão é um fato, como uma venda ou doação, que encerra o diferimento antes da hora. Até você derrubar a presunção, o IRS pode tratar o ganho diferido como tributável no ano que faltou, e não em 31 de dezembro de 2026.

Você derruba a presunção fazendo a declaração ou mostrando ao IRS que não houve evento de inclusão. O regulamento e as instruções do Form 8997 não dizem como se faz uma declaração atrasada. Uma forma é uma declaração retificadora (Form 1040-X) para cada ano que faltou, com o Form 8997 preenchido. O Form 8997 de cada ano deve mostrar as participações no início do ano, os eventos durante o ano e as participações no fim do ano, então os anos precisam bater entre si.

Outro problema surge quando o IRS diz que o próprio fundo não era um fundo de oportunidade qualificado. O fundo se autocertifica a cada ano no Form 8996. Se o fundo não fez isso, os investidores podem receber avisos do IRS dizendo que o número de identificação do empregador (EIN) do fundo nos Forms 8997 deles não está ligado a um fundo certificado. Na private letter ruling 202324006, um fundo nessa situação pediu, e recebeu, mais prazo para fazer a certificação pelas regras do Tesouro dos EUA para opções atrasadas. Uma letter ruling vale só para o contribuinte que a pediu. A parte do fundo nessa correção é tratada em como montar um fundo de oportunidade qualificado.

Se um fundo de fato perde o status de fundo de oportunidade qualificado, isso por si só é um evento de inclusão pelo 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv). Peça ao fundo as entregas do Form 8996 antes de responder a qualquer aviso.

Como o valor é calculado?

O valor que você inclui é o menor de dois números, menos o seu custo-base vindo dos aumentos por tempo de posse:

1. o ganho diferido restante, ou
2. o valor justo de mercado do investimento em 31 de dezembro de 2026.

Essa é a regra do 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(3). Seu custo-base inicial no investimento em zona de oportunidade é zero, então o custo-base que conta aqui é o aumento que você conquistou mantendo o investimento.

Os dois aumentos vêm do 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(2) e das perguntas e respostas sobre zonas de oportunidade do IRS, Q5. O Form 8997 usa o código especial de ganho G para o aumento de 5 anos e H para o aumento de 7 anos.

Quando o fundo é uma sociedade de pessoas ou corporação S

Para um fundo de zona de oportunidade que é sociedade de pessoas ou corporação S, o segundo número não é o valor puro. Pelo 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(4), você inclui o menor entre:

• o ganho diferido restante menos os aumentos de custo-base, ou
• o ganho que você reconheceria em uma alienação totalmente tributável da sua participação pelo valor justo de mercado.

Na venda tributável de um sócio, a parte do sócio na dívida do fundo conta como parte do que o sócio recebe. Seu custo-base também inclui essa parte da dívida, mas é reduzido pelos prejuízos repassados nos seus Schedules K-1, como a depreciação, e pelas distribuições. Quando os prejuízos derrubaram o seu custo-base, o ganho hipotético pode ser muito maior do que o valor em dinheiro da sua participação. Uma queda de valor, então, pode não reduzir a inclusão tanto quanto você espera. Para entender o custo-base, veja como as sociedades de pessoas são tributadas.

Meu fundo perdeu valor: quem define o valor, e o que sustenta um número menor?

Você define. Nenhum formulário do IRS define o valor da sua participação no fundo de zona de oportunidade, e os regulamentos não prescrevem um método de avaliação para essa inclusão. O valor que você usa é a sua posição, e você precisa de registros que o sustentem se o IRS perguntar.

Peça ao fundo:

• uma declaração do valor justo de mercado da sua participação em 31 de dezembro de 2026, e de como o fundo chegou a esse valor;
• o extrato da sua conta de capital na mesma data;
• para uma sociedade de pessoas, a sua parte nas dívidas do fundo e o seu custo-base, para que o número da venda hipotética possa ser conferido.

Um valor menor só ajuda quando é menor do que o ganho diferido menos o aumento de custo-base. Quando os números são próximos, ou o valor é contestado, a escolha do valor traz risco fiscal real e merece análise profissional.

Um evento de inclusão, como venda, doação, distribuição ou refinanciamento, já tornou o ganho tributável?

Possivelmente. O diferimento de zona de oportunidade termina antes da hora em um evento de inclusão, e os regulamentos listam muitos. Os mais comuns para investidores pessoa física:

O caso do refinanciamento pega investidores que nunca venderam nada. O Example 11 do 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(f) mostra um sócio que recebe uma distribuição em dinheiro financiada por um empréstimo alocado a outro sócio. A distribuição passa do custo-base desse sócio, então o excedente é incluído naquele ano. Um ganho já incluído por um evento anterior não é incluído de novo em 31 de dezembro de 2026.

Na morte, o ganho diferido passa junto com o investimento. O ganho é tributado para quem passa a ter o investimento por causa da morte, o espólio ou o herdeiro que o recebe, em um evento de inclusão posterior, pelo (c)(4)(iii), ou em 31 de dezembro de 2026, se esta data vier primeiro, porque o investimento continua qualificado nas mãos desse titular, pelo (c)(4)(iv). Um espólio que ainda tem a participação nessa data declara o ganho na sua própria declaração de imposto de renda. Para o custo-base do herdeiro e o Schedule K-1 do ano do óbito, veja herdar uma participação em fundo.

Investi por meio de uma sociedade de pessoas ou corporação S: quem declara a inclusão?

Depende de quem fez a opção de diferimento. Se uma sociedade de pessoas optou por diferir o seu próprio ganho e fez o investimento no fundo, a sociedade inclui o ganho e o repassa aos sócios no Schedule K-1, pelo 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(7). O mesmo vale quando os sócios aportaram as suas participações no fundo em uma sociedade de pessoas: a sociedade reconhece o ganho em 31 de dezembro de 2026 e o aloca aos sócios de quem era o ganho (exemplo no 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(6)(ii)(D)). Uma corporação S que fez a opção declara o ganho aos acionistas da mesma forma, pelo 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(9).

Se a sociedade de pessoas não fez a opção, e você investiu a sua própria parte de um ganho mostrado no seu Schedule K-1, a opção foi sua. Você declara a inclusão nos seus próprios Forms 8949 e 8997.

Se um Schedule K-1 que traz a inclusão chegar atrasado, veja formulários fiscais de fundos atrasados.

O fundo não paga nada em dinheiro: como pago, e preciso mudar meus pagamentos de imposto estimado?

O imposto sobre o ganho diferido é devido com a sua declaração, distribua o fundo algo ou não. Planeje o dinheiro antes do vencimento da declaração.

Para evitar a multa por pagamento insuficiente de imposto estimado, os seus pagamentos em geral precisam chegar a 90% do imposto deste ano ou 100% do imposto do ano passado. O percentual do ano anterior sobe para 110% se a sua renda bruta ajustada do ano passado passou de $150.000, como explica a Publication 505. Cumprir o teste do ano anterior pode proteger você da multa mesmo quando a inclusão deixa o imposto deste ano muito maior.

Se você não cumprir esse teste, o método de parcelas pela renda anualizada pode ajudar. As instruções do Form 2210 citam um grande ganho de capital no fim do ano como motivo para usá-lo, e o último período de anualização vai até 31 de dezembro. A renda que surge em 31 de dezembro cai, então, na parcela que vence em 15 de janeiro de 2027. Como os dois métodos funcionam é tratado em pagamentos de imposto estimado.

Se você não puder pagar tudo, o IRS oferece planos de pagamento, mas multas e juros continuam correndo até o saldo ser pago.

Meu estado tributa o ganho, e se eu me mudei?

Depende do estado. A Califórnia não segue o diferimento federal de zona de oportunidade. As instruções do Schedule D (540) mandam os contribuintes declarar todo o ganho no ano em que surgiu, e não incluí-lo de novo em um ano posterior se já foi tributado pela Califórnia. Um residente da Califórnia que diferiu no nível federal pode, portanto, não dever imposto da Califórnia sobre a inclusão federal.

Outros estados seguem ou não o diferimento federal pelas próprias leis; confira cada estado onde você morou. Se você se mudou entre o ano do investimento e a inclusão, um estado pode ter tributado o ganho quando surgiu e outro pode tributar a inclusão, ou nenhum dos dois. Confirme com os dois estados antes de entregar a declaração. Quais estados os Schedules K-1 do seu fundo exigem é tratado em declarações estaduais para investidores em fundos.

Continuo entregando o Form 8997 depois da inclusão?

Sim. Você entrega o Form 8997 com a sua declaração no prazo, incluindo prorrogações, em cada ano em que mantiver um investimento qualificado (um investimento em fundo feito com ganho diferido), pelas instruções Who Must File do formulário. Depois da inclusão, o investimento continua qualificado e a sua opção de diferimento continua valendo, como diz a Notice 2026-40, seção 4.01(2).

Deixar de entregar o formulário mais tarde traz o mesmo risco de antes: uma presunção relativa de evento de inclusão naquele ano.

Posso diferir de novo o ganho incluído em um novo fundo de zona de oportunidade?

Não. A Notice 2026-40, seção 4.01(2), diz que o ganho incluído em 31 de dezembro de 2026 não pode ser diferido de novo, nem pelas regras antigas nem pelas novas, porque a opção original continua valendo.

O ganho de um evento de inclusão anterior é diferente. Pela seção 4.03, se você vender a sua participação no fundo antes do fim do diferimento, o ganho incluído por causa dessa venda pode ser diferido de novo com um investimento em até 180 dias após a venda. A parte vendida perde, então, o benefício dos 10 anos. Se você reinvestir antes de 1º de janeiro de 2027, o ganho do novo investimento ainda é incluído em 31 de dezembro de 2026. Só um reinvestimento a partir de 1º de janeiro de 2027, dentro dos 180 dias, difere esse ganho pela nova regra de 5 anos.

O ganho investido a partir de 1º de janeiro de 2027 segue as regras alteradas, com prazo de diferimento de 5 anos. Se um novo ganho deve ir para um fundo de zona de oportunidade ou para uma 1031 exchange é tratado em troca de bens do mesmo tipo ou fundo de zona de oportunidade.

A exclusão dos 10 anos sobrevive à inclusão?

Sim. A Notice 2026-40, seção 4.01(3), diz que, como a opção continua valendo, você ainda pode optar, em uma venda posterior após pelo menos 10 anos de posse, por tratar o seu custo-base como o valor justo de mercado do investimento. Essa opção pode excluir a valorização do imposto. Você precisa cumprir o período de posse e os demais requisitos até a data da venda. A exclusão é federal. A Califórnia não a segue, então um residente da Califórnia ainda declara a valorização na declaração da Califórnia quando o investimento é vendido.

Seu custo-base também aumenta pelo valor que você inclui, pelo 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(1), então o mesmo ganho não é tributado duas vezes. Para investimentos feitos antes de 1º de janeiro de 2027, o fim da designação de uma zona não impede, por si só, a opção para vendas até 31 de dezembro de 2047, pelo 26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c).

Quando o fundo vender o imóvel mais tarde e enviar um Schedule K-1 final, veja último formulário fiscal do fundo.

O que devo reunir?

• Cada Form 8949 que mostra o diferimento (código Z) e todo Form 8997 entregue desde o investimento.
• O nome do fundo, o número de identificação do empregador (EIN) e a data de cada investimento.
• Extratos do fundo: valor de fim de ano em 31 de dezembro de 2026, conta de capital, parte nas dívidas e custo-base.
• Todos os Schedules K-1 desde o investimento, e registros de qualquer distribuição, doação, transferência ou venda.
• A confirmação do Form 8996 do fundo e qualquer aviso do IRS sobre o fundo.
• A declaração do ano passado, para o safe harbor do imposto estimado.

Exemplo

Estes cenários usam números redondos e ilustrativos em dólares americanos. Cada um supõe que o fundo não alocou renda nem prejuízo e não fez distribuição, salvo indicação em contrário.

Um fundo que perdeu valor, sem dívida

Em novembro de 2019, um investidor aplicou um ganho de $1.000.000 com ações em um fundo imobiliário organizado como limited partnership, sem dívida. Em 31 de dezembro de 2026, a participação vale $600.000.

• Mantido por pelo menos 7 anos: aumento de custo-base de 15%, ou $150.000.
• Primeiro número: $1.000.000 de ganho diferido menos $150.000 = $850.000.
• Segundo número: venda tributável a $600.000, menos custo-base de $150.000 = $450.000.
• O investidor inclui $450.000, não $850.000, como ganho de capital de longo prazo, se o ganho com ações era de longo prazo.
• Se todo esse valor for tributado à alíquota de longo prazo de 20%, o imposto de renda federal sobre ele é de $90.000, antes de qualquer imposto estadual.

O fundo não paga nada em dinheiro, então o investidor paga o imposto com outros recursos.

Um fundo com dívida e prejuízos de depreciação

Em outubro de 2019, um investidor aplicou um ganho de $200.000 em um fundo organizado como sociedade de pessoas. A parte do investidor na dívida do fundo é de $300.000, e o investidor recebeu $250.000 de prejuízos de depreciação. Em 31 de dezembro de 2026, a participação vale $100.000.

• Custo-base: $300.000 de parte da dívida + $30.000 de aumento (15%) − $250.000 de prejuízos = $80.000.
• Venda hipotética: $100.000 de valor + $300.000 de alívio da dívida − $80.000 de custo-base = $320.000.
• Primeiro número: $200.000 − $30.000 = $170.000.
• O investidor inclui $170.000. Usar o valor puro ($100.000 menos o aumento de $30.000) daria $70.000, o que é baixo demais: a dívida da qual o investidor seria aliviado conta como valor recebido na venda.

O seu caso é diferente?

• Vários fundos, Forms 8997 que faltaram ou um valor que você precisa defender: serviços fiscais para investidores em fundos.
• Seus Schedules K-1 chegam depois de 15 de abril: formulários fiscais de fundos atrasados.
• Você precisa dimensionar os pagamentos de imposto estimado: pagamentos de imposto estimado.
• Os K-1 do seu fundo mostram vários estados: declarações estaduais para investidores em fundos.
• Você tem um novo ganho para aplicar: troca de bens do mesmo tipo ou fundo de zona de oportunidade.
• Você administra o fundo e ele não entregou o Form 8996: como montar um fundo de oportunidade qualificado.
• Você herdou a participação no fundo: herdar uma participação em fundo.
• Você morava no Canadá ou em outro país quando teve o ganho, ou mora lá agora: o outro país pode tributar o ganho em outro momento; veja serviços fiscais Canadá–EUA.
• O fundo vendeu o imóvel: último formulário fiscal do fundo.
• Você tem muitos investimentos em fundos: como escolher um CPA para muitos investimentos em fundos.