1031-Tausch oder Opportunity Zone: jetzt oder auf OZ 2.0 warten?

1031-Tausch oder Opportunity-Zone-Fonds: Was schiebt jeder Weg auf?

Ein 1031-Tausch kann den gesamten Gewinn auf betrieblich oder als Anlage genutzte US-Immobilien ohne Enddatum aufschieben, wenn Sie den gesamten Nettoerlös in Ersatzimmobilien investieren und getilgte Schulden ersetzen. Ein Delaware Statutory Trust (DST) ist kein dritter Weg: Ein DST ist eine Form von Ersatzimmobilie für einen 1031-Tausch. Ein Opportunity-Zone-Fonds schiebt nur den investierten Gewinn auf, aus fast jedem Kapitalverkauf, und nur für eine feste Zeit.

Quellen: Anleitung zu Form 8824; Notice 2026-40, Abschnitt 4.02; Public Law 119-21, Abschnitt 70421.

Bei einem 1031-Tausch dürfen Sie den Verkaufserlös nicht erhalten: Ein qualifizierter Treuhänder (Qualified Intermediary), den Sie vor dem Abschluss beauftragen, verwahrt das Geld und erwirbt die Ersatzimmobilie für Sie. Wenn Sie das Geld erhalten oder darauf zugreifen können, wird der Verkauf besteuert (26 CFR 1.1031(k)-1(f) und (g)(4)). Benennen Sie die Ersatzimmobilien innerhalb von 45 Tage in einem unterschriebenen, schriftlichen Dokument an den Treuhänder oder den Verkäufer: bis zu drei Immobilien beliebigen Werts oder mehr, wenn deren Gesamtwert höchstens das Doppelte des Werts der verkauften Immobilie beträgt (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

Ein Fall ist einfach, wenn eine Person eine Immobilie verkauft und eine Ersatzimmobilie kauft. Fachliches Urteil braucht es, wenn der Gewinn in einer Personengesellschaft entsteht oder auf einer K-1 kommt, wenn ein Verkauf kurz vor dem Jahresende liegt oder wenn ein Bundesstaat betroffen ist. Ein CPA kann beide Wege mit Ihren Zahlen vergleichen, bevor die Fristen ablaufen. Halten Sie die Abschlussabrechnung, die K-1 mit dem Gewinn und frühere Formulare 8824 bereit.

Kann ich per 1031-Tausch in eine Syndizierung oder einen Fonds tauschen?

Nein. Ein Anteil an einer Personengesellschaft ist für Abschnitt 1031 keine Immobilie. Sie können eine Immobilie daher nicht gegen Anteile an einer Syndizierung, einem Fonds oder einer als Personengesellschaft besteuerten LLC tauschen (26 CFR 1.1031(a)-3(a)(5); Anleitung zu Form 8824). Die einzige Ausnahme ist eine Personengesellschaft mit einer gültigen Wahl nach Abschnitt 761(a), von den Steuerregeln für Personengesellschaften ausgenommen zu sein; bei einer Syndizierung ist das selten. Aktien sowie Trust-Zertifikate oder Anteile an der Begünstigung eines Trusts sind ebenfalls keine Immobilien.

Ein Delaware Statutory Trust (DST) ist die wichtigste Ausnahme, die in der Praxis genutzt wird. In Revenue Ruling 2004-86 entschied der IRS (Internal Revenue Service, US-Bundessteuerbehörde), dass ein Steuerpflichtiger eine Immobilie gegen einen Anteil an einem DST tauschen kann, ohne einen Gewinn zu realisieren, wenn der Trust ein Investment Trust ist und die übrigen Regeln von Abschnitt 1031 erfüllt sind. Der Trust in der Entscheidung hatte enge Grenzen: Der Treuhänder durfte kein neues Geld aufnehmen, keine weiteren Immobilien kaufen, weder Mietvertrag noch Darlehen neu verhandeln und nur geringfügige Änderungen am Gebäude vornehmen. Ob ein bestimmter DST qualifiziert, hängt von seinem Trust-Vertrag und seiner Führung ab. Die jährliche Erklärung eines DST behandelt der Ratgeber Steuererklärung für einen Delaware Statutory Trust.

Meine Syndizierung verkauft: Kann ich meinen Anteil tauschen?

Allein in der Regel nicht. Die Personengesellschaft besitzt die Immobilie. Deshalb entscheidet die Personengesellschaft, ob verkauft oder getauscht wird, und ein Tausch auf Ebene der Personengesellschaft gilt für alle Gesellschafter.

Manche Gesellschafter bitten die Personengesellschaft, ihnen vor dem Verkauf einen Anteil an der Immobilie zu übertragen, damit jeder Gesellschafter getrennt tauschen kann. Ob das funktioniert, hängt davon ab, ob jeder Gesellschafter die Immobilie danach als Anlage hält, wie Abschnitt 1031 es verlangt (26 U.S.C. 1031(a)); das Gesetz legt keine feste Haltedauer fest. Dafür braucht es einen Anwalt und eine steuerliche Prüfung vor dem Abschluss des Geschäfts, nicht danach.

Wenn die Personengesellschaft verkauft und den Gewinn über Ihre K-1 an Sie weitergibt, gilt Abschnitt 1031 für Sie nicht mehr. Ein begünstigter Gewinn kann aber innerhalb der unten beschriebenen 180-Tage-Fristen in einen Opportunity-Zone-Fonds fließen. Was mit einer letzten K-1 zu tun ist, behandelt der Ratgeber Ihr letztes Fonds-Steuerformular.

Welche Gewinne können in einen Opportunity-Zone-Fonds fließen?

Kapitalgewinne und qualifizierte Gewinne nach Abschnitt 1231 können in einen Opportunity-Zone-Fonds fließen. Löhne, als Vergütung besteuerte Optionseinkünfte und anderes gewöhnliches Einkommen können das nicht (Opportunity zones FAQ, Q11 und Q29).

• Gewinn aus einer vermieteten oder betrieblichen Immobilie (qualifizierter Gewinn nach Abschnitt 1231) kann in einen Opportunity-Zone-Fonds fließen, außer dem Teil, der wegen früherer Abschreibungen als gewöhnliches Einkommen besteuert wird. Bei einem Gebäude, das jedes Jahr gleichmäßig (linear) abgeschrieben wurde, ist dieser Teil meist null, sodass der Gewinn aus einem Gebäude größtenteils oder vollständig begünstigt ist. Bei Ausstattung, Möbeln und anderem beweglichem Vermögen ist es anders: Deren Abschreibung wird in der Regel als gewöhnliches Einkommen besteuert (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(iii); Anleitung zu Form 4797).
• Verkauf eines Unternehmens. Ein Kapitalgewinn auf Anteile kann in einen Opportunity-Zone-Fonds fließen, nie in einen 1031-Tausch. Bei einem Verkauf der Vermögenswerte (Asset Deal) kann die Immobilie getauscht werden, ein Kapitalgewinn oder qualifizierter Gewinn nach Abschnitt 1231 auf Vermögenswerte wie den Firmenwert kann in einen Opportunity-Zone-Fonds fließen, und gewöhnliches Einkommen, etwa auf Vorräte oder nachversteuerte Abschreibungen, kann in keinen der beiden Wege fließen; siehe Unternehmensverkauf.
• Futures und Straddles. Gewinne aus Kontrakten nach Abschnitt 1256 und aus Positionen in einem Straddle (gegenläufige Positionen) sind in der Regel nicht begünstigt. Ausnahmen gelten für den Nettogewinn aus Kontrakten nach Abschnitt 1256, die nie Teil eines Straddles waren, und für einige identifizierte Straddles (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(vi)).
• Nahestehende Käufer. Ein Gewinn aus einem Verkauf an eine nahestehende Person ist für einen Opportunity-Zone-Fonds nicht begünstigt.
• Nur der Gewinn. Sie müssen nur den Betrag des Gewinns investieren, nicht den gesamten Verkaufspreis. Sie können auch nur einen Teil des Gewinns investieren und nur diesen Teil aufschieben (FAQ, Q13). Geld, das Sie über Ihren begünstigten Gewinn hinaus investieren, ist eine separate, nicht qualifizierte Investition ohne Opportunity-Zone-Vorteile (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).

Die FAQ des IRS und die Verordnung beschränken begünstigte Gewinne noch auf Gewinne, die vor dem 1. Januar 2027 besteuert werden. Public Law 119-21 hat diese Grenze aufgehoben, wie Notice 2026-40, Abschnitt 4.02(2) bestätigt.

Mein Gewinn kam auf einer Fonds-K-1: Wann beginnt meine 180-Tage-Frist?

In der Regel am letzten Tag des Steuerjahres der Personengesellschaft, bei einem Fonds mit Kalenderjahr also am 31. Dezember. Der Tag, an dem die K-1 eintrifft, spielt keine Rolle (FAQ, Q23).

Wenn die Personengesellschaft ihren Gewinn nicht selbst vollständig aufgeschoben hat, können Sie stattdessen einen dieser Starttermine wählen (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(8)(iii)):

Dieselben Wahlmöglichkeiten gelten für Aktionäre einer S Corporation (US-Kapitalgesellschaft mit Besteuerung auf Gesellschafterebene) und für Begünstigte von Nachlässen und Non-Grantor Trusts. Hat die Personengesellschaft selbst den Aufschub gewählt, erreicht dieser Gewinn Ihre K-1 nie als steuerpflichtiger Gewinn, und Sie haben nichts aufzuschieben.

Gewinn in diesem Jahr: jetzt investieren oder bis zum 1. Januar 2027 warten?

Bei einer Investition nach den alten Regeln, getätigt bis zum 31. Dezember 2026, wird der aufgeschobene Gewinn spätestens in der Steuererklärung für das Jahr erfasst, das den 31. Dezember 2026 einschließt (Notice 2026-40, Abschnitt 4.01(1)). Für einen Gewinn aus diesem Jahr ist das dieselbe Steuererklärung, es wird also nichts aufgeschoben.

Eine Opportunity-Zone-Investition nach den alten Regeln behält trotzdem den 10-Jahres-Vorteil: Halten Sie die Investition 10 Jahre, können Sie wählen, dass der Wertzuwachs des Fonds steuerfrei bleibt (Notice 2026-40, Abschnitt 4.01(3)). Ist die Ausweisung der Zone ausgelaufen, behält die Verordnung diese Wahl nur für einen Verkauf bis zum 31. Dezember 2047 bei (26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c)).

Ein Gewinn aus diesem Jahr, der am oder nach dem 1. Januar 2027 und noch innerhalb seiner 180 Tage investiert wird, erhält die neuen Regeln (Notice 2026-40, Abschnitt 4.02(2)). Das funktioniert, wenn:

• der Gewinn spät im Jahr entstand, sodass die 180 Tage ins neue Jahr reichen;
• der Gewinn auf einer K-1 kam, sodass die 180 Tage am 31. Dezember oder an der Abgabefrist der Personengesellschaft am 15. März beginnen können; oder
• der Gewinn nach der Ratenzahlungsmethode (Installment Method) erklärt wird, ein Nettogewinn aus Kontrakten nach Abschnitt 1256 ist oder eine Kapitalgewinnausschüttung eines Investmentfonds oder REIT ist, weil diese 180 Tage am 31. Dezember beginnen können (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(7)(ii), (b)(11)(vi)(B) und (b)(11)(viii)(B)).

Die 180 Tage beginnen an dem Tag, an dem der Gewinn realisiert wird. Für jeden anderen Gewinn, der am oder vor dem 5. Juli 2026 realisiert wird, enden die 180 Tage bis zum 31. Dezember 2026, sodass die neuen Regeln für diesen Gewinn nicht gelten können.

Wenn Sie erst nach der Abgabefrist Ihrer Steuererklärung investieren, beantragen Sie eine Fristverlängerung und wählen den Aufschub in der Erklärung, die Sie nach der Investition einreichen, oder in einer berichtigten Erklärung (FAQ, Q16). Eine Fristverlängerung gilt für die Einreichung, nicht für die Zahlung (IRS).

Immobilien, die ein Opportunity-Zone-Fonds nach dem 31. Dezember 2026 kauft, müssen in der Regel in Zonen liegen, die nach dem neuen Gesetz ausgewiesen sind (Notice 2026-40, Abschnitt 5.01); wie ein Fonds qualifiziert, behandelt der Ratgeber Einen qualifizierten Opportunity-Zone-Fonds gründen.

Opportunity Zone 2.0: Was bieten die Regeln ab dem 1. Januar 2027?

Für eine Investition am oder nach dem 1. Januar 2027 bieten die neuen Regeln 5 Jahre Aufschub, eine Erhöhung der steuerlichen Basis nach 5 Jahren und keine Steuer auf den Wertzuwachs des Fonds nach 10 Jahren (Public Law 119-21, Abschnitt 70421(c); Notice 2026-40, Abschnitte 4.02 und 5.02). Verordnungen zu diesen Regeln sind noch nicht erlassen; Notice 2026-40 ist eine Übergangsregelung, Einzelheiten können sich also ändern.

Am 5-Jahres-Stichtag wird der aufgeschobene Gewinn besteuert, oder der Wert der Investition, falls dieser niedriger ist, jeweils abzüglich Ihrer steuerlichen Basis. Ein qualifizierter ländlicher Opportunity-Zone-Fonds ist ein Fonds, dessen Vermögen nach dem Test des Gesetzes aus Immobilien in Zonen besteht, die vollständig aus ländlichen Gebieten bestehen.

Die Steuer am 5-Jahres-Stichtag ist auch dann fällig, wenn der Opportunity-Zone-Fonds Ihnen kein Geld auszahlt.

Nachversteuerung von Abschreibungen und Tod: Wie unterscheiden sich die Wege?

Die Nachversteuerung von Abschreibungen (Depreciation Recapture) betrifft den Teil eines Veräußerungsgewinns, der aus früher abgezogenen Abschreibungen stammt. Der Tausch und der Opportunity-Zone-Fonds behandeln diese Nachversteuerung und den Todesfall sehr unterschiedlich.

1031-Tausch. Der aufgeschobene Gewinn, einschließlich des Teils aus Abschreibungen, geht über eine niedrigere steuerliche Basis auf die Ersatzimmobilie über (Anleitung zu Form 8824, Part III). Halten Sie die Ersatzimmobilie bei Ihrem Tod noch, ist die steuerliche Basis Ihrer Erben in der Regel ihr Marktwert am Todestag (26 U.S.C. 1014(a)), sodass der aufgeschobene Gewinn in der Regel bei niemandem besteuert wird.

Opportunity-Zone-Fonds. Wenn der aufgeschobene Gewinn später erfasst wird, behält er seinen ursprünglichen Charakter, etwa als langfristiger Kapitalgewinn oder qualifizierter Gewinn nach Abschnitt 1231 (Anleitung zu Form 8949; 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(1)). Die Nachversteuerung als gewöhnliches Einkommen wurde nie aufgeschoben und deshalb im Verkaufsjahr besteuert. Der Tod ist kein Einbeziehungsereignis, aber der aufgeschobene Gewinn verschwindet nicht: Der Erbe erklärt ihn, wenn die Investition verkauft wird oder der 5-Jahres-Stichtag eintritt. Die steuerliche Basis des Erben ist null zuzüglich bereits erreichter Erhöhungen, nicht der Wert am Todestag (26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(4) und (g)(6)). Was Erben als Nächstes tun, behandelt der Ratgeber Einen Fondsanteil erben.

Folgt mein Bundesstaat beiden Wegen, Immobilientausch und Opportunity-Zone-Fonds?

Die Bundesstaaten unterscheiden sich. Prüfen Sie deshalb den Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, und den Bundesstaat, in dem Sie wohnen. Kalifornien zum Beispiel folgt Abschnitt 1031, aber nicht den Opportunity-Zone-Regeln.

• Kalifornien und 1031-Tausch. Wenn Sie eine kalifornische Immobilie gegen eine Immobilie außerhalb Kaliforniens tauschen, müssen Sie Form FTB 3840 für das Tauschjahr und jedes folgende Jahr einreichen, bis der aufgeschobene Gewinn aus kalifornischer Quelle realisiert ist. Das gilt unabhängig davon, ob Sie in Kalifornien wohnen. Reichen Sie weder das Formular noch eine kalifornische Steuererklärung ein, kann das Franchise Tax Board (kalifornische Steuerbehörde) den aufgeschobenen Gewinn festsetzen (Anleitung 2025 zu FTB 3840).
• Kalifornien und Opportunity Zones. Kalifornien folgt weder dem Aufschub noch der Steuerbefreiung für Opportunity-Zone-Fonds. Ein in Kalifornien Steuerpflichtiger erklärt den gesamten Gewinn im Verkaufsjahr in der kalifornischen Steuererklärung (Anleitung 2025 zu Schedule D (540)).

Was reiche ich im Jahr meiner Wahl ein?

Jeder Weg hat eigene Formulare, und ein fehlendes Formular kann den Aufschub kosten.

Was, wenn der Tausch scheitert oder die Frist verstreicht?

Scheitert ein 1031-Tausch, wird der Gewinn in der Regel im Verkaufsjahr besteuert. Verwahrt ein qualifizierter Treuhänder das Geld bis ins nächste Jahr, kann der Gewinn erklärt werden, wenn das Geld ausgezahlt wird (26 CFR 1.1031(k)-1(j)(2)). Verpasst ein aufgeschobener Tausch die Fristen von 45 Tage oder 180 Tage, ist er kein Tausch gleichartiger Immobilien, und ein Gewinn kann im Jahr der Übertragung der Immobilie steuerpflichtig sein (Anleitung zu Form 8824). Eine Opportunity-Zone-Investition nach dem 180. Tag ist keine qualifizierte Investition.

Ein hoher Gewinn, der in einem Jahr besteuert wird, kann außerdem einen Strafzuschlag wegen zu niedriger Steuervorauszahlungen im Laufe des Jahres auslösen; siehe Steuervorauszahlungen in einem Jahr mit hohem Bonus. Wer einen nicht qualifizierten Aufschub geltend macht, riskiert zusätzlich einen Strafzuschlag wegen Ungenauigkeit (Accuracy-Related Penalty) von 20 % der zu wenig gezahlten Steuer (IRS).

Beispiel

Nur zur Veranschaulichung, in US-Dollar; es wird keine Steuer berechnet.

Ein K-1-Gewinn, nach den neuen Regeln investiert

Maria ist Kommanditistin einer Immobilien-Syndizierung mit Kalenderjahr. Die Syndizierung verkauft ihr Gebäude im November und schiebt den Gewinn nicht selbst auf. Marias K-1 weist $600.000 qualifizierten Gewinn nach Abschnitt 1231 aus.

• Marias 180 Tage beginnen am 31. Dezember, dem letzten Tag des Jahres der Personengesellschaft, und laufen daher bis etwa 28. Juni 2027.
• Maria investiert im Mai 2027 $600.000 in einen qualifizierten Opportunity-Zone-Fonds. Da das am oder nach dem 1. Januar 2027 ist, gelten die neuen Regeln.
• In ihrer Steuererklärung für das Verkaufsjahr, die sie mit Fristverlängerung oder als berichtigte Erklärung nach der Investition einreicht, erklärt Maria den Gewinn, trägt den Aufschub in Form 4797, Zeile 2, ein, wählt ihn auf Form 8949 in einer Zeile mit Code O und einer Zeile mit Code Z und reicht Form 8997 ein.
• Hält Maria die Investition 5 Jahre, steigt ihre steuerliche Basis um 10 %, also $60.000. In dem Jahr, das den 5-Jahres-Stichtag im Mai einschließt, erklärt sie $540.000 aufgeschobenen Gewinn, weiterhin als Gewinn nach Abschnitt 1231, sofern die Investition mindestens $600.000 wert ist.

Hätte Maria die 180 Tage der Personengesellschaft gewählt und im Dezember nach den alten Regeln investiert, würden die $600.000 in ihrer Steuererklärung für dasselbe Jahr erfasst, ohne Aufschub.

Eine Mietimmobilie, vom Eigentümer verkauft

Sam verkauft eine Mietimmobilie, die er direkt besitzt, für $1.500.000, mit einem Gewinn von $700.000 und einer Hypothek von $400.000, die beim Abschluss getilgt wird.

• 1031-Weg: Um den gesamten Gewinn aufzuschieben, kauft Sam innerhalb der Fristen Ersatzimmobilien im Wert von mindestens $1.500.000, etwa einen qualifizierten DST-Anteil, investiert die gesamten $1.100.000 Bargeld und ersetzt die $400.000 Schulden durch neue Schulden oder zusätzliches Bargeld. Behält Sam $100.000 Bargeld, werden $100.000 Gewinn sofort besteuert; dieser besteuerte Gewinn kann seinerseits für einen Opportunity-Zone-Fonds begünstigt sein.
• Opportunity-Zone-Weg: Sam investiert bis zu $700.000, also den Gewinn, innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf und behält den restlichen Erlös. Investiert Sam am oder nach dem 1. Januar 2027, wird der aufgeschobene Gewinn abzüglich der Basiserhöhung von 10 % am 5-Jahres-Stichtag besteuert, sofern Sam nicht früher verkauft. Ausgenommen ist nur die als gewöhnliches Einkommen besteuerte Abschreibung; bei einem linear abgeschriebenen Mietgebäude ist das meist nichts.

Ihre Lage ist anders?

• Sie halten bereits einen Opportunity-Zone-Fonds, und Ihr aufgeschobener Gewinn wird fällig: siehe Aufgeschobener Opportunity-Zone-Gewinn wird fällig.
• Sie müssen einen DST nach dem Tausch erklären: siehe Steuererklärung für einen Delaware Statutory Trust.
• Sie gründen für den Gewinn einen eigenen Opportunity-Zone-Fonds: siehe Einen qualifizierten Opportunity-Zone-Fonds gründen.
• Sie leben in Kanada und tauschen eine US-Mietimmobilie: siehe Tausch einer US-Mietimmobilie.
• Ihre Syndizierung hat verkauft und eine letzte K-1 geschickt: siehe Ihr letztes Fonds-Steuerformular.
• Sie verkaufen eine direkt gehaltene Mietimmobilie und wollen die allgemeinen Regeln: siehe Steuern auf Mietimmobilien.
• Sie verkaufen Ihr Unternehmen: siehe Unternehmensverkauf.
• Ein Teil des Veräußerungsgewinns ist Ihr Carried Interest (Gewinnbeteiligung des Managers am Fondserfolg): siehe Die 3-Jahres-Regel für Carried Interest.
• Ihr Gewinn stammt aus Start-up-Anteilen: siehe QSBS über einen Venture-Capital-Fonds.
• Sie wollen beide Wege mit Ihren Zahlen vergleichen, bevor die 180 Tage ablaufen, oder der Gewinn liegt in einer Personengesellschaft, die Sie verwalten: siehe Steuern für Hedgefonds und Immobilienfonds.
• Sie möchten Ihre eigene Steuererklärung für das Verkaufsjahr erstellen lassen: siehe Einkommensteuer für Privatpersonen.